La reurbanización urbana se describe frecuentemente como un proyecto que hace « evolucionar » un barrio. Se construyen torres, los establecimientos comerciales florecen y los precios de la tierra aumentan. Esta narrativa ciertamente refleja un aspecto de la realidad. Pero donde más brilla la luz, más profundas son las sombras. Detrás de la « luz » de la reurbanización, los residentes que han vivido en esas tierras durante generaciones son desplazados silenciosamente, y los propietarios de tierras vulnerables sufren desventajas a través de complejos procedimientos de conversión de derechos. Este problema se llama « gentrificación ». Para los inversores ultra-ricos que se acercan a zonas de reurbanización, convertirse en beneficiario o víctima depende de su comprensión de los derechos de propiedad y de la rapidez de adquisición de información. Este artículo explica la realidad de la gentrificación que avanza en Japón y los mecanismos —así como el lado oscuro— del sistema de conversión de derechos.
¿Qué es la gentrificación?
La « gentrificación » se refiere al fenómeno en el que la reurbanización o la regeneración urbana hace subir los precios inmobiliarios y los alquileres, obligando económicamente a los residentes de bajos y medianos ingresos que vivían originalmente en la zona a trasladarse. El término fue acuñado en la década de 1960 por la socióloga británica Ruth Glass, pero hoy se observa ampliamente en las principales ciudades de todo el mundo.
Japón había considerado durante mucho tiempo esto como « un problema de otros países », pero la situación está cambiando. El Japan Research Institute publicó en septiembre de 2025 una advertencia titulada « El problema de la gentrificación que se acerca a Tokio », advirtiendo que el disparado aumento de los precios de la vivienda está causando división social. El informe señala que los asalariados con altos ingresos que superan los 10 millones de yenes anuales son ahora más de 1,6 millones en la región de Tokio, y que los hogares con doble ingreso y los trabajadores extranjeros altamente calificados están impulsando la demanda de viviendas en el centro de Tokio, mientras que las clases medias e inferiores se ven obligadas a mudarse a los suburbios. La pérdida de comunidades locales queridas durante mucho tiempo y la desaparición de la diversidad social — esta es la realidad que avanza silenciosamente en Tokio.
La realidad del desplazamiento de residentes en Japón
Kioto: « Desalojo invisible » causado por el turismo
La gentrificación en Kioto no avanza a través de una gran reurbanización, sino bajo la forma de turistificación. Según las estadísticas de alojamiento de 2024, el número de visitantes extranjeros (8,21 millones) superó por primera vez desde el inicio de los registros a los visitantes japoneses (8,09 millones). En consecuencia, las residencias se están convirtiendo en casas de huéspedes y establecimientos de alojamiento, reduciendo físicamente la vivienda disponible para los residentes locales.
Además, según estudios de mercado sobre nuevos condominios, el precio promedio de los nuevos apartamentos en la prefectura de Kioto aumentó un 30,6% interanual en 2024, una tasa de crecimiento excepcionalmente alta a nivel nacional. En las zonas de Kiyomizuzaka, Gion y Arashiyama, está avanzando un « desplazamiento comercial », donde los comercios locales y la infraestructura cotidiana están siendo reemplazados por negocios dirigidos a los turistas. Los residentes no son invitados directamente a marcharse. Sin embargo, a medida que aumenta el costo de quedarse y el entorno vital se transforma, se está produciendo un desplazamiento efectivo.
Osaka, Kamagasaki: Trabajadores jornaleros expulsados de su barrio
El distrito Airin (Kamagasaki) en el barrio Nishinari de Osaka es considerado uno de los sitios más agudos de gentrificación en Japón. Las políticas de reurbanización impulsadas bajo el marco de la regeneración urbana y la revitalización regional intensificaron la presión de gentrificación. Se dice que existen tres tipos de desplazamiento: la expulsión directa forzosa, el desplazamiento indirecto por el aumento de los alquileres y los costos de alojamiento, y el « desplazamiento por la atmósfera » — donde el cambio de carácter del barrio hace que los residentes de larga data se sientan incómodos. Los investigadores y las organizaciones de apoyo han señalado repetidamente que los sin techo y los trabajadores jornaleros del distrito Airin continúan enfrentando el riesgo de perder su espacio de vida debido a la reurbanización.
