什么是绅士化？权利转换的黑暗面与地权者风险解说

城市再开发通常被描述为让街区"进化"的项目。高楼拔地而起，商业设施繁荣，地价上涨——这一叙事确实映照出现实的一个侧面。然而光芒越强，阴影越深。在再开发的"光"背后，世代居住于此的居民被悄然驱逐，脆弱的地权者在复杂的权利转换程序中遭受不利对待的结构客观存在。这一问题被称为"绅士化"。对于投资再开发区域的超高净值投资者而言，成为受益者还是受害者，取决于对权利关系的理解深度和获取信息的速度。本文解析日本正在推进的绅士化实态，以及权利转换制度的机制与黑暗面。

什么是绅士化？

"绅士化（Gentrification）"是指因再开发或城市再生导致地价与租金飙升，原本居住于此的中低收入居民被迫在经济压力下搬离的现象。这一概念由英国社会学家露丝·格拉斯于1960年代命名，如今已在全球主要城市广泛观察到。

日本长期以来将此视为"他国问题"，但形势正在改变。日本综合研究所于2025年9月9日发布了题为"正在逼近东京的'绅士化'问题"的报告，警告住宅价格飙升正在导致社会分裂。报告指出，东京都市圈年收入超过1000万日元的高收入阶层已超过160万人，双职工高收入家庭和高度人才外国人推高了都心住宅需求，与此同时，中低收入阶层被迫迁往郊区。长期珍视的地域社区消失，社会多样性随之消逝——这就是东京正在悄然推进的现实。

日本住民排除的实态

京都：旅游化带来的"隐形驱逐"

京都的绅士化并非通过大规模再开发推进，而是以旅游化的形式展开。2024年住宿统计显示，外国住宿者人数（821万人）自统计开始以来首次超过日本人（809万人）。随之而来的是住宅被转用为民宿和住宿设施，导致本地居民可居住的住房在物理上减少。

此外，新建公寓市场调查显示，京都府2024年新建公寓平均价格同比上涨30.6%，在全国范围内增幅突出。在清水坂、祇园、岚山等地区，本地商铺和生活基础设施被面向游客的业态取代的"商业排除"正在推进。居民并未被要求搬离，然而随着继续居住成本的上升和生活环境的变容，事实上的驱逐正在发生。

大阪·釜岛：日雇劳动者被驱逐的街区

大阪市西成区的爱邻地区（釜岛）被认为是日本最尖锐的绅士化现场之一。以城市再生、地域活化名义推进的再开发政策成为契机，地区高档化压力增强。据称驱逐分为三种模式：直接强制清除、因租金及住宿费上涨导致的间接排除，以及因街区氛围改变而让人感到难以为继的"氛围排除"。研究者和支援团体反复指出，爱邻地区的无家可归者和日雇劳动者不断面临因再开发而失去生活场所的风险。

下北泽：文化多样性的变容

随小田急线地下化而来的轨道遗址开发"下北泽线路街"，遭到当地居民和文化人士的强烈反对。在升级为行政诉讼的反对运动后，小田急电铁转向"支援型开发（服务者开发）"，实现了排除连锁店的独特租户构成。然而租金水平的上涨依然未止，在此经营多年的众多小规模事业者被迫退出。下北泽的案例是一个绝佳示例，清晰展示了对绅士化的"良心回应"究竟有多难。

权利转换制度的机制与黑暗面

第一种市街地再开发事业是什么？

正如东京再开发区域主要项目调查报告中所解析的，日本大规模再开发的大多数以"市街地再开发事业"形式进行。其中，第一种市街地再开发事业采用的是将施行区域内的土地、建筑物权利（所有权、借地权等）按等值换算转换为再开发大楼楼层权利的"权利转换方式"（城市再开发法、国土交通省"市街地再开发事业"）。

在个人施行的情况下，开始事业需要土地所有者和借地权者各自三分之二以上的同意。这一同意要件成为下文所述"水增问题"的温床。

借地权水增方案的实态

此前曾被报道的案例包括，在日本桥某再开发现场发现的"借地权者水增"手法。为满足三分之二同意要件，将83.63㎡（约25坪）的一块土地分割成每块1坪，30家公司分别取得建筑物的持分，以"借地权者"名义登记。实质上，同一集团掌握了相当于30人份的同意票，形成使少数反对意见无力化的结构。当时报道称其意图是"不让反对方察觉"，其巧妙性与问题性由此浮现。

