이치카와역 남쪽 출입구 재개발이란? I-Link City 개요 및 투자 관점

이치카와역 남쪽 출입구 재개발이란? I-Link City의 개요와 투자 시점

이치카와역 남쪽 출구 지구 제1종 시가지 재개발 사업은, JR 이치카와역 남쪽 출입구의 역전 가구를 갱신해, I-Link City로서 주택, 상업, 업무, 공익 시설, 역전 광장, 도로를 일체 정비한 재개발 사업입니다. 이치카와 역 남쪽 출구의 도시 기능을 크게 바꾼 사례이며, 역전 재개발이 부동산 시장에 어떤 영향을 미치는지를 생각하는데, 지금도 참고가 됩니다.

본 사업은 앞으로 움직일 계획이 아니라 이미 정비된 재개발입니다. 그렇기 때문에 임대주인과 투자자에게는 완성 전의 기대치가 아니라 완성 후에 어떤 역전가치가 남았는지 기존의 물건의 경쟁력에 무엇을 요구하게 되었는지를 읽는 것이 중요합니다.

이 기사에서는, 이치카와시의 공표 자료를 바탕으로, 이치카와 역 남쪽 출구 지구 시가지 재개발 사업의 계획 개요, I-Link City의 시설 구성, 역전 광장이나 공공 시설 정비, 부동산 시장에의 시사를 정리합니다.

이 기사의 포인트

이치카와역 남쪽 출입구 재개발은 약 2.6ha의 역전 가구에서 주택·상업·업무·공익 시설을 일체 정비한 완료된 재개발입니다.
A가구는 지상 45층・약 570호, B가구는 지상 37층・약 400호로, 합계 약 970호의 도시형 주택이 공급되었습니다.
주인은 '역 근처'뿐만 아니라 역 앞 광장, 갑판, 상업 및 공익 시설, 도시의 외관을 포함하여 모집 가치를 설계해야합니다.

이치카와역 남쪽 출구 지구 시가지 재개발 사업의 구역도(출처: 이치카와시)

이치카와역 미나미구치 지구 시가지 재개발 사업이란?

이치카와역 남쪽 출구 지구 제1종 시가지 재개발 사업은 JR 이치카와역 남쪽 출입구에 접하는 역 앞 거리구를 대상으로 한 시가지 재개발입니다. 이치카와시는, 양호한 도시형 주택의 공급, 역전 광장이나 도로의 정비, 토지의 합리적이고 건전한 고도 이용, 도시 기능의 갱신을 목적으로 본 사업을 진행했습니다.

이치카와시가 내건 주요 목적은, 역 앞에 어울리는 경관 형성, 역전 광장이나 도시 계획 도로 등 공공 시설의 정비, 토지의 집약화와 고도 이용, 불연화에 의한 방재 기능 향상, 상업 활성화와 도시형 주택의 공급입니다. 역 앞에 고층 주택을 지을 뿐만 아니라, 도시 기반 그 자체를 갱신할 계획이었던 것을 알 수 있습니다.

사업의 경위를 보면, 1955년의 조사로부터 시작되어, 헤세이 5년에 도시 계획 결정, 헤세이 14년에 사업 계획 결정, 헤세이 15년에 권리 변환 계획 인가, 헤세이 17년에 특정 건축자 결정이라고 하는 흐름으로 진행되었습니다. A가구는 미쓰이 부동산·노무라 부동산·시미즈 건설 특정 건축자 공동체, B가구는 다이세이 건설·오쿠무라조 특정 건축자 공동체가 담당했습니다.

이 시간축에서 알 수 있듯이, 역전 재개발은 단기간에 결과가 나오는 사업이 아닙니다. 지권자 조정, 도시계획, 권리변환, 건축, 공공시설 정비가 겹쳐 오랜 시간에 걸쳐 도시의 구조를 바꾸는 사업입니다.

I-Link City의 계획 개요

이치카와역 남쪽 출입구 재개발은 I-Link City라는 명칭으로 역 앞 교류 도시를 목표로 했습니다. 이치카와시의 타운 컨셉에서는, 「I」에 나, 이치카와시, 사랑한다고 하는 의미를 담아, 「Link」에 의해 사람, 거리, 자연, 역사, 문화, 안전을 잇는 생각이 보여지고 있습니다.

계획 개요는 다음과 같습니다.

항목	A 가구	B 가구	합계
시행 지역 면적			약 2.6ha
역 앞 교통 광장			약 4,220㎡
부지 면적	약 10,440㎡	약 6,170㎡	약 16,610㎡
건축 면적	약 7,000㎡	약 4,460㎡	약 11,460㎡
연상면적	약 86,500㎡	약 55,210㎡	약 141,710㎡
규모	지하 2층·지상 45층	지하 2층·지상 37층
높이	약 160m	약 130m
주요 용도	상업·업무·주택	상업·업무·주택
주택 호수	약 570호	약 400호	약 970호
주차 대수	약 410대	약 190대	약 600대
주 휠 대수	약 2,100대	약 700대	약 2,800대

규모만 보면 약 970호의 대규모 주택 공급이 눈에 띈다. 그러나 이치카와역 남쪽 출입구 재개발의 본질은 주택공급만이 아닙니다. 역 앞 교통 광장, 페데스트리안 데크, 상업 점포, 공익 시설, 고령자 시설 등을 조합하여 역 앞에서 사는, 일, 사, 교류하는 기능을 거듭한 것입니다.

