Immobilieneigentümer und Investoren, die miterlebt haben, wie sich Toranomon Hills, Azabudai Hills und das gesamte Roppongi-Viertel in Tokio verwandelt haben, stellen uns zunehmend eine Frage: „Wo verändert sich als Nächstes etwas?" Zu verstehen, wie die Stadtentwicklung in Minato-ku die Immobilienwerte und den Mietmarkt dort umgestaltet hat, und sich rechtzeitig auf die „nächste Welle" vorzubereiten, ist aus unserer Sicht eine der wichtigsten strategischen Perspektiven für die künftige Vermietung von Wohn- und Gewerbeimmobilien in Tokio. Das Jahr 2026 ist das Jahr, in dem in vier Bezirken gleichzeitig – Shinagawa, Shinjuku, Chūō und Toyosu – jeweils unterschiedliche Formen des Wandels in Bewegung geraten sind.
Fünf Jahre, die Minato-ku verändert haben – was lässt sich aus Toranomon, Azabudai und Roppongi über die Ausstrahlungseffekte von Stadtentwicklung lernen?
Zwischen 2019 und 2026 hat Minato-ku, einer der zentralen 23 Bezirke Tokios, einen Wandel durchlaufen, der in die Geschichte der japanischen Stadtentwicklung eingehen dürfte. Beginnend mit der Fertigstellung des Mori Tower von Toranomon Hills im Jahr 2014, gefolgt von der Station Tower (2023) und Azabudai Hills (2023), haben sich Mietniveau, Bodenpreise und Mietnachfrage in der gesamten Umgebung strukturell verändert. Diese Veränderung ist mehr als bloßer Gebäudeneubau: Sie tauscht schrittweise aus, wer in einem Viertel wohnt und arbeitet, und verändert dadurch sowohl auf der Konsum- als auch auf der Wohnseite Qualität und Umfang der Nachfrage.
Der wichtigste Befund, den man aus der Erfahrung in Minato-ku ableiten kann, lautet: Der Wandel beginnt bereits zwei bis drei Jahre vor der eigentlichen Fertigstellung, den umliegenden Mietmarkt zu beeinflussen. Wir haben in unserer Beratungspraxis immer wieder erlebt, dass Eigentümer, die beim Baubeginn noch dachten, „das betrifft mich erst in ferner Zukunft", nach der Fertigstellung überstürzt reagieren mussten – und dann bereits zu spät dran waren. Genau dieser Mechanismus setzt sich jetzt, in diesem Moment, in den vier Bezirken außerhalb von Minato-ku in Bewegung.
Zum Zusammenhang zwischen der Stadtentwicklung in den Vierteln Shirokane-Takanawa und Mita innerhalb von Minato-ku und den Immobilienwerten finden Sie ausführlichere Informationen im Beitrag Tokios Stadtentwicklungspläne: die groß angelegte urbane Erneuerung des „Jahrhundertprojekts".
2026: In welchen Bezirken hat die „nächste Welle" bereits begonnen?
1. Shinagawa und Ōimachi – die Entstehung der „erweiterten Shinagawa-Region" und der strukturelle Wandel der Mietnachfrage
Am 28. März 2026 erreichte den Tokioter Immobilienmarkt eine bedeutende Nachricht: Am selben Tag feierten sowohl die Eröffnung der Takanawa Gateway City als auch die Eröffnung des direkt an den Bahnhof Ōimachi angeschlossenen Mischnutzungskomplexes „OIMACHI TRACKS" ihre Stadteröffnung (machibiraki).
Takanawa Gateway City ist ein Großprojekt auf dem rund 9,5 Hektar großen ehemaligen Gelände eines Zugdepots der Shinagawa-Linie, mit einer Gesamtgeschossfläche von etwa 845.000 Quadratmetern (Quelle: Amt für Stadtplanung der Präfektur Tokio, „Innerstädtisches Sanierungsprojekt der Kategorie 1 im Gebiet nördlich des Bahnhofs Shinagawa"). Im selben Areal wurden ab April 2026 die Wohneinheiten von „TAKANAWA GATEWAY CITY RESIDENCE" bezogen – insgesamt 847 Einheiten zum Verkauf und zur Miete –, womit auch das Angebot an Mietwohnungen in dieser Lage begonnen hat.
