¿Qué es la reurbanización de la salida sur de la estación Ichikawa? Descripción general de I-Link City y perspectiva de inversión
El Proyecto de Reurbanización Urbana Tipo 1 del Área de Salida Sur de la Estación Ichikawa es un proyecto de reurbanización que actualiza el bloque de la estación en la salida sur de la Estación JR Ichikawa e integra instalaciones residenciales, comerciales, comerciales, públicas, plazas de estaciones y carreteras en I-Link City. Este es un ejemplo de un cambio importante en la función urbana de la salida sur de la estación Ichikawa, y continúa sirviendo como referencia al considerar qué tipo de impacto tendrá la reurbanización de la estación en el mercado inmobiliario.
Este proyecto no es un plan que está por comenzar, sino una reurbanización que ya está en marcha. Por eso es importante para los propietarios de alquileres e inversores leer no el valor esperado antes de la finalización, sino qué tipo de valor frontal de la estación queda después de la finalización y qué buscan en términos de competitividad de las propiedades existentes.
En este artículo, resumiremos el plan para el Proyecto de Reurbanización del Área de Salida Sur de la Estación de Ichikawa, la configuración de las instalaciones de I-Link City, el desarrollo de la plaza de la estación y las instalaciones públicas, y sugerencias para el mercado inmobiliario, basados en materiales publicados por la Ciudad de Ichikawa.
Puntos clave de este artículo
- La remodelación de la salida sur de la estación Ichikawa es una remodelación completa que integra instalaciones residenciales, comerciales, comerciales y públicas en un área frente a la estación de aproximadamente 2,6 ha.
- Se proporcionaron un total de aproximadamente 970 unidades de vivienda urbana, siendo el Bloque A 45 pisos sobre rasante y aproximadamente 570 unidades, y el Bloque B 37 pisos sobre rasante y aproximadamente 400 unidades.
- Los propietarios deben diseñar el valor de solicitud incluyendo no sólo "cerca de la estación", sino también la plaza de la estación, la plataforma, las instalaciones públicas y comerciales, y la vista de la ciudad.
¿Qué es el Proyecto de Reurbanización Urbana del Área de Salida Sur de la Estación Ichikawa?
El Proyecto de Reurbanización Urbana Tipo 1 del Área de Salida Sur de la Estación Ichikawa es un proyecto de reurbanización urbana dirigido al bloque de estaciones adyacente a la salida sur de la Estación JR Ichikawa. La ciudad de Ichikawa llevó a cabo este proyecto con el objetivo de proporcionar viviendas urbanas de calidad, mejorar las plazas y carreteras de las estaciones, hacer un uso avanzado racional y saludable del suelo y renovar las funciones urbanas.
Los principales objetivos de la ciudad de Ichikawa son crear un paisaje adecuado para la estación, desarrollar instalaciones públicas como la plaza de la estación y vías de planificación urbana, consolidar y utilizar el suelo, mejorar la prevención de desastres mediante protección contra incendios, revitalizar el comercio y proporcionar viviendas urbanas. Está claro que el plan no sólo era construir edificios residenciales de gran altura frente a la estación, sino también renovar la propia infraestructura urbana.
Si analizamos la historia del proyecto, comenzó con una encuesta en 1982, seguida de una decisión sobre el plan de la ciudad en 1993, una decisión sobre el plan de negocios en 2002, un plan de conversión de derechos aprobado en 2003 y un constructor designado decidido en 2005. El bloque A fue construido por Mitsui Fudosan, Nomura Real Estate Development y Shimizu Corporation, y el bloque B fue construido por Taisei Corporation y Okumura Gumi, un consorcio constructor designado.
Como puede ver en esta línea de tiempo, la remodelación del frente de la estación no es un proyecto que producirá resultados en un corto período de tiempo. Este es un proyecto que cambiará la estructura de la ciudad durante un largo período de tiempo, involucrando la coordinación de los propietarios de tierras, la planificación urbana, la conversión de derechos, la arquitectura y el desarrollo de instalaciones públicas.
