El minpaku es un modelo de negocio en el que se alquilan viviendas particulares o inmuebles de inversión a cambio de una tarifa. Está atrayendo atención por el aumento de la demanda inbound, pero en muchos casos el minpaku en condominios está, por regla general, prohibido por la ley y por los reglamentos de administración, y comenzar sin un conocimiento preciso conlleva riesgos legales.
¿Qué es el minpaku? Comprender su definición
El minpaku consiste en alojarse en parte de una vivienda particular, en una casa de vacaciones no utilizada o en una habitación vacía de un condominio que se ofrecen para hospedaje. Con la difusión de los sitios de intermediación por internet, el término "minpaku" pasó a utilizarse como denominación general de los negocios que alquilan a turistas viviendas particulares o inmuebles de inversión a cambio de una tarifa.
¿Qué tipo de regulación establece la Ley del Minpaku (Ley de Negocio de Alojamiento en Viviendas)?
Bajo la anterior Ley de Negocio Hotelero, aumentó el alquiler de viviendas particulares que no cumplían los requisitos y se disparó el minpaku ilegal, por lo que en 2018 se promulgó la Ley de Negocio de Alojamiento en Viviendas (Ley del Minpaku). Principales características:
- Edificios sujetos: Limitados a "viviendas" (utilizadas actualmente como base principal de vida, en proceso de búsqueda de inquilino o habitadas de forma ocasional por el propietario, etc.). Los condominios de nueva construcción dedicados exclusivamente al minpaku quedan fuera
- Días de operación: Existe un límite máximo de 180 días al año. Se considera una actividad secundaria o complementaria
- Regulación regional: Puede haber restricciones adicionales mediante ordenanzas locales, por lo que no siempre es posible operar
¿Se puede hacer minpaku en un condominio? ¿Cuáles son las restricciones?
Restricciones legales
La Ley de Negocio de Alojamiento en Viviendas se aplica a cualquiera de las siguientes categorías: "viviendas utilizadas como base principal de vida de una persona", "viviendas para las que se está buscando inquilino" o "viviendas que el propietario, etc., utiliza ocasionalmente para residir". Los condominios de nueva construcción dedicados exclusivamente al minpaku y los inmuebles sin uso residencial real quedan fuera del ámbito de aplicación, por lo que se requiere atención.
Restricciones conforme al reglamento estándar de administración de condominios
El reglamento estándar de administración de condominios del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo incluye una disposición que establece que "las unidades privativas se utilizarán exclusivamente como vivienda". Tras la revisión del reglamento en 2017, se indicaron expresamente ejemplos de disposiciones tanto para permitir como para prohibir el minpaku. Muchos condominios cuentan con reglamentos que prohíben el uso para minpaku.
¿Por qué los condominios regulan por su cuenta el minpaku?
Además de la ley y los reglamentos, las razones por las que cada condominio restringe de forma autónoma el minpaku incluyen las siguientes:
- Prevención de problemas: Conflictos por diferencias en hábitos de vida y normas para sacar la basura
- Ruido: Molestias a los vecinos, como ruido nocturno
- Seguridad: Incluso con cierre automático, entra y sale un número indeterminado de personas, lo que incrementa la inquietud por la seguridad
- Disminución del valor del activo: Deterioro del valor de marca del condominio debido a la proliferación de problemas
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Preguntas frecuentes (FAQ)
P. ¿Está totalmente prohibido el minpaku en condominios?
No en todos los casos. Es posible en condominios cuyos reglamentos de administración permiten expresamente el minpaku, pero está prohibido en muchos condominios que siguen el reglamento estándar de administración. Verifique siempre el reglamento de administración.
P. ¿Por qué existe el límite anual de 180 días en la Ley del Minpaku?
Es una restricción para diferenciar el minpaku de un negocio a tiempo completo equivalente a la actividad hotelera. Para operar más de 180 días se requiere autorización conforme a la Ley de Negocio Hotelero.
P. ¿Qué debe hacer el propietario de un condominio para empezar un minpaku?
Debe confirmar que el reglamento de administración no prohíbe el minpaku y presentar la notificación prevista en la Ley de Negocio de Alojamiento en Viviendas al gobernador de la prefectura. También es necesario revisar las restricciones adicionales impuestas por las ordenanzas locales.
P. ¿Cuáles son las sanciones por operar un minpaku ilegal?
Puede imponerse una multa de hasta 1 millón de yenes por infracción de la Ley de Negocio Hotelero, y también pueden aplicarse una orden de suspensión de operaciones y otras sanciones por infracción de la Ley de Negocio de Alojamiento en Viviendas.
