Ao procurar imóveis, você pode ver termos como "propriedade não listada" ou "propriedade somente para membros". Essas palavras que soam especiais alimentam a expectativa do cliente de que a propriedade pode ser uma boa propriedade que não pode ser encontrada em nenhum outro lugar. No entanto, como profissional do setor imobiliário, gostaria de lhe dizer algo primeiro.É fato que,via de regra,não hápropriedades que sejam completamente "inéditas" para compradores comuns.
Então, por que o termo "propriedade não divulgada" é usado? Isso se deve ao "mecanismo" e à "diferença de tempo" antes que as informações sobre a propriedade circulem no mercado. Entender esse mecanismo corretamente é a maneira mais segura de evitar ser enganado por informações e de encontrar a melhor propriedade para você.
Este artigo fornece informações passo a passo sobre o mecanismo de distribuição de informações sobre imóveis, de cima para baixo, para ajudá-lo a realizar uma busca inteligente de imóveis.
O fluxo de informações sobre imóveis para o mercado
Há quatro etapas principais antes que as informações sobre imóveis cheguem ao comprador pelas mãos do vendedor. Ao entender esse fluxo, você pode compreender onde as informações nascem e como elas se espalham.
ETAPA 1: Consulta de venda do vendedor para a empresa imobiliária (fonte de informações)
Todas as informações sobre imóveis começam quando o vendedor, que é o proprietário do imóvel, pensa "quero vender este imóvel". O vendedor primeiro consulta a empresa imobiliária sobre a venda. Esse estágio é realmente o "upstream" das informações imobiliárias. Nesse momento, as informações são extremamente limitadas, conhecidas apenas pelo vendedor e pela empresa imobiliária que recebeu a consulta.
ETAPA 2: Conclusão do contrato de mediação
Quando a intenção de venda se torna firme, o vendedor celebra um "contrato de mediação" com uma empresa imobiliária. Esse é um contrato para solicitar formalmente uma atividade de venda e é classificado principalmente nos três tipos a seguir. Esse é um ponto muito importante, pois a gama de divulgação de informações posteriormente muda muito de acordo com a forma de contrato escolhida.
| Tipo de contrato | Contratos com várias empresas imobiliárias | Transações de autodescoberta (*1) | Obrigação de registro no Raines (*2) | Período do contrato | Obrigação de relatar o trabalho ao vendedor |
|---|---|---|---|---|---|
| Contrato de mediação de dever exclusivo sob contrato exclusivo | Não é possível (apenas uma empresa) | Não é possível | Há obrigação (dentro de cinco dias a partir do contrato). | Máximo de 3 meses | Mais de uma vez por semana |
| Contrato de mediação em tempo integral | Não é possível (apenas uma empresa) | Possível | Obrigatório (dentro de 7 dias do contrato) | Máximo de 3 meses | Pelo menos uma vez a cada duas semanas |
| Contrato de mediação geral | Possível | Possível | Sem obrigação | Sem estipulação legal (geralmente 3 meses) | Sem obrigação |
1 Transação de autodescoberta: o próprio vendedor encontra o comprador e assina um contrato diretamente com ele.
2 Raines: Sistema de rede de informações entre empresas imobiliárias, descrito abaixo.
ETAPA 3: Registro de informações da propriedade no Raines (REINS)
Entre os contratos de mediação, quando um "contrato de mediação de dever exclusivo de subcontrato exclusivo" ou um "contrato de mediação de tempo integral" é concluído, uma empresa imobiliária é obrigada a registrar as informações sobre a propriedade no sistema de informações padrão de distribuição de imóveis chamado Raines (REINS: RealEstateInformationNetworkSystem). Essa é uma rede de informações exclusiva para empresas imobiliárias, operada pelo Sistema de Rede de Informações Imobiliárias, que foi designado pelo Ministro da Terra, Infraestrutura e Transporte.
Ao ser registrado no Raines, as informações sobre a propriedade ficam disponíveis não apenas para a imobiliária contratada, mas também para as imobiliárias associadas em todo o país. Em outras palavras, nesse momento, as informações são amplamente compartilhadas no setor e muitas empresas imobiliárias estão prontas para apresentá-las ao comprador. Esse é um mecanismo importante para garantir a transparência e a justiça nas transações imobiliárias.
