Was ist die Sanierung des Bahnhofsgeländes Noborito? Erläuterung der Planskizze und Investitionsperspektive

Was ist die Sanierung des Bahnhofsgeländes Noborito? Erläuterung des Planüberblicks und der Investitionsperspektive

Das Stadtsanierungsprojekt Noborito Station Area Type 1 ist ein Projekt zur Erneuerung der Bahnhofsfrontfunktion, das vor dem Bahnhof Noborito durchgeführt wird, wo sich die Odakyu-Linie und die JR Nambu-Linie kreuzen. Neben der Kombination von Wohnraum, Geschäften, Geschäften und Parkplätzen ist die Schaffung eines komplexen Knotenpunkts geplant, der eine Fußgängerzone und einen gehwegähnlichen Freiraum umfasst und in den Bahnhofsplatz integriert wird.

Für Vermieter und Immobilieninvestoren ist es wichtig, Entscheidungen nicht nur auf der Grundlage der Idee zu treffen, dass ein großes Gebäude gebaut wird. Die Sanierung des Bereichs vor dem Bahnhof Noborito kann sich auf den Personenstrom vor dem Bahnhof, den Wohnkomfort, die Präferenzen der Mieter und die Attraktivität für nahegelegene Immobilien auswirken. Andererseits bleibt bis zum Abschluss des Projekts noch Zeit, und dies ist nicht der richtige Zeitpunkt, um voreilig eine Investitionsentscheidung auf der Grundlage von Erwartungen zu treffen.

In diesem Artikel werden wir auf der Grundlage der von PR TIMES verteilten Materialien von Kawasaki City und Tokyu Corporation den Plan, die Entwicklungsdetails, den Zeitplan und die Perspektive auf den Immobilienmarkt für das Stadtsanierungsprojekt Typ 1 im Bereich des Bahnhofs Noborito zusammenfassen.

Wichtige Punkte dieses Artikels

• Bei der Sanierung des Bahnhofsbereichs Noborito handelt es sich um eine gemischt genutzte Siedlung vor dem Bahnhof mit 38 oberirdischen und 2 unterirdischen Stockwerken sowie einer maximalen Höhe von etwa 140 Metern (die Anzahl der Wohneinheiten ist in den veröffentlichten Materialien nicht aufgeführt).
• Der Kern des Plans besteht darin, gleichzeitig die Landnutzung vor dem Bahnhof zu modernisieren, die Fußgängerzirkulation zu verbessern, den Katastrophenschutz zu verbessern und eine lebendige Atmosphäre zu schaffen.
• Für umliegende Eigentümer ist es wichtig, nicht nur Mieterhöhungen, sondern auch Einstellungsfotos, Stationsflusslinien, Gemeinschaftsbereiche, Managementqualität und Ausstiegsstrategien zu überprüfen.

Was ist das Stadtsanierungsprojekt Noborito Station Area Type 1?

Das Stadtsanierungsprojekt Noborito Station District Type 1 ist ein Stadtsanierungsprojekt von etwa 0,6 Hektar vor dem Bahnhof und zielt auf 2402-6 Noborito, Tama-ku, Kawasaki City, Präfektur Kanagawa. Obwohl es etwa eine Gehminute vom Bahnhof Noborito der Odakyu-Linie und der JR-Nambu-Linie entfernt liegt und sich in einer erstklassigen Lage in der Nähe des Bahnhofsplatzes befindet, wurde festgestellt, dass es Probleme hinsichtlich der für den Bahnhof angemessenen Landnutzung, des Katastrophenschutzes und der Fußgängerzone gibt.

Die vorgeschlagenen Änderungen am Geschäftsplan der Stadt Kawasaki weisen auf folgende Richtungen hin: Stärkung der Bahnhofsfrontfunktionen, Sicherung offener Räume für die Öffentlichkeit, Verbesserung der Katastrophenprävention und Schaffung einer lebendigen städtischen Umgebung. Mit anderen Worten: Dieses Projekt sollte als städtisches Infrastrukturentwicklungsprojekt betrachtet werden, das die Art und Weise, wie das Gebiet vor dem Bahnhof Noborito genutzt wird, modernisiert und nicht nur Eigentumswohnungen und Hochhäuser zur Verfügung stellt.

