Renderização da reforma concluída da área urbana da Estação Shinagawa. A área emoldurada em vermelho é a zona de desenvolvimento, dividida em Distrito Norte, à esquerda, e Distrito Sul, à direita (o centro é a seção Sul-A e a extremidade direita é a seção Sul-B).
Histórico do desenvolvimento
A área ao redor da Estação Shinagawa é a porta de entrada para o Aeroporto de Haneda e está se tornando cada vez mais importante como um nó de transporte que liga cidades nacionais e estrangeiras, com planos de instalar a primeira estação da Linha Central Linear do Shinkansen. O governo nacional e o governo metropolitano de Tóquio posicionaram essa área como um centro de intercâmbio internacional que impulsionará o crescimento do Japão no futuro e estão promovendo o desenvolvimento urbano para aumentar a competitividade, integrando a estação e a cidade. Nesse contexto, foi planejado um projeto de renovação em grande escala no lado oeste da estação de Shinagawa, provisoriamente chamado de Distrito da Estação de Shinagawa. O projeto foi designado como um projeto de regeneração urbana na Zona Especial Estratégica Nacional e tem como objetivo fortalecer a infraestrutura urbana e aumentar a competitividade internacional.
Visão geral e planos do projeto
O projeto de renovação do distrito da estação de Shinagawa abrange uma área de 3,3 hectares (33.500 m2) que se estende a oeste da estação JR Shinagawa. O local planejado é dividido nas Áreas Urbanas Norte e Sul (South-a e South-b), onde dois edifícios altos de 28 andares (aproximadamente 150 m de altura) e um edifício médio de nove andares estão planejados para serem construídos, respectivamente. A área útil total de todo o projeto é de aproximadamente 374.300 m2, o que o torna um dos maiores projetos de reforma no centro de Tóquio. Os principais usos serão escritórios, com lojas comerciais, hotéis e outras instalações de acomodação, instalações de estações, salas de conferência e salões de padrão internacional (salas de reunião), estacionamentos e outros complexos multifuncionais a serem introduzidos. Em particular, a Área Urbana Sul incluirá instalações de apoio à colaboração empresarial e instalações de intercâmbio de negócios (espaços de co-working, funções de conferência etc.) e está posicionada como uma base para a criação de novos valores e interações. Por outro lado, na área de prédios baixos do Distrito Norte, além das instalações da estação e das instalações comerciais diretamente conectadas à Estação Shinagawa, há planos para desenvolver instalações de transmissão de informações que transmitirão as atrações de várias regiões do Japão e a história e cultura locais, e também serão conectadas à nova Estação Shinagawa (nome provisório) na Linha Namboku do Metrô de Tóquio, cuja inauguração está programada para o futuro.
Esboço do plano por distrito
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Distrito Norte (a cargo da JR East): área do terreno de aproximadamente 1,47 ha, área total de aproximadamente 165.000 m2. Um novo edifício alto com 28 andares acima do solo e três andares abaixo, com aproximadamente 150 m de altura. O principal uso do edifício será o de escritórios, com instalações da estação, instalações comerciais e instalações de divulgação de informações nos andares inferiores.
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Área Urbana Sul (South-a) (responsável pela Keihin Electric Express Railway): área do terreno de aproximadamente 1,73 ha, área útil total de aproximadamente 201.000 m2. Um edifício de 28 andares com dois subsolos e uma altura de aproximadamente 150 m. Além de escritórios, também estão planejadas instalações de acomodação, como um hotel e um grande salão (sala de reuniões). A nova estação da Linha Keikyu será instalada dentro do edifício e a estrutura será integrada às funções da estação.
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South Block (South-b) (Keihin Electric Express Railway): área de aproximadamente 0,15 ha, área total de aproximadamente 8.300 m2. Será um edifício de tamanho médio, com 9 andares acima do solo e 1 abaixo, com aproximadamente 47 m de altura, e será composto principalmente de escritórios, lojas e estacionamento.
Funções das empresas participantes e dos órgãos governamentais
A East Japan Railway Company (JR East) e a Keihin Electric Express Railway Company (Keikyu) serão as duas principais patrocinadoras do projeto, responsáveis pelo desenvolvimento dos blocos norte e sul, respectivamente. Essa é uma colaboração rara de redesenvolvimento em larga escala entre duas operadoras ferroviárias, e é digno de nota que a JR e a Keikyu estejam trabalhando juntas para reorganizar a área da estação de Shinagawa. Em fevereiro de 2025, o Ministério de Terras, Infraestrutura e Transporte (MLIT) aprovou o projeto como um "excelente plano de projeto de redesenvolvimento urbano do setor privado", e as operadoras aprovadas (JR East e Keikyu) agora são elegíveis para apoio financeiro e incentivos fiscais da Organização de Desenvolvimento Urbano do Setor Privado. Esse credenciamento significa que o governo considera esse desenvolvimento um projeto importante que contribui para a regeneração urbana, e o Cabinet Office e o Governo Metropolitano de Tóquio também estão envolvidos no processo de planejamento sob a estrutura das Zonas Especiais Estratégicas Nacionais. O Governo Metropolitano de Tóquio está dando andamento às decisões de planejamento urbano, avaliações ambientais e outros procedimentos, enquanto o Minato Ward também está cooperando como autoridade local no desenvolvimento da área circundante e no tratamento de bens culturais. Além disso, a Urban Renaissance Agency (Agência de Renascimento Urbano) é responsável pelo projeto de reajuste do terreno ao redor da estação, enquanto o Ministério de Terras, Infraestrutura e Transporte e o Bureau of Construction do Governo Metropolitano de Tóquio estão trabalhando juntos no desenvolvimento de estradas e praças, e os setores público e privado estão trabalhando juntos para desenvolver a infraestrutura.
