ما هي عملية إعادة تطوير منطقة محطة نوبوريتو؟ شرح الخطوط العريضة للخطة ومنظور الاستثمار

ما هي عملية إعادة تطوير منطقة محطة نوبوريتو؟ شرح نظرة عامة على الخطة ومنظور الاستثمار

مشروع إعادة التطوير الحضري من النوع 1 لمنطقة محطة نوبوريتو هو مشروع تجديد الوظيفة الأمامية للمحطة الذي يتقدم أمام محطة نوبوريتو، حيث يتقاطع خط Odakyu وخط JR Nambu. بالإضافة إلى الجمع بين المساكن والمتاجر والشركات ومواقف السيارات، تهدف الخطة إلى إنشاء مركز معقد يتضمن سطحًا للمشاة ومساحة مفتوحة تشبه الرصيف، ويتم دمجه مع ساحة المحطة.

من المهم لأصحاب الإيجار والمستثمرين العقاريين عدم اتخاذ قرارات مبنية فقط على فكرة بناء مبنى كبير. قد تؤثر إعادة تطوير المنطقة الواقعة أمام محطة نوبوريتو على تدفق الأشخاص أمام المحطة، وراحة المعيشة، وتفضيلات المستأجر، والرغبات في العقارات القريبة. ومن ناحية أخرى، لا يزال هناك وقت حتى يتم الانتهاء من المشروع، وهذا ليس الوقت المناسب للتسرع في اتخاذ قرار استثماري بناء على التوقعات.

في هذه المقالة، استنادًا إلى المواد الموزعة من PR TIMES من مدينة كاواساكي وشركة طوكيو، سنلخص الخطة وتفاصيل التطوير والجدول الزمني والمنظور في سوق العقارات لمشروع إعادة التطوير الحضري من النوع 1 في منطقة محطة نوبوريتو.

النقاط الرئيسية لهذا المقال

• إعادة تطوير منطقة محطة نوبوريتو عبارة عن مشروع متعدد الاستخدامات أمام المحطة مكون من 38 طابقًا فوق الأرض وطابقين تحت الأرض، ويبلغ الحد الأقصى للارتفاع حوالي 140 مترًا (عدد الوحدات السكنية غير مدرج في المواد المنشورة).
• يتمثل جوهر الخطة في تحديث استخدام الأرض أمام المحطة في نفس الوقت، وتحسين حركة المشاة، وتحسين الوقاية من الكوارث، وخلق جو مفعم بالحيوية.
• من المهم للمالكين المحيطين مراجعة ليس فقط زيادات الإيجار، ولكن أيضًا صور التوظيف وخطوط تدفق المحطات والمناطق المشتركة وجودة الإدارة واستراتيجيات الخروج.

ما هو مشروع إعادة التطوير الحضري لمنطقة محطة نوبوريتو من النوع 1؟

مشروع إعادة التطوير الحضري لمنطقة محطة نوبوريتو من النوع 1 هو مشروع إعادة تطوير حضري بمساحة 0.6 هكتار تقريبًا أمام المحطة، ويستهدف 2402-6 نوبوريتو، تاما-كو، مدينة كاواساكي، محافظة كاناغاوا. على الرغم من أنها تقع على بعد حوالي دقيقة واحدة سيرًا على الأقدام من محطة نوبوريتو على خط أوداكيو وخط جي آر نامبو، وتقع في موقع متميز بالقرب من ساحة المحطة، فقد قيل أن هناك مشكلات فيما يتعلق باستخدام الأراضي المناسبة للمحطة، والوقاية من الكوارث، ومساحة المشاة.

تشير التغييرات المقترحة على خطة عمل مدينة كاواساكي إلى الاتجاهات التالية: تعزيز وظائف واجهة المحطة، وتأمين مساحة مفتوحة للجمهور، وتحسين أداء الوقاية من الكوارث، وخلق بيئة حضرية مفعمة بالحيوية. بمعنى آخر، ينبغي النظر إلى هذا المشروع على أنه مشروع تطوير البنية التحتية الحضرية الذي سيعمل على تحديث الطريقة التي يتم بها استخدام المنطقة الواقعة أمام محطة نوبوريتو، بدلاً من مجرد توفير الوحدات السكنية والأبراج السكنية.

