O que é a redesenvolvimento da saída sul da estação Ichikawa? Visão geral da cidade de I-Link e perspectiva de investimento
O Projeto de redesenvolvimento urbano tipo 1 da área de saída sul da estação Ichikawa é um projeto de redesenvolvimento que atualiza o bloco da estação na saída sul da estação JR Ichikawa e integra instalações residenciais, comerciais, empresariais, públicas, praças de estações e estradas na cidade de I-Link. Este é um exemplo de uma grande mudança na função urbana da saída sul da Estação Ichikawa e continua a servir de referência quando se considera que tipo de impacto a remodelação da estação terá no mercado imobiliário.
Este projeto não é um plano que está prestes a começar, mas uma remodelação que já está em vigor. É por isso que é importante que os locatários e investidores leiam não o valor esperado antes da conclusão, mas que tipo de valor da frente da estação resta após a conclusão e o que procuram em termos de competitividade dos imóveis existentes.
Neste artigo, resumiremos o plano para o Projeto de Redesenvolvimento Urbano da Área de Saída Sul da Estação Ichikawa, a configuração das instalações da I-Link City, o desenvolvimento da praça da estação e das instalações públicas e sugestões para o mercado imobiliário, com base em materiais publicados pela cidade de Ichikawa.
Pontos-chave deste artigo
- A Redesenvolvimento da Saída Sul da Estação Ichikawa é uma remodelação completa que integra instalações residenciais, comerciais, empresariais e públicas em uma área em frente à estação que tem aproximadamente 2,6 ha.
- Foram disponibilizadas cerca de 970 unidades habitacionais urbanas, sendo o Bloco A com 45 pisos acima do solo e aproximadamente 570 unidades, e o Bloco B com 37 pisos acima do solo e aproximadamente 400 unidades.
- Os proprietários precisam projetar o valor da solicitação incluindo não apenas “perto da estação”, mas também a praça da estação, o deck, as instalações comerciais e públicas e a vista da cidade.
O que é o Projeto de Redesenvolvimento Urbano da Área de Saída Sul da Estação Ichikawa?
O Projeto de Redesenvolvimento Urbano Tipo 1 da Área de Saída Sul da Estação Ichikawa é um projeto de redesenvolvimento urbano que visa o quarteirão da estação adjacente à saída sul da Estação JR Ichikawa. A cidade de Ichikawa prosseguiu este projeto com o objetivo de fornecer habitação urbana de qualidade, melhorar as praças e estradas das estações, o uso racional e saudável da terra e renovar as funções urbanas.
Os principais objetivos da cidade de Ichikawa são criar uma paisagem adequada para a estação, desenvolver instalações públicas, como a praça da estação e estradas de planejamento urbano, consolidar e utilizar a terra, melhorar a prevenção de desastres através da proteção contra fogo, revitalizar o comércio e fornecer habitação urbana. É claro que o plano não era apenas construir edifícios residenciais em frente à estação, mas também renovar a própria infra-estrutura urbana.
Olhando para a história do projeto, ele começou com uma pesquisa em 1982, seguida por uma decisão de plano de cidade em 1993, uma decisão de plano de negócios em 2002, um plano de conversão de direitos aprovado em 2003 e um construtor designado decidido em 2005. O Bloco A foi construído por Mitsui Fudosan, Nomura Real Estate Development e Shimizu Corporation, e o Bloco B foi construído por Taisei Corporation e Okumura Gumi, uma consórcio construtor designado.
Como você pode ver nesta linha do tempo, a reconstrução da frente da estação não é um projeto que produzirá resultados em um curto período de tempo. Este é um projeto que mudará a estrutura da cidade durante um longo período de tempo, envolvendo coordenação de proprietários de terras, planejamento urbano, conversão de direitos, arquitetura e desenvolvimento de equipamentos públicos.
Visão geral do plano da cidade I-Link
A remodelação da saída sul da Estação Ichikawa pretendia tornar-se uma cidade de intercâmbio em frente à estação sob o nome de I-Link City. No conceito de cidade da cidade de Ichikawa, a letra “I” significa eu, cidade de Ichikawa, e eu te amo, e a palavra “Link” representa a ideia de conectar as pessoas, a cidade, a natureza, a história, a cultura e a segurança.
