ما هي عملية إعادة تطوير المخرج الجنوبي لمحطة إيتشيكاوا؟ نظرة عامة على مدينة I-Link ومنظور الاستثمار
مشروع إعادة التطوير الحضري لمنطقة المخرج الجنوبي لمحطة Ichikawa من النوع 1 هو مشروع إعادة تطوير يعمل على تحديث مبنى المحطة عند المخرج الجنوبي لمحطة JR Ichikawa ويدمج المرافق السكنية والتجارية والتجارية والعامة وساحات المحطات والطرق في مدينة I-Link. وهذا مثال على التغيير الكبير في الوظيفة الحضرية للمخرج الجنوبي لمحطة إيشيكاوا، ويستمر في العمل كمرجع عند النظر في نوع إعادة تطوير محطة التأثير التي ستحدث في سوق العقارات.
هذا المشروع ليس خطة على وشك البدء، بل هو عملية إعادة تطوير موجودة بالفعل. ولهذا السبب من المهم لأصحاب الإيجار والمستثمرين أن لا يقرأوا القيمة المتوقعة قبل الانتهاء، ولكن ما نوع القيمة الأمامية للمحطة التي تبقى بعد الانتهاء، وما يبحثون عنه من حيث القدرة التنافسية للعقارات القائمة.
في هذه المقالة، سنلخص خطة مشروع إعادة التطوير الحضري لمنطقة المخرج الجنوبي لمحطة إيتشيكاوا، وتكوين منشأة I-Link City، وتطوير ساحة المحطة والمرافق العامة، واقتراحات لسوق العقارات، استنادًا إلى المواد التي نشرتها مدينة Ichikawa.
النقاط الرئيسية لهذه المقالة
- إعادة تطوير المخرج الجنوبي لمحطة إيشيكاوا هي عملية إعادة تطوير مكتملة تدمج المرافق السكنية والتجارية والتجارية والعامة في منطقة أمام المحطة تبلغ مساحتها 2.6 هكتار تقريبًا.
- تم توفير ما يقرب من 970 وحدة سكنية حضرية، حيث يتكون المبنى (أ) من 45 طابقًا فوق الأرض وحوالي 570 وحدة، والمبنى (ب) يتكون من 37 طابقًا فوق الأرض وحوالي 400 وحدة.
- يحتاج المالكون إلى تصميم قيمة التماس من خلال تضمين ليس فقط "بالقرب من المحطة" ولكن أيضًا ساحة المحطة وسطح السفينة والمرافق التجارية والعامة وإطلالة على المدينة.
ما هو مشروع إعادة التطوير الحضري لمنطقة المخرج الجنوبي لمحطة إيشيكاوا؟
مشروع إعادة التطوير الحضري لمنطقة المخرج الجنوبي لمحطة إيتشيكاوا من النوع 1 هو مشروع إعادة تطوير حضري يستهدف مبنى المحطة المجاور للمخرج الجنوبي لمحطة جيه آر إيتشيكاوا. تابعت مدينة إيتشيكاوا هذا المشروع بهدف توفير إسكان حضري عالي الجودة، وتحسين ساحات المحطات والطرق، والاستخدام الرشيد والصحي المتقدم للأراضي، وتجديد الوظائف الحضرية.
تتمثل الأهداف الرئيسية لمدينة إيتشيكاوا في إنشاء منظر طبيعي مناسب للمحطة، وتطوير المرافق العامة مثل ساحة المحطة وطرق التخطيط الحضري، وتوحيد واستخدام الأراضي، وتحسين الوقاية من الكوارث من خلال مقاومة الحرائق، وتنشيط التجارة، وتوفير الإسكان الحضري. ومن الواضح أن الخطة لم تكن تقتصر على بناء مباني سكنية شاهقة أمام المحطة فحسب، بل كانت تهدف أيضًا إلى تجديد البنية التحتية الحضرية نفسها.
