Um conceito que deve ser compreendido ao considerar o aproveitamento de terrenos ou investimentos imobiliarios e o "zoneamento de uso". Ao entender o zoneamento, e possivel avaliar a viabilidade de uso do terreno, as futuras mudancas na paisagem urbana e as vantagens ou desvantagens em uma eventual venda do imovel. Neste artigo,os conceitos basicos do zoneamento de uso, a classificacao das 13 zonas e por que a Zona Residencial Tipo 1 e a mais adequada para o aproveitamento de terrenos sao explicados em detalhes.
O que e o zoneamento de uso?
O zoneamento de uso e uma classificacao territorial que, com base na Lei de Planejamento Urbano, limita os tipos e as dimensoes das edificacoes permitidas para promover uma formacao urbana eficiente. Em todo o pais, ele se divide em 13 zonas e tem como objetivo harmonizar um ambiente de vida confortavel com as funcoes urbanas.
O zoneamento de uso se divide em tres grandes categorias
| Categoria | Numero de zonas | Principais caracteristicas |
|---|---|---|
| Residencial | 8 zonas | Nao permite grandes fabricas nem instalacoes comerciais. Prioriza o ambiente residencial |
| Comercial | 2 zonas | Ha instalacoes comerciais e escritorios espalhados. Alta conveniencia |
| Industrial | 3 zonas | Permite armazens, fabricas e instalacoes comerciais. Algumas areas nao permitem moradia |
Quais sao as diferencas entre as 8 zonas residenciais?
Nas 8 zonas residenciais, as restricoes sao mais rigidas no topo da lista e os criterios de construcao ficam mais flexiveis conforme se avanca para baixo.
- Zona Residencial Exclusiva de Baixa Altura Tipo 1:Restricoes mais rigorosas. Nem lojas de conveniencia podem ser construidas
- Zona Residencial Exclusiva de Baixa Altura Tipo 2:Apenas pequenas lojas sao permitidas
- Zona Residencial Exclusiva de Media e Alta Altura Tipo 1:Permite condominios de media e alta altura
- Zona Residencial Exclusiva de Media e Alta Altura Tipo 2:Tambem permite instalacoes comerciais de medio porte e escritorios
- Zona Residencial Tipo 1:Modelo equilibrado que preserva o ambiente residencial e oferece alta conveniencia
- Zona Residencial Tipo 2:Tambem permite instalacoes de lazer como pachinko e karaoke
- Zona Semi-Residencial:Comum ao longo de rodovias nacionais e vias arteriais. Harmoniza instalacoes ligadas a automoveis com o ambiente residencial
- Zona Residencial Rural:Zona voltada a harmonizar agricultura e moradia
Por que e importante entender o zoneamento de uso?
Ao entender o zoneamento de uso, e possivel prever que tipo de edificacao podera ser construida em um terreno vazio no futuro.Essa verificacao e indispensavel antes da compra de um imovel, inclusive para evitar o risco de desvalorizacao caso edificios altos ou estabelecimentos de entretenimento adulto sejam construidos em terrenos vizinhos apos a aquisicao.
Por que a Zona Residencial Tipo 1 e recomendada para o aproveitamento de terrenos?
Entre as oito zonas residenciais, a Zona Residencial Tipo 1 e umaarea com restricoes menos severas e alta liberdade de construcao.
Ampla variedade de instalacoes permitidas
E possivel construir casas, condominios, jardins de infancia, escolas primarias e ginasios, hospitais, lojas, restaurantes e escritorios.Instalacoes de lazer (pachinko e karaoke) nao sao permitidas, o que ajuda a manter um bom ambiente residencial.
Vantajosa no momento da venda
Por ser uma area confortavel para morar e muito procurada, os precos dos terrenos residenciais tendem a ser mais altos do que nas zonas industriais, e tambem e mais facil encontrar compradores.
Tambem permite fabricas de ate 50 m2 e instalacoes de usos variados
Como pequenas fabricas tambem sao permitidas desde que nao apresentem riscos nem causem danos ambientais, ha flexibilidade para atender a usos comerciais, o que tambem representa uma vantagem para investidores.
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Onde e possivel verificar o zoneamento de uso?
E possivel consultar no departamento de planejamento urbano de cada municipio ou em seu site. Tambem e possivel verificar o zoneamento de uso no "Sistema de Mapeamento de Informacoes Territoriais" do Ministerio da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo.
Q. O zoneamento de uso pode ser alterado?
Sim. Ele pode ser alterado em funcao de revisoes do planejamento urbano. Recomendamos verificacoes periodicas.
Q. Na Zona Residencial Exclusiva de Baixa Altura Tipo 1, realmente nao e possivel construir nem loja de conveniencia?
Em principio, nao. No entanto, pequenas unidades podem ser permitidas quando se tratam de imoveis mistos com loja e residencia. Os detalhes devem ser confirmados com cada prefeitura.
Q. Terrenos em zonas industriais sao adequados para investimento imobiliario?
Como ha areas onde nao e permitido construir moradias, existem restricoes para imoveis residenciais. Por outro lado, algumas areas podem ser promissoras para investimentos em armazens, centros logisticos e usos semelhantes.
Q. Que tipo de local e uma Zona Semi-Residencial?
Ela costuma ser designada ao longo de rodovias nacionais e vias arteriais. E uma area que busca harmonizar instalacoes relacionadas a automoveis e moradias, sendo adequada para quem se desloca com frequencia de carro.