O esboço do plano é o seguinte.
| Item | Bloco A | Bloco B | Total |
|---|---|---|---|
| Área da área de aplicação | Aprox. 2,6ha | ||
| Praça da Estação Praça de Transporte | Aprox. 4.220㎡ | ||
| Área do local | Aprox. 10.440㎡ | Aprox. 6.170㎡ | Aprox. 16.610㎡ |
| Área de construção | Aprox. 7.000㎡ | Aprox. 4.460㎡ | Aprox. 11.460㎡ |
| Área total do piso | Aprox. 86.500㎡ | Aprox. 55.210㎡ | Aprox. 141.710㎡ |
| Tamanho | 2 andares subterrâneos, 45 andares acima do solo | 2 andares subterrâneos, 37 andares acima do solo | |
| Altura | Aprox. 160m | Aprox. 130m | |
| Usos principais | Comercial/Comercial/Residencial | Comercial/Comercial/Residencial | |
| Número de unidades residenciais | Aprox. 570 unidades | Aprox. 400 unidades | Aprox. 970 unidades |
| Número de vagas de estacionamento | Aprox. 410 unidades | Aprox. 190 unidades | Aprox. 600 unidades |
| Vagas de estacionamento de bicicletas | Aprox. 2.100 unidades | Aprox. 700 unidades | Aprox. 2.800 unidades |
Olhando apenas a escala, destaca-se a oferta de habitações de grande porte com aproximadamente 970 unidades. No entanto, a essência da remodelação da saída sul da Estação Ichikawa não se trata apenas da oferta de habitação. Combina praça da estação, deck para pedestres, lojas comerciais, equipamentos públicos e espaço para idosos, que servem como local para morar, trabalhar, fazer compras e socializar em frente à estação.
Desenvolvimento de instalações públicas e praça da estação
A praça da estação e as melhorias nas estradas foram os principais pilares da reconstrução da saída sul da Estação Ichikawa. Documentos da cidade de Ichikawa indicam que a praça de tráfego da estação tem aproximadamente 4.220 m2 e que estradas de planejamento urbano, estradas de subdivisão e plataformas de pedestres serão desenvolvidas.
A praça da estação não é apenas um ponto de ônibus/táxi. É um nó que recebe tráfego como trens, ônibus, pedestres e bicicletas e, ao mesmo tempo, é um ponto de partida para as pessoas se reunirem, se encontrarem e fluirem para a cidade. No conceito de cidade da I-Link City, a praça da estação está posicionada como um espaço comunitário onde as pessoas podem se encontrar e se reunir.
Este ponto é importante quando se olha para o mercado imobiliário. Mesmo que o número de minutos a pé da estação seja o mesmo, a facilidade de vida variará dependendo da presença ou ausência de praças, plataformas para pedestres, instalações comerciais e instalações públicas em frente à estação. Quanto mais fácil for encontrar a estação, mais fácil será passear, mais iluminada ela será e quanto mais destinos houver, mais fácil será promover imóveis próximos.
O significado deixado para trás no mercado imobiliário na saída sul da Estação Ichikawa
A Estação Ichikawa é uma estação com fácil acesso ao centro da cidade na Linha JR Sobu. Sendo a porta de entrada para a cidade de Ichikawa, que fica perto de Tóquio e faz fronteira com a área metropolitana através do rio Edogawa, existe uma forte base de procura de habitação. Com a adição da remodelação da estação, a aparência da Saída Sul mudou de uma “área residencial perto da estação” para “um centro vivo com funções urbanas em frente à estação”.
A oferta de aproximadamente 970 unidades habitacionais urbanas criou um importante ponto de comparação no mercado circundante. Quando novos blocos com edifícios residenciais altos, instalações comerciais, instalações públicas e praças de estações são construídos em frente às estações, as propriedades de aluguel existentes não serão mais selecionadas simplesmente porque estão “próximas da estação”. A limpeza, o status de gerenciamento, as instalações, as fotos, as áreas comuns e a capacidade de explicar a vida ao redor são comparados.