بالنظر إلى تاريخ المشروع، فقد بدأ بمسح في عام 1982، أعقبه قرار خطة المدينة في عام 1993، وقرار خطة العمل في عام 2002، وتمت الموافقة على خطة تحويل الحقوق في عام 2003، وتم تحديد شركة البناء المعينة في عام 2005. تم تشييد المبنى "أ" من قبل ميتسوي فودوسان، ونومورا للتطوير العقاري، وشركة شيميزو، وتم تشييد المبنى "ب" من قبل شركة تايسي وأوكومورا. جومي، اتحاد البناء المعين.
كما ترون من هذا الجدول الزمني، فإن إعادة تطوير واجهة المحطة ليس مشروعًا سيؤدي إلى نتائج في فترة زمنية قصيرة. وهذا المشروع من شأنه أن يغير هيكل المدينة على مدى فترة طويلة من الزمن، بما في ذلك التنسيق بين ملاك الأراضي، والتخطيط الحضري، وتحويل الحقوق، والهندسة المعمارية، وتطوير المرافق العامة.
نظرة عامة على خطة I-Link City
تهدف إعادة تطوير المخرج الجنوبي لمحطة Ichikawa إلى أن تصبح مدينة تبادل أمام المحطة تحت اسم I-Link City. في مفهوم مدينة إيتشيكاوا، حرف "أنا" يعني أنا، مدينة إيتشيكاوا، وأحبك، وكلمة "رابط" تمثل فكرة ربط الناس والمدينة والطبيعة والتاريخ والثقافة والأمان.
الخطوط العريضة للخطة هي كما يلي.
| العنصر | الكتلة A | الكتلة B | الإجمالي |
|---|---|---|---|
| منطقة منطقة التنفيذ | تقريبًا. 2.6 هكتار | ||
| ساحة النقل في ساحة المحطة | تقريبًا. 4,220㎡ | ||
| مساحة الموقع | تقريبًا. 10,440㎡ | تقريبًا. 6,170㎡ | تقريبًا. 16,610㎡ |
| مساحة البناء | تقريبًا. 7000㎡ | تقريبًا. 4,460㎡ | تقريبًا. 11,460㎡ |
| مساحة الأرضية الإجمالية | تقريبًا. 86,500㎡ | تقريبًا. 55,210㎡ | تقريبًا. 141,710㎡ |
| الحجم | طابقين تحت الأرض، 45 طابقًا فوق سطح الأرض | طابقين تحت الأرض، 37 طابقًا فوق سطح الأرض | |
| الارتفاع | تقريبًا. 160 م | تقريبا. 130 م | |
| الاستخدامات الرئيسية | تجاري/تجاري/سكني | تجاري/تجاري/سكني | |
| عدد الوحدات السكنية | تقريبًا. 570 وحدة | تقريبًا. 400 وحدة | تقريبًا. 970 وحدة |
| عدد أماكن انتظار السيارات | تقريبًا. 410 وحدة | تقريبًا. 190 وحدة | تقريبًا. 600 وحدة |
| أماكن وقوف السيارات عدد العجلات | تقريبًا. 2100 وحدة | تقريبًا. 700 وحدة | تقريبًا. 2800 وحدة |
بالنظر إلى النطاق فقط، يبرز عرض المساكن واسعة النطاق بحوالي 970 وحدة. ومع ذلك، فإن جوهر إعادة تطوير المخرج الجنوبي لمحطة إيشيكاوا لا يقتصر فقط على المعروض من المساكن. فهو يجمع بين ساحة المحطة، وسطح للمشاة، ومحلات تجارية، ومرافق عامة، ومنشأة لكبار السن، وكلها بمثابة مكان للعيش والعمل والتسوق والتواصل الاجتماعي أمام المحطة.
تطوير المرافق العامة وساحة المحطة
كانت ساحة المحطة وتحسينات الطرق من الركائز الأساسية لإعادة تطوير المخرج الجنوبي لمحطة إيشيكاوا. تشير وثائق مدينة إيشيكاوا إلى أن ساحة المرور في ساحة المحطة تبلغ مساحتها حوالي 4220 مترًا مربعًا، وأنه سيتم تطوير طرق التخطيط الحضري وطرق التقسيم الفرعية وأسطح المشاة.
