什么是登户车站周边再开发？计划概要及投资前景说明

什么是登户车站地区再开发？计划概况和投资前景说明

登户站地区第一类城市再开发项目是在小田急线和JR南部线交叉的登户站前进行的站前功能更新项目。除了将住房、商店、商业和停车场结合起来外，该计划还建立了一个复杂的枢纽，其中包括行人甲板和人行道式的开放空间，并与车站广场融为一体。

对于租赁业主和房地产投资者来说，重要的是不要仅凭"将建造一座大型建筑"这一说法就做出判断。登户车站前区域的再开发可能会影响车站前的人流、生活便利性、租户偏好以及对附近物业的吸引力。另一方面，距离项目完成还有一段时间，现在还不是根据预期仓促做出投资决策的时候。

本文以川崎市和东急株式会社的PR TIMES发布资料为基础，整理登户车站地区第一类城市再开发项目的计划概况、整备内容、日程以及对房地产市场的看法。

本文要点

登户站区再开发项目为站前综合开发项目，地上38层，地下2层，最大高度约140米（公开材料中未列出住宅单元数量）。
该规划的实质是同步更新站前用地，改善人行流线，提高防灾能力，营造热闹氛围。
周边业主不仅要审视租金上涨情况，还要审视招聘照片、车站动线、公共区域、管理质量和退出策略。

登户站地区第一类城市再开发项目计划用地及设施外观图（来源：东急株式会社（PR TIMES））

什么是登户车站地区第一类城市再开发项目？

登户站地区1型城市再开发项目是车站前约0.6公顷的城市再开发项目，目标为神奈川县川崎市多摩区登户2402-6等。虽然它位于小田急线和JR南部线登户站步行约1分钟的位置，地处车站广场附近的黄金地段，但一直以来在适合车站的土地利用、防灾以及行人空间方面存在课题。

川崎市商业计划的拟议修改表明了以下方向：加强站前功能，确保公众开放空间，提高防灾性能，创造活跃的城市环境。换言之，本项目不应仅被视为提供分售公寓和塔式住宅，而应被视为更新登户站前使用方式本身的城市基础设施建设项目。

登户是交通枢纽，可以乘坐连接新宿的小田急线和连接川崎、武藏小杉、立川的JR南部线。由于这里同时具备前往市中心通勤、川崎市内移动和郊外居住的接点，因此一旦站前的舒适性提高，不仅会对作为居住地的评价产生波及效应，也会对店铺和服务需求产生波及效应。

计划概况

公开资料中可以确认的主要计划概况如下。

项目	内容
项目名称	登户站地区1型城市再开发项目
位置	神奈川县川崎市多摩区登户2402-6等
施行地区面积	约0.6公顷
敷地面积	约5,950㎡
延床面积	约64,800㎡
规模	地上38层、地下2层
最高高度	约140m
主要用途	住宅、商店、商业、停车场等
住宅单位数量	未在公开资料中列出
业务合作伙伴/业务代理	东急不动产株式会社、小田急不动产株式会社、东急株式会社
设计师	东急设计顾问公司、INA新建筑研究所/前田建筑工业合资公司、Ney & Partners Japan
预计工程成本	未在公开文件中列出

仅从数字来看，该综合体的规模为引人注目的是，站前约0.6公顷，总建筑面积约64,800平方米。不过，在阅读规划时，我们应该关注的是"站前综合体功能将如何重组"，而不是住房单元的数量。这是因为该计划旨在通过将商店和商业功能置于较低楼层，并创造一个意识到与车站广场连接的步行空间，从到达车站的那一刻起就改变人流进入城市的方向。

在这种类型的再开发中，并非只有竣工后的新建住户才会撼动市场。通过改变车站的外观、步行的便利性、夜间的安全感以及购物和餐饮的选择，将更容易为周边地区现有的出租物业提供"易于居住的车站广场"的环境。

登户站地区第一类城市再开发项目的行人甲板和用途布局图 — 行人甲板和使用布局的图像（来源：东急株式会社（PR TIMES））

公共设施开发和人行流线

在登户车站地区的再开发中，我们特别想确认的是，公共设施的开发不仅限于建筑物内部，还包括建筑物周围的公共设施。除了现有道路外，川崎市提议对商业计划进行修改，要求创建新的分隔道路、行人甲板和人行道式开放空间。

设施	维护详情
城市道路登户38号线	宽8m，长约110m，现有
城市道路登户72号	宽8m，长约90m，现有
分段道路	宽6m，长约120m，新建
行人甲板	宽约3至8m，面积约410平方米，新建
行人专用开放空间	面积约460平方米，新建

从内容来看，该项目的目的不是"在站前建造一座高楼"，而是通过连接站前广场、低层建筑和步行空间来提高交通便利性。一旦人行甲板就位，从车站前往设施和周边街区将更容易，并且更容易留在车站前。

在租赁管理中，有必要将这一变化纳入到招聘领域。例如，仅仅写"距登户站步行◯分钟"并不能完整传达再开发的价值。将信息转化为能让居民想象自己日常生活的信息非常重要，例如车站广场的人流、夜间的亮度、购物和餐饮选择、雨天的行动便利性等。

日程和项目主体

根据东急电铁PR TIMES发行材料，2022年11月在登户站地区成立了筹备协会，2026年3月决定了城市规划的变更，川崎市从同年3月31日开始公开检查商业计划和设计手册。

根据公开资料，主要日程为，2026年3月19日批准权益转换计划，2026年开工，2029财年竣工。川崎市文件显示，令和7年度决定事业计划，令和8年（2026年）3月19日批准权益转换计划，令和8年中工程着工，计划于令和11年度（2029年度）完工。

