Ao comprar um apartamento usado para investimento imobiliario, muitas pessoas se perguntam: "o desconto do financiamento habitacional pode ser usado?" Em conclusao, para fins de investimento, o desconto do financiamento habitacional nao se aplica, mas existem alternativas de economia fiscal que podem ser aproveitadas. Neste artigo, explicamos em detalhes.
O que e o desconto do financiamento habitacional?
O desconto do financiamento habitacional (nome oficial: deducao especial de emprestimos habitacionais) e um sistema que permite deduzir do imposto de renda uma determinada proporcao do saldo do financiamento habitacional. Ele se aplica quando o imovel, novo ou usado, e adquirido como residencia propria e efetivamente ocupado, ajudando a reduzir a carga financeira.
Quais sao as condicoes para receber o desconto do financiamento habitacional em um apartamento usado?
Mesmo em um apartamento usado, e possivel utilizar o desconto do financiamento habitacional se as seguintes condicoes forem atendidas.
- Ser um financiamento habitacional com prazo de amortizacao de 10 anos ou mais
- No ano em que receber a deducao, ter renda total de ate 30 milhoes de ienes
- O imovel ter area de 50 m2 ou mais (em apartamentos, a avaliacao e feita pela area interna)
- Ano de construcao: edificios resistentes ao fogo (RC e estrutura metalica) com ate 25 anos de construcao, e imoveis de madeira com ate 20 anos de construcao (imoveis mais antigos tambem podem ser aceitos com certificado sismico)
- Mudanca para o imovel em ate 6 meses apos a aquisicao e permanencia na residencia ate 31 de dezembro daquele ano
- Nao ser aquisicao de parente com quem compartilha o sustento nem por doacao
O desconto do financiamento habitacional pode ser usado para fins de investimento imobiliario?
O desconto do financiamento habitacional nao se aplica a apartamentos usados destinados a investimento imobiliario (locacao). Como a regra exige "uso para residencia propria", imoveis colocados para locacao ficam fora do escopo. Se a deducao for aplicada de forma indevida, podem ocorrer penalidades.
Quais estrategias de economia fiscal podem ser usadas em caso de investimento imobiliario?
Economia no imposto de renda (compensacao de lucros e perdas)
Quando a renda imobiliaria fica no vermelho, e possivel compensar com salario e outras rendas para reduzir a base tributavel. Ao lancar despesas como depreciacao, taxa de administracao e custos de reparo, e possivel reduzir legalmente a renda tributavel.
Planejamento de imposto sobre heranca
Ao converter dinheiro em imovel, e possivel reduzir o valor de avaliacao para fins de imposto sobre heranca. Quando a heranca e composta por imoveis, a avaliacao e feita com base no valor de referencia da via e no valor avaliado do imposto sobre ativos fixos; por isso, em comparacao com o mesmo valor em dinheiro, o valor avaliado pode ser menor, gerando efeito de economia no imposto sobre heranca.
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Se eu morar primeiro no imovel e depois coloca-lo para locacao, o que acontece com a deducao?
A. A partir do ano em que o imovel deixar de ser residencia, o desconto do financiamento habitacional deixara de ser aplicavel. Como ha excecoes em casos temporarios, como transferencia de trabalho, recomendamos consultar previamente a reparticao fiscal.
Q. Existe algum sistema de financiamento que possa ser usado para um apartamento usado destinado a investimento imobiliario?
A. Em vez de financiamento habitacional, aplica-se o "emprestimo para investimento imobiliario (emprestimo para apartamentos)". Os juros tendem a ser mais altos do que no financiamento habitacional, mas e possivel estruturar o plano de pagamento usando a renda de aluguel como fonte de amortizacao.
Q. Que tipos de despesas imobiliarias entram na compensacao de lucros e perdas?
A. Despesas como depreciacao, taxa de administracao, custos de reparo, imposto sobre ativos fixos, imposto urbanistico, premio de seguro contra incendio, juros do emprestimo (excluindo a parte referente ao terreno) e honorarios de contador podem ser reconhecidas como despesas.
Q. Que tipo de imovel e eficaz para investimento imobiliario como medida de planejamento sucessorio?
A. Imoveis rentaveis em areas centrais, onde a diferenca entre o valor pela referencia da via e o preco de mercado e grande, tendem a ser eficazes. No entanto, comprar com objetivo excessivo de economia fiscal traz o risco de questionamentos pela autoridade fiscal, por isso a consulta a um especialista e indispensavel.
