Qu'est-ce que le réaménagement de la zone de la gare de Noborito ? Explication de l'aperçu du plan et perspective d'investissement
Le projet de réaménagement urbain de type 1 de la zone de la gare de Noborito est un projet de renouvellement des fonctions de la façade de la gare qui se déroule devant la gare de Noborito, à l'intersection de la ligne Odakyu et de la ligne JR Nambu. En plus de combiner des logements, des magasins, des entreprises et un parking, le plan consiste à créer un pôle complexe qui comprendra une terrasse piétonne et un espace ouvert semblable à un trottoir, et qui sera intégré à la place de la gare.
Il est important pour les propriétaires locatifs et les investisseurs immobiliers de ne pas prendre de décisions basées uniquement sur l'idée qu'un grand immeuble sera construit. Le réaménagement de la zone en face de la gare de Noborito peut affecter le flux de personnes devant la gare, la commodité de la vie, les préférences des locataires et l'attrait pour les propriétés à proximité. D'un autre côté, il est encore temps d'achever le projet, et ce n'est pas le moment de se précipiter pour prendre une décision d'investissement basée sur les attentes.
Dans cet article, basé sur les documents distribués par PR TIMES de Kawasaki City et Tokyu Corporation, nous résumerons le plan, les détails de développement, le calendrier et la perspective sur le marché immobilier pour le projet de réaménagement urbain de type 1 dans la zone de la gare de Noborito.
Points clés de cet article
- Le réaménagement de la zone de la gare de Noborito est un développement à usage mixte en face de la gare avec 38 étages au-dessus du sol et 2 étages sous terre, et une hauteur maximale d'environ 140 mètres (le nombre d'unités résidentielles n'est pas répertorié dans les documents publiés).
- L'essence du plan est de moderniser simultanément l'utilisation du sol devant la gare, d'améliorer la circulation des piétons, d'améliorer la prévention des catastrophes et de créer une atmosphère animée.
- Il est important que les propriétaires environnants examinent non seulement les augmentations de loyer, mais également les photos de recrutement, les lignes de flux des gares, les espaces communs, la qualité de la gestion et les stratégies de sortie.
Qu'est-ce que le projet de réaménagement urbain de type 1 de la zone de la gare de Noborito ?
Le projet de réaménagement urbain de type 1 du district de la gare de Noborito est un projet de réaménagement urbain d'environ 0,6 ha en face de la gare, ciblant le 2402-6 Noborito, Tama-ku, ville de Kawasaki, préfecture de Kanagawa. Bien qu'il soit situé à environ 1 minute à pied de la gare de Noborito sur la ligne Odakyu et la ligne JR Nambu, et qu'il soit situé dans un emplacement privilégié près de la place de la gare, il a été dit qu'il y avait des problèmes en termes d'utilisation du sol appropriée pour la gare, de prévention des catastrophes et d'espace piétonnier.
Les modifications proposées au plan d'affaires de la ville de Kawasaki indiquent les orientations suivantes : renforcer les fonctions du devant de la gare, sécuriser les espaces ouverts pour le public, améliorer les performances de prévention des catastrophes et créer un environnement urbain animé. En d'autres termes, ce projet doit être considéré comme un projet de développement d'infrastructures urbaines qui modernisera l'utilisation de la zone située en face de la gare de Noborito, plutôt que de simplement proposer des condominiums et des tours d'habitation.
Noborito est une plaque tournante du transport où vous pouvez utiliser la ligne Odakyu, qui relie Shinjuku, et la ligne JR Nambu, qui relie Kawasaki, Musashikosugi et Tachikawa. Puisqu'il existe un lien entre les déplacements domicile-travail vers le centre-ville, les déplacements à l'intérieur de Kawasaki et la vie en banlieue, l'emplacement est susceptible d'avoir un effet d'entraînement non seulement sur sa réputation de zone résidentielle mais aussi sur la demande de magasins et de services si le confort devant la gare augmente.
Aperçu du plan
Les principaux aperçus du plan qui peuvent être confirmés dans les documents publiés sont les suivants.