ETAPA 4: Publicação em sites de portais imobiliários (disseminação de informações)
Com base nas informações compartilhadas no Raines, cada empresa imobiliária publica informações sobre imóveis como um anúncio em sites de portais imobiliários voltados para o consumidor em geral, como o SUUMO e o HOME'S. Grande parte das informações sobre imóveis que você normalmente vê na Internet está nesse estágio. Esse é o estágio "downstream" das informações.
O truque da "propriedade não divulgada
Então, o que exatamente é uma "propriedade não divulgada"? Há três categorias principais de casos
1. técnicas de vendas que utilizam a "lacuna de tempo" nas informações.
Esse é o caso mais comum. Refere-se às informações disponíveis durante o período de preparação, desde o momento em que a empresa imobiliária recebe um pedido de venda do vendedor até o registro no Raines ou a publicação em um site de portal em alguns dias.
É uma estratégia de vendas aproveitar esse pequeno período para produzir um sentimento especial ao apresentá-lo ao cliente como "uma informação que ainda não apareceu em lugar algum" e para fechar um contrato por si só. No caso de um contrato de mediação de dever exclusivo sob contrato exclusivo, há uma obrigação de registro para Raines dentro de cinco dias, e dentro de sete dias no caso de um contrato de mediação em tempo integral, mas é um método que usa esse "lapso de tempo" de vários dias.
Não é de forma alguma ilegal como método de vendas, mas é necessário entender que a palavra "inédito" não significa necessariamente "excelente moradia" para o comprador.
2. restrições às atividades de publicidade de acordo com a vontade do vendedor
Alguns vendedores não desejam anunciar em sites de portais por motivos como "quero vender sem ser conhecido pelos meus vizinhos" ou "tenho resistência a que minha casa seja colocada em um anúncio".
Especialmente no caso de vendas envolvendo pessoas ricas ou conhecidas ou situações delicadas, como divórcio ou herança, é natural que a proteção da privacidade seja uma prioridade máxima. Nesses casos, a propriedade pode ser registrada no Raines, mas não aparecerá em anúncios gerais.
Isso também é às vezes chamado de "propriedade não divulgada", mas também pode ser tratado por outras empresas imobiliárias por meio da Raines. Em outras palavras, é uma situação em que "a introdução é possível por meio de uma empresa imobiliária, embora não apareça em anúncios gerais".
3. "Enclausuramento" malicioso.
Este é um caso malicioso em que uma empresa imobiliária deliberadamente oculta informações. Visando a "agência de duas mãos", que obtém uma taxa de intermediação tanto do vendedor quanto do comprador, as informações não são registradas no Raines, ou o ato de recusar uma apresentação de moradia mentindo que "um pedido já foi feito" para uma consulta de outra empresa é chamado de "enclosure".
Embora o agenciamento bilateral em si não seja ilegal, o ato que prejudica o lucro do vendedor para esse fim é um ato extremamente desonesto que pode violar a Lei de Negócios de Transação de Lotes e Imóveis. Para o vendedor, perde-se a oportunidade de vender por um preço mais alto e mais rápido e, para o comprador, surge a desvantagem de não poder encontrar a propriedade que deveria ter sido encontrada.
Cinco pontos para uma busca inteligente de imóveis
Depois de entender o que é uma "propriedade não divulgada", como você deve proceder com sua busca de propriedades? Abaixo, resumimos o que consideramos ser os principais pontos para uma "busca inteligente de propriedades".
Ponto 1: Escolha uma empresa imobiliária confiável
O mais importante é escolher uma empresa imobiliária que coloque seus interesses em primeiro lugar e que lide com você de boa fé. Tome uma decisão geral com base em sua afinidade com a pessoa responsável, na cortesia de suas explicações e na rapidez com que ela responde às suas perguntas.
É importante não julgar uma empresa apenas com base nas palavras "propriedades não listadas estão disponíveis", mas avaliar sua atitude e seu histórico.
Ponto 2: Declare claramente suas preferências.
Em vez de desejos vagos, organize e comunique condições específicas, como "orçamento", "área", "layout", "idade" e "distância da estação", para que a pessoa responsável possa fazer uma proposta mais precisa.
Também é importante priorizar as condições. É raro encontrar uma propriedade que atenda a todas as condições, portanto, é importante esclarecer as "condições inegociáveis" e as "condições que podem ser comprometidas".