Descripción general del plan de I-Link City
La remodelación de la salida sur de la estación de Ichikawa tenía como objetivo convertirse en una ciudad de intercambio frente a la estación bajo el nombre de I-Link City. En el concepto de ciudad de la ciudad de Ichikawa, la letra "I" significa yo, la ciudad de Ichikawa y te amo, y la palabra "Enlace" representa la idea de conectar a las personas, la ciudad, la naturaleza, la historia, la cultura y la seguridad.
El esquema del plan es el siguiente.
| Artículo | Bloque A | Bloque B | Total |
|---|---|---|---|
| Área de cumplimiento | Aprox. 2.6ha | ||
| Plaza de la Estación Plaza de Transporte | Aprox. 4,220㎡ | ||
| Área del sitio | Aprox. 10,440㎡ | Aprox. 6.170㎡ | Aprox. 16,610㎡ |
| Área de construcción | Aprox. 7.000㎡ | Aprox. 4.460㎡ | Aprox. 11,460㎡ |
| Superficie total de piso | Aprox. 86.500㎡ | Aprox. 55.210㎡ | Aprox. 141,710㎡ |
| Tamaño | 2 pisos subterráneos, 45 pisos sobre rasante | 2 pisos subterráneos, 37 pisos sobre rasante | |
| Altura | Aprox. 160m | Aprox. 130m | |
| Usos principales | Comercial/Negocio/Residencial | Comercial/Negocio/Residencial | |
| Número de unidades residenciales | Aprox. 570 unidades | Aprox. 400 unidades | Aprox. 970 unidades |
| Número de espacios de estacionamiento | Aprox. 410 unidades | Aprox. 190 unidades | Aprox. 600 unidades |
| Espacios de estacionamiento Número de ruedas | Aprox. 2.100 unidades | Aprox. 700 unidades | Aprox. 2,800 unidades |
Si sólo se mira la escala, destaca la oferta de vivienda de gran tamaño con aproximadamente 970 unidades. Sin embargo, la esencia de la reurbanización de la salida sur de la estación Ichikawa no se trata sólo de la oferta de viviendas. Combina una plaza de la estación, una plataforma peatonal, tiendas comerciales, instalaciones públicas y una instalación para personas mayores, todo lo cual sirve como un lugar para vivir, trabajar, comprar y socializar frente a la estación.
Desarrollo de instalaciones públicas y plaza de la estación
La plaza de la estación y las mejoras de la carretera fueron pilares importantes de la reurbanización de la salida sur de la estación de Ichikawa. Los documentos de la ciudad de Ichikawa indican que la plaza de tráfico de la plaza de la estación tiene aproximadamente 4.220 m2 y que se desarrollarán caminos de planificación urbana, caminos de subdivisión y plataformas peatonales.
La plaza de la estación no es sólo una parada de autobús/taxi. Es un nodo que recibe tráfico como trenes, autobuses, peatones y bicicletas, y al mismo tiempo es un punto de partida para que la gente se reúna, se encuentre y fluya hacia la ciudad. En el concepto de ciudad de I-Link City, la plaza de la estación se posiciona como un espacio comunitario donde la gente puede reunirse y reunirse.
Este punto es importante a la hora de observar el mercado inmobiliario. Incluso si el número de minutos a pie desde la estación es el mismo, la facilidad de vida variará dependiendo de la presencia o ausencia de plazas, plataformas peatonales, instalaciones comerciales e instalaciones públicas frente a la estación. Cuanto más fácil sea encontrar la estación, más fácil será caminar, más brillante será y cuantos más destinos haya, más fácil será promocionar propiedades cercanas.
El significado que deja en el mercado inmobiliario la salida sur de la estación de Ichikawa
La estación Ichikawa es una estación con fácil acceso al centro de la ciudad en la línea JR Sobu. Como puerta de entrada a la ciudad de Ichikawa, que está cerca de Tokio y limita con el área metropolitana a través del río Edogawa, existe una fuerte base de demanda de vivienda. Con la incorporación de la remodelación de la estación, la apariencia de la Salida Sur ha cambiado de "área residencial cerca de la estación" a "un centro de vida con funciones urbanas frente a la estación".
La oferta de aproximadamente 970 unidades de vivienda urbana ha creado un importante punto de comparación en el mercado circundante. Cuando se construyen nuevos bloques con edificios residenciales de gran altura, instalaciones comerciales, instalaciones públicas y plazas de estaciones frente a las estaciones, las propiedades de alquiler existentes ya no se seleccionarán simplemente porque están "cerca de la estación". Se comparan la limpieza, el estado de administración, las instalaciones, las fotografías, las áreas comunes y la capacidad de explicar la vida circundante.