| Élément | Contenu |
|---|---|
| Nom du projet | Projet de réaménagement urbain de type 1 du district de la gare de Noborito |
| Emplacement | 2402-6 Noborito, Tama-ku, ville de Kawasaki, préfecture de Kanagawa, etc. |
| Superficie de la zone de mise en œuvre | Environ 0,6 ha |
| Superficie du site | Environ 5 950 ㎡ |
| Superficie totale au sol | Environ 64 800 ㎡ |
| Échelle | 38 étages au-dessus du sol, 2 étages sous terre |
| Hauteur maximale | Environ 140 m |
| Utilisations principales | Résidences, magasins, entreprises, parkings, etc. |
| Nombre d'unités résidentielles | Non répertorié dans les documents publiés |
| Partenaire commercial / agent commercial | Tokyu Land Corporation, Odakyu Land Corporation, Tokyu Corporation |
| Concepteur | Tokyu Sekkei Consultants, coentreprise INA New Architecture Research Institute / Maeda Construction Industry, Ney & Partners Japon |
| Coût estimé du projet | Non répertorié dans les documents publiés |
En regardant les seuls chiffres, l'échelle du complexe est perceptible, étant d'environ 0,6 ha devant la gare et d'une superficie totale d'environ 64 800 mètres carrés. Cependant, à la lecture du plan, il faut regarder « comment seront réorganisées les fonctions du complexe devant la gare » plutôt que le nombre de logements. En effet, le projet vise à modifier le flux des personnes dès leur arrivée à la gare vers la ville en plaçant des magasins et des fonctions commerciales dans les étages inférieurs et en créant un espace piétonnier conscient du lien avec la place de la gare.
Avec ce type de réaménagement, ce ne sont pas seulement les nouveaux logements qui font bouger le marché une fois terminés. En modifiant l'apparence de la gare, la facilité de marche, le sentiment de sécurité la nuit et les options de shopping et de restauration, il sera plus facile de donner aux propriétés locatives existantes dans les environs le contexte d'une « place de gare facile à vivre ».
Aménagement des équipements publics et lignes de circulation piétonnières
Ce que nous souhaitons particulièrement confirmer lors du réaménagement du quartier de la gare de Noborito, c'est le développement des équipements publics non seulement à l'intérieur du bâtiment mais aussi autour de celui-ci. En plus des routes existantes, les modifications proposées au plan d'affaires par la ville de Kawasaki prévoient la création de nouvelles routes divisées, de passages piétonniers surélevés et d'espaces ouverts ressemblant à des trottoirs.
| Installations | Détails de l'aménagement |
|---|---|
| Route municipale Noborito n° 38 | Largeur 8 m, longueur environ 110 m, existant |
| Route municipale Noborito n° 72 | Largeur 8 m, longueur environ 90 m, existant |
| Route de lotissement | Largeur 6 m, longueur environ 120 m, nouvelle construction |
| Terrasse piétonne | Largeur environ 3 à 8 m, superficie environ 410 ㎡, nouvelle construction |
| Espace ouvert de type piétonnier | Superficie environ 460 ㎡, nouvelle construction |
A partir de ce contenu, l'objectif du projet n'est pas de « construire un immeuble en hauteur devant la gare », mais d'améliorer la facilité de circulation en reliant la place de la gare, le bâtiment de faible hauteur et l'espace piéton. Une fois la terrasse piétonne en place, il sera plus facile de se déplacer de la gare vers les installations et les îlots environnants, et il sera plus facile de rester devant la gare.
En gestion locative, il est nécessaire d'intégrer ce changement dans le domaine du recrutement. Par exemple, le simple fait d'écrire « ◯ minutes à pied de la gare de Noborito » ne traduit pas pleinement la valeur du réaménagement. Il est important de convertir les informations en informations qui permettent aux résidents d'imaginer leur vie quotidienne, comme les lignes de circulation depuis la place de la gare, la luminosité la nuit, les possibilités de shopping et de restauration et la facilité de déplacement les jours de pluie.
Calendrier et entité du projet
Selon les documents de distribution PR TIMES de Tokyu Corporation, une association préparatoire a été créée dans la zone de la gare de Noborito en novembre 2022, des modifications au plan d'urbanisme ont été décidées en mars 2026 et la ville de Kawasaki a commencé l'inspection publique des plans d'affaires et des manuels de conception à partir du 31 mars de la même année.
Le calendrier principal selon les documents publiés est que le plan de conversion des droits sera approuvé le 19 mars 2026, la construction commencera en 2026 et la construction sera achevée au cours de l'exercice 2029. Les documents de la ville de Kawasaki indiquent un processus dans lequel un plan d'affaires sera décidé au cours de l'exercice Reiwa 7, un plan de conversion des droits sera approuvé le 19 mars 2026 (Reiwa 8), la construction commencera au cours de l'année Reiwa 8 et la construction devrait être achevée au cours de l'exercice Reiwa 11 (exercice 2029).
Ce que je voudrais noter ici, c'est qu'il ne s'agit pas encore d'un « développement terminé ». Il est inapproprié de déclarer dans des articles ou des documents de recrutement que le projet est « terminé » ou « ouvert ». À l'heure actuelle, l'inspection publique des plans d'affaires et des manuels de conception a commencé, et le projet passera par l'approbation et la construction.