تُعد نوبوريتو مركزًا للنقل حيث يمكنك استخدام خط أوداكيو، الذي يتصل بشينجوكو، وخط جيه آر نامبو، الذي يتصل بكاواساكي، وموساشيكوسوجي، وتاتشيكاوا. نظرًا لوجود صلة بين التنقل إلى وسط المدينة، والسفر داخل كاواساكي، والعيش في الضواحي، فمن المرجح أن يكون للموقع تأثير مضاعف ليس فقط على سمعتها كمنطقة سكنية ولكن أيضًا على الطلب على المتاجر والخدمات إذا زادت الراحة أمام المحطة.

مخطط الخطة

الخطوط العريضة للخطة الرئيسية التي يمكن تأكيدها في المواد المنشورة هي كما يلي.

العنصر	المحتويات
اسم المشروع	مشروع إعادة التطوير الحضري لمنطقة محطة نوبوريتو النوع 1
الموقع	2402-6 نوبوريتو، تاما-كو، مدينة كاواساكي، محافظة كاناغاوا، إلخ.
مساحة منطقة التنفيذ	تقريبًا. 0.6 هكتار
مساحة الموقع	تقريبًا. 5,950㎡
مساحة الأرضية الإجمالية	حوالي 64,800㎡
المقياس	38 طابقًا فوق سطح الأرض، وطابقين تحت الأرض
أقصى ارتفاع	حوالي. 140 م
الاستخدامات الرئيسية	المساكن والمتاجر والشركات ومواقف السيارات، وما إلى ذلك.
عدد الوحدات السكنية	غير مدرجة في المواد المنشورة
شريك تجاري/وكيل أعمال	شركة طوكيو لاند، شركة أوداكيو لاند، طوكيو Corporation
مصمم	Tokyu Sekkei Consultants، INA New Architecture Research Institute/Maeda Construction Industry Joint Venture، Ney & Partners Japan
تكلفة المشروع المقدرة	غير مدرجة في الوثائق المنشورة

بالنظر إلى الأرقام وحدها، فإن حجم المجمع ملحوظ، تبلغ مساحتها حوالي 0.6 هكتار أمام المحطة وتبلغ مساحتها الإجمالية حوالي 64800 متر مربع. ومع ذلك، عند قراءة الخطة، من الضروري النظر إلى «كيفية إعادة تنظيم الوظائف المعقدة أمام المحطة» بدلاً من عدد الوحدات السكنية. وذلك لأن الخطة تهدف إلى تغيير تدفق الأشخاص من لحظة وصولهم إلى المحطة إلى المدينة عن طريق وضع المتاجر والوظائف التجارية في الطوابق السفلية وإنشاء مساحة للمشاة تدرك الارتباط بساحة المحطة.

مع هذا النوع من إعادة التطوير، ليست الوحدات السكنية الجديدة فقط هي التي تحرك السوق بعد اكتمالها. من خلال تغيير الطريقة التي تبدو بها المحطة، وسهولة المشي، والشعور بالأمان في الليل، وخيارات التسوق وتناول الطعام، سيكون من الأسهل إعطاء العقارات المستأجرة الموجودة في المنطقة المحيطة سياق "ساحة المحطة التي يسهل العيش فيها".

تطوير المرافق العامة وخطوط تدفق المشاة

ما نريد تأكيده بشكل خاص عند إعادة تطوير منطقة محطة نوبوريتو هو تطوير المرافق العامة ليس فقط داخل المبنى ولكن أيضًا حوله. بالإضافة إلى الطرق الحالية، تدعو التغييرات التي تقترحها مدينة كاواساكي على خطة العمل إلى إنشاء طرق مقسمة جديدة، وأسطح للمشاة، ومساحات مفتوحة تشبه الأرصفة.

المرافق	تفاصيل الصيانة
طريق المدينة طريق نوبوريتو 38	العرض 8 أمتار والطول تقريبًا. 110 م، موجود
طريق مدينة نوبوريتو رقم 72	عرض 8 م، طول تقريبًا. 90 م، موجود
مقطع طريق	عرض 6 م، الطول تقريبًا. 120 م، بناء جديد
سطح للمشاة	العرض تقريبًا. 3 إلى 8 م، المساحة تقريبًا. 410 م2، بناء جديد
مساحة مفتوحة تشبه المشاة	المساحة تقريبًا. 460 م2، بناء جديد

من هذا المحتوى، الهدف من المشروع ليس "بناء مبنى مرتفع أمام المحطة"، ولكن تحسين سهولة الحركة من خلال ربط ساحة المحطة والمبنى المنخفض الارتفاع ومساحة المشاة. بمجرد تثبيت سطح المشاة، سيكون من الأسهل الانتقال من المحطة إلى المرافق والمباني المحيطة بها، وسيكون من الأسهل البقاء أمام المحطة.

