什麼是登戶站週邊再開發？計劃摘要及投資前景說明

什麼是登戶車站地區再開發？計畫概況和投資前景說明

登戶站地區第一類城市再開發項目是在小田急線和JR南部線交叉的登戶站前進行的站前功能更新項目。除了將住房、商店、商業和停車場結合起來外，該計劃還建立了一個複雜的樞紐，其中包括行人甲板和人行道式的開放空間，並與車站廣場融為一體。

對於出租業主和房地產投資者來說，重要的是不要僅根據將建造大型建築物的想法來做出決定。登戶車站前區域的再開發可能會影響車站前的人流、生活便利性、租戶偏好以及對附近物業的吸引力。另一方面，距離專案完成還有一段時間，現在還不是根據預期倉促做出投資決策的時候。

在本文中，我們將根據PR TIMES從川崎市和東急電鐵發布的資料，總結登戶站地區1型城市再開發項目的計劃、開發細節、時間表和房地產市場前景。

本文要點

登戶站區再開發項目為站前綜合開發項目，地上38層，地下2層，最大高度約140公尺（公開資料中未列出住宅單元數）。
此規劃的實質是同步更新站前用地，改善行人流線，提高防災能力，營造熱鬧氛圍。
週邊業主不僅要檢視租金上漲情況，還要檢視招募照片、車站線、公共區域、管理品質和退出策略。

登戶站地區第1型城市再開發案計畫用地及設施外觀圖 — 登戶站地區1型城市再開發案的規劃場地與設施外觀圖（來源:東急電鐵（PR TIMES））

什麼是登戶站地區1型城市再開發案？

登戶站地區1型城市再開發項目是車站前約0.6公頃的城市再開發項目，目標為神奈川縣川崎市多摩區登戶2402-6。雖然距離小田急線、JR南部線登戶站步行約1分鐘，位於車站前廣場附近的黃金地段，但據說在適合車站的用地、防災、步行空間等方面存在問題。

川崎市商業計劃的擬議修改表明了以下方向：加強站前功能，確保公眾開放空間，提高防災性能，創造活躍的城市環境。換句話說，該項目應該被視為一個城市基礎設施開發項目，它將更新登戶站前區域的使用方式，而不僅僅是提供公寓和塔樓住宅。

登戶是交通樞紐，可以搭乘連接新宿的小田急線和連接川崎、武藏小杉、立川的JR南部線。由於通勤到市中心、在川崎境內旅行和住在郊區之間存在聯繫，因此如果車站前的舒適度提高，該位置不僅可能對其作為住宅區的聲譽產生連鎖反應，而且還會對商店和服務的需求產生連鎖反應。

規劃綱要

已公開資料中可確認的主要規劃綱要如下。

項目	內容
項目名稱	登戶站地區1型城市再開發項目
位置	神奈川縣川崎市多摩區登戶2402-6等
實施地區面積	約0.6公頃
場地面積	約5,950㎡
總建築面積	約64,800㎡
規模	地上38層，地下2層
最大高度	約140公尺
主要用途	住宅、商店、商業、停車場等
住宅單位數量	未在公開資料中列出
商業夥伴/商業代理	東急不動產株式會社、小田急不動產株式會社、東急電鐵
設計師	東急設計顧問公司、INA新建築研究所/前田建築工業合資公司、Ney & Partners Japan
預計工程成本	未在公開文件中列出

僅從數字來看，該綜合體的規模車站前佔地約0.6公頃，總建築面積約64,800平方米，引人注目。不過，在閱讀規劃時，我們應該關注的是「站前綜合體功能將如何重組」，而不是住房單元的數量。這是因為該計劃旨在透過將商店和商業功能置於較低樓層，並創造一個意識到與車站廣場連接的步行空間，從到達車站的那一刻起就改變人流進入城市的方向。

透過這種類型的重建，竣工後推動市場發展的不僅僅是新住房單元。透過改變車站的外觀、步行的便利性、夜間的安全感以及購物和餐飲的選擇，將更容易為週邊地區現有的出租物業提供「易於居住的車站廣場」的環境。