إن ساحة المحطة ليست مجرد موقف للحافلات/سيارات الأجرة. وهي عقدة تستقبل حركة المرور مثل القطارات والحافلات والمشي والدراجات، وهي في الوقت نفسه نقطة انطلاق لتجمع الناس والالتقاء والتدفق إلى المدينة. في مفهوم مدينة I-Link City، تم وضع ساحة المحطة كمساحة مجتمعية حيث يمكن للناس الالتقاء والتجمع.
هذه النقطة مهمة عند النظر إلى السوق العقاري. حتى لو كان عدد دقائق المشي من المحطة هو نفسه، فإن سهولة المعيشة ستختلف اعتمادًا على وجود أو عدم وجود الساحات وأسطح المشاة والمرافق التجارية والمرافق العامة أمام المحطة. كلما كان العثور على المحطة أسهل، أصبح التجول فيها أسهل، وكلما كانت أكثر سطوعًا، وكلما زاد عدد الوجهات، أصبح من الأسهل الترويج للعقارات القريبة.
المعنى الذي تركه سوق العقارات عند المخرج الجنوبي لمحطة إيشيكاوا
محطة إيتشيكاوا هي محطة توفر سهولة الوصول إلى وسط المدينة على خط جيه آر سوبو. باعتبارها البوابة إلى مدينة إيشيكاوا، القريبة من طوكيو والمتاخمة للمنطقة الحضرية عبر نهر إيدوغاوا، هناك قاعدة قوية للطلب على الإسكان. مع إضافة إعادة تطوير المحطة، تغير مظهر المخرج الجنوبي من "منطقة سكنية بالقرب من المحطة" إلى "مركز حي ذو وظائف حضرية أمام المحطة".
لقد أدى توفير ما يقرب من 970 وحدة سكنية حضرية إلى إنشاء نقطة مقارنة رئيسية في السوق المحيطة. عندما يتم بناء مباني جديدة تحتوي على مباني سكنية شاهقة ومرافق تجارية ومرافق عامة وساحات محطات أمام المحطات، فلن يتم اختيار العقارات المستأجرة الحالية لمجرد أنها "قريبة من المحطة". تتم مقارنة النظافة وحالة الإدارة والمرافق والصور والمناطق المشتركة والقدرة على شرح الحياة المحيطة.
من ناحية أخرى، تعد إعادة التطوير أمام المحطة أيضًا بمثابة ريح خلفية للممتلكات الحالية. ومن خلال رفع مستوى الوعي بالمدينة، وزيادة الراحة أمام المحطة، وجذب الخدمات التجارية والعامة، سيصبح من الأسهل جذب السكان في المنطقة المحيطة بأكملها. المهم هو ما إذا كان من الممكن أن تنعكس هذه القيمة في خطاب التوظيف ودليل عرض كل عقار.
عند اتخاذ قرارات الاستثمار لإعادة التطوير الحضري، كما هو ملخص في تقرير مسح المشاريع الكبرى لمنطقة إعادة تطوير طوكيو، من الضروري النظر ليس فقط إلى حجم المبنى المكتمل، ولكن أيضًا إلى وسائل النقل والمساحة العامة والتجارة والإدارة والتشغيل. يعد المخرج الجنوبي لمحطة إيتشيكاوا مثالًا ملموسًا حيث يمكنك التعرف على هذا المنظور.
كما أن الهيكل الذي تؤثر فيه إعادة تطوير المحطة على الإيجارات الحالية هو موضوع يسهل مقارنته بـ مقالة إعادة تطوير محطة Koiwa. في حين أن هناك منافسة في المعروض من البناء الجديد، هناك قاسم مشترك وهو أن الاعتراف بالمدينة وملاءمتها يمتد أيضًا إلى العقارات القائمة.
نقاط عملية يجب على المالكين وضعها في الاعتبار
أولاً، لا يتم تحديد قيمة العقار بعد إعادة تطوير المحطة فقط بعدد دقائق المشي من المحطة. عندما يتم تطوير ساحات المحطة وأسطحها، كما هو الحال عند المخرج الجنوبي لمحطة إيتشيكاوا، سيتم تقييم سهولة طرق المشي وطرق التسوق والشعور بالأمان في الليل وسهولة الحركة في الأيام الممطرة. يجب أن تشرح مواد التوظيف بعناية الطريق من المحطة إلى العقار.