OIMACHI TRACKS wiederum ist ein Gewerbe- und Bürokomplex, der direkt an den JR-Bahnhof Ōimachi angebunden ist. Die Bürofläche umfasst rund 90.000 Quadratmeter und war zum Eröffnungszeitpunkt bereits nahezu vollständig vermietet – ein Zeichen für die hohe Nachfrage. Gleichzeitig eröffneten dort 81 Geschäfte (Quelle: JR East, „Ko-Kreation und Stadtentwicklung der erweiterten Shinagawa-Region – vollständiger Start am 28. März 2026!", PR TIMES).
JR East fasst beide Projekte unter dem Konzept der „erweiterten Shinagawa-Region" zusammen und verfolgt das Ziel, das gesamte Gebiet von Hamamatsuchō über Takanawa bis Ōimachi als neue, zusammenhängende Stadtachse zu entwickeln. Mit einer geplanten Gesamtgeschossfläche von 1,5 Millionen Quadratmetern und einem Umsatzziel von 100 Milliarden Yen Mitte der 2030er-Jahre handelt es sich um ein Projekt von enormer Dimension. Da zugleich die Verkehrsinfrastruktur ausgebaut wird – der Bahnhof Shinagawa als Ausgangspunkt des Chūō-Shinkansen mit Magnetschwebetechnik (Linear) sowie der Ausbau der internationalen Flugverbindungen am Flughafen Haneda –, gehen wir davon aus, dass die Mietnachfrage in Shinagawa und Ōimachi in den kommenden fünf bis zehn Jahren einem anhaltenden Aufwärtsdruck ausgesetzt sein wird. Gleichzeitig ist in derselben Zeitspanne ein sehr umfangreiches Neubauangebot geplant, sodass Eigentümer in der näheren Umgebung auch das Risiko eines Angebotsüberhangs im Blick behalten sollten.
Einen ausführlicheren Überblick über die Gesamtentwicklung im Raum Shinagawa finden Sie im Beitrag Aktuelle Entwicklungen beim Sanierungsprojekt im Bahnhofsviertel Shinagawa (vorläufiger Name).
2. Shinjuku – ein „258 Meter hoher Wolkenkratzer" und die Wiederbelebung des Westausgangs bis in die 2030er-Jahre
Shinjuku galt lange Zeit als der Bezirk, in dem die Stadtentwicklung „hinterherhinkt". Doch inzwischen hat die Dynamik spürbar zugenommen. Auf dem ehemaligen Gelände des Kaufhauses Odakyū entsteht im Rahmen des „Entwicklungsplans für das Gebiet am Westausgang des Bahnhofs Shinjuku" ein Gebäude mit 48 oberirdischen Stockwerken und einer Höhe von 258,15 Metern – der höchste Turm, den Shinjuku je gesehen hat. Die Fertigstellung ist für März 2030 geplant, das Gesamtinvestitionsvolumen liegt bei über 200 Milliarden Yen (Quelle: Tokyu Land, „Entwicklungsplan für das Gebiet am Westausgang des Bahnhofs Shinjuku").
Darüber hinaus schreitet im westlichen Teil des Stadtviertels Shinjuku-Sanchōme das „Innerstädtische Sanierungsprojekt der Kategorie 1 im westlichen Gebiet Nishi-Shinjuku-Sanchōme" voran: eine Gesamtgeschossfläche von rund 383.600 Quadratmetern mit etwa 3.200 Wohneinheiten, deren Fertigstellung für 2035 vorgesehen ist (Quelle: Bezirksamt Shinjuku, „Innerstädtisches Sanierungsprojekt der Kategorie 1 im westlichen Gebiet Nishi-Shinjuku-Sanchōme").
Was die Stadtentwicklung in Shinjuku von der in Shibuya und Minato-ku unterscheidet, ist ihre starke Ausrichtung auf städtisches Wohnen. Ein so umfangreiches Wohnungsangebot von rund 3.200 Einheiten könnte den Westausgang von Shinjuku als Standort neu definieren, an dem Wohnen und Arbeiten eng beieinanderliegen (in Japan spricht man von shokujū kinsetsu, „Nähe von Arbeitsplatz und Wohnort"). Eigentümer, die in dieser Lage über Bestandsimmobilien verfügen, sind gut beraten, eine Strategie zu entwickeln, die den Nachfragewandel um das Jahr 2030 herum vorausschauend berücksichtigt.
3. Chūō-ku – „Internationalisierungs-Investitionen" konzentrieren sich zwischen Nihonbashi und Tsukiji
Chūō-ku befindet sich im Wandel zu dem Bezirk Tokios, in dem sich internationale Besucher, ausländische Unternehmen und internationales Kapital am stärksten konzentrieren. Der im Februar 2026 fertiggestellte „TOFROM YAESU TOWER" (51 oberirdische Stockwerke, rund 250 Meter Höhe) hat östlich des Bahnhofs Tokio ein neues Hochhaus-Wahrzeichen geschaffen. Im Viertel Nihonbashi entsteht ein umfangreiches neues Büroflächenangebot, und weiterhin verlagern oder gründen global tätige Unternehmen dort ihre japanischen Niederlassungen.