登戶站地區第一種城市再開發案的行人甲板與用途配置圖 — 行人甲板和用途配置的圖片（來源:東急電鐵（PR TIMES））

公共設施開發和人行流線

在登戶車站地區的再開發中，我們特別想確認的是，公共設施的開發不僅限於建築物內部，還包括建築物周圍的公共設施。除了現有道路外，川崎市提議對商業計劃進行修改，要求創建新的分隔道路、行人甲板和人行道式開放空間。

設施	維護詳情
市道登戶38號線	寬8m，長約110m，現有
市道登戶72號線	寬8m，長約90m，現有
分段道路	寬6m，長約120m，新建
行人甲板	寬度約3至8m，面積約410㎡，新建
人行道式開放空間	面積約460㎡，新建

從內容來看，該項目的目的不是「在站前建造一座高樓」，而是通過連接站前廣場、低層建築和步行空間來提高交通便利性。一旦人行甲板就位，從車站前往設施和周邊街區將更容易，並且更容易留在車站前。

在租賃管理中，有必要將此變更納入招募領域。例如，僅僅寫「從登戶站步行◯分鐘」並不能完全傳達再開發的價值。將資訊轉化為能讓居民想像自己日常生活的資訊非常重要，例如車站廣場的人潮、夜間的亮度、購物和餐飲選擇、下雨天的行動便利性等。

日程和專案主體

根據東急電鐵PR TIMES發行資料，2022年11月在登戶站地區成立了籌備協會，2026年3月決定了城市規劃的變更，川崎市從同年3月31日開始公開檢查商業計劃和設計手冊。

根據公開資料，主要日程為，2026年3月19日批准權益轉換計劃，2026年內開工，預計2029財年竣工。川崎市文件顯示，令和7年度決定事業計劃，令和8年（2026年）3月19日批准權益轉換計劃，令和8年內開工，計劃於令和11年度（2029年度）完工。

我想在此指出的是，這還不是「完成的開發」。不宜在文章或招募資料中宣稱專案「已完成」或「已開放」。目前，商業計劃和設計手冊已開始公審，項目將進入報批和建設階段。

對川崎市北部及多摩區房地產市場的影響

登戶站是川崎市北部最便捷的車站之一。搭乘小田急線可前往新宿，搭乘JR南部線可前往川崎、武藏小杉、立川，無論是在市中心工作或在川崎市內工作的人都非常喜歡這裡。

如果這次重建提高了站前的便利性和可視性，那麼首先可能產生影響的是招募時的比較考量。即使是現有的房產，如果能清楚說明車站前居住的便利性，也更容易改善看房前的印象。另一方面，隨著車站前正在建造新的城市住宅/商業/商業綜合體，在設施、公共區域和管理條件方面可能更容易與舊物業進行比較。

就川崎市的大規模開發而言，如同川崎新！競技場城市項目一樣，也有一些旨在改變車站周圍區域的目的性和來街動機的計劃。就登戶而言，我們認為它不是一個吸引廣泛地區顧客的設施，而是具有增強車站前日常便利性和宜居性的強烈特徵。

另外，在一般城市再開發的投資決策時，正如東京再開發區重大項目調查報告中提到的，不僅要看竣工後的輝煌，還要綜合考量建設期間的環境變化、周邊競爭、租金上限和退出流動性。

業主現在應該檢查的實用要點

首先，我們需要檢視招募流程。在重建正在進行的地區，從車站到房產的路線描述、照片、地圖和周邊設施資訊的準確性可能會影響成交率。不要簡單地斷定站前的變化「會更方便」就結束說明；相反，請整理出您回家的路線、您將去哪裡購物以及一天中的什麼時間可以安心步行。

其次，我們需要重新檢視公共區域和水域改造的優先順序。當新建或新建的車站前住房可用時，現有房產不僅會在價格上被比較，還會在清潔度、送貨箱、自動鎖、照明、自行車停放處和垃圾存放處等管理品質上被比較。即使大規模翻修很困難，也值得從改善查看房產時可見的入口、走廊、公告牌和照明開始。