Ponto 3: Comunique-se regularmente.
Não pare depois de consultar a pessoa de contato, mas construa um relacionamento que lhe permita obter novas informações rapidamente, mantendo contato com ela regularmente.
Sua pessoa de contato também desejará fornecer informações prioritárias aos clientes que desejam saber mais. A construção de um bom relacionamento resultará em bons encontros sobre propriedades.
Ponto 4: Use várias fontes de informação.
É eficaz verificar os portais por conta própria, bem como uma agência imobiliária, e andar pela área em que está interessado.
Ao ampliar a gama de informações coletadas, você adquirirá uma visão do mercado e desenvolverá a capacidade de julgar se a propriedade proposta é realmente apropriada.
Ponto 5: Tome decisões com calma e sem pressa.
É importante não se deixar enganar por discursos de vendas que incentivam a impaciência, como "Se você não decidir agora, outra pessoa vai levá-lo".
O mercado imobiliário é uma das maiores compras de sua vida. Não tenha medo de considerá-la até que você esteja satisfeito e tenha tempo para tomar uma decisão tranquila. Se a propriedade for realmente boa, vale a pena dedicar um pouco de tempo para considerá-la.
Conclusão: o valor real não está nas informações, mas em um parceiro confiável
Como explicamos, para o comprador comum, praticamente não existe uma "propriedade não listada" completamente fechada. É apenas a "diferença de tempo" e a "diferença na extensão da divulgação" no processo de distribuição de informações que dá origem ao termo "não divulgado".
O mais importante ao procurar um imóvel é entender corretamente a estrutura das informações sobre imóveis sem ser enganado pelo termo "não divulgado". Ainda mais importante é escolher uma empresa imobiliária confiável como sua parceira, que tenha seus melhores interesses em mente e aja com integridade.
Uma boa empresa imobiliária não tem apenas uma grande quantidade de informações sobre propriedades. Ela entende profundamente as exigências de cada cliente individual, propõe as propriedades mais adequadas dentre a vasta quantidade de informações que circulam no mercado com seu conhecimento especializado e garante a segurança das transações até o fim. Acreditamos que a qualidade é o verdadeiro valor de nossos serviços.
Nós da INA & Associates Ltd temos o compromisso de ser o melhor parceiro para nossos clientes. Não hesite em entrar em contato conosco se tiver alguma dúvida sobre assuntos imobiliários.
Perguntas frequentes (Q&A)
P1: As propriedades realmente boas são vendidas antes de aparecerem na Internet?
R1: Nem sempre é esse o caso. Certamente, é possível encontrar um comprador para uma propriedade com boas condições depois de ela ter sido registrada na Raines e antes de aparecer em um site de portal. No entanto, isso é o resultado da consulta a uma agência imobiliária confiável e da apresentação, no momento certo, das condições desejadas pelo comprador, comunicando-as com precisão. O que é mais importante do que a velocidade da divulgação de informações é a construção de um relacionamento com uma pessoa de contato confiável.
P2: Você conseguiria encontrar boas informações se percorresse várias imobiliárias?
A2: Embora seja possível obter informações sobre propriedades sob um "contrato de mediação geral" rapidamente, isso não é necessariamente eficiente. No mecanismo Raines, se for uma propriedade com "contrato de mediação em tempo integral" ou com "contrato de mediação de dever exclusivo sob contrato exclusivo", as informações são compartilhadas por qualquer empresa imobiliária. Em vez disso, a possibilidade de encontrar uma boa moradia como resultado aumenta porque a pessoa responsável trabalha na busca de moradia com mais seriedade se você reduzi-la a um parceiro confiável e se comunica de perto.
P3: Existe uma maneira de reconhecer uma empresa imobiliária que está "cercando" uma propriedade?
R3: É difícil para o comprador identificá-las diretamente. No entanto, se, por exemplo, eles enfatizarem de forma não natural "Esta moradia só pode ser administrada por nossa empresa" ou o apressarem a fechar um contrato sem permitir que você o compare com outras propriedades, talvez seja necessário ter cuidado. Se você tiver alguma dúvida, uma maneira é perguntar sobre a mesma propriedade a outra empresa imobiliária. Uma empresa honesta jamais faria tal ação.
