O que é a requalificação da área da estação Noborito? Explicação da visão geral do plano e perspectiva de investimento
O Projeto de Requalificação Urbana Tipo 1 da Área da Estação Noborito é um projeto de renovação da função da frente da estação que está ocorrendo em frente à Estação Noborito, onde a Linha Odakyu e a Linha JR Nambu se cruzam. Além de combinar habitação, comércio, escritórios e estacionamento, o plano é criar um polo complexo que incluirá deck para pedestres e espaço aberto semelhante a calçada, e será integrado à praça de tráfego da estação.
É importante que os proprietários de imóveis para aluguel e investidores imobiliários não tomem decisões baseadas apenas na ideia de que um grande edifício será construído. A requalificação da área em frente à Estação Noborito pode afetar o fluxo de pessoas em frente à estação, a conveniência de viver, as preferências dos inquilinos e o apelo de captação de propriedades próximas. Por outro lado, ainda há tempo até a conclusão do projeto e não é hora de tomar uma decisão de investimento precipitada com base em expectativas.
Neste artigo, com base nos materiais distribuídos pela PR TIMES da cidade de Kawasaki e da Tokyu Corporation, resumiremos a visão geral do plano, os detalhes do desenvolvimento, o cronograma e a perspectiva do mercado imobiliário para o Projeto de Requalificação Urbana Tipo 1 da Área da Estação Noborito.
Pontos-chave deste artigo
- A requalificação da área da estação Noborito é um empreendimento de uso misto em frente à estação com 38 andares acima do solo e 2 andares subterrâneos, e uma altura máxima de aproximadamente 140 metros (o número de unidades residenciais não está listado nos materiais publicados).
- A essência do plano é atualizar simultaneamente o uso do terreno em frente à estação, melhorar a circulação de pedestres, melhorar a prevenção de desastres e criar uma atmosfera animada.
- É importante que os proprietários do entorno analisem não apenas os aumentos de aluguel, mas também as fotos de captação, as linhas de fluxo da estação, as áreas comuns, a qualidade da gestão e as estratégias de saída.
O que é o Projeto de Requalificação Urbana Tipo 1 da Área da Estação Noborito?
O Projeto de Requalificação Urbana Tipo 1 da Área da Estação Noborito é um projeto de requalificação urbana de aproximadamente 0,6 ha em frente à estação, abrangendo 2402-6 Noborito, Tama-ku, cidade de Kawasaki, província de Kanagawa, entre outros. Embora esteja localizado a cerca de 1 minuto a pé da Estação Noborito na Linha Odakyu e Linha JR Nambu, e esteja localizado em uma localização privilegiada perto da praça de tráfego da estação, foi dito que até agora havia problemas em termos de uso do terreno apropriado para a frente da estação, prevenção de desastres e espaço para pedestres.
As alterações propostas ao plano do projeto da cidade de Kawasaki indicam as seguintes direções: fortalecer as funções da frente da estação, garantir espaço aberto ao público, melhorar o desempenho da prevenção de desastres e criar um ambiente urbano animado. Ou seja, este projeto deve ser visto como um projeto de desenvolvimento de infraestrutura urbana que irá atualizar a própria forma como a área em frente à Estação Noborito é utilizada, em vez de apenas fornecer condomínios e torres habitacionais.
Noborito é um centro de transporte onde se pode usar a Linha Odakyu, que se conecta à direção de Shinjuku, e a Linha JR Nambu, que se conecta às direções de Kawasaki, Musashikosugi e Tachikawa. Como existe uma ligação tanto para o deslocamento ao centro da cidade, quanto para a circulação dentro de Kawasaki e a moradia nos subúrbios, é provável que, ao aumentar o conforto em frente à estação, a localização tenha um efeito cascata não só na sua avaliação como área residencial, mas também na procura de lojas e serviços.
