Há situações inevitáveis na gestão de imóveis locados em que se solicita ao inquilino a desocupação em razão do envelhecimento do edifício ou de um plano de reconstrução. No entanto,a Lei de Arrendamento de Terrenos e Edificações do Japão protege fortemente os direitos dos inquilinos, e não é possível forçar a desocupação sem o devido procedimento legal.Neste artigo, explicamos a prática da negociação de desocupação e seus fundamentos jurídicos que proprietários de apartamentos e administradoras precisam conhecer.
Em que situações o proprietário pode exigir a desocupação do inquilino?
Pela lei, o contrato de locação é celebrado com a premissa de renovação. Para que o proprietário solicite a recusa da renovação ou a rescisão antecipada,é necessário um “motivo justificado” previsto no artigo 28 da Lei de Arrendamento de Terrenos e Edificações . A avaliação desse motivo é bastante rigorosa, e os casos mais típicos são os seguintes.
- Problemas de segurança decorrentes do envelhecimento do edifício (incluindo não conformidade com as normas sísmicas)
- Necessidade de demolição em razão de planejamento urbano ou projetos de reurbanização
- Necessidade legítima de ocupação pelo próprio proprietário ou por seus familiares
Além disso, quando o inquilino tiverviolado o contrato, como atraso de aluguel por três meses ou mais, ruído excessivo ou problemas com pragas, é possível requerer a rescisão e a desocupação forçada sem motivo justificado.
O que é a indenização de desocupação? Faixa de valores e composição
A indenização de desocupação éuma compensação paga voluntariamente pelo proprietário ao solicitar que o inquilino desocupe o imóvel. Não há obrigação legal de pagamento, mas, ao apresentar essa indenização, ela pode complementar o motivo justificado e ajudar a conduzir a negociação de forma mais tranquila.
Como referência, costuma-se considerarde 6 meses a 1 ano de aluguel , e os custos abaixo normalmente entram nessa composição.
- Despesas de mudança
- Caução, valor de agradecimento e comissão de intermediação do novo imóvel
- Prêmio do seguro contra incêndio
- Custos de reinstalação de telefone e internet
O valor concreto varia conforme a relação de confiança com o inquilino e o histórico da negociação. Recomendamos consultar um especialista, como advogado ou escrivão judicial, para calcular um valor adequado.
Como a negociação de desocupação deve ser conduzida?
É importante avançar na negociação por etapas. Evite conflitos emocionais e trate o caso mantendo registros.
Etapa 1: notificação por escrito e explicação verbal
Primeiro, notifique por escrito o motivo da desocupação e a data prevista para saída. Depois, explique verbalmente, com cuidado, por que a desocupação é necessária. Em alguns casos, o acordo é obtido nessa fase e a questão se resolve sem indenização de desocupação.
Etapa 2: negociação da indenização de desocupação
Calcule as despesas reais da mudança e apresente um valor concreto.Providenciar a intermediação de um novo imóvel para reduzir o esforço do inquilino na busca por moradia também é uma medida eficaz para viabilizar a negociação.É eficaz pedir com antecedência a uma imobiliária que selecione imóveis com aluguel, planta e localização equivalentes às condições atuais.
Etapa 3: procedimentos de saída e assinatura do acordo
Se houver acordo, formalize por escrito um termo que indique a data de saída, as condições de pagamento da indenização de desocupação e a forma de entrega do imóvel. Um acordo apenas verbal tende a gerar problemas, portanto ele deve sempre ser documentado.
O que acontece se a negociação não chegar a um acordo?
Se a negociação terminar sem sucesso, será necessário proporuma ação judicial de desocupação perante o tribunal. No processo, se o motivo justificado para a saída for reconhecido, a execução forçada poderá ser realizada. Ainda assim, há casos em que a solução leva de vários meses a alguns anos. A consulta precoce a um advogado é indispensável.
Além disso, o uso da mediação judicial pode permitir uma solução mais rápida do que a ação judicial.
Três pontos para tornar a negociação de desocupação bem-sucedida
1. Notifique em estágio inicial
Quando o cronograma da obra estiver definido, é importante fazer a notificação por escritocom pelo menos um ano de antecedência. Ao assegurar tempo suficiente para os preparativos de mudança do inquilino, torna-se mais fácil obter o acordo.
2. Prepare um motivo de saída claro e convincente
Organize fundamentos como “a resistência sísmica do edifício não atende aos padrões vigentes” ou “há risco de colapso em razão do envelhecimento do prédio”,que possam ser demonstrados com base objetiva. Explicações vagas geram desconfiança e dificultam a negociação.
3. Indique opções de novo imóvel
Ao reduzir o ônus de o inquilino procurar uma nova moradia por conta própria, é possível diminuir a barreira psicológica para a saída. Ter previamente opções de imóveis compatíveis é a chave para o sucesso da negociação.
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Sem motivo justificado, não é possível exigir a desocupação em hipótese alguma?
A. Pela lei, não é possível forçar a desocupação sem motivo justificado. Contudo, há casos em que a apresentação de indenização de desocupação complementa essa insuficiência e leva a um acordo voluntário.
Q. A indenização de desocupação precisa ser paga obrigatoriamente?
A. Não há obrigação legal. No entanto, se a negociação avançar sem pagamento, pode ser mais difícil obter o acordo, e o custo do litígio pode acabar sendo maior.
Q. A indenização de desocupação também é necessária para inquilinos inadimplentes?
A. Quando a rescisão se baseia em descumprimento contratual, não há obrigação de pagar indenização de desocupação. Ainda assim, ao buscar uma saída voluntária, a oferta de certo valor pode tornar a negociação mais fluida.
Q. Qual é o prazo mínimo entre a notificação e a desocupação?
A. Legalmente, é necessária notificação com seis meses de antecedência, mas, na prática, recomenda-se ter mais de um ano de margem, considerando a negociação, a busca por nova moradia e os preparativos da mudança.
Q. Se a negociação travar, em que momento se deve contratar um advogado?
A. Recomendamos consultar um advogado desde cedo, assim que o inquilino demonstrar de forma clara sua intenção de recusar após a notificação escrita. Se a atuação inicial atrasar, o processo judicial tende a se prolongar.
