Para quem está considerando a compra de um apartamento no Japão, a "Explicação de Pontos Importantes" (Jūyō Jikō Setsumei) antes da assinatura do contrato é um processo absolutamente essencial. Embora essa explicação seja conduzida por um corretor de imóveis licenciado (宅地建物取引士), a abundância de termos técnicos pode ser avassaladora para compradores de primeira vez, que muitas vezes não sabem o que verificar.
Ao longo de muitos anos atuando no setor imobiliário, pude constatar em primeira mão que o grau de compreensão da Explicação de Pontos Importantes influencia diretamente a satisfação do comprador após a aquisição. Neste artigo, apresento os 13 pontos que devem ser verificados durante essa explicação, com base em transações reais de compra e venda de apartamentos.
1. Informações Básicas do Imóvel
O primeiro item a verificar é o nome oficial do imóvel, seu endereço, estrutura e área. Confirme que essas informações correspondem ao que está registrado na certidão do registro de imóveis (touki-bo tohon).
Em relação à área, existem dois tipos: a "área pelo eixo das paredes" (hekishin menseki) e a "área útil interna" (uchinori menseki). A área pelo eixo das paredes é medida a partir do centro das paredes e costuma aparecer nos folhetos publicitários. A área útil interna é medida a partir da face interna das paredes e é a que consta no registro de imóveis. A área tributável para fins de imposto predial pode ser diferente das duas anteriores, pois inclui a fração da cota-parte das áreas comuns.
2. Verificação da Propriedade e da Hipoteca
Confirme pelo registro de imóveis que o vendedor é de fato o proprietário registrado. Caso o vendedor tenha adquirido o imóvel com financiamento imobiliário, é possível que haja uma hipoteca registrada. Nesse caso, o vendedor deverá providenciar o cancelamento da hipoteca antes da transferência do imóvel.
3. Zoneamento e Restrições de Construção
Verifique a zona de planejamento urbano e a classificação de uso do solo do terreno onde o imóvel está construído. Em uma zona comercial de vizinhança, costumam ser permitidos edifícios residenciais de médio porte e estabelecimentos comerciais. O coeficiente de aproveitamento do terreno e o índice de aproveitamento do solo são dados relevantes para eventuais reconstruções no futuro.
Se o imóvel possui uma "designação de local unificado" (ichidanchi nintei), vários edifícios e terrenos são tratados como uma única unidade. Isso pode proporcionar facilidades no acesso à via pública e no índice de aproveitamento, mas também implica que os edifícios individuais não podem ser reconstruídos de forma independente. Essa situação é relativamente comum em grandes condomínios.
4. Acesso à Via Pública e Tipo de Via
Verifique em qual direção o terreno está orientado e a que tipo de via ele dá acesso. O tratamento jurídico conforme a Lei de Padrões de Construção varia de acordo com o tipo de via. Caso o terreno faça frente para uma via exclusiva para pedestres, não será possível o acesso de veículos. Se o imóvel fizer frente para uma via prevista no plano de urbanismo, verifique a possibilidade de alargamento futuro.
5. Infraestrutura (Água, Eletricidade, Gás)
Verifique se o abastecimento de água é público ou privado, se o gás é canalizado ou GLP (gás liquefeito de petróleo), e quem é o fornecedor de eletricidade.
Em alguns condomínios, a eletricidade é fornecida por meio de um sistema de compra em bloco (ikkatsu juuden). Nesse caso, os moradores não podem escolher livremente o fornecedor de energia elétrica e devem contratar com o fornecedor designado. Informe-se sobre os procedimentos necessários após a mudança.
6. Regulamento do Condomínio e Restrições de Uso
O regulamento do condomínio (kanri kiyaku) é o documento que mais diretamente regula o cotidiano da vida em um condomínio. Os quatro principais pontos a verificar são:
Restrições de Uso
As unidades privativas costumam ser definidas como destinadas "exclusivamente para uso residencial". O uso como escritório, república ou aluguel de curta duração (tipo Airbnb) é proibido na grande maioria dos casos.