Shimokitazawa: La transformación de la diversidad cultural
El proyecto de « desarrollo de la vía del tren de Shimokitazawa », que reurbaniza el sitio de la vía después de la soterramiento de la línea Odakyu, se enfrentó a una fuerte oposición de los residentes locales y figuras culturales. Después de un movimiento de protesta que escaló a litigio administrativo, Odakyu Electric Railway adoptó un « desarrollo de servicio » (desarrollo de apoyo), logrando una composición de inquilinos única que excluye las cadenas de tiendas. Sin embargo, los niveles de alquiler continuaron subiendo, y muchas pequeñas empresas que habían operado allí durante años se vieron obligadas a retirarse. El caso de Shimokitazawa es un excelente ejemplo de lo difícil que es realmente una « respuesta concienzuda » a la gentrificación.
El mecanismo y el lado oscuro del sistema de conversión de derechos
¿Qué es un Proyecto de Reurbanización Urbana Tipo 1?
Como se explica en nuestro Informe de Investigación de Principales Proyectos de la Zona de Reurbanización de Tokio, la mayoría de las grandes reurbanizaciones en Japón se llevan a cabo como « proyectos de reurbanización urbana ». Entre estos, los Proyectos de Reurbanización Urbana Tipo 1 convierten los derechos (derechos de propiedad, derechos de arrendamiento de tierras, etc.) sobre terrenos y edificios en la zona del proyecto en derechos de piso en el edificio reurbanizado a valor equivalente — el « método de conversión de derechos » (Ley de Reurbanización Urbana, Ministerio de Tierras « Proyectos de Reurbanización Urbana »).
En el caso de la implementación individual, iniciar el proyecto requiere el consentimiento de al menos dos tercios tanto de los propietarios del terreno como de los titulares de arrendamiento de terrenos. Este requisito de consentimiento se ha convertido en un caldo de cultivo para el « problema de inflación » descrito a continuación.
La realidad de los esquemas de inflación de arrendamientos de tierras
Un caso reportado anteriormente fue un esquema de « inflación del número de titulares de arrendamiento de tierras » descubierto en un sitio de reurbanización en Nihonbashi. Para cumplir con el requisito de consentimiento de dos tercios, un único terreno de 83,63 m² (aproximadamente 25 tsubo) fue subdividido en secciones de 1 tsubo, con 30 empresas cada una adquiriendo una participación del edificio y registrándose como « titulares de arrendamiento de tierras ». En la práctica, el mismo grupo tenía 30 votos de consentimiento, creando una estructura donde las voces minoritarias de oposición fueron neutralizadas. Los informes de la época indicaban que la intención era « asegurarse de que la oposición no se diera cuenta », destacando tanto la ingeniosidad como la naturaleza problemática del esquema.
Por supuesto, tales métodos no son una práctica estandarizada. Sin embargo, los procedimientos de conversión de derechos son extremadamente especializados, y es difícil para los propietarios de tierras individuales o los arrendatarios comprender con precisión su contenido. La asimetría de información existe como una realidad estructural.
¿Por qué este problema es difícil de ver en Japón?
La primera razón es la debilidad de los derechos de los inquilinos. En los Proyectos de Reurbanización Urbana Tipo 1, los « propietarios » y los « titulares de arrendamiento de tierras » de terrenos y edificios están sujetos a la conversión de derechos, pero los inquilinos de edificios (inquilinos comerciales y residentes) están, en principio, excluidos de la conversión de derechos. Pueden recibir compensación, pero el derecho a regresar al mismo lugar después de la reurbanización no está garantizado. Este es un problema estructural en el sistema legal.
