O contrato de locacao por prazo determinado e um contrato de aluguel em que o periodo contratual e definido desde o inicio. Como, em regra, a rescisao antecipada durante a vigencia do contrato nao e permitida, e importante que tanto o proprietario quanto o locatario compreendam com precisao o conteudo contratual. Neste artigo, explicamos as caracteristicas do contrato de locacao por prazo determinado, as formas de rescindir antecipadamente e o que fazer quando a rescisao nao e possivel.
O que e um contrato de locacao por prazo determinado? Diferencas em relacao ao contrato comum de locacao residencial
No contrato de locacao por prazo determinado, o periodo contratual e fixado previamente e, ao termino do prazo, o locatario deve devolver o imovel. Diferentemente do contrato comum de locacao residencial, mesmo que o locatario deseje continuar, o locador pode recusar a renovacao sem precisar apresentar justa causa.
- Vantagens para o locador: permite locacao temporaria, aproveitamento do imovel antes da venda e monetizacao de unidades vagas
- Vantagens para o locatario: o aluguel muitas vezes e mais baixo do que no contrato comum e, como os ocupantes costumam ter condicoes contratuais semelhantes, ha menor probabilidade de problemas
A rescisao antecipada do contrato de locacao por prazo determinado e, em regra, impossivel?
Em regra, a rescisao antecipada de um contrato de locacao por prazo determinado nao e permitida. Isso ocorre porque, se a rescisao no meio do periodo fosse admitida, o proprio sentido do contrato se perderia. Se esse ponto nao for compreendido no momento da contratacao, podem surgir dificuldades quando ocorrer uma situacao inevitavel.
Quais sao as formas excepcionais de rescindir antecipadamente?
Utilizar uma clausula de reserva do direito de rescisao
Se uma "clausula de reserva do direito de rescisao" for incluida previamente no contrato, a rescisao antecipada se torna possivel. No entanto, como ha casos em que os tribunais consideraram essa clausula invalida (artigo 30 da Lei de Locacao de Terrenos e Edificacoes), nao se pode dizer que seja um metodo totalmente seguro. Recomendamos confirmar o conteudo com um advogado no momento da contratacao.
Pagar multa contratual
E possivel rescindir mediante o pagamento integral, em parcela unica, do aluguel correspondente ao periodo restante do contrato (exemplo: se restarem 5 meses, paga-se o equivalente a 5 meses de aluguel). Trata-se de uma opcao que exige folga financeira.
Exercer o direito de rescisao antecipada
Somente quando os tres requisitos abaixo forem todos atendidos e possivel exercer o direito de rescisao antecipada sem clausula especifica:
- Uso para fins de moradia
- Area inferior a 200 m2
- Circunstancias inevitaveis (como internacao por doenca ou transferencia de trabalho para local distante)
O alcance do que se enquadra como "circunstancias inevitaveis" nao e claramente definido, e a decisao final fica a cargo do locador, do advogado ou do tribunal.
Distrato por acordo
Esse metodo consiste em negociar diretamente com o locador (proprietario) e obter seu consentimento. Se houver uma relacao de confianca, explicar a situacao com sinceridade pode levar a um acordo. A definicao de uma data de desocupacao conveniente (como marco, periodo em que e mais facil encontrar novo inquilino) e a manifestacao de disposicao para pagar alguns meses de aluguel antecipadamente tambem podem servir como elementos de negociacao.
O que fazer se a rescisao realmente nao for possivel?
Conversar com o locador de forma cuidadosa
Organize o motivo da rescisao, a data desejada e as condicoes financeiras (multa contratual, pagamento antecipado de aluguel etc.) antes de consultar o proprietario. Mesmo que a rescisao nao seja possivel pela lei, ela pode ser realizada se houver acordo entre as partes.
Escolher um imovel com aluguel gratis por um periodo na mudanca
Se a rescisao antecipada nao for possivel e surgir a necessidade de pagar dois alugueis ao mesmo tempo, mudar-se para um imovel com periodo de aluguel gratis por alguns meses pode reduzir a carga financeira. No entanto, e preciso cautela, pois em alguns casos esses imoveis tambem preveem multa se a rescisao ocorrer dentro do prazo estabelecido.
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Qual e a maior diferenca entre o contrato de locacao por prazo determinado e o contrato comum de locacao residencial?
No contrato comum de locacao residencial, se o locatario deseja continuar, o locador nao pode recusar a renovacao sem justa causa. Ja o contrato de locacao por prazo determinado se encerra automaticamente com o termino do prazo. A possibilidade de rescisao antecipada tambem e uma grande diferenca.
Q. Qualquer pessoa pode exercer o direito de rescisao antecipada?
Esse direito so pode ser exercido quando os tres requisitos forem atendidos: uso para moradia, area inferior a 200 m2 e existencia de circunstancias inevitaveis. O reconhecimento dessas circunstancias sera, em ultima instancia, avaliado pelo tribunal ou por outra autoridade competente.
Q. Qual e o valor da multa contratual?
De modo geral, e comum exigir o pagamento integral, em parcela unica, do aluguel correspondente ao periodo restante do contrato. Quanto maior o prazo remanescente, maior sera o encargo.
Q. Quais sao as vantagens do contrato de locacao por prazo determinado para o proprietario?
Entre as vantagens estao a possibilidade de alugar temporariamente a propria residencia durante uma transferencia, monetizar o periodo de vacancia antes da venda e recuperar o imovel com seguranca ao termino do prazo.
