以不動產投資為目的購買中古公寓時，許多人都會疑問：「可以使用住宅貸款扣除嗎？」 結論是，若以投資為目的，住宅貸款扣除並不適用，但仍有其他可運用的節稅方式。本文將為您詳細說明。
什麼是住宅貸款扣除？
住宅貸款扣除（正式名稱：住宅借入金等特別扣除）是指，可將住宅貸款餘額的一定比例自所得稅額中扣除的制度。無論是新屋或中古屋，只要作為自住房購買並實際居住，便可適用，有助於減輕經濟負擔。
中古公寓申請住宅貸款扣除的條件是什麼？
即使是中古公寓，只要符合以下條件，也可以使用住宅貸款扣除。
- 必須是償還期間10年以上的住宅貸款
- 申請扣除當年的合計所得金額在3,000萬日圓以下
- 物件的面積在50平方公尺以上（公寓以室內面積判定）
- 屋齡條件：耐火建築（RC、鋼骨）須為屋齡25年以內，木造須為屋齡20年以內（如有耐震證明，超過年限的物件也可適用）
- 取得後6個月內入住，並持續居住至當年12月31日
- 不得為與本人共同維持生計之親屬讓與，亦不得為受贈取得
若以不動產投資為目的，可以使用住宅貸款扣除嗎？
以不動產投資（出租）為目的的中古公寓，無法適用住宅貸款扣除。該制度以「自住用途」為前提，因此用於出租的物件不在適用範圍內。若不當適用，可能會產生處罰。
若以不動產投資為目的，可以運用哪些節稅方式？
所得稅節稅（損益通算）
當不動產所得出現虧損時，可與薪資所得等進行損益通算，以壓縮應稅所得。透過列計折舊費、管理費、修繕費等支出，可合法降低應稅所得。
遺產稅對策
將現金轉換為不動產後，可以降低遺產稅評價額。若遺產是不動產，將依路線價與固定資產稅評價額進行評價，因此與同額現金相比，評價額通常較低，進而產生遺產稅節稅效果。
常見問題（FAQ）
Q. 如果一開始自住，之後再出租，扣除會如何處理？
A. 自不再居住的年度起，將無法繼續適用住宅貸款扣除。如因調職等屬於暫時性情況，也可能有例外，因此建議事先向稅務署諮詢。
Q. 針對用於不動產投資的中古公寓，有可適用的融資制度嗎？
A. 適用的不是住宅貸款，而是「不動產投資貸款（公寓貸款）」。利率通常高於住宅貸款，但可將租金收入作為還款來源來規劃。
Q. 可作為損益通算對象的不動產費用有哪些？
A. 折舊費、管理委託費、修繕費、固定資產稅、都市計畫稅、火災保險費、借款利息（不含土地部分）以及稅理士費用等，都可認列為費用。
Q. 作為遺產稅對策的不動產投資，哪類物件較有效？
A. 在都心地區，路線價評價與市場價格差距較大的收益型物件通常較有效。不過，若購買目的過度偏向節稅，也存在被稅務機關指摘的風險，因此務必諮詢專業人士。