Die größte Aufmerksamkeit gilt jedoch dem Sanierungsprojekt „ONE PARK × ONE TOWN" auf dem ehemaligen Gelände des Großmarkts Tsukiji. Das Projekt mit einem Investitionsvolumen von 900 Milliarden Yen und einem Stadion für 57.000 Zuschauer wird von einem Konsortium aus elf Unternehmen unter Federführung von Mitsui Fudosan realisiert; eine provisorische Eröffnung wird für 2029 erwartet, die vollständige Inbetriebnahme in der ersten Hälfte der 2030er-Jahre. Da sich dadurch die Fußgänger- und Verkehrsströme vom Bahnhof Tokio in Richtung Osten und Westen grundlegend verändern werden, gehen wir davon aus, dass sich die Mietnachfrage rund um Nihonbashi, Tsukiji und den Garten Hama-rikyū strukturell verändern wird. Ausführliche Informationen zur Sanierung von Tsukiji finden Sie im Beitrag ONE PARK × ONE TOWN – die Zukunftsvision für Tsukiji, in der Stadt und Natur zusammenleben.
4. Toyosu und die Bucht-Region – das Potenzial, das internationale Besucher und internationales Kapital auf sich zieht
In Toyosu und Ariake hat Tokyo Gas seit 2025 das Konzept „Neues Toyosu – Kreislaufstadt der Zukunft" in Gang gesetzt, das international als Vorzeigemodell für nachhaltige Stadtentwicklung Beachtung findet. Sollte das von der Präfekturverwaltung Tokio vorangetriebene Projekt einer neuen U-Bahn-Linie entlang der Bucht (Rinkai-chikatetsu) tatsächlich umgesetzt werden, würde sich die Erreichbarkeit der Bucht-Region dramatisch verbessern – was sowohl die Investitions- als auch die Wohnnachfrage in der Region insgesamt anheben könnte.
Allerdings besteht in Toyosu und der Bucht-Region durchgehend das Risiko eines Überangebots an Neubau-Eigentumswohnungen. Eine steigende Zahl internationaler Besucher und ausländischer Unternehmen ist zwar zu erwarten, doch ob die Mietnachfrage damit tatsächlich Schritt hält, muss sorgfältig geprüft werden. Für Investitionsentscheidungen in dieser Region ist es unerlässlich, die Vermietungsquoten nach Fertigstellung kontinuierlich zu beobachten.
Was Vermieter beachten sollten: die Entscheidungskriterien für ein Stadtviertel – warum Stadtentwicklung nicht automatisch positiv ist
Dass die Mietnachfrage in der Nähe von Sanierungsgebieten tendenziell steigt, ist unbestreitbar. Gleichzeitig besteht jedoch das Risiko eines sprunghaft steigenden Angebots. Wenn in der Takanawa Gateway City 847 neue Mietwohnungen entstehen, bedeutet das für bestehende Mietobjekte in der Umgebung zusätzliche Konkurrenz. Auch die hohe Auslastung der Büroflächen von OIMACHI TRACKS kann Auswirkungen auf kleinere Bürovermietungen und Serviced Offices in der Nachbarschaft haben.
Aus unserer Sicht kommt es entscheidend darauf an, die Entwicklung der Nachfrage in den drei bis fünf Jahren nach Fertigstellung genau zu beobachten. In Sanierungsgebieten ist die Aufmerksamkeit in den ersten ein bis zwei Jahren nach Eröffnung hoch, und entsprechend hoch fällt auch die Vermietungsquote aus. Erst drei bis fünf Jahre später, wenn sich der anfängliche Ansturm neuer Bewohner gelegt hat, zeigt sich, ob die Nachfrage tatsächlich dauerhaft in diesem Viertel verwurzelt ist. Am Beispiel von Minato-ku lässt sich beobachten, dass im Viertel Toranomon durch die Ansiedlung internationaler Unternehmen und den dauerhaften Zuzug wohlhabender Bewohner eine anhaltende Nachfragesteigerung erreicht wurde – doch nicht jedes Sanierungsgebiet folgt zwangsläufig diesem Muster.