Noborito ist ein Verkehrsknotenpunkt, an dem Sie die Odakyu-Linie mit Verbindung nach Shinjuku und die JR Nambu-Linie mit Verbindung nach Kawasaki, Musashikosugi und Tachikawa nutzen können. Da ein Zusammenhang zwischen dem Pendeln in die Innenstadt, Reisen innerhalb von Kawasaki und dem Leben in den Vororten besteht, dürfte sich der Standort nicht nur auf seinen Ruf als Wohngebiet, sondern auch auf die Nachfrage nach Geschäften und Dienstleistungen auswirken, wenn der Komfort vor dem Bahnhof steigt.

Planumriss

Die wichtigsten Planumrisse, die in den veröffentlichten Materialien bestätigt werden können, sind wie folgt.

Element	Inhalt
Projektname	Stadtsanierungsprojekt Noborito Station District Typ 1
Standort	2402-6 Noborito, Tama-ku, Kawasaki City, Präfektur Kanagawa, usw.
Umsetzungsbereich Fläche	Ca. 0,6ha
Grundstücksfläche	Ca. 5.950㎡
Gesamtgrundfläche	Ungefähr 64.800㎡
Maßstab	38 Stockwerke über dem Boden, 2 Stockwerke unter der Erde
Maximale Höhe	Ca. 140 m
Hauptnutzungszwecke	Wohnhäuser, Geschäfte, Unternehmen, Parkplätze usw.
Anzahl der Wohneinheiten	Nicht in veröffentlichten Materialien aufgeführt
Geschäftspartner/Geschäftsvertreter	Tokyu Land Corporation, Odakyu Land Corporation, Tokyu Corporation
Designer	Tokyu Sekkei Consultants, INA New Architecture Research Institute/Maeda Construction Industry Joint Venture, Ney & Partners Japan
Geschätzte Projektkosten	Nicht in veröffentlichten Dokumenten aufgeführt

Schon allein anhand der Zahlen fällt die Größe des Komplexes auf, der etwa 0,6 ha beträgt vor dem Bahnhof und mit einer Gesamtnutzfläche von rund 64.800 Quadratmetern. Bei der Lektüre des Plans muss jedoch eher darauf geachtet werden, „wie die komplexen Funktionen vor dem Bahnhof neu organisiert werden“ als auf die Anzahl der Wohneinheiten. Denn der Plan besteht darin, den Menschenstrom ab dem Moment, in dem er am Bahnhof ankommt, in die Stadt zu verändern, indem in den unteren Etagen Geschäfte und Geschäftsfunktionen untergebracht werden und ein Fußgängerbereich geschaffen wird, der sich der Verbindung zum Bahnhofsplatz bewusst ist.

Bei dieser Art der Sanierung sind es nicht nur die neuen Wohneinheiten, die nach der Fertigstellung den Markt bewegen. Durch die Veränderung des Aussehens des Bahnhofs, der Gehfreundlichkeit, des Sicherheitsgefühls bei Nacht sowie der Möglichkeiten zum Einkaufen und Essen wird es einfacher, bestehenden Mietobjekten in der Umgebung den Kontext eines „einfach bewohnbaren Bahnhofsplatzes“ zu geben.

Entwicklung öffentlicher Einrichtungen und Fußgängerströme

Was wir bei der Sanierung des Noborito-Bahnhofs besonders bekräftigen möchten, ist die Entwicklung öffentlicher Einrichtungen nicht nur innerhalb des Gebäudes, sondern auch darum herum. Zusätzlich zu den bestehenden Straßen sehen die von Kawasaki City vorgeschlagenen Änderungen am Geschäftsplan die Schaffung neuer geteilter Straßen, Fußgängerzonen und gehwegähnlicher Freiflächen vor.

Einrichtungen	Wartungsdetails
Stadtstraße Noborito Route 38	Breite 8 m, Länge ca. 110 m, vorhanden
Stadtstraße Noborito Nr. 72	Breite 8m, Länge ca. 90m, bestehender
Streckenabschnitt	Breite 6m, Länge ca. 120m, Neubau
Fußgängerdeck	Breite ca. 3 bis 8 m, Fläche ca. 410 m2, Neubau
Fußgängerfreundliche Freifläche	Fläche ca. 460 m2, Neubau

Nach diesem Inhalt besteht das Ziel des Projekts nicht darin, „ein hohes Gebäude vor dem Bahnhof zu errichten“, sondern die Bewegungsfreiheit durch die Verbindung des Bahnhofsplatzes, des niedrigeren Gebäudes und des Fußgängerbereichs zu verbessern. Sobald das Fußgängerdeck eingerichtet ist, wird es einfacher, sich vom Bahnhof zu den Einrichtungen und den umliegenden Blöcken zu bewegen und sich vor dem Bahnhof aufzuhalten.