Impact sur le marché immobilier dans le nord de la ville de Kawasaki et dans le quartier de Tama
La gare de Noborito est l'une des gares les plus pratiques du nord de la ville de Kawasaki. L'emplacement est facile à attirer à la fois pour ceux qui travaillent dans le centre-ville et pour ceux qui travaillent dans la ville de Kawasaki, car il est possible de se rendre à Shinjuku sur la ligne Odakyu et à Kawasaki, Musashikosugi et Tachikawa sur la ligne JR Nambu.
Si ce réaménagement améliore le confort et la visibilité devant la gare, la première chose qui aura probablement un impact est la considération comparative lors du recrutement. Même avec les propriétés existantes, si vous pouvez expliquer clairement la commodité de vivre en face de la gare, il sera plus facile d'améliorer l'impression avant la visite. D'un autre côté, à mesure que de nouveaux complexes urbains de logements / commerces / entreprises sont construits devant les gares, il peut être plus facile de comparer les propriétés plus anciennes en termes d'équipements, d'espaces communs et de conditions de gestion.
En termes de développement à grande échelle dans la ville de Kawasaki, il existe également des projets, comme le projet Kawasaki New ! Arena City, visant à modifier la vocation de la zone autour de la gare et la motivation pour venir en ville. Dans le cas de Noborito, plutôt qu'un établissement attirant des clients d'une vaste zone, nous le considérons comme ayant un fort caractère d'amélioration du confort et de l'habitabilité au quotidien devant la gare.
En outre, lors de la prise de décisions d'investissement pour le réaménagement urbain en général, comme mentionné dans le Rapport d'enquête sur les grands projets de la zone de réaménagement de Tokyo, il est nécessaire d'examiner non seulement la splendeur après l'achèvement, mais également les changements environnementaux pendant la période de construction, la concurrence environnante, les plafonds de loyer et la liquidité de sortie.
Points pratiques que les propriétaires doivent vérifier dès maintenant
Tout d'abord, nous devons revoir le processus de recrutement. Dans les zones où le réaménagement progresse, l'exactitude des descriptions d'itinéraires, des photos, des cartes et des informations sur les installations environnantes, de la gare à la propriété, affectera probablement le taux de conclusion. Ne vous contentez pas de conclure que le changement devant la gare sera plus pratique ; réfléchissez plutôt à l'itinéraire que les résidents emprunteront pour rentrer chez eux, à l'endroit où ils feront leurs courses et à l'heure de la journée où ils pourront marcher en toute sécurité.
Dans un deuxième temps, il faut revoir les priorités en matière de rénovation des espaces communs et des points d'eau. Lorsque des logements neufs ou récemment construits en front de gare sont disponibles, des comparaisons sont faites avec les biens existants non seulement sur le prix, mais aussi sur la qualité de la gestion comme la propreté, les boîtes de livraison, les serrures automatiques, l'éclairage, le stationnement des vélos et le local à poubelles. Même si les rénovations à grande échelle sont difficiles, cela vaut la peine de commencer par améliorer l'entrée, les couloirs, les panneaux d'affichage et l'éclairage visibles lors de la visite de la propriété.
Troisièmement, n'augmentez pas trop les loyers à court terme. Même s'il existe des attentes de réaménagement, si la propriété est positionnée de manière plus haussière que le prix du marché, la période d'inoccupation peut être prolongée. Les premières choses que vous devriez examiner sont plutôt le nombre de demandes de renseignements, le taux de visites, le taux de candidature et les raisons d'annulation. Il serait plus prudent de revoir les conditions de loyer et de renouvellement par étapes une fois que les chiffres se sont améliorés.
Quatrièmement, il faut créer un système de gestion qui tire parti des ressources humaines. Dans les zones de réaménagement, la différence ne réside pas seulement dans la performance du bien lui-même, mais aussi dans la capacité de la société de gestion et du personnel de recrutement à comprendre les évolutions de la ville et à les expliquer aux locataires. Si les personnes présentes sur le site ne comprennent pas les détails du réaménagement, elles ne seront pas en mesure de traduire la valeur locale dans les annonces de recrutement et les discussions de visite.
Que faut-il rechercher lors de la prise de décisions d'investissement ?
Le réaménagement du quartier de la gare de Noborito peut être un facteur d'augmentation de la valeur du quartier de la gare à long terme. Cependant, au moment de prendre des décisions d'investissement, il ne suffit pas de dire « Je l'achèterai parce qu'il y a un réaménagement ». Il faut confirmer si la propriété en question est située dans une position qui bénéficiera de la fluidité de la circulation devant la gare, si la démographie des locataires chevauche celle des logements concurrents nouvellement construits et si elle sera affectée par le bruit ou les changements de circulation pendant la période de construction.
