Le minpaku est un modèle d’activité consistant à louer contre rémunération un logement privé ou un bien d’investissement. Il suscite l’attention avec la hausse de la demande inbound, mais dans de nombreux cas, le minpaku en copropriété est en principe interdit par la loi et par le règlement de copropriété, et commencer sans connaissances précises expose à des risques juridiques.
Qu’est-ce que le minpaku ? Comprendre sa définition
Le minpaku consiste à séjourner dans une partie d’une résidence privée, dans une résidence secondaire inutilisée ou dans un logement vacant en copropriété proposé pour l’hébergement. Avec la diffusion des sites d’intermédiation sur Internet, le terme « minpaku » est devenu l’appellation générique des activités consistant à louer contre rémunération à des touristes des logements privés ou des biens d’investissement.
Quel type de réglementation prévoit la loi sur le minpaku (loi sur l’activité d’hébergement en logement) ?
Dans le cadre de l’ancienne loi sur l’hôtellerie, les locations de logements privés ne remplissant pas les conditions ont augmenté et le minpaku illégal s’est rapidement développé ; c’est pourquoi, en 2018, la loi sur l’activité d’hébergement en logement (loi sur le minpaku) a été instaurée. Principales caractéristiques :
- Bâtiments concernés : Limités aux « logements » (effectivement utilisés comme lieu principal de vie, proposés à la location à des occupants, ou occupés de manière occasionnelle par le propriétaire, etc.). Les immeubles neufs en copropriété construits exclusivement pour le minpaku sont exclus
- Jours d’exploitation : Un plafond de 180 jours par an s’applique. L’activité est positionnée comme activité secondaire ou complémentaire
- Réglementation locale : Des restrictions supplémentaires peuvent être imposées par des ordonnances locales ; l’exploitation n’est donc pas toujours possible
Peut-on faire du minpaku en copropriété ? Quelles sont les restrictions ?
Restrictions légales
La loi sur l’activité d’hébergement en logement s’applique à l’une des catégories suivantes : « logement utilisé comme lieu principal de vie d’une personne », « logement faisant l’objet d’une recherche d’occupant » ou « logement occupé de manière occasionnelle par le propriétaire, etc. ». Les immeubles neufs en copropriété dédiés exclusivement au minpaku et les biens sans réalité d’habitation sont exclus du champ d’application, ce qui exige une vigilance particulière.
Restrictions prévues par le règlement-type de gestion des copropriétés
Le règlement-type de gestion des copropriétés du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme prévoit que « les parties privatives sont utilisées exclusivement à usage d’habitation ». Après la révision du règlement en 2017, des exemples de clauses autorisant ou interdisant le minpaku ont été expressément présentés. De nombreuses copropriétés ont adopté des règlements interdisant l’usage en minpaku.
Pourquoi les copropriétés réglementent-elles elles-mêmes le minpaku ?
Outre la loi et les règlements, les raisons pour lesquelles chaque copropriété encadre elle-même le minpaku sont notamment les suivantes :
- Prévention des troubles : Conflits liés aux différences d’habitudes de vie et de règles de sortie des déchets
- Bruit : Nuisances pour les résidents voisins, notamment le bruit nocturne
- Sécurité : Même avec un accès sécurisé, des personnes non identifiées entrent et sortent, ce qui accroît les inquiétudes en matière de sécurité
- Baisse de la valeur patrimoniale : Dégradation de la valeur de marque de la copropriété en raison de la multiplication des problèmes
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Questions fréquentes (FAQ)
Q. Le minpaku en copropriété est-il totalement interdit ?
Pas dans tous les cas. Il est possible dans les copropriétés dont le règlement autorise explicitement le minpaku, mais il est interdit dans de nombreuses copropriétés conformes au règlement-type de gestion. Vérifiez impérativement le règlement de copropriété.
Q. Pourquoi la loi sur le minpaku prévoit-elle une limite annuelle de 180 jours ?
Il s’agit d’une restriction destinée à distinguer le minpaku d’une activité à temps plein assimilable à l’hôtellerie. Au-delà de 180 jours d’exploitation, une autorisation au titre de la loi sur l’hôtellerie est nécessaire.
Q. Que doit faire un propriétaire de copropriété pour commencer le minpaku ?
Il doit vérifier que le règlement de copropriété n’interdit pas le minpaku et déposer la déclaration requise par la loi sur l’activité d’hébergement en logement auprès du gouverneur de la préfecture. Il faut également vérifier les restrictions supplémentaires prévues par les ordonnances locales.
Q. Quelles sont les sanctions en cas de minpaku illégal ?
Une amende pouvant aller jusqu’à 1 million de yens peut être infligée pour violation de la loi sur l’hôtellerie, et une ordonnance de suspension d’activité ainsi que d’autres sanctions peuvent également être prononcées pour violation de la loi sur l’activité d’hébergement en logement.
