Muchas personas se preguntan, al comprar un condominio usado para inversión inmobiliaria, "¿se puede utilizar la deducción por préstamo hipotecario?". En conclusión,la deducción por préstamo hipotecario no se aplica cuando el objetivo es la inversión, pero existen medidas fiscales alternativas que pueden aprovecharse. En este artículo lo explicamos en detalle.
¿Qué es la deducción por préstamo hipotecario?
La deducción por préstamo hipotecario (nombre oficial: deducción especial por préstamos para vivienda, etc.) es un sistema que permite descontar del impuesto sobre la renta un determinado porcentaje del saldo pendiente del préstamo hipotecario.Se aplica cuando la vivienda, nueva o usada, se compra como residencia habitual y se ocupa, lo que ayuda a reducir la carga económica.
¿Cuáles son las condiciones para recibir la deducción por préstamo hipotecario en un condominio usado?
Incluso en un condominio usado, puede utilizarse la deducción por préstamo hipotecario si se cumplen las siguientes condiciones.
- Que sea un préstamo hipotecario con un plazo de amortización de 10 años o más
- Que el ingreso total no supere los 30 millones de yenes en el año en que se recibe la deducción
- Que la superficie del inmueble sea de 50 m2 o más (en el caso de condominios, se evalúa por la superficie interior neta)
- Antiguedad del inmueble: en edificios resistentes al fuego (RC y estructura de acero), 25 años o menos; en construcciones de madera, 20 años o menos (si existe certificado antisísmico, también pueden admitirse inmuebles que superen ese límite)
- Que se ocupe el inmueble dentro de los 6 meses posteriores a la adquisición y se continúe residiendo en él hasta el 31 de diciembre de ese año
- Que no se haya adquirido de familiares con quienes se comparte la manutención ni por donación
¿Se puede utilizar la deducción por préstamo hipotecario cuando el objetivo es la inversión inmobiliaria?
La deducción por préstamo hipotecario no se aplica a los condominios usados destinados a inversión inmobiliaria (alquiler).Dado que el sistema exige que sea para "uso residencial propio", los inmuebles destinados al alquiler quedan fuera de su alcance. Si se aplica de forma indebida, pueden imponerse sanciones.
¿Qué medidas de ahorro fiscal pueden utilizarse cuando el objetivo es la inversión inmobiliaria?
Ahorro en el impuesto sobre la renta (compensación de pérdidas y ganancias)
Si la renta inmobiliaria arroja pérdidas, puede reducirse la renta gravable compensándola con ingresos salariales y otros ingresos. Al contabilizar gastos como la depreciación, los gastos de administración y los gastos de reparación, es posible reducir legalmente la renta gravable.
Medidas para el impuesto sobre sucesiones
Convertir efectivo en bienes inmuebles puede reducir el valor de tasación para el impuesto sobre sucesiones. Cuando la herencia consiste en bienes inmuebles, la valoración se realiza con base en el valor de referencia de la vía pública y el valor de tasación del impuesto sobre activos fijos, por lo que el valor imponible puede mantenerse por debajo del efectivo del mismo importe, obteniéndose así un efecto de ahorro en el impuesto sobre sucesiones.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. Si al principio vivía allí y después lo alquilé, ¿qué ocurre con la deducción?
A. A partir del año en que deja de residir allí, ya no podrá aplicarse la deducción por préstamo hipotecario. Como existen excepciones en casos temporales, como traslados laborales, recomendamos consultar previamente con la oficina tributaria.
Q. ¿Existe algún sistema de financiación que pueda utilizarse para un condominio usado destinado a inversión inmobiliaria?
A. No se aplica un préstamo hipotecario residencial, sino un "préstamo para inversión inmobiliaria (préstamo para apartamentos)". El tipo de interés suele ser más alto que el de un préstamo hipotecario residencial, pero puede planificarse tomando los ingresos por alquiler como fuente de reembolso.
Q. ¿Qué tipos de gastos inmobiliarios pueden ser objeto de compensación de pérdidas y ganancias?
A. Pueden reconocerse como gastos la depreciación, los honorarios de gestión, los gastos de reparación, el impuesto sobre activos fijos, el impuesto de planificación urbana, las primas del seguro contra incendios, los intereses del préstamo (excluida la parte correspondiente al terreno) y los honorarios del asesor fiscal, entre otros.
Q. ¿Qué tipo de inmuebles son eficaces para la inversión inmobiliaria como medida de planificación sucesoria?
A. Son eficaces los inmuebles rentables en zonas céntricas donde existe una gran diferencia entre la valoración por valor de referencia de la vía pública y el precio de mercado. No obstante, si la compra responde a un objetivo excesivo de ahorro fiscal, existe el riesgo de observaciones por parte de la autoridad tributaria, por lo que es imprescindible consultar con un especialista.