Cronograma de desenvolvimento
O período de construção difere para cada bloco, e o desenvolvimento é planejado em etapas. A construção do Bloco Norte começará em 2025 e será concluída em 2030 (conclusão por volta de março de 2031). A construção da Área Urbana Sul (South-a) também começará no AF2025, mas será um projeto de longo prazo, pois envolve a realocação das funções da estação e a construção em fases, com um cronograma de conclusão no AF2036 (conclusão por volta de março de 2037). Por outro lado, a construção do South Block (South-b) está programada para começar no AF de 2030, após a conclusão dos outros blocos, e para ser concluída no AF de 2032. A construção do Bloco Sul será realizada paralelamente à substituição dos trilhos da Estação Shinagawa da Linha Keikyu, portanto, acredita-se que a prioridade será dada primeiro à construção das instalações ferroviárias no Bloco Sul, seguida pela construção da seção de arranha-céus acima da estação. Quanto à Linear Central Shinkansen, a JR Central desistiu em março de 2024 da inauguração em 2027 e, mesmo depois de a província de Shizuoka autorizar, em julho de 2026, o início das obras no trecho dentro da província, a previsão apresentada é de que o trecho Shinagawa-Nagoya só abra, na melhor das hipóteses, em 2036. Por ora, portanto, a abertura prévia de algumas instalações e a mudança gradual das funções da estação serão consideradas de acordo com o calendário do lado ferroviário, como a mudança para a Nova Linha Keikyu. A conclusão final de toda a construção está prevista para meados ou final da década de 2030, após o que a cidade será aberta em sequência.
Impacto na economia local e no mercado imobiliário
Espera-se que a remodelação da área urbana da Estação Shinagawa tenha um impacto significativo na economia local e no mercado imobiliário dos arredores. Em primeiro lugar, durante o período de construção, espera-se que a construção em larga escala crie empregos e demanda relacionada e, uma vez concluída, espera-se que o novo espaço comercial e de escritórios atraia empresas e investimentos do Japão e do exterior, estimulando assim a economia local. Shinagawa já é uma área popular para locais corporativos devido ao seu acesso conveniente a várias linhas, e espera-se que o espaço de escritórios de última geração a ser fornecido pelo projeto estimule ainda mais a demanda. De fato, observou-se que os valores dos imóveis na área de Shinagawa estão em alta devido às expectativas de renovação, e os preços de transação de condomínios de luxo de segunda mão também aumentaram nos últimos anos. Ao mesmo tempo, espera-se que a concorrência se intensifique devido à oferta sucessiva de novos grandes edifícios de escritórios nos centros das cidades de Shinagawa e Toranomon. No entanto, acredita-se que o projeto tenha uma vantagem em atrair empresas nacionais e estrangeiras, aproveitando a raridade do empreendimento Qinqiao na primeira estação da Linha Linear Shinkansen e suas excelentes características de localização com excelente acesso ao aeroporto. Os especialistas acreditam que o conjunto de reformas em torno da estação de Shinagawa pode mudar significativamente o centro de gravidade de Tóquio como um centro de negócios para Shinagawa também, e espera-se que a nova oferta de escritórios contribua para fortalecer a competitividade internacional de Tóquio como um todo.
Perspectivas futuras
O projeto do distrito da estação de Shinagawa, em combinação com os vários planos de desenvolvimento na área circundante, renovará gradualmente a paisagem urbana nos próximos 10 anos. Espera-se que o projeto do distrito da estação de Shinagawa contribua para o desenvolvimento da cidade no início da década de 2030. A abertura do trecho Shinagawa-Nagoya da Linha Central Linear Shinkansen, cuja meta de 2027 foi abandonada em março de 2024, foi adiada para, na melhor das hipóteses, 2036, mesmo depois do início das obras no trecho de Shizuoka. Assim, o que se espera para o início da década de 2030 é sobretudo a extensão da Linha Namboku do Metrô de Tóquio até a Estação Shinagawa (nova estação programada para abrir); os efeitos da abertura da Linear virão depois, e a rede ferroviária será ampliada por etapas. Com essas melhorias na infraestrutura e a conclusão da reforma dos edifícios, Shinagawa renascerá como um "centro de intercâmbio internacional onde a estação e a cidade estão perfeitamente conectadas". No futuro, espera-se que Shinagawa se torne um centro urbano que atraia muitas pessoas do Japão e do exterior, tanto para negócios quanto para turismo, e que lidere Tóquio como uma nova "face" da cidade, com escala e funcionalidade comparáveis a outros subcentros urbanos, como Marunouchi e Shinjuku. A administração e os desenvolvedores pretendem combinar o desenvolvimento urbano sustentável com o aumento do valor regional, ao mesmo tempo em que dão a devida consideração à preservação e à utilização de ativos culturais, como o antigo Takanawa Chikkyo Embankment (um local histórico de antigas instalações ferroviárias). Embora possa haver ajustes no plano no futuro, à medida que as escavações progridam e as condições sociais mudem, o redesenvolvimento do distrito da estação de Shinagawa está progredindo de forma constante como um projeto que mudará significativamente a estrutura urbana de Tóquio e está sendo observado de perto por profissionais com grande interesse em desenvolvimento urbano e imóveis.
