¿Qué es la reurbanización del área de la estación Noborito? Explicación de la descripción general del plan y la perspectiva de inversión
El Proyecto de Reurbanización Urbana Tipo 1 del Área de la Estación Noborito es un proyecto de renovación de la función frontal de la estación que se lleva a cabo frente a la Estación Noborito, donde se cruzan la Línea Odakyu y la Línea JR Nambu. Además de combinar viviendas, tiendas, negocios y estacionamiento, el plan es crear un centro complejo que incluirá una plataforma para peatones y un espacio abierto similar a una acera, y se integrará con la plaza de la estación.
Es importante que los propietarios de alquileres e inversores inmobiliarios no tomen decisiones basándose únicamente en la idea de que se construirá un gran edificio. La reurbanización del área frente a la estación Noborito puede afectar el flujo de personas frente a la estación, la comodidad de vida, las preferencias de los inquilinos y los atractivos de las propiedades cercanas. Por otro lado, aún queda tiempo hasta que el proyecto esté finalizado y no es el momento de apresurarse a tomar una decisión de inversión basada en las expectativas.
En este artículo, basado en materiales distribuidos por PR TIMES de la ciudad de Kawasaki y Tokyu Corporation, resumiremos el plan, los detalles del desarrollo, el cronograma y la perspectiva del mercado inmobiliario para el proyecto de reurbanización urbana Tipo 1 en el área de la estación Noborito.
Puntos clave de este artículo
- La remodelación del área de la estación Noborito es un desarrollo de uso mixto frente a la estación con 38 pisos sobre rasante y 2 pisos subterráneos, y una altura máxima de aproximadamente 140 metros (el número de unidades residenciales no figura en los materiales publicados).
- La esencia del plan es actualizar simultáneamente el uso del suelo frente a la estación, mejorar la circulación peatonal, mejorar la prevención de desastres y crear una atmósfera animada.
- Es importante que los propietarios de los alrededores revisen no solo los aumentos de alquiler, sino también las fotografías de contratación, las líneas de flujo de las estaciones, las áreas comunes, la calidad de la gestión y las estrategias de salida.
¿Qué es el Proyecto de Reurbanización Urbana Tipo 1 del Área de la Estación Noborito?
El Proyecto de Reurbanización Urbana Tipo 1 del Distrito de la Estación de Noborito es un proyecto de reurbanización urbana de aproximadamente 0,6 ha frente a la estación, dirigido a 2402-6 Noborito, Tama-ku, Ciudad de Kawasaki, Prefectura de Kanagawa. Aunque se encuentra a aproximadamente 1 minuto a pie de la estación Noborito en la línea Odakyu y la línea JR Nambu, y está ubicado en una ubicación privilegiada cerca de la plaza de la estación, se ha dicho que existen problemas en términos de uso apropiado del suelo para la estación, prevención de desastres y espacio para peatones.
Los cambios propuestos al plan de negocios de la ciudad de Kawasaki indican las siguientes direcciones: fortalecer las funciones del frente de la estación, asegurar espacios abiertos para el público, mejorar el desempeño de la prevención de desastres y crear un entorno urbano animado. En otras palabras, este proyecto debe verse como un proyecto de desarrollo de infraestructura urbana que actualizará la forma en que se utiliza el área frente a la estación Noborito, en lugar de simplemente proporcionar condominios y torres de viviendas.
Noborito es un centro de transporte donde puedes utilizar la línea Odakyu, que conecta con Shinjuku, y la línea JR Nambu, que conecta con Kawasaki, Musashikosugi y Tachikawa. Dado que existe una conexión entre desplazarse al centro de la ciudad, viajar dentro de Kawasaki y vivir en los suburbios, es probable que la ubicación tenga un efecto dominó no sólo en su reputación como zona residencial sino también en la demanda de tiendas y servicios si aumenta la comodidad frente a la estación.
Esquema del plan
Los principales esquemas del plan que se pueden confirmar en los materiales publicados son los siguientes.