当然，这类手法并未成为常态。然而，权利转换程序极为专业，个人地权者或租借人准确把握其内容极为困难。信息不对称在结构上客观存在。

为何这一问题在日本难以可视化？

第一个原因在于租借人权利的薄弱。在第一种市街地再开发事业中，土地、建筑物的"所有者"和"借地权者"是权利转换的对象，而建筑物的"借家人"（租户、居住者）原则上不在权利转换对象之列。虽可获得补偿金，但再开发后回到同一地点的权利无法得到保障。这是法律制度上的结构性问题。

第二个原因是信息不对称。施行者（大型房地产公司、综合建设公司）与个人地权者、租借人之间，在法律知识、谈判力、资金力方面均存在巨大差距。地权者会的说明会虽有召开，但要理解专业性权利转换计划书的内容，需要相当的专业知识。

第三是媒体的报道结构。再开发的"光"——竣工效果图、经济波及效应、地价上涨——被积极报道，而其过程中产生的住民排除和权利关系问题则相对难以见诸报道。问题在未被可视化的情况下，下一轮再开发便已启动，这一循环反复上演。

超高净值投资者需要了解的权利关系风险

如东京都心再开发对不动产价值的影响中所指出的，投资再开发区域具有巨大的上涨潜力。然而，若不理解权利关系，也存在无意间沦为"受害者"一方的风险。

风险①：权利转换后楼层位置和面积不利
权利转换结果中分配的楼层位置和面积，按权利转换计划计算确定。若事先未把握评估方法的适当性和谈判空间，可能被迫接受不利条件。

风险②：反对地权者风险
在尚未获得三分之二同意的阶段申请事业认可，内含行政诉讼风险。事业日程的延迟和中断将影响投资回收计划。

风险③：ESG与声誉风险
投资大规模再开发区域时，若住民排除或文化多样性丧失等问题浮出水面，将影响作为投资者的声誉（ESG评估）。将权利关系的适当性纳入投资判断要素，有助于长期资产保全。

INA的见解

我并非否定再开发本身。老旧市街地得到更新，新的价值由此诞生，这是城市健康发展的必要过程。然而，我认为再开发不应沦为"强者的游戏"。

以信息不对称为前提的权利转换程序的不透明性、租借人被排除在权利转换对象之外的制度设计问题，以及巧妙操作同意要件的方案的存在——这些都与本应追求"使所有相关者幸福"的城市建设理念相悖。

超高净值投资者关注这一问题具有双重意义。其一是切实保护自身资产的实务意义；其二是从整体社会层面思考更公正的城市再生应有形态的长期性、社会性意义。INA&Associates株式会社将通过高度透明的信息提供，支援各位投资者作为"受益者"参与再开发的路径。

总结

绅士化是指因再开发导致地价和租金上涨而驱逐原住民的现象，日本综合研究所已于2025年就东京发出警告。
以日本独特的方式——京都（旅游化）、大阪·釜岛（城市再生）、下北泽（商业开发）——住民排除正在推进。
在第一种市街地再开发事业的权利转换制度中，为满足"三分之二同意要件"而人为增加地权者数量的手法确实已有报道。
租借人在许多情况下被排除在权利转换对象之外，是法律制度上的结构性弱势群体，仅凭补偿金被要求离开。
超高净值投资者若事先了解权利转换机制、地权者间权力平衡及ESG风险，即可作为"受益者"参与再开发。

FAQ（常见问题）

Q1. 绅士化在日本真的发生了吗？

A. 是的，确实在推进。日本综合研究所于2025年9月发布的报告正式警告，东京都市圈住宅价格飙升正在将中低收入阶层推往郊区，即"绅士化问题"。在京都、大阪、东京都心等地均已确认具体案例。

Q2. 再开发区域的租借人享有怎样的权利？

A. 在第一种市街地再开发事业中，建筑物的租借人（租户、居住者）原则上不在权利转换对象之列。虽有权获得补偿金（营业补偿、搬迁费用等），但再开发后回到同一地点的权利在制度上无法得到保障。可通过协商要求确保迁移目的地，但法律保护十分有限。

Q3. 借地权水增方案违法吗？

A. 被视为利用法律漏洞的灰色手法。分割建筑物持分以创设多名借地权者，从民法、借地借家法的程序而言并不一概违法。然而，仅为形式上满足同意要件而人为增加地权者数量的行为，被批评违背制度宗旨（保护少数意见）。

Q4. 超高净值投资者应如何确认权利转换风险？

A. 建议在投资检讨阶段确认以下内容：①施行区域内的地权者数量及同意状况（事业认可申请书作为公开信息可供查阅）、②权利转换计划中楼层面积、位置、评估额的计算依据、③反对地权者的存在及行政诉讼风险。与专业律师和不动产顾问协作开展精细尽职调查不可或缺。

引用·参考资料

连载"破坏与创造的地图——再开发背后，街区与资产究竟发生了什么"

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