ثانيًا، من الضروري تحسين انطباع المناطق المشتركة في العقارات الحالية. نظرًا لأن عمليات إعادة التطوير واسعة النطاق تجعل مداخل المدينة أكثر جمالًا، فإن الاختلافات في المداخل والممرات والإضاءة وتخزين القمامة وأماكن وقوف الدراجات الهوائية تصبح أكثر وضوحًا في العقارات القديمة. حتى لو كانت التجديدات واسعة النطاق صعبة، يمكن إجراء التحسينات عن طريق التنظيف، والنشر، والإضاءة، وتحديث الصور.
ثالثًا، تحويل المرافق التجارية والعامة إلى قيمة معروضة. تضمنت إعادة تطوير المخرج الجنوبي لمحطة إيشيكاوا المتاجر التجارية ومرافق رعاية المسنين ومرافق المرافق العامة. بدلاً من مجرد كتابة أن المرافق القريبة مريحة، سيكون من الأفضل شرح كيفية ارتباطها بالتسوق اليومي والخدمات الحكومية والحياة الأسرية والشعور بالأمان لكبار السن.
رابعًا، من المهم أن يكون لديك نظام إداري يستفيد من الموارد البشرية. وفي نهاية المطاف، فإن الإدارة والموظفين الوسطاء في الموقع هم الذين ينقلون قيمة المدينة إلى المستأجرين. إذا لم تفهم خلفية إعادة التطوير وتكوين المنشأة، فلن تتمكن من الاستفادة من القيمة المحلية في أنشطة التوظيف الخاصة بك. ومن الضروري أن تقوم شركة الإدارة والمالك بمشاركة نفس المعلومات وترجمتها إلى نقاط قوة العقار.
كيفية استخدامها لاتخاذ قرارات الاستثمار المستقبلية
على الرغم من اكتمال مشروع إعادة تطوير المخرج الجنوبي لمحطة إيشيكاوا، إلا أنها لا تزال مفيدة كمادة تعليمية لاتخاذ قرارات الاستثمار. عند تقييم عملية إعادة التطوير الجارية، لا ينبغي لك أن تنظر إلى النسخة النهائية فحسب، بل يتعين عليك أيضاً أن تنظر إلى التوازن بين الطرق، والساحات العامة، ومساحات المشاة، والتجارة، والمرافق العامة، وتوفير الإسكان. عندما يتم تطوير المساحات العامة والإسكان الحضري معًا، مثل المخرج الجنوبي لمحطة إيشيكاوا، ستتغير سمعة المدينة على المدى الطويل.
ومن ناحية أخرى، سيرتفع مستوى المنافسة أيضًا في المناطق بعد إعادة التطوير. إن المباني السكنية الشاهقة أمام المحطات والمجمعات السكنية جيدة التنظيم هي المعيار، لذا فإن العقارات القائمة ضعيفة لمجرد أنها "مختارة لأنها رخيصة الثمن". ومن الضروري أن تتوفر الجودة الإدارية، والمعدات، والصور، ومعلومات التوظيف، ودعم ما بعد النقل، وأن يتم ربط راحة المدينة بقيمة العقار.
بالنسبة للمستثمرين، عند شراء العقارات في المناطق المعاد تطويرها، قد يتم بالفعل أخذ التوقعات في الاعتبار في السعر. من فضلك قم بإلقاء نظرة هادئة على غرفة زيادات الإيجار، وتكاليف الإدارة والإصلاح، وعمر البناء، وسيولة الخروج، والمنافسة المحيطة. إن إعادة التطوير أمر جذاب، ولكن بدون خطة تشغيلية تبرر سعر الاستحواذ، فهو استثمار ضعيف.
رأي INA
يعد مشروع إعادة التطوير الحضري للمخرج الجنوبي لمحطة Ichikawa مثالًا سهل الفهم للغاية عند النظر في تأثير إعادة تطوير المحطة على سوق العقارات. إن الجمع بين ما يقرب من 970 وحدة سكنية وساحة المحطة والمرافق التجارية والعامة وسطح المشاة قد غير بشكل كبير انطباع المحطة وراحة المعيشة.