| Artículo | Contenido |
|---|---|
| Nombre del proyecto | Proyecto de reurbanización urbana tipo 1 del distrito de la estación de Noborito |
| Ubicación | 2402-6 Noborito, Tama-ku, ciudad de Kawasaki, prefectura de Kanagawa, etc. |
| Área del distrito de implementación | Aprox. 0,6 ha |
| Área del sitio | Aprox. 5.950 ㎡ |
| Superficie total | Aprox. 64.800 ㎡ |
| Escala | 38 pisos sobre rasante, 2 pisos bajo tierra |
| Altura máxima | Aprox. 140 m |
| Usos principales | Residencias, tiendas, negocios, estacionamientos, etc. |
| Número de unidades residenciales | No figura en los materiales publicados |
| Socio comercial/agente comercial | Tokyu Land Corporation, Odakyu Land Corporation, Tokyu Corporation |
| Diseñador | Tokyu Sekkei Consultants, INA New Architecture Research Institute/Maeda Construction Industry Joint Venture, Ney & Partners Japón |
| Costo estimado del proyecto | No figura en los materiales publicados |
Si se miran solo los números, la escala del complejo es notable, siendo aproximadamente 0,6 ha frente a la estación y con una superficie total de aproximadamente 64.800 metros cuadrados. Sin embargo, al leer el plan es necesario fijarse en "cómo se reorganizarán las funciones del complejo frente a la estación", más que en el número de viviendas. Esto se debe a que el plan es cambiar el flujo de personas desde el momento en que llegan a la estación hacia la ciudad colocando tiendas y funciones comerciales en los pisos inferiores y creando un espacio peatonal consciente de la conexión con la plaza de la estación.
Con este tipo de reurbanización, no son sólo las nuevas unidades de vivienda las que mueven el mercado una vez finalizadas. Al cambiar la apariencia de la estación, la facilidad para caminar, la sensación de seguridad por la noche y las opciones para ir de compras y cenar, será más fácil brindar a las propiedades de alquiler existentes en los alrededores el contexto de una "plaza de estación en la que es fácil vivir".
Desarrollo de instalaciones públicas y líneas de flujo peatonal
Lo que queremos confirmar especialmente al remodelar el área de la estación Noborito es el desarrollo de instalaciones públicas no solo dentro del edificio sino también alrededor de él. Además de las carreteras existentes, los cambios propuestos por la ciudad de Kawasaki al plan de negocios exigen la creación de nuevas carreteras divididas, plataformas para peatones y espacios abiertos similares a aceras.
| Instalaciones | Detalles de mantenimiento |
|---|---|
| Camino urbano Noborito Ruta 38 | Ancho 8 m, largo aprox. 110 m, existente |
| Carretera urbana Noborito nº 72 | Ancho 8 m, largo aprox. 90 m, existente |
| Carretera dividida | Ancho 6 m, largo aprox. 120 m, nueva construcción |
| Cubierta peatonal | Ancho aprox. 3 a 8 m, superficie aprox. 410 ㎡, obra nueva |
| Espacio diáfano tipo peatonal | Superficie aprox. 460 ㎡, nueva construcción |
A partir de este contenido, el objetivo del proyecto no es "construir un edificio alto frente a la estación", sino mejorar la facilidad de movimiento conectando la plaza de la estación, el edificio de menor altura y el espacio peatonal. Una vez instalado el andén peatonal, será más fácil desplazarse desde la estación a las instalaciones y manzanas aledañas, y será más fácil permanecer frente a la estación.
En la gestión del alquiler es necesario incorporar este cambio al ámbito de la contratación. Por ejemplo, escribir simplemente "◯ minutos a pie desde la estación Noborito" no transmite completamente el valor de la reurbanización. Es importante convertir la información en información que permita a los residentes imaginar su vida diaria, como las líneas de flujo desde la plaza de la estación, la luminosidad por la noche, las opciones de compras y restaurantes, y la facilidad de movimiento en los días de lluvia.
Calendario y entidad del proyecto
Según los materiales de distribución PR TIMES de Tokyu Corporation, se estableció una asociación preparatoria en el área de la estación Noborito en noviembre de 2022, se decidieron cambios en el plan urbanístico en marzo de 2026 y la ciudad de Kawasaki comenzó la inspección pública de los planes comerciales y manuales de diseño a partir del 31 de marzo del mismo año.
El calendario principal según los materiales publicados es que el plan de conversión de derechos se aprobará el 19 de marzo de 2026, la construcción comenzará en 2026 y la construcción se completará en el año fiscal 2029. Los documentos de la ciudad de Kawasaki indican un proceso en el que se decidirá el plan de negocios en el año fiscal Reiwa 7, se aprobará el plan de conversión de derechos el 19 de marzo de Reiwa 8 (2026), la construcción comenzará durante Reiwa 8 y está previsto que la construcción finalice en el año fiscal Reiwa 11 (año fiscal 2029).
Lo que me gustaría señalar aquí es que este aún no es un "desarrollo completo". No es apropiado declarar en artículos o materiales de reclutamiento que el proyecto está "completado" o "abierto". Actualmente, ha comenzado la inspección pública de los planes de negocios y manuales de diseño, y el proyecto continuará con su aprobación y construcción.
