Beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung zu Kapitalanlagezwecken fragen sich viele: "Kann ich die Wohnungsbaukredit-Steuervergünstigung nutzen?" Kurz gesagt: Für eine Investitionsimmobilie gilt die Wohnungsbaukredit-Steuervergünstigung nicht. Es gibt jedoch andere legale Möglichkeiten zur Steueroptimierung. Dieser Beitrag erläutert sie im Detail.
Was ist die Wohnungsbaukredit-Steuervergünstigung?
Die Wohnungsbaukredit-Steuervergünstigung (offizielle Bezeichnung: Sonderabzug für Wohnungsdarlehen usw.) ist ein System, bei dem ein bestimmter Prozentsatz des Restbetrags eines Immobiliendarlehens von der Einkommensteuer abgezogen werden kann.Sie gilt unabhängig davon, ob es sich um einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie handelt, sofern die Immobilie als Eigenheim gekauft und selbst bewohnt wird, und trägt dazu bei, die finanzielle Belastung zu senken.
Welche Voraussetzungen gelten für die Steuervergünstigung bei einer gebrauchten Eigentumswohnung?
Auch für eine gebrauchte Eigentumswohnung kann die Wohnungsbaukredit-Steuervergünstigung genutzt werden, wenn die folgenden Bedingungen erfüllt sind.
- Es muss sich um ein Immobiliendarlehen mit einer Rückzahlungsdauer von mindestens 10 Jahren handeln
- Das gesamte Jahreseinkommen darf 30 Millionen Yen nicht überschreiten
- Die Wohnfläche der Immobilie muss mindestens 50 m² betragen (bei Wohnungen zählt die Innenfläche)
- Baujahr: Bei feuerbeständigen Gebäuden (RC- und Stahlkonstruktionen) nicht älter als 25 Jahre, bei Holzbauten nicht älter als 20 Jahre (ältere Objekte sind mit Erdbebensicherheitsnachweis ebenfalls möglich)
- Die Bewohnung muss innerhalb von 6 Monaten nach Erwerb erfolgen und bis zum 31. Dezember desselben Jahres fortgesetzt werden
- Die Immobilie darf nicht von Verwandten, die demselben Haushalt angehören, oder durch Schenkung erworben worden sein
Kann die Wohnungsbaukredit-Steuervergünstigung bei Immobilieninvestitionen genutzt werden?
Für gebrauchte Eigentumswohnungen, die für Immobilieninvestitionen (Vermietung) bestimmt sind, gilt die Wohnungsbaukredit-Steuervergünstigung nicht.Der Grund ist, dass das System die "eigene Wohnnutzung" voraussetzt. Vermietete Objekte sind daher ausgeschlossen. Eine unzulässige Inanspruchnahme kann Sanktionen nach sich ziehen.
Welche Steueroptimierungsmaßnahmen sind bei Immobilieninvestitionen möglich?
Einkommensteuer sparen (Verlustverrechnung)
Wenn bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ein Verlust entsteht, kann dieser mit Gehaltseinkünften und anderen Einkünften verrechnet werden, um das zu versteuernde Einkommen zu senken. Durch die Erfassung von Kosten wie Abschreibungen, Verwaltungskosten und Reparaturkosten lässt sich das steuerpflichtige Einkommen auf legalem Weg reduzieren.
Erbschaftsteuerplanung
Durch die Umwandlung von Bargeld in Immobilien kann der für die Erbschaftsteuer maßgebliche Bewertungswert gesenkt werden. Wird ein Nachlass in Form einer Immobilie bewertet, erfolgt dies auf Grundlage des Straßenrichtwerts oder des Bewertungswerts für die Grundsteuer. Dadurch kann der Bewertungswert im Vergleich zu Bargeld in gleicher Höhe niedriger ausfallen und ein Steuerspareffekt bei der Erbschaftsteuer erzielt werden.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Was passiert mit der Vergünstigung, wenn ich die Wohnung zunächst selbst bewohne und später vermiete?
A. Ab dem Jahr, in dem Sie die Immobilie nicht mehr selbst bewohnen, entfällt die Berechtigung zur Wohnungsbaukredit-Steuervergünstigung. Bei vorübergehenden Fällen, etwa einer Versetzung, kann es Ausnahmen geben. Daher empfehlen wir, das Finanzamt vorab zu konsultieren.
F. Gibt es Finanzierungsmodelle für gebrauchte Eigentumswohnungen, die als Kapitalanlage genutzt werden?
A. Statt eines Wohnungsdarlehens kommt ein "Immobilien-Investmentdarlehen (Apartmentdarlehen)" zur Anwendung. Die Zinsen sind in der Regel höher als bei einem Wohnungsdarlehen, dafür kann die Rückzahlung auf Basis der Mieteinnahmen geplant werden.
F. Welche Immobilienkosten können im Rahmen der Verlustverrechnung berücksichtigt werden?
A. Als abzugsfähige Kosten kommen unter anderem Abschreibungen, Verwaltungsgebühren, Reparaturkosten, Grundsteuer, Stadtplanungssteuer, Gebäudeversicherungsprämien, Darlehenszinsen (ohne den auf das Grundstück entfallenden Anteil) sowie Steuerberaterhonorare in Betracht.
F. Welche Immobilien eignen sich besonders für Immobilieninvestitionen als Maßnahme zur Erbschaftsteuerplanung?
A. Besonders wirksam sind renditestarke Immobilien in zentralen Lagen, bei denen die Differenz zwischen Straßenrichtwert und Marktpreis groß ist. Ein Kauf mit übermäßigem Fokus auf Steuerersparnis birgt jedoch das Risiko von Beanstandungen durch die Steuerbehörden. Daher ist die Beratung durch Fachleute unerlässlich.