Por otro lado, la remodelación frente a la estación también es favorable para las propiedades existentes. Al generar conciencia sobre la ciudad, aumentar la comodidad frente a la estación y atraer servicios comerciales y públicos, será más fácil atraer a los residentes de toda la zona circundante. Lo importante es si ese valor se puede reflejar en la carta de contratación y en la guía para ver cada propiedad.
Al tomar decisiones de inversión para la reurbanización urbana, como se resume en el Informe de la encuesta de proyectos principales del área de reurbanización de Tokio, es necesario considerar no solo la escala del edificio terminado, sino también el transporte, el espacio público, el comercio y la gestión y operación. La salida sur de la estación Ichikawa es un ejemplo concreto donde puedes aprender sobre esta perspectiva.
Además, la estructura en la que la remodelación de la estación afecta los alquileres existentes es un tema que es fácil de comparar con el artículo sobre la remodelación de la estación Koiwa. Si bien existe competencia en la oferta de nuevas construcciones, hay algo en común en el sentido de que el reconocimiento y la conveniencia de la ciudad también se extienden a las propiedades existentes.
Puntos prácticos que los propietarios deben tener en cuenta
En primer lugar, el valor de la propiedad después de la remodelación de la estación no está determinado únicamente por el número de minutos a pie desde la estación. Cuando se desarrollen plazas y plataformas de estaciones, como en la salida sur de la estación Ichikawa, se evaluará la facilidad de las rutas para caminar, las rutas de compras, la sensación de seguridad por la noche y la facilidad de movimiento en días lluviosos. Los materiales de contratación deben explicar cuidadosamente la ruta desde la estación hasta la propiedad.
En segundo lugar, es necesario mejorar la impresión de zonas comunes en las propiedades existentes. A medida que las remodelaciones a gran escala embellecen las entradas a la ciudad, las diferencias en las entradas, pasillos, iluminación, almacenamiento de basura y espacios para estacionamiento de bicicletas se vuelven más notorias en las propiedades más antiguas. Incluso si las renovaciones a gran escala son difíciles, se pueden realizar mejoras limpiando, publicando, iluminando y actualizando fotografías.
En tercer lugar, convertir las instalaciones comerciales y públicas en valor de oferta. La remodelación de la salida sur de la estación Ichikawa incluyó tiendas comerciales, instalaciones para el cuidado de personas mayores e instalaciones de servicios públicos. En lugar de simplemente escribir que las instalaciones cercanas son convenientes, sería mejor explicar cómo se conectan con las compras diarias, los servicios gubernamentales, la vida familiar y la sensación de seguridad de las personas mayores.
En cuarto lugar, es importante contar con un sistema de gestión que aproveche los recursos humanos. En última instancia, son la gestión local y el personal intermediario quienes transmiten el valor de la ciudad a los inquilinos. Si no comprende los antecedentes de la reurbanización y la configuración de las instalaciones, no podrá utilizar el valor local en sus actividades de contratación. Es necesario que la sociedad gestora y el propietario compartan la misma información y la traduzcan en los puntos fuertes de la propiedad.
Cómo utilizarlo para futuras decisiones de inversión
Aunque el proyecto de reurbanización de la salida sur de la estación Ichikawa se ha completado, sigue siendo útil como material didáctico para las decisiones de inversión. Al evaluar la reurbanización en curso, se debe observar no sólo la versión terminada, sino también el equilibrio de carreteras, plazas, espacios peatonales, comercio, instalaciones públicas y provisión de viviendas. Cuando el espacio público y la vivienda urbana se desarrollan como uno solo, como la salida sur de la estación Ichikawa, la reputación de la ciudad cambiará a largo plazo.
Por otro lado, el nivel de competencia también aumentará en las zonas después de la reurbanización. Los edificios residenciales de gran altura frente a las estaciones y los bloques bien organizados son los criterios, por lo que las propiedades existentes son débiles simplemente porque son "seleccionadas porque son baratas". Es necesario disponer de calidad de gestión, equipamiento, fotografías, información de contratación y apoyo posterior al movimiento, y vincular la conveniencia de la ciudad con el valor de la propiedad.