Visão geral do plano
Os principais pontos da visão geral do plano que podem ser confirmados nos materiais publicados são os seguintes.
| Item | Conteúdo |
|---|---|
| Nome do projeto | Projeto de Requalificação Urbana Tipo 1 da Área da Estação Noborito |
| Localização | 2402-6 Noborito, Tama-ku, cidade de Kawasaki, província de Kanagawa, entre outros |
| Área da zona de implementação | Aprox. 0,6 ha |
| Área do terreno | Aprox. 5.950 ㎡ |
| Área total construída | Aprox. 64.800 ㎡ |
| Escala | 38 andares acima do solo, 2 andares subterrâneos |
| Altura máxima | Aprox. 140 m |
| Usos principais | Habitação, lojas, escritórios, estacionamento, etc. |
| Número de unidades residenciais | Não listado nos materiais publicados |
| Colaboradores do projeto / agentes do projeto | Tokyu Land Corporation, Odakyu Real Estate Co., Ltd., Tokyu Corporation |
| Projetistas | Tokyu Sekkei Consultant, Joint Venture INA New Architecture Research Institute / Maeda Corporation, Ney & Partners Japan |
| Custo estimado do projeto | Não listado nos materiais publicados |
Olhando apenas para os números, destaca-se a dimensão de um complexo com aproximadamente 0,6 ha em frente à estação e cerca de 64.800 ㎡ de área total construída. No entanto, ao ler o plano, é necessário olhar para "como serão reorganizadas as funções complexas em frente à estação" e não para o número de unidades habitacionais. Isto porque o plano é alterar o fluxo de pessoas que se expande da estação para a cidade, colocando lojas e funções de escritório nos pisos inferiores e organizando um espaço pedonal consciente da ligação com a praça de tráfego da estação.
Nesse tipo de requalificação, não são apenas as novas unidades habitacionais concluídas que movimentam o mercado. Ao mudar a aparência da estação, a facilidade de caminhar, a sensação de segurança à noite e as opções de compras e restaurantes, fica mais fácil dar às propriedades de aluguel existentes na área circundante o contexto de uma "frente de estação fácil de viver".
Desenvolvimento de equipamentos públicos e linhas de fluxo de pedestres
O que se quer confirmar particularmente na requalificação da área da Estação Noborito é o desenvolvimento de equipamentos públicos não apenas no interior do edifício, mas também no entorno. Além das estradas existentes, as alterações propostas ao plano do projeto da cidade de Kawasaki indicam a criação de novas vias de quarteirão, decks para pedestres e espaços abertos semelhantes a calçadas.
| Instalação | Detalhes do desenvolvimento |
|---|---|
| Estrada municipal Noborito nº 38 | Largura 8 m, comprimento aprox. 110 m, existente |
| Estrada municipal Noborito nº 72 | Largura 8 m, comprimento aprox. 90 m, existente |
| Via de quarteirão | Largura 6 m, comprimento aprox. 120 m, nova construção |
| Deck para pedestres | Largura aprox. 3 a 8 m, área aprox. 410 ㎡, nova construção |
| Espaço aberto semelhante a calçada | Área aprox. 460 ㎡, nova construção |
A partir deste conteúdo, o objetivo do projeto não é "construir um edifício alto em frente à estação", mas melhorar a circulação ao conectar a praça de tráfego da estação, o piso inferior do edifício e o espaço pedonal. Uma vez instalado o deck para pedestres, fica mais fácil de entender o deslocamento da estação para as instalações e quarteirões adjacentes, e também aumenta a permanência das pessoas em frente à estação.
Na gestão de aluguel, é necessário incorporar esta mudança no terreno da captação. Por exemplo, apenas a expressão "◯ minutos a pé da Estação Noborito" não transmite plenamente o valor após a requalificação. É importante converter a informação em informação que permita aos inquilinos imaginar a sua vida, como as linhas de fluxo a partir da praça da estação, a luminosidade noturna, as opções de compras e restaurantes e a facilidade de deslocamento em dias de chuva.
Cronograma e entidade do projeto
De acordo com os materiais distribuídos pela PR TIMES da Tokyu Corporation, na área da Estação Noborito foi estabelecida uma associação preparatória em novembro de 2022, a alteração do planejamento urbano foi decidida em março de 2026, e a partir de 31 de março do mesmo ano teve início a inspeção pública, pela cidade de Kawasaki, do plano do projeto e dos manuais de design, entre outros.
O cronograma principal segundo os materiais publicados é o seguinte: aprovação do plano de conversão de direitos em 19 de março de 2026, início das obras durante o ano de 2026 e conclusão das obras prevista para o ano fiscal de 2029. Os documentos da cidade de Kawasaki indicam um processo no qual o plano do projeto será decidido no ano fiscal Reiwa 7, o plano de conversão de direitos será aprovado em 19 de março de Reiwa 8 (2026), as obras começarão durante o ano de Reiwa 8 e a conclusão das obras está prevista para o ano fiscal Reiwa 11 (ano fiscal de 2029).