La segunda razón es la asimetría de información. Entre los operadores de proyectos (grandes empresas inmobiliarias y contratistas generales) y los propietarios de tierras individuales o los inquilinos, existe una brecha significativa en conocimiento jurídico, poder de negociación y recursos financieros. Se celebran reuniones de explicación para las asociaciones de propietarios de tierras, pero comprender el contenido de un plan especializado de conversión de derechos requiere una experiencia considerable.
La tercera razón es la estructura de los informes mediáticos. La « luz » de la reurbanización — imágenes de finalización de obras, efectos económicos de propagación, aumentos de precios de la tierra — se informa activamente, mientras que los problemas de desplazamiento de residentes y derechos que surgen durante el proceso tienden a recibir relativamente menos cobertura. El ciclo del próximo reurbanización que comienza antes de que los problemas se hagan visibles continúa repitiéndose.
Riesgos relacionados con los derechos que los inversores ultra-ricos deben conocer
Como se señala en El Impacto de la Reurbanización del Centro de Tokio en los Valores Inmobiliarios, la inversión en zonas de reurbanización ofrece un potencial de subida significativo. Sin embargo, si no entiende las relaciones de derechos, corre el riesgo de terminar involuntariamente del lado « víctima ».
Riesgo 1: Posición y área de pisos desfavorables después de la conversión de derechos
La posición y el área de los pisos asignados como resultado de la conversión de derechos se calculan según el plan de conversión de derechos. Si no comprende de antemano la idoneidad del método de valoración y el margen de negociación, puede terminar aceptando condiciones desfavorables.
Riesgo 2: Riesgo de propietarios de tierras opositores
Las solicitudes de aprobación de proyectos cuando se ha obtenido menos de dos tercios del consentimiento conllevan el riesgo de litigio administrativo. Los retrasos o interrupciones en el cronograma del proyecto afectarán los planes de recuperación de la inversión.
Riesgo 3: Riesgo ESG y de reputación
Al invertir en grandes zonas de reurbanización, si emergen problemas como el desplazamiento de residentes o la pérdida de diversidad cultural, puede afectar su reputación como inversor (evaluación ESG). Incluir la adecuación de las relaciones de derechos como factor en las decisiones de inversión conducirá a la preservación de activos a largo plazo.
La perspectiva de INA
No estoy negando la reurbanización en sí misma. La renovación de zonas urbanas envejecidas y la creación de nuevos valores es un proceso necesario para el desarrollo saludable de las ciudades. Sin embargo, creo que la reurbanización no debe degenerar en « un juego para los poderosos ».
La opacidad del proceso de conversión de derechos basada en la asimetría de información, el problema de diseño de que los inquilinos están excluidos de la conversión de derechos, y la existencia de esquemas que manipulan hábilmente los requisitos de consentimiento — todo esto va en contra de la filosofía de la construcción urbana que debería apuntar en última instancia a « la felicidad de todas las personas involucradas ».
Hay una doble importancia para que los inversores ultra-ricos presten atención a este problema. Una es la importancia práctica de proteger adecuadamente sus propios activos. La otra es la importancia a largo plazo y social de reflexionar juntos, como sociedad, sobre cómo debería ser una regeneración urbana más equitativa. INA&Associates Co., Ltd. apoyará a los inversores en la búsqueda de caminos para participar en la reurbanización como « beneficiarios » a través de la provisión de información altamente transparente.
Resumen
- La gentrificación es un fenómeno en el que los aumentos de precios de la tierra y los alquileres debidos a la reurbanización desplazan a los residentes originales, y el Japan Research Institute advirtió sobre esto para Tokio en 2025.
- El desplazamiento de residentes avanza en el contexto único de Japón a través de Kioto (turistificación), Osaka/Kamagasaki (regeneración urbana) y Shimokitazawa (desarrollo comercial).
- En el sistema de conversión de derechos de los Proyectos de Reurbanización Urbana Tipo 1, se han reportado realmente esquemas para inflar artificialmente el número de titulares de arrendamiento de tierras para cumplir con el « requisito de consentimiento de dos tercios ».
- Los inquilinos a menudo están excluidos de la conversión de derechos y son estructuralmente vulnerables en el sistema legal, siendo invitados a marcharse con solo una compensación.