Por outro lado, a remodelação em frente à estação também é um vento favorável para as propriedades existentes. Ao dar a conhecer a cidade, aumentar a comodidade em frente à estação e atrair serviços comerciais e públicos, será mais fácil atrair os residentes de toda a envolvente. O que importa é saber se esse valor pode ser refletido na carta de recrutamento e no guia de visualização de cada imóvel.
Ao tomar decisões de investimento para redesenvolvimento urbano, conforme resumido no Relatório de pesquisa dos principais projetos da área de redesenvolvimento de Tóquio, é necessário considerar não apenas a escala do edifício concluído, mas também o transporte, o espaço público, o comércio, a gestão e a operação. A saída sul da Estação Ichikawa é um exemplo concreto onde você pode aprender sobre essa perspectiva.
Além disso, a estrutura na qual a reforma da estação afeta os aluguéis existentes é um tema fácil de comparar com o artigo sobre a reforma da estação Koiwa. Embora exista concorrência no fornecimento de novas construções, há um ponto em comum no facto de o reconhecimento e a conveniência da cidade também se repercutirem nas propriedades existentes.
Pontos práticos que os proprietários devem ter em mente
Em primeiro lugar, o valor da propriedade após a remodelação da estação não é determinado apenas pelo número de minutos a pé da estação. Quando as praças e decks das estações forem desenvolvidos, como na saída sul da Estação Ichikawa, serão avaliadas a facilidade de percursos pedestres, percursos comerciais, sensação de segurança à noite e facilidade de movimento em dias chuvosos. Os materiais de recrutamento devem explicar cuidadosamente o percurso da estação até a propriedade.
Em segundo lugar, é necessário melhorar a impressão das áreas comuns nas propriedades existentes. À medida que reformas em grande escala tornam as entradas da cidade mais bonitas, as diferenças nas entradas, corredores, iluminação, armazenamento de lixo e vagas de estacionamento para bicicletas tornam-se mais perceptíveis nas propriedades mais antigas. Mesmo que as reformas em grande escala sejam difíceis, melhorias podem ser feitas através de limpeza, afixação, iluminação e atualização de fotos.
Em terceiro lugar, converter instalações comerciais e públicas em valor agregado. A reforma da saída sul da Estação Ichikawa incluiu lojas comerciais, instalações para idosos e instalações de utilidade pública. Em vez de simplesmente escrever que as instalações próximas são convenientes, seria melhor explicar como a informação se relaciona com as compras diárias, os serviços governamentais, a vida familiar e a sensação de segurança dos idosos.
Quarto, é importante ter um sistema de gestão que aproveite os recursos humanos. Em última análise, é a gestão local e o pessoal intermediário que transmitem o valor da cidade aos inquilinos. Se você não compreender o histórico da remodelação e a configuração das instalações, não será capaz de utilizar o valor local em suas atividades de recrutamento. É necessário que a administradora e o proprietário compartilhem as mesmas informações e as traduzam nos pontos fortes do imóvel.
Como usá-lo para futuras decisões de investimento
Embora o projeto de redesenvolvimento da saída sul da Estação Ichikawa tenha sido concluído, ele ainda é útil como material didático para decisões de investimento. Ao avaliar a remodelação em curso, deve-se olhar não apenas para a versão finalizada, mas também para o equilíbrio das estradas, praças, espaços pedonais, comércio, equipamentos públicos e habitação. Quando o espaço público e a habitação urbana forem desenvolvidos como um só, como a saída sul da Estação Ichikawa, a reputação da cidade mudará a longo prazo.
Por outro lado, o nível de concorrência também aumentará nas áreas após a reabilitação. Prédios residenciais altos em frente às estações e quarteirões bem organizados são os critérios, portanto as propriedades existentes são fracas apenas porque são “selecionadas porque são baratas”. É necessário ter qualidade de gestão, equipamentos, fotos, informações de recrutamento e suporte pós-movimento, e vincular a conveniência da cidade ao valor da propriedade.