في إدارة الإيجارات، من الضروري دمج هذا التغيير في مجال التوظيف. على سبيل المثال، مجرد كتابة "◯ دقائق سيرًا على الأقدام من محطة نوبوريتو" لا ينقل قيمة إعادة التطوير بشكل كامل. ومن المهم تحويل المعلومات إلى معلومات تتيح للمقيمين تخيل حياتهم اليومية، مثل خطوط التدفق من ساحة المحطة، والسطوع في الليل، وخيارات التسوق وتناول الطعام، وسهولة الحركة في الأيام الممطرة.

الجدول الزمني وكيان المشروع

وفقًا لمواد توزيع PR TIMES الخاصة بشركة Tokyu، تم إنشاء جمعية تحضيرية في منطقة محطة نوبوريتو في نوفمبر 2022، وتم اتخاذ قرار بإجراء تغييرات على خطة المدينة في مارس 2026، وبدأت مدينة كاواساكي التفتيش العام على خطط الأعمال وأدلة التصميم اعتبارًا من 31 مارس من نفس العام.

الجدول الرئيسي وفقًا للمواد المنشورة هو أنه ستتم الموافقة على خطة تحويل الحقوق في 19 مارس 2026، وسيبدأ البناء في عام 2026، وسيتم الانتهاء من البناء في السنة المالية 2029. تشير وثائق مدينة كاواساكي إلى العملية التي سيتم من خلالها تحديد خطة العمل في عام 2020، وستتم الموافقة على خطة تحويل الحقوق في 19 مارس 2026، وسيبدأ البناء في عام 2020، ومن المقرر أن يتم البناء اكتمل في عام 2029.

ما أود أن أشير إليه هنا هو أن هذا ليس "تطويرًا مكتملًا" بعد. من غير المناسب الإعلان في المقالات أو مواد التوظيف أن المشروع "مكتمل" أو "مفتوح". في الوقت الحاضر، بدأ التفتيش العام على خطط الأعمال وأدلة التصميم، وسيستمر المشروع حتى الموافقة والبناء.

التأثير على سوق العقارات في شمال مدينة كاواساكي وجناح تاما

تعد محطة نوبوريتو واحدة من أكثر المحطات ملاءمة في شمال مدينة كاواساكي. من السهل أن يروق الموقع لكل من العاملين في المدينة والعاملين في مدينة كاواساكي، حيث من الممكن السفر إلى شينجوكو على خط أوداكيو وإلى كاواساكي وموساشيكوسوجي وتاتشيكاوا على خط جيه آر نامبو.

إذا أدت عملية إعادة التطوير هذه إلى تحسين الراحة والرؤية أمام المحطة، فإن أول شيء من المحتمل أن يكون له تأثير هو الاعتبار المقارن عند التوظيف. حتى مع العقارات الموجودة، إذا كان بإمكانك شرح راحة العيش أمام المحطة بوضوح، فسيكون من الأسهل تحسين الانطباع قبل المشاهدة. من ناحية أخرى، نظرًا لأنه يتم بناء مجمعات سكنية / تجارية / تجارية جديدة أمام المحطات، فقد يكون من الأسهل مقارنة العقارات القديمة من حيث المرافق والمناطق المشتركة وظروف الإدارة.

فيما يتعلق بالتنمية واسعة النطاق في مدينة كاواساكي، كاواساكي الجديدة! مشروع Arena City يغير الغرض من المنطقة المحيطة بالمحطة والدافع للمجيء إلى المدينة. في حالة نوبوريتو، بدلاً من كونها منشأة تجذب العملاء من منطقة واسعة، فإننا نرى أنها تتمتع بطابع قوي لتعزيز الراحة اليومية وقابلية العيش أمام المحطة.

بالإضافة إلى ذلك، عند اتخاذ قرارات الاستثمار لإعادة التطوير الحضري بشكل عام، كما هو مذكور في تقرير مسح المشاريع الكبرى لمنطقة إعادة تطوير طوكيو، من الضروري النظر ليس فقط إلى الروعة بعد الانتهاء، ولكن أيضًا إلى التغيرات البيئية أثناء فترة البناء، والمنافسة المحيطة، والحد الأقصى للإيجارات، وسيولة الخروج.