Impacto en el mercado inmobiliario en el norte de la ciudad de Kawasaki y el distrito de Tama
La estación Noborito es una de las estaciones más convenientes en el norte de la ciudad de Kawasaki. La ubicación es fácil de atraer tanto para quienes trabajan en el centro de la ciudad como para quienes trabajan en la ciudad de Kawasaki, ya que es posible viajar a Shinjuku en la línea Odakyu y a Kawasaki, Musashikosugi y Tachikawa en la línea JR Nambu.
Si esta remodelación mejora la comodidad y la visibilidad frente a la estación, lo primero que probablemente tendrá un impacto es la consideración comparativa a la hora de contratar. Incluso en el caso de propiedades existentes, si puede explicar claramente la conveniencia de vivir frente a la estación, será más fácil mejorar la impresión antes de verlas. Por otro lado, a medida que se construyen nuevos complejos urbanos de viviendas, comerciales y de negocios frente a las estaciones, puede ser más fácil comparar propiedades más antiguas en términos de instalaciones, áreas comunes y condiciones de administración.
En términos de desarrollo a gran escala en la ciudad de Kawasaki, también hay planes, como el Kawasaki ¡Nuevo! Proyecto Arena City, para cambiar el propósito del área alrededor de la estación y la motivación para venir a la ciudad. En el caso de Noborito, más que una instalación que atraiga clientes de un área amplia, consideramos que tiene un fuerte carácter de mejora de la comodidad y habitabilidad diaria frente a la estación.
Además, al tomar decisiones de inversión para la reurbanización urbana en general, como se menciona en el Informe de estudio de los principales proyectos del área de reurbanización de Tokio, es necesario considerar no sólo el esplendor después de la finalización, sino también los cambios ambientales durante el período de construcción, la competencia circundante, los límites de alquiler y la liquidez de salida.
Puntos prácticos que los propietarios deben comprobar ahora
En primer lugar, debemos revisar el proceso de contratación. En áreas donde la reurbanización está avanzando, la precisión de las descripciones de rutas, fotografías, mapas e información sobre las instalaciones circundantes desde la estación hasta la propiedad probablemente afectará la tasa de cierre. No concluya simplemente que el cambio frente a la estación será más conveniente; en lugar de eso, piense en qué ruta tomará para llegar a casa, dónde irá de compras y a qué hora del día puede caminar con seguridad.
En segundo lugar, es necesario revisar las prioridades de renovación de las zonas comunes y de las zonas de agua. Cuando hay disponibles viviendas nuevas o de reciente construcción frente a la estación, se hacen comparaciones con las propiedades existentes no sólo en cuanto al precio, sino también en la calidad de la gestión, como la limpieza, las cajas de entrega, las cerraduras automáticas, la iluminación, el estacionamiento para bicicletas y el almacenamiento de basura. Incluso si las renovaciones a gran escala son difíciles, vale la pena comenzar mejorando la entrada, los pasillos, los tableros de anuncios y la iluminación que son visibles al ver la propiedad.
En tercer lugar, no aumentar demasiado los precios del alquiler a corto plazo. Incluso si existen expectativas de reurbanización, si la propiedad se vuelve más alcista que el precio de mercado, el período de desocupación puede ampliarse. Más bien, lo primero que debe considerar es la cantidad de consultas, la tasa de visitas, la tasa de solicitudes y los motivos de cancelación. Sería más prudente revisar las condiciones de alquiler y renovación por etapas una vez que las cifras mejoren.
El cuarto es crear un sistema de gestión que aproveche los recursos humanos. En las zonas de reurbanización, la diferencia no sólo reside en el rendimiento de la propiedad en sí, sino también en la capacidad de la empresa gestora y del personal de contratación para comprender los cambios en la ciudad y explicarlos a los inquilinos. Si las personas en el sitio no entienden los detalles de la reurbanización, no podrán traducir el valor local en textos de contratación y conversaciones de visita.
¿Qué debemos tener en cuenta al tomar decisiones de inversión?
La reurbanización del área de la estación de Noborito puede ser un factor para aumentar el valor del área de la estación a largo plazo. Sin embargo, al tomar decisiones de inversión, no basta con decir: "La compraré porque hay reurbanización". Es necesario confirmar si la propiedad en cuestión está ubicada en una posición que se beneficiará del flujo de tráfico frente a la estación, si la demografía de los inquilinos se superpone con la de las viviendas recién construidas de la competencia y si se verá afectada por el ruido o los cambios en el flujo de tráfico durante el período de construcción.