Para los inversores, al comprar propiedades en áreas reurbanizadas, es posible que las expectativas ya estén incluidas en el precio. Observe con calma los aumentos de alquiler, los costos de administración y reparación, la antigüedad del edificio, la liquidez de salida y la competencia circundante. La reurbanización es atractiva, pero sin un plan operativo que justifique el precio de adquisición, es una inversión débil.
Opinión del INA
El Proyecto de Reurbanización de la Salida Sur de la Estación Ichikawa es un ejemplo muy fácil de entender al considerar el impacto de la reurbanización de la estación en el mercado inmobiliario. La combinación de aproximadamente 970 unidades de vivienda, una plaza de la estación, instalaciones públicas y comerciales y una plataforma peatonal ha cambiado significativamente la impresión de la estación y la comodidad de vivir.
Sin embargo, es importante que los propietarios no se limiten a aprovechar los frutos de la reurbanización. Cuanto mejor sea la ciudad, mejor será la calidad de la gestión inmobiliaria. Construir sobre la premisa de confianza y honestidad, mantener el estado de los edificios, actualizar la información de contratación y crear un sistema que permita a los recursos humanos en el lugar explicar el valor de la ciudad conducirá a la protección de activos a largo plazo.
La reurbanización aumenta el valor de una ciudad, pero son las operaciones diarias las que convierten ese valor en ingresos de la propiedad. El caso de la salida sur de la estación Ichikawa nos enseña que cuando analizamos la remodelación frente a una estación, no solo debemos considerar la altura del edificio y la cantidad de unidades, sino también el espacio público y la gestión.
Preguntas frecuentes
P1. ¿Se ha completado el proyecto de reurbanización urbana del área de salida sur de la estación Ichikawa?
Sí. La reurbanización de la salida sur de la estación Ichikawa es un proyecto de reurbanización que ya se ha establecido como I-Link City. El artículo trata esto como un caso de reurbanización de la estación completado, en lugar de un plan en curso.
P2. ¿Cuántas unidades de vivienda se incluirán en la remodelación de la salida sur de la estación Ichikawa?
Según el plan de la ciudad de Ichikawa, habrá aproximadamente 570 unidades en el Bloque A y 400 unidades en el Bloque B, para un total de aproximadamente 970 unidades. El Bloque A es un edificio de gran altura con 45 plantas sobre rasante y el Bloque B con 37 plantas sobre rasante.
P3. ¿La reurbanización también afecta a las propiedades de alquiler existentes?
Sí. Las plazas de estaciones, instalaciones comerciales, instalaciones públicas, plataformas peatonales, etc. aumentarán la comodidad de la ciudad, facilitando su uso para la contratación de propiedades en la zona. Sin embargo, a medida que las comparaciones con las nuevas viviendas frente a la estación se hagan más fuertes, se requieren mejoras en la calidad de la gestión y las instalaciones.
P4. ¿Qué debo buscar al tomar decisiones de inversión?
En áreas remodeladas, verifique no solo la distancia desde la estación, sino también el flujo de tráfico frente a la estación, la proximidad a instalaciones comerciales y públicas, las propiedades competidoras, el precio de adquisición, los planes de reparación y la liquidez de salida. Es peligroso tomar decisiones de compra basándose únicamente en la popularidad de la reurbanización.
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Materiales de referencia
- Ciudad de Ichikawa “Proyecto de reurbanización del área de salida sur de la estación de Ichikawa”: https://www.city.ichikawa.lg.jp/page/5181.html
- Ciudad de Ichikawa “Mapa del área y resumen del plan del proyecto de reurbanización de la salida sur de la estación de Ichikawa”: https://www.city.ichikawa.lg.jp/page/4051.html
- Ciudad de Ichikawa “Descripción general de las instalaciones del edificio de reurbanización de la salida sur de la estación Ichikawa”: https://www.city.ichikawa.lg.jp/page/4006.html
- Ciudad de Ichikawa “Proyecto de reurbanización de la salida sur de la estación Ichikawa Concepto de ciudad I-Link City”: https://www.city.ichikawa.lg.jp/uploaded/attachment/17938.pdf