ومع ذلك، من المهم للمالكين ألا يكتفوا فقط بثمار إعادة التطوير. كلما كانت المدينة أفضل، كلما كانت جودة إدارة الممتلكات أفضل. إن البناء على أساس الثقة والصدق، والحفاظ على حالة المباني، وتحديث معلومات التوظيف، وإنشاء نظام يسمح للموارد البشرية في الموقع بشرح قيمة المدينة، سيؤدي إلى حماية الأصول على المدى الطويل.
تؤدي إعادة التطوير إلى زيادة قيمة المدينة، لكن العمليات اليومية هي التي تحول تلك القيمة إلى دخل عقاري. تعلمنا حالة المخرج الجنوبي لمحطة إيتشيكاوا أنه عند النظر إلى إعادة التطوير أمام المحطة، لا ينبغي لنا أن ننظر فقط إلى ارتفاع المبنى وعدد الوحدات، ولكن أيضًا إلى المساحة العامة والإدارة.
الأسئلة الشائعة
س1. هل تم الانتهاء من مشروع إعادة التطوير الحضري لمنطقة المخرج الجنوبي لمحطة إيشيكاوا؟
نعم. إن إعادة تطوير المخرج الجنوبي لمحطة إيشيكاوا هو مشروع إعادة تطوير تم إنشاؤه بالفعل باسم I-Link City. تتعامل المقالة مع هذا الأمر على أنه حالة إعادة تطوير محطة مكتملة، وليس خطة مستمرة.
السؤال الثاني. ما هو عدد الوحدات السكنية التي سيتم تضمينها في إعادة تطوير المخرج الجنوبي لمحطة إيشيكاوا؟
وفقًا لخطة مدينة إيشيكاوا، سيكون هناك ما يقرب من 570 وحدة في المبنى A و400 وحدة في المبنى B، بإجمالي 970 وحدة تقريبًا. المبنى A عبارة عن مبنى شاهق مكون من 45 طابقًا فوق سطح الأرض والمبنى B مكون من 37 طابقًا فوق الأرض.
س3. هل تؤثر عملية إعادة التطوير أيضًا على العقارات المستأجرة الحالية؟
نعم. ستعمل ساحات المحطات والمرافق التجارية والمرافق العامة وأسطح المشاة وما إلى ذلك على زيادة راحة المدينة، مما يسهل استخدامها لتجنيد العقارات في المنطقة. ومع ذلك، نظرًا لأن المقارنات مع المساكن الجديدة المطلة على المحطة ستصبح أقوى، فإن هناك حاجة إلى تحسينات في جودة الإدارة والمرافق.
س4. ما الذي يجب أن أبحث عنه عند اتخاذ قرارات الاستثمار؟
في المناطق المعاد تطويرها، تحقق ليس فقط من المسافة من المحطة، ولكن أيضًا من تدفق حركة المرور أمام المحطة، والقرب من المرافق التجارية والعامة، والعقارات المنافسة، وسعر الشراء، وخطط الإصلاح، والسيولة للخروج. من الخطر اتخاذ قرارات الشراء بناءً على شعبية إعادة التطوير فقط.
المواد المرجعية
- مدينة إيتشيكاوا "مشروع إعادة التطوير الحضري لمنطقة المخرج الجنوبي لمحطة إيتشيكاوا": https://www.city.ichikawa.lg.jp/page/5181.html
- مدينة إيتشيكاوا "خريطة المنطقة وملخص الخطة لمشروع إعادة تطوير المخرج الجنوبي لمحطة إيتشيكاوا": https://www.city.ichikawa.lg.jp/page/4051.html
- مدينة إيتشيكاوا "نظرة عامة على مرفق إعادة تطوير مبنى المخرج الجنوبي لمحطة إيتشيكاوا": https://www.city.ichikawa.lg.jp/page/4006.html
- مدينة إيتشيكاوا "مشروع إعادة تطوير مشروع إعادة تطوير المخرج الجنوبي لمحطة إيتشيكاوا I-Link City": https://www.city.ichikawa.lg.jp/uploaded/attachment/17938.pdf