Im Mietmanagement ist es notwendig, diese Änderung in den Bereich der Personalbeschaffung zu integrieren. Wenn Sie beispielsweise einfach schreiben: „◯ Minuten zu Fuß vom Bahnhof Noborito entfernt“, wird der Wert der Sanierung nicht vollständig vermittelt. Es ist wichtig, Informationen in Informationen umzuwandeln, die es den Bewohnern ermöglichen, sich ihr tägliches Leben vorzustellen, wie z. B. Verkehrslinien vom Bahnhofsvorplatz, Helligkeit in der Nacht, Einkaufs- und Speisemöglichkeiten und Bewegungsfreiheit an Regentagen.

Zeitplan und Projekteinheit

Laut den PR TIMES-Verteilungsmaterialien der Tokyu Corporation wurde im November 2022 ein vorbereitender Verein im Bereich des Bahnhofs Noborito gegründet, im März 2026 wurden Änderungen am Stadtplan beschlossen und die Stadt Kawasaki begann ab dem 31. März desselben Jahres mit der öffentlichen Prüfung von Geschäftsplänen und Designhandbüchern.

Der Hauptzeitplan gemäß den veröffentlichten Materialien sieht vor, dass der Plan zur Rechteumwandlung am 19. März 2026 genehmigt wird, der Bau im Jahr 2026 beginnt und der Bau im Geschäftsjahr 2029 abgeschlossen wird. Die Dokumente der Stadt Kawasaki weisen auf einen Prozess hin, in dem im Geschäftsjahr Reiwa 7 über einen Geschäftsplan entschieden wird, ein Plan zur Rechteumwandlung am 19. März 2026 (Reiwa 8) genehmigt wird, der Bau im Jahr 2026 (Reiwa 8) beginnt und die Bauarbeiten voraussichtlich im Geschäftsjahr Reiwa 11 (Geschäftsjahr 2029) abgeschlossen sein werden.

Was ich hier anmerken möchte, ist, dass dies noch keine „abgeschlossene Entwicklung“ ist. Es ist unangemessen, in Artikeln oder Rekrutierungsmaterialien zu erklären, dass das Projekt „abgeschlossen“ oder „eröffnet“ sei. Derzeit hat die öffentliche Prüfung von Geschäftsplänen und Designhandbüchern begonnen, und das Projekt wird genehmigt und gebaut.

Auswirkungen auf den Immobilienmarkt im Norden von Kawasaki City und Tama Ward

Der Bahnhof Noborito ist einer der bequemsten Bahnhöfe im Norden von Kawasaki City. Der Standort ist sowohl für diejenigen, die in der Stadt arbeiten, als auch für diejenigen, die in Kawasaki City arbeiten, leicht attraktiv, da Shinjuku mit der Odakyu-Linie und Kawasaki, Musashikosugi und Tachikawa mit der JR-Nambu-Linie erreichbar sind.

Wenn diese Sanierung den Komfort und die Sicht vor dem Bahnhof verbessert, wird sich wahrscheinlich zunächst die vergleichende Überlegung bei der Rekrutierung auswirken. Auch bei Bestandsimmobilien lässt sich der Eindruck vor der Besichtigung leichter verbessern, wenn man den Wohnkomfort vor dem Bahnhof klar darlegen kann. Da andererseits neue städtische Wohn-/Gewerbe-/Geschäftskomplexe vor Bahnhöfen gebaut werden, kann es einfacher sein, ältere Immobilien hinsichtlich Ausstattung, Gemeinschaftsflächen und Verwaltungsbedingungen zu vergleichen.

Im Hinblick auf die groß angelegte Entwicklung in Kawasaki City gibt es auch Pläne wie das Kawasaki Neu! Arena City Project, die den Zweck des Gebiets rund um den Bahnhof und die Motivation für einen Besuch in der Stadt verändern. Im Fall von Noborito ist es unserer Meinung nach keine Einrichtung, die Kunden aus einem weiten Umkreis anzieht, sondern hat eher einen starken Charakter, der den täglichen Komfort und die Lebensqualität vor dem Bahnhof verbessert.

Darüber hinaus ist es bei Investitionsentscheidungen für die Stadtsanierung im Allgemeinen, wie im Umfragebericht zu den Hauptprojekten im Sanierungsgebiet Tokio erwähnt, notwendig, nicht nur die Pracht nach der Fertigstellung zu berücksichtigen, sondern auch die Umweltveränderungen während der Bauzeit, den umgebenden Wettbewerb, die Mietobergrenzen und die Exit-Liquidität.