O que se quer observar aqui é que este ainda não é um "desenvolvimento concluído". Não é apropriado afirmar de forma categórica, em artigos ou materiais de captação, que o projeto está "concluído" ou "inaugurado". No momento atual, teve início a inspeção pública do plano do projeto e dos manuais de design, e o projeto avança a partir de aprovações e obras futuras.
Impacto no mercado imobiliário do norte da cidade de Kawasaki e do distrito de Tama
A Estação Noborito é uma estação de alta conveniência de transporte mesmo dentro do norte da cidade de Kawasaki. Como é possível deslocar-se para a direção de Shinjuku pela Linha Odakyu e para as direções de Kawasaki, Musashikosugi e Tachikawa pela Linha JR Nambu, é uma localização de fácil apelo tanto para quem trabalha no centro da cidade quanto para quem trabalha na cidade de Kawasaki.
Se esta requalificação aumentar a conveniência e a visibilidade em frente à estação, a primeira coisa a sofrer impacto será a consideração comparativa no momento da captação. Mesmo com imóveis existentes, as propriedades que conseguem explicar adequadamente a conveniência de viver em frente à estação têm mais facilidade em melhorar a impressão antes da visita. Por outro lado, como serão fornecidos novos complexos de uso misto urbano de habitação, comércio e escritórios em frente à estação, há também o aspecto de que as propriedades mais antigas tendem a ser comparadas em termos de instalações, áreas comuns e estado de gestão.
No sentido de grandes desenvolvimentos dentro da cidade de Kawasaki, existem também planos que mudam a finalidade e o motivo de visita ao entorno da estação, como o Novo Projeto Arena City de Kawasaki. No caso de Noborito, vemos que, mais do que uma instalação de captação de visitantes de ampla área, tem um forte caráter de elevar a conveniência cotidiana e a habitabilidade em frente à estação.
Além disso, nas decisões de investimento em requalificação urbana de modo geral, como também é mencionado no Relatório de pesquisa dos principais projetos das áreas de requalificação de Tóquio, é necessário olhar não apenas para o esplendor após a conclusão, mas também para as mudanças ambientais durante o período de obras, a concorrência circundante, o limite máximo do aluguel e a liquidez de saída.
Pontos práticos que os proprietários devem verificar agora
Primeiro, rever o percurso de captação. Em áreas onde a requalificação avança, a precisão da explicação da rota da estação até a propriedade, das fotos, dos mapas e das informações sobre instalações circundantes tende a afetar a taxa de fechamento. Não termine a explicação sobre a mudança em frente à estação apenas com "fica mais conveniente"; organize até detalhes como por qual rota se volta para casa de fato, onde se faz compras e em qual faixa de horário se pode caminhar com segurança.
Segundo, rever a ordem de prioridade das reformas das áreas comuns e das áreas hidráulicas. Quando são fornecidas habitações novas ou recentes em frente à estação, as propriedades existentes são comparadas não apenas pelo preço, mas também pela qualidade da gestão, como sensação de limpeza, caixas de entrega, fechadura automática, iluminação, estacionamento de bicicletas e local de lixo. Mesmo que reformas em grande escala sejam difíceis, vale a pena começar pela melhoria da entrada, dos corredores, dos avisos afixados e da iluminação que ficam visíveis no momento da visita.
Terceiro, não aumentar demais o aluguel no curto prazo. Mesmo havendo expectativa de requalificação, se ficar agressivo acima do preço de mercado, o período de vacância pode se estender. Pelo contrário, o que se deve observar primeiro é o número de consultas, a taxa de visitas, a taxa de inscrições e os motivos de rescisão. É mais prudente rever o aluguel e as condições de renovação de forma gradual, depois que os números melhorarem.
Quarto, criar um sistema de operação que aproveite os recursos humanos. Nas áreas de requalificação, a diferença surge não apenas no desempenho da propriedade em si, mas também na capacidade de a administradora e o responsável pela captação compreenderem as mudanças da cidade e explicá-las aos inquilinos. Se as pessoas no local não compreenderem o conteúdo da requalificação, não conseguirão converter o valioso valor regional em textos de captação e conversas de visita.
O que se deve observar nas decisões de investimento?
A requalificação da área da estação Noborito pode ser, no longo prazo, um fator para elevar o valor da frente da estação. No entanto, nas decisões de investimento, "comprar porque há requalificação" não é suficiente. É necessário verificar se a propriedade em questão está numa posição que receba os benefícios do fluxo em frente à estação, se a faixa de inquilinos se sobrepõe à das novas habitações concorrentes e se sofrerá o impacto do ruído ou das mudanças de fluxo durante o período de obras.