En particulier dans le cas des propriétés plus anciennes, pour bénéficier d'un réaménagement, le bâtiment doit également avoir un niveau minimum de compétitivité. Si les photos intérieures sont obsolètes, les espaces communs sombres, les conditions de gestion difficiles à comprendre ou l'environnement Internet faible, vous ne pourrez pas profiter de la plus-value devant la gare.
En revanche, pour les propriétés existantes bien gérées, le réaménagement est l'occasion d'actualiser l'histoire du recrutement. Comme le résume l'article sur le réaménagement de la gare de Koiwa, les changements survenus dans la ville affecteront non seulement les nouvelles constructions mais également les locations existantes dans les environs. Ce qui est important, c'est non seulement d'attendre que l'impact se propage, mais aussi de préparer la gestion immobilière à y faire face.
L'avis de l'INA
Le projet de réaménagement urbain de type 1 de la zone de la gare de Noborito est un plan qui attire beaucoup d'attention si l'on considère la valeur de la zone de la gare dans la partie nord de la ville de Kawasaki. La taille du bâtiment, avec 38 étages au-dessus du sol et une hauteur maximale d'environ 140 m, est importante, mais l'essentiel réside dans la mise à jour simultanée de l'utilisation du sol devant la gare, de l'espace piétonnier, de la prévention des catastrophes et des fonctions commerciales et professionnelles.
La bonne réponse pour les propriétaires n'est pas d'augmenter immédiatement le loyer après avoir vu les nouvelles sur le réaménagement. La première étape consiste à améliorer la gestion, à mettre à jour les informations de recrutement et à les traduire en valeur pouvant être transmise aux locataires. Ce n'est qu'en disposant d'un système de gestion fiable et d'une réponse sur site faisant appel aux ressources humaines que les effets du réaménagement peuvent être liés à la valeur de la propriété.
Bien que le réaménagement puisse changer l'avenir d'une ville, il comporte également des risques tels que la période de construction, l'offre concurrente et l'anticipation des prix. C'est pourquoi il est important d'examiner honnêtement les avantages et les risques et de donner la priorité à la protection des actifs à long terme plutôt qu'aux augmentations de prix à court terme.
Questions fréquemment posées
Q1. Quand le réaménagement du quartier de la gare de Noborito devrait-il être achevé ?
Selon les documents publiés, la construction devrait commencer en 2026 et s'achever au cours de l'exercice 2029. Les documents de la ville de Kawasaki indiquent que la construction devrait être achevée au cours de l'exercice Reiwa 11 (exercice 2029). Le projet n'est pas encore terminé à l'heure actuelle ; il est prévu de se poursuivre après l'approbation et la construction.
Q2. Les loyers environnants augmenteront-ils immédiatement en raison du réaménagement ?
Ils n'augmentent pas nécessairement immédiatement de manière uniforme. Tout d'abord, l'amélioration du confort devant la gare peut entraîner des modifications dans le nombre de demandes de renseignements, le taux de visites et le taux de conclusion. Il est réaliste de prendre des décisions concernant la révision des loyers par étapes en examinant les données de recrutement et la concurrence environnante.
Q3. Y a-t-il des avantages pour les propriétés anciennes existantes ?
Oui. Cependant, on suppose que le bâtiment est bien entretenu et que l'attractivité du recrutement est en place. Même si le confort d'être devant une gare augmente, il sera difficile de profiter des avantages dans le cas de propriétés dont les espaces communs sont sombres, les photos anciennes ou les explications des installations faibles.
Q4. Que doivent préparer les propriétaires maintenant ?
Veuillez vérifier la ligne de circulation de la gare à la propriété, mettre à jour les photos de recrutement, nettoyer les espaces communs et améliorer l'éclairage, prioriser les investissements en équipements et partager les informations avec la société de gestion. Il est important d'intégrer le contenu du réaménagement dans les activités de recrutement sur place.
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Documents de référence
- Ville de Kawasaki, « À propos de l'inspection publique du plan d'affaires et du manuel de conception relatifs au projet de réaménagement urbain de type 1 du district de la gare de Noborito » : https://www.city.kawasaki.jp/500/page/0000182328.html
- Ville de Kawasaki, « Projet d'urbanisme de Kawasaki - Projet de réaménagement urbain de type 1 du district de la gare de Noborito - Proposition de modification du plan d'affaires » : https://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000182/182328/hennkoujigyoukeikaku.pdf
- PR TIMES, « À partir du 31 mars (mardi), l'inspection publique du plan d'affaires et du manuel de conception du "Projet de réaménagement urbain de type 1 du district de la gare de Noborito" va commencer » : https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000001291.000010686.html