Especialmente en el caso de propiedades más antiguas, para poder beneficiarse de la reurbanización, el edificio también debe tener un nivel mínimo de competitividad. Si las fotografías del interior están desactualizadas, las áreas comunes están oscuras, las condiciones de administración son difíciles de entender o el entorno de Internet es débil, no podrá aprovechar el aumento de valor frente a la estación.
Por otro lado, para las propiedades existentes bien administradas, la reurbanización es una oportunidad para actualizar la historia de contratación. Como se resume en el artículo sobre la reurbanización de la estación Koiwa, los cambios en la ciudad no solo afectarán las nuevas construcciones sino también los alquileres existentes en el área circundante. Lo importante no es sólo esperar a que el impacto se extienda, sino también preparar a la administración de la propiedad para afrontarlo.
Opinión del INA
El Proyecto de Reurbanización Urbana Tipo 1 del Área de la Estación Noborito es un plan que está atrayendo mucha atención al considerar el valor del área de la estación en la parte norte de la ciudad de Kawasaki. La escala del edificio, con 38 pisos sobre rasante y una altura máxima de aproximadamente 140 m, es importante, pero la esencia radica en actualizar el uso del suelo frente a la estación, el espacio peatonal, la prevención de desastres y las funciones comerciales y de negocios, todo al mismo tiempo.
La respuesta correcta para los propietarios es no aumentar el alquiler inmediatamente después de ver las noticias sobre la reurbanización. El primer paso es mejorar la gestión, actualizar la información de contratación y traducirla en valor que pueda transmitirse a los inquilinos. Sólo contando con un sistema de gestión confiable y una respuesta in situ que utilice recursos humanos se podrán vincular los efectos de la reurbanización al valor de la propiedad.
Si bien la reurbanización puede cambiar el futuro de una ciudad, también conlleva riesgos como los períodos de construcción, el suministro competitivo y las expectativas de precios anticipadas. Por eso es importante analizar honestamente los beneficios y riesgos y priorizar la protección de activos a largo plazo sobre los aumentos de precios a corto plazo.
Preguntas frecuentes
P1. ¿Cuándo está previsto que se complete la remodelación del área de la estación Noborito?
Según los materiales publicados, la construcción está programada para comenzar en 2026 y finalizar en el año fiscal 2029. Los documentos de la ciudad de Kawasaki indican que la construcción está programada para completarse en el año fiscal Reiwa 11 (año fiscal 2029). El proyecto aún no está completo, sino que se planea continuar después de la aprobación y la construcción.
P2. ¿Los alquileres de los alrededores aumentarán inmediatamente debido a la reurbanización?
No necesariamente suben inmediatamente de forma uniforme. En primer lugar, las mejoras en la comodidad frente a la estación pueden conducir a cambios en el número de consultas, las tasas de visitas y las tasas de cierre. Es realista tomar decisiones sobre revisiones de alquileres por etapas analizando los datos de contratación y la competencia circundante.
P3. ¿Hay algún beneficio para las propiedades más antiguas existentes?
Sí. Sin embargo, se supone que el edificio está bien mantenido y que el recurso de contratación está en orden. Incluso si aumenta la comodidad de estar frente a una estación, será difícil aprovechar los beneficios si las áreas comunes están oscuras, las fotos son antiguas o las explicaciones sobre las instalaciones son débiles.
P4. ¿Qué deberían preparar los propietarios ahora?
Por favor revise la línea de flujo desde la estación hasta la propiedad, actualice las fotos de contratación, limpie las áreas comunes y mejore la iluminación, priorice la inversión en equipos y comparta información con la empresa administradora. Es importante incorporar el contenido de la remodelación en las actividades de contratación in situ.
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Materiales de referencia
- Ciudad de Kawasaki "Sobre la inspección pública del plan de negocios y el manual de diseño relacionados con el Proyecto de Reurbanización Urbana Tipo 1 del Distrito de la Estación Noborito": https://www.city.kawasaki.jp/500/page/0000182328.html
- Ciudad de Kawasaki "Proyecto de planificación urbana de Kawasaki, Proyecto de Reurbanización Urbana Tipo 1 del Distrito de la Estación Noborito, Propuesta de cambio del plan de negocios": https://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000182/182328/hennkoujigyoukeikaku.pdf
- PR TIMES "A partir del 31 de marzo (martes), comenzará la inspección pública del plan de negocios y el manual de diseño del 'Proyecto de Reurbanización Urbana Tipo 1 del Distrito de la Estación Noborito'": https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000001291.000010686.html