Eigentümern möchten wir insbesondere die folgenden drei Punkte mitgeben:
- Handeln Sie ausgehend von offiziellen Ankündigungen zur Stadtentwicklung: Prüfen Sie offizielle Verlautbarungen von Verwaltung und Projektträgern, und erwägen Sie bereits vor Baubeginn Renovierungen oder eine Neupositionierung Ihrer Objekte in der Umgebung.
- Beobachten Sie regelmäßig die Konkurrenzobjekte: In Sanierungsgebieten nimmt die Konkurrenz zu, weshalb Sie die Alleinstellungsmerkmale Ihrer eigenen Immobilie klar herausarbeiten sollten.
- Arbeiten Sie mit einer Hausverwaltung mit starker Vermietungskompetenz zusammen: In der Umgebung von Sanierungsgebieten kommt es entscheidend auf die Informationsbeschaffung der Maklerunternehmen an. Eine Hausverwaltung, die den Wandel eines Viertels frühzeitig erkennt und entsprechend handelt, ist der Schlüssel, um das Leerstandsrisiko zu minimieren.
Die Einschätzung von INA – wie man sich auf die „nächste Welle" jenseits von Minato-ku vorbereitet
Wir bei INA&Associates verstehen das Jahr 2026 als einen „Wendepunkt, der das nächste Jahrzehnt bestimmt". So wie Toranomon, Azabudai und Roppongi den Immobilienmarkt verändert haben, werden Shinagawa, Shinjuku, Chūō-ku und Toyosu die Immobiliennachfrage in ihrer jeweiligen Umgebung über jeweils unterschiedliche Mechanismen verändern.
Wer erst nach der offiziellen Ankündigung eines Großprojekts aktiv wird, kommt leider häufig zu spät. Sobald der Markt registriert, dass „eine Welle im Anrollen ist", sind Preise und Mieten in der Regel bereits entsprechend angepasst. Genau deshalb braucht es eine Informationsbeschaffung, die die „Signale vor der Welle" frühzeitig erfasst: förmliche Stadtplanungsbeschlüsse der Verwaltung, Pressemitteilungen der Projektträger und der Antragsstatus innerstädtischer Sanierungsprojekte.
Da Vertrauen und Ehrlichkeit die Grundlage unserer Geschäftstätigkeit bilden, vermeiden wir pauschale Aussagen wie „in der Nähe eines Sanierungsgebiets steigen die Werte garantiert". Vielmehr sehen wir unsere Aufgabe darin, die Besonderheiten und die Angebotsrisiken jedes einzelnen Viertels transparent zu erläutern und gemeinsam mit unseren Kunden eine Strategie zu entwickeln, die zur individuellen Situation der jeweiligen Bestandsimmobilie passt.
Zusammenfassung
Die wichtigsten Punkte zu den vier Bezirken, die ab 2026 als „nächste Welle" im Blick behalten werden sollten, lassen sich wie folgt zusammenfassen:
- Shinagawa und Ōimachi: Takanawa Gateway City und OIMACHI TRACKS eröffneten am selben Tag. Die „erweiterte Shinagawa-Region" (Gesamtgeschossfläche 1,5 Millionen Quadratmeter) nimmt vollständig Fahrt auf, während der Chūō-Shinkansen (Linear) und die Internationalisierung des Flughafens Haneda die Verkehrsinfrastruktur stärken. Der Mietnachfrage steht gleichzeitig ein Risiko durch steigendes Angebot gegenüber.
- Shinjuku: Ein 258 Meter hoher Wolkenkratzer am Westausgang (Fertigstellung 2030) sowie rund 3.200 neue Wohneinheiten im westlichen Sanchōme-Gebiet (Fertigstellung 2035). Der Wandel hin zu einem Standort mit enger Verzahnung von Wohnen und Arbeiten schreitet voran.
- Chūō-ku (Nihonbashi und Tsukiji): Die Fertigstellung des TOFROM YAESU TOWER sowie die Sanierung von Tsukiji im Umfang von 900 Milliarden Yen, die bis in die 2030er-Jahre hinein voranschreitet. Die Ansiedlung global tätiger Unternehmen und internationaler Besucher beschleunigt die Internationalisierung.
- Toyosu und die Bucht-Region: Das Konzept der Kreislaufstadt der Zukunft und das Projekt einer U-Bahn-Linie entlang der Bucht wirken unterstützend. Gleichzeitig ist Vorsicht angesichts des Risikos eines Angebotsüberhangs geboten, und eine sorgfältige Einschätzung der Nachfrage ist erforderlich.