공공 시설 정비와 역전 광장

이치카와역 남쪽 출입구 재개발에서는 역전 광장과 도로 정비가 큰 기둥이었습니다. 이치카와시의 자료에서는, 역 앞 교통 광장이 약 4,220㎡, 한층 더 도시 계획 도로나 구획 도로, 페데스트리안 데크가 정비 대상으로서 나타내고 있습니다.

역 앞 광장은 단순한 버스 택시 승강장이 아닙니다. 철도, 버스, 도보, 자전거 등의 교통을 받아들이는 결절점인 동시에, 사람이 모여, 만나, 거리에 흐르는 기점이 됩니다. I-Link City의 타운 컨셉에서도 역전 광장은 사람들이 만나 모이는 커뮤니티 공간으로 자리매김하고 있습니다.

이 점은 부동산 시장을 보는 데 중요합니다. 역 도보 분수가 같아도, 역 앞의 광장, 보행자 덱, 상업 시설, 공익 시설의 유무에 의해, 생활의 용이함은 바뀝니다. 역 앞을 알기 쉽고, 걷기 쉽고, 밝고, 목적지가 많을수록 주변 물건의 모집소구는 만들기 쉬워집니다.

이치카와역 남쪽 출입구의 부동산 시장에 남긴 의미

이치카와역은 JR소부선으로 도심 방면에 접근하기 쉬운 역입니다. 도쿄에 가깝고, 에도가와를 사이에 두고 도내와 접하는 이치카와시의 현관구로서, 주택 수요의 기초 체력이 있습니다. 거기에 역전 재개발이 더해진 것으로, 남쪽 출구는 「역에 가까운 주택지」로부터 「역전 도시 기능을 가지는 생활 거점」으로 보이는 방법이 바뀌었습니다.

약 970호의 도시형 주택 공급은 주변 시장에 큰 비교축을 만들었습니다. 역 앞의 고층 주택, 상업 시설, 공익 시설, 역전 광장을 갖춘 가구가 태어나면, 기존 임대 물건은 「역에서 가까운」만으로는 선택되기 어려워집니다. 청결감, 관리상태, 설비, 사진, 공용부, 주변생활의 설명력까지 비교됩니다.

한편, 역전 재개발은 기존의 물건에 대해서도 추풍입니다. 거리의 인지도가 높아져, 역전의 편리성이 높아져, 상업이나 공공 서비스가 모여, 주변 지역 전체의 거주 소구가 하기 쉬워집니다. 중요한 것은 그 가치를 물건별 모집문이나 내견도선에 떨어뜨릴 수 있을까입니다.

도시 재개발의 투자 판단에 대해서는, 도쿄 재개발 지역 주요 프로젝트 조사 리포트에서도 정리하고 있는 대로, 완성된 건물의 규모뿐만 아니라, 교통, 공공 공간, 상공 공간, 이치카와역 남쪽 출입구는 그 시점을 구체적으로 배울 수 있는 사례입니다.

역전 재개발이 기존 임대에 파급되는 구조는 코이와역 재개발 기사와 비교하기 쉬운 주제입니다. 신축 공급이 경합이 되는 한편, 거리의 인지와 편리성이 기존의 물건에도 파급되는 점은 공통되고 있습니다.

주인이 읽어야 할 실무 포인트

먼저, 역전 재개발 후의 물건 가치는, 역 도보 분수만으로 정해지지 않습니다. 이치카와 역 남쪽 출입구처럼 역 앞 광장과 갑판이 정비되면 도보 루트의 알기 쉬움, 쇼핑 도선, 야간의 안심감, 비오는 날의 이동성이 평가에 들어갑니다. 모집 자료에서는, 역으로부터 물건까지의 생활 도선을 정중하게 설명할 필요가 있습니다.

둘째, 기존 부동산은 공용부의 인상을 갖추어야 합니다. 대규모 재개발에 의해 도시의 입구가 깨끗해질수록, 축년수의 낡은 물건에서는 입구, 복도, 조명, 쓰레기 보관소, 주륜장의 차이가 두드러집니다. 대규모 개수가 어려워도 청소, 게시물, 조명, 사진 업데이트에서 개선할 수 있습니다.

셋째, 상업 및 공익 시설을 모집 가치로 변환하는 것입니다. 이치카와 역 남쪽 출구 재개발에서는 상업 점포, 고령자 시설, 공공 공익 시설 등이 통합되었습니다. 단순히 「주변 시설이 편리」라고 쓰는 것이 아니라, 일상의 쇼핑, 행정 서비스, 가족의 생활, 시니어층의 안심감에 어떻게 이어질까까지 설명한 분이 전해집니다.