نقاط عملية يجب على المالكين التحقق منها الآن

أولاً، نحتاج إلى مراجعة عملية التوظيف. في المناطق التي تتقدم فيها عملية إعادة التطوير، من المحتمل أن تؤثر دقة أوصاف الطريق والصور والخرائط والمعلومات حول المرافق المحيطة من المحطة إلى العقار على معدل الإغلاق. لا تستنتج فقط أن التغيير أمام المحطة سيكون أكثر ملاءمة؛ بدلًا من ذلك، فكر في الطريق الذي ستسلكه للوصول إلى المنزل، والمكان الذي ستذهب إليه للتسوق، وفي أي وقت من اليوم يمكنك المشي بأمان.

ثانيًا، علينا إعادة النظر في أولويات تجديد المناطق المشتركة ومناطق المياه. عند توفر مساكن جديدة أو مبنية حديثًا أمام المحطة، يتم إجراء مقارنات مع العقارات الموجودة ليس فقط من حيث السعر، ولكن أيضًا من حيث جودة الإدارة مثل النظافة وصناديق التسليم والأقفال الأوتوماتيكية والإضاءة ومواقف الدراجات الهوائية وتخزين القمامة. حتى لو كانت التجديدات واسعة النطاق صعبة، فمن المفيد البدء بتحسين المدخل والممرات ولوحات الإعلانات والإضاءة التي يمكن رؤيتها عند مشاهدة العقار.

ثالثًا، لا ترفع إعدادات الإيجار كثيرًا على المدى القصير. حتى لو كانت هناك توقعات لإعادة التطوير، إذا أصبح العقار أكثر صعودًا من سعر السوق، فقد يتم تمديد فترة الشغور. بل أول الأشياء التي يجب أن تنظر إليها هي عدد الاستفسارات ونسبة المشاهدة ومعدل الطلبات وأسباب الإلغاء. سيكون من الحكمة مراجعة شروط الإيجار والتجديد على مراحل بعد تحسن الأرقام.

رابعًا، إنشاء نظام إداري يستفيد من الموارد البشرية. في مناطق إعادة التطوير، لا يكمن الاختلاف في أداء العقار نفسه فحسب، بل أيضًا في قدرة شركة الإدارة وموظفي التوظيف على فهم التغييرات في المدينة وشرحها للمستأجرين. إذا لم يفهم الأشخاص الموجودون في الموقع تفاصيل إعادة التطوير، فلن يتمكنوا من ترجمة القيمة المحلية إلى خطابات توظيف ومحادثات أولية.

ما الذي يجب أن نبحث عنه عند اتخاذ قرارات الاستثمار؟

يمكن أن تكون إعادة تطوير منطقة محطة نوبوريتو عاملاً في تعزيز قيمة منطقة المحطة على المدى الطويل. ومع ذلك، عند اتخاذ قرارات الاستثمار، لا يكفي القول "سأشتريه لأن هناك إعادة تطوير". من الضروري التأكد مما إذا كان العقار المعني يقع في موقع سيستفيد من تدفق حركة المرور أمام المحطة، وما إذا كانت التركيبة السكانية للمستأجر تتداخل مع المنازل المنافسة المبنية حديثًا، وما إذا كانت ستتأثر بالضوضاء أو التغيرات في تدفق حركة المرور خلال فترة البناء.

لا سيما في حالة العقارات القديمة، للاستفادة من إعادة التطوير، يجب أن يتمتع المبنى أيضًا بالحد الأدنى من القدرة التنافسية. إذا كانت الصور الداخلية قديمة، أو كانت المناطق المشتركة مظلمة، أو كان من الصعب فهم ظروف الإدارة، أو كانت بيئة الإنترنت ضعيفة، فلن تتمكن من الاستفادة من القيمة المتزايدة أمام المحطة.

من ناحية أخرى، بالنسبة للممتلكات الحالية التي تتم إدارتها بشكل جيد، تعد إعادة التطوير فرصة لتحديث قصة التوظيف. كما هو ملخص في مقالة إعادة تطوير محطة Koiwa، لن تؤثر التغييرات في المدينة على الإنشاءات الجديدة فحسب، بل ستؤثر أيضًا على الإيجارات الحالية في المنطقة المحيطة. المهم ليس فقط انتظار انتشار التأثير، بل أيضًا إعداد الجانب الإداري للتعامل معه.