Regras sobre Animais de Estimação
Mesmo em condomínios que permitem animais de estimação, existem restrições sobre as espécies e o tamanho dos animais autorizados. Para cães e gatos, costumam ser estabelecidos limites de tamanho para a fase adulta. Geralmente é obrigatório solicitar autorização à associação de condôminos antes de ter um animal.
Regulamentação de Revestimento de Piso
Em caso de substituição do revestimento de piso durante uma reforma, o regulamento do condomínio costuma estabelecer um padrão mínimo de isolamento acústico a impactos leves (índice LL). Informar esse padrão ao seu empreiteiro garantirá que a obra esteja em conformidade com o regulamento.
Restrições de Ruído e Instrumentos Musicais
Mesmo que o uso de instrumentos musicais não seja expressamente proibido, volumes que perturbem os vizinhos não são permitidos. Em alguns casos, também pode ser proibida a instalação de objetos pesados que possam afetar a estrutura do edifício, como um piano de cauda.
7. Direitos de Uso Exclusivo
Mesmo em áreas comuns, pode haver partes reservadas ao uso exclusivo do proprietário de determinada unidade. As mais comuns incluem a varanda, a porta de entrada, os caixilhos das janelas e os vidros das janelas. Caso o imóvel tenha uma cobertura privativa, costuma ser cobrada uma taxa mensal de uso; inclua esse valor em seu orçamento mensal.
As vagas de garagem e os espaços para bicicletas não são cobertos por direitos de uso exclusivo, mas sim por contratos individuais com a associação de condôminos. Os direitos de uso do proprietário anterior não são transferíveis; será necessário fazer uma nova solicitação após a entrega das chaves.
8. Fundo de Reserva e Taxas de Condomínio
Verifique os valores mensais do fundo de reserva e das taxas de condomínio, bem como o saldo acumulado do fundo de reserva do condomínio como um todo.
Nos últimos anos, muitos condomínios têm discutido o aumento das contribuições para o fundo de reserva, em preparação para obras de manutenção de grande porte previstas para os próximos 10 a 15 anos. Uma associação de condôminos que mantém um fundo de reserva adequado é, na verdade, sinal de boa gestão. Um fundo insuficiente pode resultar em cobranças extraordinárias de centenas de milhares de ienes quando as grandes obras se tornarem necessárias.
Verifique também se existem inadimplências nas taxas de condomínio ou no fundo de reserva. Um índice elevado de inadimplência pode indicar problemas na gestão da associação de condôminos.
9. Preço de Compra e Sinal
Verifique o preço total do imóvel e o valor do sinal (tetsukekin). O sinal será abatido do preço de compra, mas tem um papel fundamental em caso de rescisão do contrato.
A data de vencimento para o pagamento do saldo (preço de compra menos o sinal) também é importante, pois representa na prática o prazo final para a entrega do imóvel.
10. Condições de Rescisão do Contrato
Esta é uma das seções mais importantes para o comprador. Certifique-se de entender com precisão os tipos de rescisão disponíveis e as respectivas condições.
Rescisão pelo Sinal
O comprador pode rescindir o contrato abrindo mão do sinal; o vendedor pode fazê-lo devolvendo o dobro do sinal. Essa faculdade tem um prazo, geralmente de algumas semanas a um mês após a assinatura. Se a entrega estiver distante, pode ser acordado um prazo maior.
Rescisão por Não Obtenção do Financiamento
Caso a aprovação definitiva do financiamento imobiliário não seja concedida, o contrato pode ser rescindido sem penalidade e o sinal será devolvido integralmente. Sempre verifique o prazo para exercer essa cláusula.
Rescisão por Inadimplemento
Se o contrato for rescindido após o vencimento do prazo de rescisão pelo sinal, e por motivo diferente da recusa do financiamento, será aplicada uma penalidade pesada de 10 a 20% do preço de compra. Na prática, transações entre particulares raramente chegam a esse ponto, mas o comprador deve estar ciente desse risco.
11. Pontos Importantes sobre o Financiamento Imobiliário
Após a aprovação definitiva do financiamento e até a entrega do imóvel, evite contrair qualquer novo empréstimo. Financiamentos de veículos, crédito rotativo e até mesmo o parcelamento do celular são considerados dívidas pelas instituições financeiras.