Aus dem Erfolgsmodell von Minato-ku lässt sich ein allgemeingültiger Grundsatz ableiten: Wer sich vorbereitet, bevor die Welle kommt, profitiert davon. In allen genannten Vierteln gilt: Schon mehrere Jahre vor der Fertigstellung oder Stadteröffnung aktiv zu werden, ist die goldene Regel, um eine langfristig erfolgreiche Immobilienbewirtschaftung zu sichern.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F1. Sollte man Eigentumswohnungen in Hochhäusern oder Mietobjekte in Sanierungsgebieten jetzt kaufen?
A. Das hängt vom jeweiligen Bezirk und der konkreten Immobilie ab. In einer Lage wie Shinagawa und Ōimachi, wo die Nachfrage durch mehrere unabhängige Faktoren abgesichert ist, kann eine Investition durchaus geprüft werden. In einer Lage wie Toyosu und der Bucht-Region, in der das Risiko eines Angebotsüberhangs hoch ist, ist dagegen Vorsicht geboten. Eine pauschale Regel wie „in der Nähe eines Sanierungsgebiets ist es sicher" ist gefährlich. Wir empfehlen, die Entscheidung mit langfristigem Blick und im Zusammenhang mit dem eigenen Immobilienbestand sowie den persönlichen Investitionszielen zu treffen.
F2. Ist die Mietnachfrage in Ōimachi und Takanawa bereits gestiegen?
A. Seit der Stadteröffnung im März 2026 sind sowohl die Büronachfrage (OIMACHI TRACKS) als auch die Wohnnachfrage (Takanawa Gateway City Residence) auf hohem Niveau gestartet. Die Auswirkungen auf bestehende Mietobjekte in der Umgebung werden sich jedoch größtenteils erst in den kommenden Jahren zeigen, sodass man derzeit noch nicht pauschal sagen kann, dass die Nachfrage bereits „gestiegen" ist. Eine kontinuierliche Beobachtung der Marktentwicklung ist wichtig.
F3. Wann wird sich die Sanierung am Westausgang von Shinjuku im Mietmarkt bemerkbar machen?
A. Der Entwicklungsplan für das Gebiet am Westausgang des Bahnhofs Shinjuku (258 Meter Höhe) soll im März 2030 fertiggestellt werden. Die volle Wirkung auf den Mietmarkt dürfte sich voraussichtlich ein bis zwei Jahre nach Fertigstellung zeigen, also etwa 2031 bis 2032. Das westliche Sanchōme-Gebiet (rund 3.200 Wohneinheiten) soll 2035 fertiggestellt werden; die Auswirkungen auf die Nachfrage dürften sich um diesen Zeitpunkt herum konzentrieren. Es ist realistisch, die Vorbereitung bereits jetzt mit Blick auf einen Zeitraum von fünf bis acht Jahren zu beginnen.
F4. Wie wirkt sich die Sanierung von Tsukiji (ONE PARK × ONE TOWN) auf den gesamten Immobilienmarkt von Chūō-ku aus?
A. Das Projekt im Umfang von 900 Milliarden Yen mit einem Stadion für 57.000 Zuschauer dürfte die Fußgängerströme und die Mietnachfrage rund um Nihonbashi, Ginza und den Garten Hama-rikyū verändern. Besonders zu erwarten sind Effekte auf die Nachfrage nach kurzfristiger Miete und Serviced Apartments in Stadionnähe sowie auf die Bürofläche rund um den Bahnhof Tokio. Da die provisorische Eröffnung erst 2029 und die vollständige Inbetriebnahme erst in der ersten Hälfte der 2030er-Jahre erfolgen soll, bleibt es wichtig, die offiziellen Informationen weiterhin zu verfolgen.
Quellen und weiterführende Informationen
- Amt für Stadtplanung der Präfektur Tokio, „Innerstädtisches Sanierungsprojekt der Kategorie 1 im Gebiet nördlich des Bahnhofs Shinagawa"
- Amt für Stadtplanung der Präfektur Tokio, „Maßnahmen zur Neuordnung des Gebiets Nishi-Shinjuku"
- Bezirksamt Shinjuku, „Innerstädtisches Sanierungsprojekt der Kategorie 1 im westlichen Gebiet Nishi-Shinjuku-Sanchōme"
- Tokyu Land, „Entwicklungsplan für das Gebiet am Westausgang des Bahnhofs Shinjuku"
- JR East, „Ko-Kreation und Stadtentwicklung der erweiterten Shinagawa-Region – vollständiger Start am 28. März 2026!" (PR TIMES)