넷째, 인재를 활용한 관리 체제가 중요합니다. 마을의 가치를 입주자에게 전하는 것은 궁극적으로 현장의 관리 담당자나 중개 담당자입니다. 재개발의 배경이나 시설 구성을 이해하지 못하면 모처럼의 지역 가치를 모집 활동에 활용할 수 없습니다. 관리 회사와 소유자는 동일한 정보를 공유하고 부동산의 강점으로 번역해야합니다.

향후의 투자 판단에 어떻게 활용할까

이치카와역 남쪽 출입구 재개발은 완료된 사업입니다만, 투자 판단의 교재로서는 지금도 유효합니다. 진행 중인 재개발을 평가할 때는 완성 예상도 뿐만 아니라 도로, 광장, 보행자 공간, 상업, 공익 시설, 주택 공급의 균형을 봐야 한다. 이치카와역 남쪽 출입구와 같이 공공 공간과 도시형 주택이 일체로 정비되면, 도시의 평가는 장기적으로 바뀝니다.

한편, 재개발 후 지역에서는 경쟁 수준도 높아집니다. 역 앞의 고층 주택과 정돈된 가구가 기준이 되기 때문에, 기존의 물건은 「싸기 때문에 선택된다」만으로는 약해집니다. 관리 품질, 설비, 사진, 모집문, 입주 후 대응을 정돈해, 거리의 편리성과 물건 가치를 연결할 필요가 있습니다.

투자자에게는 재개발된 지역의 부동산을 구입할 경우 이미 가격에 기대가 짜여져 있을 수도 있습니다. 임대상승 여지, 관리비·수선비, 축년수, 출구 유동성, 주변 경합을 냉정하게 봐 주세요. 재개발은 매력이지만 취득가격을 정당화할 수 있는 운영계획이 없으면 투자로는 약해진다.

INA의 견해

이치카와역 미나미구치 지구 시가지 재개발 사업은, 역전 재개발이 부동산 시장에 미치는 영향을 생각하는데, 매우 알기 쉬운 사례입니다. 약 970호의 주택 공급, 역전 광장, 상업·공익 시설, 페데스트리안 덱이 조합됨으로써, 역전의 인상과 생활 편리성이 크게 바뀌었습니다.

그러나 소유자에게 중요한 것은 재개발 성과를 타는 것이 아닙니다. 도시가 정돈될수록 부동산 측의 관리 품질도 볼 수 있습니다. 신뢰와 정직함을 전제로 건물의 상태를 정돈하고 모집 정보를 갱신하고 현장의 인재가 거리의 가치를 설명할 수 있는 체제를 만드는 것이 장기의 자산 방어로 이어집니다.

재개발은 도시의 가치를 높여주지만, 그 가치를 부동산 수익으로 바꾸는 일상적인 운영입니다. 이치카와역 남쪽 출입구의 사례는, 역전 재개발을 볼 때, 건물의 높이나 호수 뿐만이 아니라, 공공 공간과 관리 운영까지 봐야 한다고 가르쳐 줍니다.

자주 묻는 질문

Q1. 이치카와역 남쪽 출구 지구 시가지 재개발 사업은 완료되고 있습니까?

예. 이치카와역 남쪽 출입구 재개발은 I-Link City로서 이미 정비된 재개발 사업입니다. 기사에서는 진행중인 계획이 아니라 완료된 역전 재개발 사례로 취급하고 있습니다.

Q2. 이치카와역 남쪽 출구 재개발의 주택 호수는 얼마나 됩니까?

이치카와시의 계획 개요에서는, A가구가 약 570호, B가구가 약 400호, 합계 약 970호로 되어 있습니다. A가구는 지상 45층, B가구는 지상 37층의 고층 건축입니다.

Q3. 기존 임대 부동산에도 재개발 효과가 있습니까?

있습니다. 역 앞 광장, 상업 시설, 공익 시설, 보행자 갑판 등에 의해 거리의 편리성이 높아지기 때문에, 주변 물건의 모집 소구에 사용하기 쉬워집니다. 단, 새로운 역전 주택과의 비교도 강해지기 때문에, 관리 품질이나 설비 개선이 필요합니다.

Q4. 투자 판단에서 무엇을 볼 수 있습니까?

재개발된 지역에서는 역거리뿐만 아니라 역 앞 동선, 상업 및 공익 시설에 가까운 거리, 경쟁 물건, 취득 가격, 수선 계획, 출구 유동성을 확인하십시오. 재개발의 지명도만으로 구입 판단을 하는 것은 위험합니다.

함께 읽고 싶다

참고 자료

이치카와시 “이치카와역 남쪽 출구 지구 시가지 재개발 사업”: https://www.city.ichikawa.lg.jp/page/5181.html
이치카와시 “이치카와역 남쪽 출입구 재개발 사업의 구역도와 계획의 개요”: https://www.city.ichikawa.lg.jp/page/4051.html
이치카와시 “이치카와역 남쪽 출입구 재개발 빌딩 시설 개요”: https://www.city.ichikawa.lg.jp/page/4006.html
이치카와시 “이치카와역 남쪽 출입구 재개발 사업 타운 컨셉 I-Link City”: https://www.city.ichikawa.lg.jp/uploaded/attachment/17938.pdf