Particularmente no caso de propriedades antigas, para receber os benefícios da requalificação, a premissa é que o lado do edifício também disponha de uma competitividade mínima. Num estado em que as fotos do interior são antigas, as áreas comuns são escuras, o estado de gestão é difícil de entender ou o ambiente de internet é fraco, não é possível captar a elevação do valor da frente da estação.
Por outro lado, para as propriedades existentes devidamente geridas, a requalificação é uma oportunidade para atualizar a história de captação. Como também está organizado no artigo sobre a requalificação da Estação Koiwa, a mudança da cidade tem efeito cascata não apenas sobre as novas construções, mas também sobre os aluguéis existentes no entorno. O importante não é apenas esperar por esse efeito cascata, mas preparar-se, do lado da operação da propriedade, para acolhê-lo.
A opinião da INA
O Projeto de Requalificação Urbana Tipo 1 da Área da Estação Noborito é um plano de alto grau de atenção ao se considerar o valor da frente da estação no norte da cidade de Kawasaki. A escala de 38 andares acima do solo e altura máxima de cerca de 140 m também é importante, mas a essência reside no fato de atualizar de forma conjunta o uso do terreno em frente à estação, o espaço pedonal, a prevenção de desastres e as funções comerciais e de escritórios.
A resposta correta para os proprietários não é aumentar o aluguel imediatamente ao ver as notícias da requalificação. Primeiro, é preciso ajustar o estado de gestão, atualizar as informações de captação e traduzi-las em valor que seja transmitido aos inquilinos. É somente com um sistema de gestão confiável e uma resposta no local que aproveite os recursos humanos que os efeitos da requalificação se ligam ao valor da propriedade.
A requalificação, embora mude o futuro da cidade, também acarreta riscos como o período de obras, o fornecimento concorrente e a antecipação das expectativas de preço. Justamente por isso, é importante a postura de, olhando honestamente para os méritos e os riscos, priorizar a proteção dos ativos no longo prazo em vez do aumento de preço no curto prazo.
Perguntas frequentes
Q1. Quando está prevista a conclusão da requalificação da área da Estação Noborito?
Nos materiais publicados, indica-se o início das obras durante o ano de 2026 e a conclusão das obras prevista para o ano fiscal de 2029. Os documentos da cidade de Kawasaki indicam um processo com conclusão das obras prevista para o ano fiscal Reiwa 11 (ano fiscal de 2029). No momento atual não está concluído, e é um plano que avança a partir de aprovações e obras futuras.
Q2. Os aluguéis do entorno aumentam imediatamente com a requalificação?
Não necessariamente aumentam de imediato de forma uniforme. Primeiro, com a melhoria da conveniência em frente à estação, pode haver mudanças no número de consultas, na taxa de visitas e na taxa de fechamento. É realista decidir a revisão do aluguel de forma gradual, observando os dados de captação e a concorrência circundante.
Q3. Há benefícios também para as propriedades antigas existentes?
Há. No entanto, a premissa é que o estado de gestão do edifício e o apelo de captação estejam ajustados. Mesmo que a conveniência em frente à estação aumente, em propriedades onde as áreas comuns são escuras, as fotos são antigas ou a explicação das instalações é fraca, fica difícil captar o efeito.
Q4. O que os proprietários devem preparar agora?
Avance com a verificação do percurso da estação até a propriedade, a atualização das fotos de captação, a limpeza das áreas comuns e a melhoria da iluminação, a definição da ordem de prioridade dos investimentos em instalações e o compartilhamento de informações com a administradora. É importante incorporar o conteúdo da requalificação nas atividades de captação no local.
Materiais de referência
- Cidade de Kawasaki "Sobre a inspeção pública do plano do projeto e dos manuais de design, entre outros, relativos ao Projeto de Requalificação Urbana Tipo 1 da Área da Estação Noborito": https://www.city.kawasaki.jp/500/page/0000182328.html
- Cidade de Kawasaki "Projeto de planejamento urbano de Kawasaki — Projeto de Requalificação Urbana Tipo 1 da Área da Estação Noborito — Proposta de alteração do plano do projeto": https://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000182/182328/hennkoujigyoukeikaku.pdf
- PR TIMES "A partir de 31 de março (terça-feira) tem início a inspeção pública do plano do projeto e dos manuais de design, entre outros, do 'Projeto de Requalificação Urbana Tipo 1 da Área da Estação Noborito'": https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000001291.000010686.html