第三，短期內不要大幅提高租金設定。即使有重建預期，如果物業變得比市價更看好，空置期可能會延長。相反，您首先應該關注的是諮詢數量、看房率、申請率和取消原因。在數字改善後分階段審查租金和續約條件會更為穩健。

四是打造發揮人力資源優勢的管理體系。在重建區域，差異不僅在於物業本身的表現，還在於管理公司和招募負責人了解城鎮變化並向租戶解釋的能力。如果現場人員不了解重建的細節，他們將無法將難得的地區價值轉化為招募文案和看房談話。

在做出投資決策時我們應該關注什麼？

登戶站區的再開發可以成為長期提升站區價值的因素。然而，在做出投資決策時，僅僅說「因為有重建我就買它」是不夠的。還需要確認相關房產是否位於有利於車站前交通流量的位置、租戶人口結構是否與競爭的新建房屋重疊、以及施工期間是否會受到噪音或交通流量變化的影響。

特別是對於較舊的房產，為了從重建中受益，建築物本身也必須具有最低水準的競爭力。如果室內照片過時、公共區域昏暗、管理條件難以理解、或網路環境薄弱，你將無法利用站前的增值。

另一方面，對於管理良好的現有物業來說，重建是更新招募故事的機會。正如小岩站重建文章中總結的那樣，城市的變化不僅會影響新建築，還會影響週邊地區現有的租賃物業。重要的是不僅要等待這種波及效應，還要讓物業經營方做好應對的準備。

INA的意見

登戶車站地區1型城市再開發項目是考慮川崎市北部車站地區價值時引起廣泛關注的計劃。地上38層、最高約140m的建築規模固然重要，但其本質在於同時更新車站前用地、步行空間、防災、商業商務功能。

業主的正確答案是，看到重建消息後不要立即提高租金。第一步是改善管理，更新招募訊息，並將其轉化為可以傳達給租戶的價值。只有擁有可靠的管理體系和利用人力資源的現場回應，才能將重建的效果與房產價值掛鉤。

雖然重建可以改變城市的未來，但它也帶來了建設工期、供應競爭和價格預期先行等風險。這就是為什麼誠實地看待收益和風險並優先考慮長期資產保護而不是短期價格上漲很重要。

常見問題

Q1. 登戶車站地區的再開發計畫何時完成？

根據公開資料，計畫於2026年內動工，預計2029財年完工。川崎市文件顯示，計劃於令和11年度（2029年度）完工。該項目目前尚未完工，而是計劃在獲得未來的批准和施工後推進。

Q2. 重建後週邊租金會立即上漲嗎？

不一定會一律立即上漲。首先，站前便利性的提升可能會導致諮詢量、看房率、成交率出現變化。透過查看招募數據和周邊的競爭情況來分階段做出租金調整的決定才是現實的做法。

Q3. 現有的舊房產也有好處嗎？

有的。然而，前提是該建築維護良好且招募吸引力完善。即使車站前的便利性提升，但如果公共區域昏暗、照片陳舊或設施說明不力，則很難利用其好處。

Q4. 業主現在該準備什麼？

請推進從車站到物業的動線確認、招募照片的更新、公共區域的清潔與照明改善、設備投資的優先排序，以及與管理公司的資訊共享。將重建內容落實到現場招募活動中非常重要。

也請閱讀

參考資料

川崎市「關於登戶站前地區第一種城市再開發項目等相關事業計劃及設計說明書等的公開閱覽」: https://www.city.kawasaki.jp/500/page/0000182328.html
川崎市「川崎都市計劃事業登戶站前地區第一種城市再開發項目事業計劃變更案」: https://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000182/182328/hennkoujigyoukeikaku.pdf
PR TIMES「3月31日（星期二）起『登戶站前地區第一種城市再開發項目』的事業計劃及設計說明書等的公開閱覽即將開始」: https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000001291.000010686.html