O minpaku e um modelo de negocio em que residencias particulares e imoveis para investimento sao alugados mediante pagamento. Ele vem ganhando atencao com o aumento da demanda inbound, mas em condominios, o minpaku muitas vezes e proibido em principio por leis e regulamentos de administracao, e iniciar a atividade sem conhecimento preciso pode expor o proprietario a riscos juridicos.
O que e minpaku? Entenda a definicao
Minpaku refere-se a hospedar-se em parte de uma residencia particular oferecida para acomodacao, em uma casa de veraneio nao utilizada ou em uma unidade vaga de condominio, entre outros espacos. Com a disseminacao dos sites de intermediacao na internet, o termo "minpaku" passou a ser usado como denominacao geral para o negocio de alugar, mediante pagamento, residencias particulares e imoveis para investimento a turistas.
Que tipo de regulacao e a nova lei do minpaku (Lei de Negocios de Hospedagem Residencial)?
Como aumentou o numero de locacoes de residencias particulares que nao atendiam aos requisitos da Lei de Negocios de Hotelaria, e o minpaku ilegal cresceu rapidamente, em 2018 foi estabelecida a Lei de Negocios de Hospedagem Residencial (nova lei do minpaku). Principais caracteristicas:
- Imoveis abrangidos: limitado a "residencias" (usadas atualmente como base principal de vida de uma pessoa, em oferta para locacao a moradores ou ocupadas ocasionalmente pelo proprietario, etc.). Condominios novos construidos exclusivamente para minpaku ficam fora do escopo
- Dias de operacao: ha um limite maximo de 180 dias por ano. E tratado como atividade paralela ou negocio secundario
- Regulacao regional: pode haver restricoes adicionais por ordenancas municipais, e nem sempre a operacao sera permitida +
E possivel operar minpaku em um condominio? Quais sao as restricoes?
+Restricoes legais
Pela Lei de Negocios de Hospedagem Residencial, sao elegiveis para minpaku as moradias que se enquadrem em uma das seguintes categorias: "casa usada como base principal da vida de uma pessoa", "casa que esta sendo ofertada a possiveis moradores" ou "casa usada ocasionalmente para residencia pelo proprietario, entre outros". Portanto, condominios novos construidos exclusivamente para minpaku e imoveis sem uso residencial real ficam fora do escopo, o que exige atencao.
+Restricoes pelas regras padrao de administracao de condominios
As regras padrao de administracao de condominios do Ministerio da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo preveem que "as unidades privativas devem ser usadas exclusivamente como residencia". Apos a revisao das regras em 2017, foram apresentados exemplos de dispositivos tanto para permitir quanto para proibir o minpaku. Muitos condominios adotam regras que proíbem o uso para minpaku.
+Por que os condominios regulam o minpaku por conta propria?
Alem das leis e regulamentos, os motivos pelos quais cada condominio adota restricoes proprias ao minpaku incluem os seguintes:
- Prevencao de problemas: conflitos causados por diferencas de habitos de vida e regras de descarte de lixo
- Ruido: incomodo aos moradores vizinhos, como barulho durante a madrugada
- Seguranca: mesmo com controle de acesso, um grande numero de pessoas nao identificadas entra e sai, aumentando as preocupacoes com seguranca
- Queda do valor do ativo: danos ao valor da marca do condominio devido a ocorrencia frequente de problemas +
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Todo minpaku em condominio e proibido?
Nao em todos os casos. E possivel em condominios cujas regras de administracao autorizem expressamente o minpaku, mas ele e proibido em muitos condominios que seguem as regras padrao. Verifique sempre o regulamento do condominio.
Q. Por que existe o limite anual de 180 dias na nova lei do minpaku?
Trata-se de uma restricao para diferenciar o minpaku de um negocio em tempo integral equiparado a hotelaria. Para operar por mais de 180 dias, e necessaria autorizacao nos termos da Lei de Negocios de Hotelaria.
Q. O que o proprietario de um condominio deve fazer para iniciar o minpaku?
E necessario confirmar se o regulamento do condominio nao proibe o minpaku e apresentar a notificacao exigida pela Lei de Negocios de Hospedagem Residencial ao governador da provincia. Tambem e preciso verificar restricoes adicionais impostas por ordenancas municipais.
Q. Quais sao as penalidades em caso de minpaku ilegal?
Podem ser aplicadas multa de ate 1 milhao de ienes por violacao da Lei de Negocios de Hotelaria, bem como ordem de suspensao das atividades e outras penalidades por violacao da Lei de Negocios de Hospedagem Residencial.