Para os investidores, ao adquirirem imóveis em áreas urbanizadas, as expectativas já podem estar incluídas no preço. Por favor, observe com calma o espaço para aumentos de aluguel, custos de gerenciamento e reparos, idade do edifício, liquidez de saída e concorrência circundante. A remodelação é atractiva, mas sem um plano operacional que justifique o preço de aquisição, é um investimento fraco.
Opinião do INA
O Projeto de Redesenvolvimento Urbano da Saída Sul da Estação Ichikawa é um exemplo muito fácil de entender quando se considera o impacto da reconstrução da estação no mercado imobiliário. A combinação de aproximadamente 970 unidades habitacionais, uma praça da estação, instalações comerciais e públicas e um deck para pedestres mudou significativamente a impressão da estação e a conveniência de viver.
No entanto, é importante que os proprietários não aproveitem apenas os frutos da reconstrução. Quanto melhor for a cidade, melhor será a qualidade da gestão imobiliária. Com base na premissa de confiança e honestidade, a manutenção do estado dos edifícios, a actualização das informações de recrutamento e a criação de um sistema que permita aos recursos humanos no local explicar o valor da cidade conduzirão à protecção dos activos a longo prazo.
A reconstrução aumenta o valor de uma cidade, mas são as operações diárias que convertem esse valor em rendimentos de propriedade. O caso da Saída Sul da Estação Ichikawa nos ensina que ao olharmos para a reforma em frente a uma estação, não devemos olhar apenas para a altura do edifício e o número de unidades, mas também para o espaço público e a gestão.
Perguntas frequentes
Q1. O projeto de redesenvolvimento urbano da área de saída sul da Estação Ichikawa foi concluído?
Sim. A redesenvolvimento da saída sul da Estação Ichikawa é um projeto de redesenvolvimento que já foi estabelecido como I-Link City. O artigo trata isso como um caso concluído de redesenvolvimento da estação, em vez de um plano em andamento.
Q2. Quantas unidades habitacionais serão incluídas na reforma da saída sul da Estação Ichikawa?
De acordo com o plano da cidade de Ichikawa, haverá aproximadamente 570 unidades no Bloco A e 400 unidades no Bloco B, totalizando aproximadamente 970 unidades. O Bloco A é um edifício alto com 45 pisos acima do solo e o Bloco B com 37 pisos acima do solo.
Q3. A remodelação também tem efeito nas propriedades para arrendamento existentes?
Sim. Praças de estações, estabelecimentos comerciais, equipamentos públicos, plataformas de pedestres, etc. aumentarão a comodidade da cidade, facilitando o uso para recrutamento de imóveis na região. No entanto, à medida que as comparações com as novas habitações em frente à estação se tornarem mais fortes, serão necessárias melhorias na qualidade da gestão e nas instalações.
Q4. O que devo procurar ao tomar decisões de investimento?
Em áreas reconstruídas, verifique não apenas a distância da estação, mas também o fluxo de tráfego em frente à estação, a proximidade de instalações comerciais e públicas, propriedades concorrentes, preço de aquisição, planos de reparação e liquidez de saída. É perigoso tomar decisões de compra com base apenas na popularidade da remodelação.
Materiais de referência
- Cidade de Ichikawa “Projeto de redesenvolvimento urbano da área de saída sul da estação de Ichikawa”: https://www.city.ichikawa.lg.jp/page/5181.html
- Cidade de Ichikawa “Mapa da área e resumo do plano do projeto de redesenvolvimento da saída sul da estação de Ichikawa”: https://www.city.ichikawa.lg.jp/page/4051.html
- Cidade de Ichikawa “Visão geral das instalações do edifício de redesenvolvimento da saída sul da estação de Ichikawa”: https://www.city.ichikawa.lg.jp/page/4006.html
- Cidade de Ichikawa “Projeto de redesenvolvimento da saída sul da estação de Ichikawa — Conceito de cidade I-Link City”: https://www.city.ichikawa.lg.jp/uploaded/attachment/17938.pdf
