عند شراء شقة مستعملة لأغراض الاستثمار العقاري، يتساءل كثيرون: "هل يمكن استخدام خصم قرض السكن؟" والخلاصة هي أن خصم قرض السكن لا ينطبق على العقارات المخصصة للاستثمار، لكن توجد بدائل ضريبية يمكن الاستفادة منها. نشرح ذلك بالتفصيل في هذا المقال.
ما هو خصم قرض السكن؟
خصم قرض السكن، واسمه الرسمي: الخصم الخاص لقروض السكن وما في حكمها، هو نظام يتيح خصم نسبة معينة من رصيد قرض السكن من مبلغ ضريبة الدخل.ويُطبَّق عند شراء مسكن جديد أو مستعمل بغرض السكن الشخصي، ما يساهم في تخفيف العبء المالي.
ما شروط الحصول على خصم قرض السكن لشقة مستعملة؟
يمكن الاستفادة من خصم قرض السكن للشقة المستعملة إذا استوفت الشروط التالية.
- أن يكون قرض السكن لمدة سداد لا تقل عن 10 سنوات
- أن يكون إجمالي الدخل 30 مليون ين أو أقل في سنة الحصول على الخصم
- أن تكون مساحة العقار 50 مترًا مربعًا أو أكثر (وفي الشقق يُحتسب ذلك وفق المساحة الداخلية الصافية)
- عمر البناء: في المباني المقاومة للحريق (الخرسانة المسلحة RC والهيكل الفولاذي) 25 سنة أو أقل، وفي المباني الخشبية 20 سنة أو أقل (ويمكن قبول العقارات الأقدم إذا توفرت شهادة مقاومة زلازل)
- أن يتم السكن خلال 6 أشهر من تاريخ التملك مع الاستمرار في الإقامة حتى 31 ديسمبر من تلك السنة
- ألا يكون العقار مكتسبًا من قريب يعيش معك في نفس المعيشة أو عن طريق هبة
هل يمكن استخدام خصم قرض السكن إذا كان الهدف هو الاستثمار العقاري؟
لا ينطبق خصم قرض السكن على الشقق المستعملة المخصصة للاستثمار العقاري (التأجير).ذلك لأن النظام يشترط أن يكون العقار "للسكن الذاتي"، ولذلك فإن العقارات المؤجرة تقع خارج نطاقه. وإذا تم تطبيقه بصورة غير صحيحة فقد تترتب عقوبات.
ما أساليب التوفير الضريبي المتاحة في حالة الاستثمار العقاري؟
توفير ضريبة الدخل (مقاصة الأرباح والخسائر)
إذا تحوّل دخل العقار إلى عجز، يمكن إجراء مقاصة بينه وبين دخل الرواتب وغيره لتخفيض الدخل الخاضع للضريبة. ومن خلال احتساب مصروفات مثل الإهلاك والمصاريف الإدارية وتكاليف الإصلاح، يمكن خفض الدخل الخاضع للضريبة بشكل قانوني.
التخطيط لضريبة الميراث
يمكن خفض قيمة التقييم الخاصة بضريبة الميراث عبر تحويل النقد إلى عقار. فعندما تكون التركة عقارًا، يتم تقييمها وفق قيمة الطريق أو قيمة تقييم الضريبة العقارية الثابتة، ما يتيح خفض القيمة التقييمية مقارنة بالنقد من القيمة نفسها وتحقيق أثر في تقليل ضريبة الميراث.
الأسئلة الشائعة (FAQ)
س. إذا سكنت العقار أولًا ثم قمت بتأجيره لاحقًا، ماذا يحدث للخصم؟
ج. اعتبارًا من السنة التي تتوقف فيها عن السكن، لن تعود مؤهلًا للحصول على خصم قرض السكن. وقد توجد استثناءات في الحالات المؤقتة مثل النقل الوظيفي، لذلك نوصي بالتشاور مسبقًا مع مكتب الضرائب.
س. هل توجد أنظمة تمويل يمكن استخدامها لشقة مستعملة مخصصة للاستثمار العقاري؟
ج. لا يُستخدم قرض السكن، بل يُطبَّق "قرض الاستثمار العقاري (قرض الشقق السكنية)". ورغم أن الفائدة تكون عادة أعلى من قرض السكن، فإنه يمكن التخطيط للسداد بالاعتماد على دخل الإيجار.
س. ما أنواع المصروفات العقارية التي تدخل ضمن مقاصة الأرباح والخسائر؟
ج. تشمل المصروفات المقبولة: الإهلاك، وأتعاب الإدارة، وتكاليف الإصلاح، وضريبة الأصول الثابتة، وضريبة التخطيط العمراني، وأقساط تأمين الحريق، وفوائد الاقتراض (باستثناء الجزء الخاص بالأرض)، وأتعاب المحاسب الضريبي، وغيرها.
س. ما نوع العقارات الأكثر فاعلية للاستثمار العقاري كإجراء لمواجهة ضريبة الميراث؟
ج. تكون العقارات الاستثمارية في وسط المدن، حيث يكون الفارق كبيرًا بين تقييم قيمة الطريق والسعر السوقي، فعالة في هذا الجانب. لكن شراء العقار بدافع مفرط لتقليل الضرائب قد يعرّضك لملاحظات من السلطات الضريبية، لذلك فإن استشارة متخصص أمر ضروري.
