Achat d’un appartement ancien pour investissement immobilier et déduction de prêt immobilier : pourquoi elle ne s’applique pas et quelles alternatives fiscales

De nombreuses personnes se demandent, lors de l'achat d'un appartement ancien à des fins d'investissement immobilier, « la déduction pour prêt immobilier peut-elle s'appliquer ? ». En conclusion,la déduction pour prêt immobilier ne s'applique pas lorsque le bien est acheté à des fins d'investissement, mais il existe d'autres dispositifs d'optimisation fiscale qui peuvent être utilisés. Cet article vous l'explique en détail.

Qu'est-ce que la déduction pour prêt immobilier ?

La déduction pour prêt immobilier (nom officiel : déduction spéciale pour emprunt immobilier, etc.) est un dispositif qui permet de déduire de l'impôt sur le revenu un certain pourcentage du solde du prêt immobilier.Elle s'applique lorsqu'un logement, neuf ou ancien, est acheté comme résidence principale et occupé à ce titre, ce qui permet d'alléger la charge financière.

Quelles sont les conditions pour bénéficier de la déduction pour prêt immobilier avec un appartement ancien ?

Même pour un appartement ancien, la déduction pour prêt immobilier peut être utilisée si les conditions suivantes sont remplies.

• Le prêt immobilier doit avoir une durée de remboursement d'au moins 10 ans
• Le revenu total doit être inférieur ou égal à 30 millions de yens l'année de la déduction
• La surface du bien doit être d'au moins 50 m2 (pour les appartements, l'évaluation se fait sur la surface intérieure nette)
• Ancienneté du bien : pour les bâtiments résistants au feu (RC et structure en acier), 25 ans maximum, et pour les constructions en bois, 20 ans maximum (si un certificat parasismique existe, les biens dépassant cette limite peuvent également être éligibles)
• Le logement doit être occupé dans les 6 mois suivant l'acquisition et l'occupation doit se poursuivre jusqu'au 31 décembre de cette année
• Le bien ne doit pas avoir été acquis auprès d'un membre de la famille avec lequel le contribuable partage ses moyens d'existence, ni par donation

La déduction pour prêt immobilier peut-elle être utilisée pour un investissement immobilier ?

La déduction pour prêt immobilier ne s'applique pas aux appartements anciens destinés à l'investissement immobilier (location).Le dispositif exigeant un « usage en résidence personnelle », les biens destinés à la location n'entrent pas dans son champ d'application. En cas d'application irrégulière, des pénalités peuvent être imposées.

Quelles mesures d'optimisation fiscale peuvent être utilisées dans le cadre d'un investissement immobilier ?

Optimisation de l'impôt sur le revenu (compensation des profits et pertes)

Lorsque les revenus fonciers sont déficitaires, il est possible de réduire le revenu imposable en les compensant avec les revenus salariaux et d'autres revenus. En comptabilisant des charges telles que les amortissements, les frais de gestion et les frais de réparation, il est possible de réduire légalement le revenu imposable.

Mesures de planification des droits de succession

Transformer des liquidités en biens immobiliers peut permettre de réduire la valeur d'évaluation retenue pour les droits de succession. Lorsque le patrimoine successoral se compose de biens immobiliers, l'évaluation est effectuée sur la base de la valeur de référence foncière et de la valeur retenue pour la taxe sur les actifs fixes, ce qui permet de limiter la valeur imposable par rapport à des liquidités d'un même montant et d'obtenir ainsi un effet d'optimisation des droits de succession.

Questions fréquentes (FAQ)

Q. Si j'y ai d'abord habité puis que je l'ai mis en location, que devient la déduction ?

A. À compter de l'année suivant celle où vous cessez d'y résider, la déduction pour prêt immobilier ne peut plus être appliquée. Comme il existe des exceptions dans des cas temporaires, tels qu'une mutation professionnelle, nous recommandons de consulter au préalable l'administration fiscale.

Q. Existe-t-il un dispositif de financement utilisable pour un appartement ancien destiné à l'investissement immobilier ?

A. Ce n'est pas un prêt immobilier résidentiel qui s'applique, mais un « prêt pour investissement immobilier (prêt pour immeuble locatif) ». Le taux d'intérêt est généralement plus élevé que celui d'un prêt immobilier résidentiel, mais il est possible d'établir le plan de remboursement en prenant les revenus locatifs comme source de financement.

Q. Quels types de dépenses immobilières peuvent faire l'objet d'une compensation des profits et pertes ?

A. Peuvent être reconnus comme charges l'amortissement, les frais de gestion déléguée, les frais de réparation, la taxe sur les actifs fixes, la taxe d'urbanisme, les primes d'assurance incendie, les intérêts d'emprunt (hors part relative au terrain) ainsi que les honoraires d'expert-comptable, entre autres.

Q. Quels types de biens sont efficaces pour l'investissement immobilier comme mesure de planification successorale ?

A. Les biens locatifs situés au centre-ville, pour lesquels l'écart entre la valeur fondée sur la valeur de référence foncière et le prix de marché est important, sont efficaces. Toutefois, si l'achat répond à un objectif d'optimisation fiscale excessif, il existe un risque d'observations de la part de l'administration fiscale, d'où la nécessité de consulter un spécialiste.