Praktische Punkte, die Eigentümer jetzt prüfen sollten

Zuerst müssen wir den Rekrutierungsprozess überprüfen. In Gebieten, in denen die Sanierung voranschreitet, wird sich wahrscheinlich die Genauigkeit der Routenbeschreibungen, Fotos, Karten und Informationen zu umliegenden Einrichtungen vom Bahnhof bis zum Grundstück auf die Abschlussquote auswirken. Denken Sie nicht einfach, dass der Umstieg vor dem Bahnhof bequemer ist; überlegen Sie stattdessen, welchen Weg Sie nach Hause nehmen, wo Sie einkaufen gehen und zu welcher Tageszeit Sie sicher zu Fuß gehen können.

Zweitens müssen wir die Prioritäten für die Renovierung von Gemeinschaftsräumen und Wasserflächen überprüfen. Wenn neue oder kürzlich gebaute Wohnungen am Bahnhofsvorplatz verfügbar sind, werden Vergleiche mit bestehenden Immobilien nicht nur im Hinblick auf den Preis, sondern auch auf die Qualität der Verwaltung wie Sauberkeit, Lieferboxen, automatische Schlösser, Beleuchtung, Fahrradabstellplätze und Müllaufbewahrung angestellt. Auch wenn umfangreiche Renovierungen schwierig sind, lohnt es sich, mit der Verbesserung des Eingangsbereichs, der Flure, der Anschlagtafeln und der Beleuchtung zu beginnen, die bei der Besichtigung der Immobilie sichtbar sind.

Drittens sollten Sie die Mietpreise kurzfristig nicht zu sehr anheben. Auch wenn Sanierungserwartungen bestehen, kann die Leerstandsdauer verlängert werden, wenn die Immobilie positiver als der Marktpreis wird. Vielmehr sollten Sie zunächst auf die Anzahl der Anfragen, die Einsichtsrate, die Anmeldequote und die Gründe für die Absage achten. Klüger wäre es, die Miet- und Verlängerungsbedingungen nach einer Verbesserung der Zahlen schrittweise zu überprüfen.

Viertens geht es darum, ein Managementsystem zu schaffen, das die Humanressourcen optimal nutzt. In Sanierungsgebieten liegt der Unterschied nicht nur in der Leistung der Immobilie selbst, sondern auch in der Fähigkeit der Verwaltungsgesellschaft und der Personalvermittler, Veränderungen in der Stadt zu verstehen und sie den Mietern zu erklären. Wenn die Menschen vor Ort die Einzelheiten der Sanierung nicht verstehen, können sie den lokalen Wert nicht in Einstellungsschreiben und Vorschaugesprächen umsetzen.

Worauf sollten wir bei Investitionsentscheidungen achten?

Die Sanierung des Bahnhofsbereichs Noborito kann ein Faktor sein, der den Wert des Bahnhofsbereichs langfristig steigert. Bei Investitionsentscheidungen reicht es jedoch nicht aus zu sagen: „Ich werde es kaufen, weil es Sanierungen gibt.“ Es muss bestätigt werden, ob sich die betreffende Immobilie an einer Lage befindet, die vom Verkehrsfluss vor dem Bahnhof profitiert, ob sich die Mieterdemografie mit konkurrierenden Neubauhäusern überschneidet und ob sie während der Bauzeit durch Lärm oder Veränderungen im Verkehrsfluss beeinträchtigt wird.

Gerade bei älteren Immobilien muss das Gebäude, um von einer Sanierung zu profitieren, auch über ein Mindestmaß an Wettbewerbsfähigkeit verfügen. Wenn die Innenaufnahmen veraltet sind, die öffentlichen Bereiche dunkel sind, die Verwaltungsbedingungen schwer zu verstehen sind oder die Internetumgebung schwach ist, können Sie den Mehrwert vor dem Bahnhof nicht nutzen.

Andererseits ist die Sanierung bei gut verwalteten Bestandsimmobilien eine Gelegenheit, die Rekrutierungsgeschichte zu aktualisieren. Wie im Artikel zur Sanierung des Bahnhofs Koiwa zusammengefasst, werden sich Veränderungen in der Stadt nicht nur auf Neubauten, sondern auch auf bestehende Mietobjekte in der Umgebung auswirken. Wichtig ist, nicht nur abzuwarten, bis sich die Auswirkungen ausbreiten, sondern auch die Hausverwaltung auf den Umgang damit vorzubereiten.

