Na compra, sucessão e aproveitamento de terrenos, "地目 (chimoku)" é uma informação básica que deve sempre ser confirmada. Dependendo do 地目, a possibilidade de construir, as condições de financiamento das instituições financeiras e o valor do imposto sobre ativos fixos variam significativamente, e uma omissão pode causar grandes problemas no futuro. Neste artigo, explicamos de forma prática os tipos de 地目, como verificá-los e os procedimentos para alterá-lo.
O que é 地目?
地目 é a classificação do "uso principal do terreno" determinada pelo registrador com base na Lei de Registro Imobiliário. Ele é dividido em 23 tipos e consta na seção de descrição do registro do terreno (certidão de registro).
O ponto importante é que pode haver diferença entre o "地目 registrado" e a "situação real de uso". O registro reflete as informações existentes no momento em que foi feito, e não é raro que ele esteja desalinhado com a situação atual. É necessário confirmar tanto a condição real do terreno quanto o 地目 registrado.
Principais tipos de 地目 e suas características
Terreno residencial
É o tipo de 地目 mais fácil de utilizar como lote para residência, loja ou fábrica. Quando um terreno residencial não possui construção, a regra especial do imposto sobre ativos fixos para terrenos residenciais não se aplica, aumentando a carga tributária; por isso, dar uso efetivo ao terreno costuma ser economicamente racional.
Arrozal e campo cultivado (terra agrícola)
Está sujeito às restrições da Lei de Terras Agrícolas, e a conversão para terreno residencial exige autorização da comissão agrícola (artigos 4 e 5 da Lei de Terras Agrícolas). A conversão de terra agrícola envolve procedimentos complexos, e obter financiamento habitacional mantendo o imóvel como terra agrícola é quase impossível. Na prática, o padrão é solicitar apoio a um escrivão administrativo.
Área florestal
A construção é possível, mas há restrições combinadas da Lei Florestal, da Lei de Planejamento Urbano e da Lei de Normas de Construção. Em áreas de alerta para desastres de sedimentos, a construção pode ser proibida, por isso é indispensável verificar as restrições legais antes da aquisição.
Terreno miscelâneo
Terreno que não se enquadra em outros 地目 (estacionamento, depósito de materiais etc.). A construção pode ser possível, mas em muitos casos as instituições financeiras exigem a alteração do 地目 para terreno residencial como condição para conceder financiamento.
Campo inculto e outros
O campo inculto (terreno degradado) também pode receber construção, mas normalmente é tratado após a alteração para terreno residencial. Tipos específicos, como pastagem, área de templo e floresta de preservação, têm usos severamente restringidos.
No âmbito da Lei de Registro Imobiliário, quais 地目 permitem construção residencial?
Entre os 23 tipos de 地目, terreno residencial, área florestal, campo inculto, terra agrícola e terreno miscelâneo são categorias em que a construção residencial é possível. No entanto, em muitos casos a área florestal e o campo inculto exigem alteração para terreno residencial, e no caso da terra agrícola a autorização para conversão é uma condição prévia.
Como verificar o 地目
- Obtenção da certidão de registro: pode ser obtida no balcão do cartório de assuntos jurídicos, por correio ou pelo sistema on-line do Ministério da Justiça "Sistema Online de Solicitação de Registro e Depósito". Para pedido de financiamento habitacional, é necessária uma certidão formal (PDF não aceito).
- Conferência do aviso de pagamento do imposto sobre ativos fixos: o 地目 está indicado no certificado tributário e no certificado de avaliação. É uma forma simples de confirmar, mas atenção ao fato de que o 地目 para fins tributários pode ser diferente do 地目 registrado.
Procedimento de alteração do 地目 e pontos de atenção
A averbação de alteração do 地目 é feita mediante a apresentação do requerimento ao cartório de assuntos jurídicos competente sobre o terreno. Não há imposto de registro e licença, sendo possível realizar o procedimento apenas com despesas reais, como transporte.
| Caso | Procedimento | Recomendação |
|---|---|---|
| Alteração geral de 地目 (conversão em terreno residencial etc.) | Apresentar requerimento e mapa-guia ao cartório de assuntos jurídicos → vistoria local → conclusão do registro | É possível fazer por conta própria se houver tempo |
| Conversão de terra agrícola (arrozal/campo cultivado → terreno residencial) | É necessário solicitar separadamente a autorização da comissão agrícola | Recomenda-se contratar um escrivão administrativo |
| Quando há sucessão ou desmembramento envolvidos | Também são necessários registros além da alteração do 地目 | Solicitar a um escrivão judicial ou a um agrimensor de casas e terrenos |
A obrigação de solicitar a alteração do 地目 deve ser cumprida no prazo de 1 mês a partir da data em que a alteração ocorreu (artigo 37 da Lei de Registro Imobiliário). Se isso for negligenciado sem motivo justificável, poderá haver imposição de multa administrativa.
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FAQ
Q1. Qual é a diferença entre 地目 e zoneamento de uso?
地目 é a classificação do "uso atual do terreno" com base na Lei de Registro Imobiliário. O zoneamento de uso é a classificação regulatória dos "tipos de edificações que podem ser construídas" com base na Lei de Planejamento Urbano. Ambos se baseiam em leis distintas, e mesmo que o 地目 seja terreno residencial, o imóvel continuará sujeito às restrições do zoneamento.
Q2. O que acontece se eu não fizer a alteração do 地目?
É necessário requerer a alteração em até 1 mês a partir da data em que o fato gerador da mudança ocorreu (artigo 37 da Lei de Registro Imobiliário). Se isso não for feito, poderá ser aplicada multa administrativa de até 100 mil ienes.
Q3. Se eu herdar uma terra agrícola, posso convertê-la imediatamente em terreno residencial?
Mesmo em um caso fluido, desde o pedido de autorização à comissão agrícola até a alteração do 地目 para terreno residencial, o processo leva cerca de 3 a 6 meses. Em áreas de controle de urbanização, a conversão de terra agrícola pode ser restringida, por isso a verificação prévia é necessária.
Q4. Quais cuidados devo ter ao comprar um terreno miscelâneo para construir uma casa?
A construção em si pode ser possível, mas, na maioria dos casos, é necessária a alteração do 地目 para terreno residencial para usar financiamento habitacional. Além disso, em alguns casos pode ser necessária uma licença de desenvolvimento com base na Lei de Planejamento Urbano, por isso recomendamos consultar previamente o balcão administrativo competente.
Q5. Quanto custa contratar um especialista para alterar o 地目?
Se for apenas uma alteração simples de 地目, o custo de contratar um escrivão administrativo ou um agrimensor de casas e terrenos gira em torno de algumas dezenas de milhares de ienes. Em casos complexos, com conversão de terra agrícola ou necessidade de sucessão e desmembramento, o valor pode chegar a cerca de 100 mil a 300 mil ienes.