我想在此指出的是，这还不是"完成的开发"。在文章或募集资料中断定项目"已完成""已开业"是不恰当的。目前，商业计划和设计手册已开始公审，项目将进入报批和建设阶段。

对川崎市北部及多摩区房地产市场的影响

登户站是川崎市北部最便捷的车站之一。乘坐小田急线可前往新宿，乘坐JR南部线可前往川崎、武藏小杉、立川，无论是在市内工作还是在川崎市内工作的人都非常喜欢这里。

如果这次重建提高了站前的便利性和可视性，那么首先可能产生影响的是招聘时的比较考虑。即使是现有的房产，如果能清楚地说明车站前居住的便利性，也更容易改善看房前的印象。另一方面，随着车站前正在建设新的城市住宅/商业/商业综合体，在设施、公共区域和管理条件方面可能更容易与旧物业进行比较。

就川崎市的大规模开发而言，也有像川崎新！竞技场城市项目这样旨在改变车站周围区域目的性和来街动机的计划。就登户而言，我们认为它不是一个吸引广泛地区顾客的设施，而是具有增强车站前日常便利性和宜居性的强大特征。

另外，一般城市再开发的投资决策时，正如东京都再开发区重大项目调查报告中提到的，不仅要看建成后的辉煌，还要看建设期间的环境变化、周边的竞争、租金上限以及出口流动性。

业主现在应该确认的实务要点

首先，我们需要审查招聘流程。在重建正在进行的地区，从车站到房产的路线描述、照片、地图和周边设施信息的准确性可能会影响成交率。不要简单地断定在站前换乘会更方便；相反，请考虑您回家的路线、您将去哪里购物以及一天中的什么时间可以安全步行。

其次，我们需要重新审视公共区域和水域改造的优先顺序。当新建或新建的站前住房可用时，不仅会在价格上与现有房产进行比较，还会在清洁度、送货箱、自动锁、照明、自行车停放处和垃圾存放处等管理质量上进行比较。即使大规模翻修很困难，也值得从改善查看房产时可见的入口、走廊、公告牌和照明开始。

第三，短期内不要大幅提高租金设置。即使有重建预期，如果物业变得比市价更看好，空置期可能会延长。相反，您首先应该关注的是咨询数量、观看率、申请率和取消原因。在数字改善后分阶段审查租金和续约条件会更为谨慎。

四是打造发挥人力资源优势的管理体系。在重建区域，差异不仅在于物业本身的表现，还在于管理公司和招聘人员了解城镇变化并向租户解释的能力。如果现场人员不了解重建的细节，他们将无法将当地价值转化为招聘信和预览会谈。

在做出投资决策时我们应该关注什么？

登户站区的再开发可以成为长期提升站区价值的一个因素。然而，在做出投资决策时，仅仅说"因为有重建我就买它"是不够的。还需要确认相关房产是否位于有利于车站前交通流量的位置、租户人口结构是否与竞争的新建房屋重叠、以及施工期间是否会受到噪音或交通流量变化的影响。

特别是对于较旧的房产，为了从重建中受益，建筑物还必须具有最低水平的竞争力。如果内部照片过时、公共区域昏暗、管理条件难以理解、或者网络环境薄弱，你将无法利用站前的增值。

另一方面，对于管理良好的现有物业来说，重建是更新招聘故事的机会。正如小岩站重建文章中总结的那样，城市的变化不仅会影响新建筑，还会影响周边地区现有的租金。重要的是不仅要等待影响蔓延，还要让物管方做好应对准备。

INA的意见

登户车站地区1型城市再开发项目是考虑到川崎市北部车站地区的价值而引起广泛关注的计划。地上38层、最高约140m的建筑规模固然重要，但其本质在于同时更新站前用地、步行空间、防灾、商业商务功能。

业主的正确答案是，看到重建消息后不要立即提高租金。第一步是改进管理，更新招聘信息，并将其转化为可以传达给租户的价值。只有拥有可靠的管理体系和利用人力资源的现场响应，才能将重建的效果与房产价值挂钩。

虽然重建可以改变城市的未来，但它也带来了建设工期、供应竞争和价格预期等风险。这就是为什么诚实地看待收益和风险并优先考虑长期资产保护而不是短期价格上涨很重要。

常见问题

Q1。登户车站地区的再开发计划何时完成？

根据公开资料，计划于2026年开工，2029年竣工。川崎市文件显示，计划于2029财年竣工。该项目尚未完工，但计划在获得批准和施工后进行。

第二季度。重建后周边租金会立即上涨吗？

不一定会立即上涨。首先，站前便利性的提高可能会导致查询量、收视率、成交率的变化。通过查看招聘数据和周围的竞争情况来分阶段做出租金调整的决定是现实的。

第三季度。现有的旧房产有什么好处吗？

是的。然而，假设该建筑维护良好并且招聘吸引力正常。即使车站前的便利性增加，但如果公共区域较暗、照片陈旧或设施说明不力，则很难利用其好处。

第四季度。业主现在应该准备什么？

请检查从车站到物业的流程，更新招聘照片，清洁公共区域并改善照明，优先考虑设备投资，并与管理公司共享信息。将重建内容纳入现场招聘活动非常重要。

另请阅读

参考资料

川崎市"关于登户站区第一类城市再开发项目等相关的事业计划及设计说明书等的公开检查"：https://www.city.kawasaki.jp/500/page/0000182328.html
川崎市"川崎城市规划事业登户站区第一类城市再开发项目事业计划变更案"：https://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000182/182328/hennkoujigyoukeikaku.pdf
PR TIMES"从3月31日（星期二）开始，公众检查商业计划和设计手册'登户站区1型城市再开发项目'即将启动"：https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000001291.000010686.html