INAs Meinung

Das Stadtsanierungsprojekt Noborito Station Area Type 1 ist ein Plan, der große Aufmerksamkeit erregt, wenn man den Wert des Bahnhofsgebiets im nördlichen Teil der Stadt Kawasaki betrachtet. Die Größe des Gebäudes mit 38 oberirdischen Stockwerken und einer maximalen Höhe von etwa 140 m ist wichtig, aber das Wesentliche liegt in der gleichzeitigen Modernisierung der Flächennutzung vor dem Bahnhof, der Fußgängerzone, des Katastrophenschutzes sowie der kommerziellen und geschäftlichen Funktionen.

Die richtige Antwort für Eigentümer ist nicht, die Miete sofort zu erhöhen, nachdem sie Neuigkeiten über die Sanierung gesehen haben. Der erste Schritt besteht darin, das Management zu verbessern, Rekrutierungsinformationen zu aktualisieren und sie in einen Wert umzuwandeln, der den Mietern vermittelt werden kann. Nur durch ein zuverlässiges Managementsystem und eine Reaktion vor Ort unter Einsatz menschlicher Ressourcen können die Auswirkungen der Sanierung mit dem Immobilienwert verknüpft werden.

Während eine Sanierung die Zukunft einer Stadt verändern kann, birgt sie auch Risiken wie Bauzeiten, konkurrierende Angebote und Preiserwartungen. Deshalb ist es wichtig, die Vorteile und Risiken ehrlich zu prüfen und dem langfristigen Vermögensschutz Vorrang vor kurzfristigen Preissteigerungen zu geben.

Häufig gestellte Fragen

F1. Wann soll die Sanierung des Noborito-Bahnhofsbereichs abgeschlossen sein?

Den veröffentlichten Unterlagen zufolge soll der Bau im Jahr 2026 beginnen und im Geschäftsjahr 2029 abgeschlossen sein. Aus Dokumenten der Stadt Kawasaki geht hervor, dass der Bau im Geschäftsjahr Reiwa 11 (Geschäftsjahr 2029) abgeschlossen sein soll. Das Projekt ist derzeit noch nicht abgeschlossen, sondern wird nach künftigen Genehmigungen und Bauarbeiten fortgesetzt.

F2. Werden die umliegenden Mieten durch die Sanierung sofort steigen?

Sie steigen nicht zwangsläufig überall sofort. Zunächst kann die Verbesserung des Komforts vor dem Bahnhof zu Veränderungen bei der Anzahl der Anfragen, den Besichtigungsquoten und den Abschlussquoten führen. Es ist realistisch, Entscheidungen über Mietanpassungen schrittweise zu treffen, indem man sich die Rekrutierungsdaten und den umgebenden Wettbewerb ansieht.

F3. Gibt es Vorteile für bestehende ältere Immobilien?

Ja. Es wird jedoch davon ausgegangen, dass der Verwaltungszustand des Gebäudes und die Attraktivität der Vermarktung in Ordnung sind. Auch wenn die Bequemlichkeit, vor einem Bahnhof zu sein, zunimmt, wird es schwierig sein, die Vorteile zu nutzen, wenn die öffentlichen Bereiche dunkel sind, die Fotos alt sind oder die Erklärungen zur Ausstattung schwach sind.

F4. Was sollten Eigentümer jetzt vorbereiten?

Bitte überprüfen Sie die Wegführung von der Station zum Grundstück, aktualisieren Sie die Vermarktungsfotos, reinigen Sie die öffentlichen Bereiche und verbessern Sie die Beleuchtung, priorisieren Sie Investitionen in die Ausstattung und geben Sie Informationen an die Verwaltungsgesellschaft weiter. Es ist wichtig, die Inhalte der Sanierung in die Rekrutierungsaktivitäten vor Ort einzubeziehen.

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Referenzmaterialien

• Stadt Kawasaki „Über die öffentliche Einsichtnahme in den Geschäftsplan und das Designhandbuch usw. für das Stadtsanierungsprojekt Noborito Station District Typ 1“: https://www.city.kawasaki.jp/500/page/0000182328.html
• Stadt Kawasaki „Kawasaki-Stadtplanungsprojekt: Noborito Station District Typ 1 Stadtsanierungsprojekt – Änderungsvorschlag für den Geschäftsplan“: https://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000182/182328/hennkoujigyoukeikaku.pdf
• PR TIMES „Ab dem 31. März (Dienstag) beginnt die öffentliche Einsichtnahme in den Geschäftsplan und das Designhandbuch usw. für das ‚Noborito Station District Type 1 Urban Redevelopment Project‘“: https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000001291.000010686.html