- Los inversores ultra-ricos pueden participar en la reurbanización como « beneficiarios » comprendiendo de antemano el mecanismo de conversión de derechos, el equilibrio de poder entre propietarios de tierras y los riesgos ESG.
Preguntas frecuentes
P1. ¿Realmente está ocurriendo la gentrificación en Japón?
R. Sí, definitivamente está progresando. Un informe publicado por el Japan Research Institute en septiembre de 2025 advirtió oficialmente de un « problema de gentrificación » en el que el disparado aumento de los precios de la vivienda en la región metropolitana de Tokio está empujando a las clases medias e inferiores a los suburbios. Se han confirmado casos específicos en Kioto, Osaka y el centro de Tokio.
P2. ¿Qué derechos tienen los inquilinos en las zonas de reurbanización?
R. En los Proyectos de Reurbanización Urbana Tipo 1, los inquilinos de edificios (inquilinos comerciales y residentes) están, en principio, excluidos de la conversión de derechos. Tienen derecho a recibir compensación (compensación comercial, gastos de mudanza, etc.), pero el derecho a regresar al mismo lugar después de la reurbanización no está garantizado por el sistema. Es posible negociar asistencia para la reubicación, pero la protección legal es limitada.
P3. ¿Es ilegal el esquema de inflación de arrendamientos de tierras?
R. Se considera un método de zona gris que explota lagunas legales. Subdividir la participación de propiedad de un edificio para crear múltiples titulares de arrendamiento de tierras no es necesariamente ilegal según los procedimientos del Código Civil y la Ley de Arrendamiento de Tierras e Inmuebles. Sin embargo, hay críticas de que aumentar artificialmente el número de titulares de arrendamiento de tierras únicamente para cumplir formalmente con el requisito de consentimiento va en contra de la intención del sistema (protección de las opiniones minoritarias).
P4. ¿Cómo deben verificar los inversores ultra-ricos los riesgos de conversión de derechos?
R. En la etapa de consideración de la inversión, recomendamos confirmar lo siguiente: ① El número de propietarios de tierras y el estado del consentimiento dentro de la zona del proyecto (las solicitudes de aprobación del proyecto están disponibles como información pública); ② La base de cálculo del área del piso, la posición y el valor estimado en el plan de conversión de derechos; ③ La existencia de propietarios de tierras opositores y el riesgo de litigio administrativo. La debida diligencia detallada en colaboración con abogados especializados y consultores inmobiliarios es esencial.
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Referencias
- Japan Research Institute « El problema de la gentrificación que se acerca a Tokio » (9 de septiembre de 2025)
- Ministerio de Tierras « Proyectos de Reurbanización Urbana »
- Ministerio de Tierras « Sobre la fijación de precios de los pisos de derechos y pisos reservados »
- Ley de Reurbanización Urbana (e-Gov Legal Search)
Serie « Mapas de Destrucción y Creación — Lo que Sucede con la Ciudad y los Activos Detrás de la Reurbanización »
- Parte 1: La Fiebre de Reurbanización de Tokio una vez por siglo｜La Transformación de los 5 Barrios Centrales y el Futuro de los Valores de los Activos
- Parte 2: Polarización del Mercado Inmobiliario de Oficinas de Tokio — Por Qué Coexisten Tasas de Vacancia del 0,7% y el 26%
- Parte 3: ¿Qué es la Gentrificación? — El Lado Oscuro de la Conversión de Derechos y los Riesgos para los Propietarios de Tierras (este artículo)
- Parte 4: Reurbanización de Jingu Gaien y Preservación del Paisaje — Por Qué la Inversión ESG Cambia el Valor Inmobiliario a Largo Plazo
- Parte 5: ¿Repetirá Osaka los Errores de Tokio? — El Futuro de la Post-Expo, el IR y Grand Green
- Parte 6: ¿« Destruir » o « Crear »? — Estrategia de Inversión en Reurbanización para Personas Ultra-Ricas