As instituições financeiras continuam verificando sua situação financeira periodicamente após a aprovação e podem revogá-la caso haja alguma mudança. Manter o estado de saúde necessário para a adesão ao seguro de vida em grupo vinculado ao financiamento (danshin) também é fundamental.
12. Rateio do Imposto Predial
O imposto predial é cobrado anualmente do proprietário registrado em 1º de janeiro. No momento da venda, ele é rateado proporcionalmente por dia, tendo como referência a data de entrega do imóvel.
Caso a entrega ocorra no início do ano (aproximadamente de janeiro a março), o valor do imposto para o ano corrente pode ainda não estar definido. Nesse caso, é prática comum basear o rateio no imposto do ano anterior. As taxas de condomínio e outros encargos periódicos são rateados da mesma forma.
13. Projetos de Construção nas Proximidades e Mapas de Risco Natural
Verifique se há obras em andamento ou planejadas nas proximidades do imóvel. A construção de novos edifícios residenciais ou comerciais pode afetar a insolação, o nível de ruído e a vista.
Os mapas de risco natural (ハザードマップ) também são um item essencial a ser consultado. Verifique se o imóvel está localizado em área de inundação, área de risco de deslizamento de terra ou área de risco de tsunami, e identifique o ponto de evacuação mais próximo. Não se deixe levar pela falsa sensação de segurança por estar fora de uma área de inundação — diante da crescente frequência de fenômenos climáticos extremos nos últimos anos, a preparação antecipada é indispensável.
Lista de Documentos para o Dia da Assinatura
Por fim, um resumo dos documentos e itens necessários no dia da assinatura do contrato.
- Documento de identidade com foto (carteira de motorista, cartão My Number, etc.)
- Carimbo pessoal (em geral, um carimbo comum é suficiente, mas confirme com antecedência se é necessário um carimbo registrado)
- Selos fiscais (valor proporcional ao preço: ¥10.000 para preços entre ¥10 e ¥50 milhões; ¥30.000 para preços entre ¥50 e ¥100 milhões)
- Meio de transferência para o sinal (internet banking, etc.)
- Em caso de copropriedade: certidão de registro do carimbo do coproprietário, procuração e carimbo registrado
Conclusão
A Explicação de Pontos Importantes é o momento mais importante de divulgação de informações em qualquer transação imobiliária. Embora os termos técnicos possam parecer desafiadores, compreender cada ponto individualmente permitirá que você tome sua decisão de compra com plena confiança.
Na INA&Associates Co., Ltd., consideramos fundamental eliminar a assimetria de informações nas transações imobiliárias. Estamos convencidos de que, quando as mesmas informações são compartilhadas, as mesmas conclusões são alcançadas. Se você está considerando a compra de um apartamento, esperamos que este artigo sirva de guia e que você não hesite em fazer perguntas durante a Explicação de Pontos Importantes.
Perguntas Frequentes (FAQ)
P. Quando ocorre a Explicação de Pontos Importantes?
Ela ocorre antes da assinatura do contrato de compra e venda. A lei exige que seja realizada presencialmente ou por videoconferência por um corretor de imóveis licenciado. Recomendamos não esperar até o dia da assinatura para tomar conhecimento do conteúdo — solicite os documentos com antecedência e os revise cuidadosamente.
P. O aumento do fundo de reserva é inevitável?
Como os edifícios se deterioram com o tempo, grandes obras de manutenção são inevitáveis. Uma associação de condôminos que revisa suas contribuições de forma planejada é precisamente um sinal de boa gestão. Existem dois métodos: o de aumento gradual e o de contribuição fixa — verifique qual é adotado no seu condomínio.
P. O que devo observar após a aprovação definitiva do financiamento?
Evite contrair novas dívidas (financiamento de veículo, crédito rotativo, parcelamento do celular, etc.), não mude nem abandone seu emprego, e cuide da sua saúde. As instituições financeiras verificam periodicamente as informações de crédito até o momento do desembolso do empréstimo.