رأي INA

مشروع إعادة التطوير الحضري من النوع 1 لمنطقة محطة نوبوريتو هو خطة تجتذب الكثير من الاهتمام عند النظر في قيمة منطقة المحطة في الجزء الشمالي من مدينة كاواساكي. يعد حجم المبنى، الذي يتكون من 38 طابقًا فوق سطح الأرض ويبلغ أقصى ارتفاع له حوالي 140 مترًا، أمرًا مهمًا، ولكن الجوهر يكمن في تحديث استخدام الأرض أمام المحطة، ومساحة المشاة، والوقاية من الكوارث، والوظائف التجارية والتجارية في وقت واحد.

الإجابة الصحيحة للمالكين هي عدم رفع الإيجار فورًا بعد رؤية أخبار إعادة التطوير. تتمثل الخطوة الأولى في تحسين الإدارة وتحديث معلومات التوظيف وترجمتها إلى قيمة يمكن نقلها إلى المستأجرين. فقط من خلال وجود نظام إدارة موثوق واستجابة في الموقع تستخدم الموارد البشرية يمكن ربط آثار إعادة التطوير بقيمة الممتلكات.

على الرغم من أن إعادة التطوير يمكن أن تغير مستقبل المدينة، إلا أنها تحمل أيضًا مخاطر مثل فترات البناء والإمدادات المتنافسة وتوقعات الأسعار. ولهذا السبب من المهم النظر بصدق إلى الفوائد والمخاطر وإعطاء الأولوية لحماية الأصول على المدى الطويل على الزيادات في الأسعار على المدى القصير.

الأسئلة الشائعة

س1. متى من المقرر الانتهاء من إعادة تطوير منطقة محطة نوبوريتو؟

وفقًا للمواد المنشورة، من المقرر أن يبدأ البناء في عام 2026 ويكتمل في عام 2029. وتشير وثائق مدينة كاواساكي إلى أنه من المقرر الانتهاء من البناء في السنة المالية 2029. ولم يكتمل المشروع بعد، ولكن من المخطط المضي قدمًا بعد الموافقة والبناء.

السؤال الثاني. هل سترتفع الإيجارات المحيطة على الفور بسبب إعادة التطوير؟

ليس من الضروري أن يرتفع السعر على الفور. بادئ ذي بدء، قد يؤدي تحسين الراحة أمام المحطة إلى تغييرات في عدد الاستفسارات ومعدلات المشاهدة ومعدلات الإغلاق. من الواقعي اتخاذ قرارات بشأن مراجعات الإيجار على مراحل من خلال النظر في بيانات التوظيف والمنافسة المحيطة.

س3. هل هناك أي فوائد للعقارات القديمة القائمة؟

نعم. ومع ذلك، فمن المفترض أن تتم صيانة المبنى بشكل جيد وأن طلب التوظيف سليم. وحتى لو زادت راحة التواجد أمام المحطة، سيكون من الصعب الاستفادة من المزايا إذا كانت المناطق المشتركة مظلمة، أو كانت الصور قديمة، أو كانت شروحات المنشأة ضعيفة.

س4. ما الذي يجب على المالكين إعداده الآن؟

يرجى التحقق من خط التدفق من المحطة إلى العقار، وتحديث صور التوظيف، وتنظيف المناطق المشتركة وتحسين الإضاءة، وتحديد أولويات الاستثمار في المعدات، ومشاركة المعلومات مع شركة الإدارة. من المهم دمج محتوى إعادة التطوير في أنشطة التوظيف في الموقع.

المراجع

• مدينة كاواساكي "بشأن التفتيش العام على خطة العمل ودليل التصميم وما إلى ذلك المتعلقة بمشروع إعادة التطوير الحضري من النوع 1 لمنطقة محطة نوبوريتو": https://www.city.kawasaki.jp/500/page/0000182328.html
• مدينة كاواساكي "مشروع التخطيط الحضري لكاواساكي، منطقة محطة نوبوريتو من النوع 1 مشروع إعادة التطوير الحضري، اقتراح تغيير خطة العمل": https://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000182/182328/hennkoujigyoukeikaku.pdf
• PR TIMES "من 31 مارس (الثلاثاء)، سيبدأ التفتيش العام على خطة العمل ودليل التصميم لمشروع إعادة التطوير الحضري من النوع 1 لمنطقة محطة نوبوريتو": https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000001291.000010686.html