التأجير القصير الأجل هو نموذج أعمال يقوم على تأجير المساكن الشخصية أو العقارات الاستثمارية مقابل رسوم. وقد حظي باهتمام مع تزايد الطلب الوارد من الزوار الأجانب، إلا أن التأجير القصير الأجل في الوحدات السكنية المشتركة يكون محظورًا من حيث المبدأ في كثير من الحالات بموجب القانون ولوائح الإدارة، والبدء فيه من دون معرفة دقيقة يعرّض المالك لمخاطر قانونية.
ما هو التأجير القصير الأجل؟ فهم تعريفه الأساسي
يقصد بالتأجير القصير الأجل المبيت في جزء من منزل خاص مخصص للإقامة، أو في منزل عطلات غير مستخدم، أو في غرفة شاغرة داخل شقة سكنية مشتركة. ومع انتشار مواقع الوساطة عبر الإنترنت، أصبح مصطلح "التأجير القصير الأجل" يُستخدم بوصفه تسمية عامة للأعمال التي تقوم على تأجير منازل الأفراد أو العقارات الاستثمارية للسياح مقابل رسوم.
ما هو قانون التأجير القصير الأجل الجديد (قانون أعمال الإقامة السكنية)؟ وما طبيعة تنظيمه؟
بموجب قانون أعمال الفنادق والنزل السابق، ازدادت عمليات تأجير المنازل الخاصة التي لا تستوفي المتطلبات، وارتفعت حالات التأجير غير القانوني بسرعة، لذلك تم سن قانون أعمال الإقامة السكنية (القانون الجديد للتأجير القصير الأجل) في عام 2018. أبرز خصائصه:
- المباني المشمولة: تقتصر على "المساكن" (المستخدمة فعليًا كمقر رئيسي للحياة، أو المطروحة حاليًا لاستقبال مستأجرين، أو التي يقيم فيها المالك ونحوه على نحو متكرر). ولا تشمل الشقق الجديدة المبنية خصيصًا للتأجير القصير الأجل
- عدد أيام التشغيل: يوجد حد أقصى يبلغ 180 يومًا سنويًا. ويُنظر إليه على أنه نشاط جانبي أو عمل إضافي
- القيود المحلية: قد تُفرض قيود إضافية بموجب لوائح الحكومات المحلية، ولذلك لا يمكن الافتراض دائمًا بإمكانية التشغيل
هل يمكن تشغيل التأجير القصير الأجل في الشقق السكنية المشتركة؟ وما طبيعة القيود؟
القيود القانونية
ينص قانون أعمال الإقامة السكنية على أن العقارات المشمولة هي "المنازل المستخدمة كمقر رئيسي لحياة الأشخاص" أو "المنازل المطروح فيها الإعلان عن شاغر للمستأجرين" أو "المنازل التي يخصصها المالك ونحوه للسكن على نحو متكرر". لذلك يجب الانتباه إلى أن الشقق الجديدة المبنية خصيصًا للتأجير القصير الأجل أو العقارات التي لا توجد فيها حياة سكنية فعلية تخرج عن نطاق التطبيق.
القيود بموجب اللائحة النموذجية لإدارة الشقق
تتضمن اللائحة النموذجية لإدارة الشقق الصادرة عن وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة نصًا يفيد بأن "الأجزاء المملوكة ملكية خاصة تُستخدم حصريًا للسكن". وبعد تعديل اللائحة في عام 2017، جرى توضيح أمثلة على الأحكام في حال السماح بالتأجير القصير الأجل أو حظره. وفي كثير من الشقق السكنية المشتركة، توجد لوائح تمنع استخدام الوحدات لهذا الغرض.
لماذا تفرض الشقق السكنية المشتركة قيودًا مستقلة على التأجير القصير الأجل؟
إلى جانب القانون واللوائح، تُذكر الأسباب التالية التي تدفع كل شقة سكنية مشتركة إلى فرض تنظيم ذاتي على التأجير القصير الأجل:
- منع المشكلات: المشكلات الناشئة عن اختلاف العادات المعيشية وآداب التخلص من النفايات
- الضوضاء: الإزعاج الذي يلحق بالسكان المجاورين، مثل الضوضاء في وقت متأخر من الليل
- الأمن: حتى مع وجود قفل تلقائي، يزداد دخول وخروج عدد غير محدد من الأشخاص، مما يرفع القلق الأمني
- تراجع قيمة الأصل: تضرر قيمة العلامة الخاصة بالمبنى السكني نتيجة تكرار المشكلات
الأسئلة الشائعة (FAQ)
س. هل التأجير القصير الأجل في الشقق السكنية المشتركة محظور بالكامل؟
ليس بالكامل. يمكن ذلك في الشقق التي تنص لوائح إدارتها صراحة على السماح بالتأجير القصير الأجل، إلا أن كثيرًا من الشقق التي تلتزم باللائحة النموذجية تحظره. يجب التأكد من لائحة الإدارة قبل أي خطوة.
س. لماذا يوجد حد 180 يومًا سنويًا في القانون الجديد للتأجير القصير الأجل؟
هذا القيد وُضع للتمييز بين التأجير القصير الأجل وبين الأعمال الفندقية الكاملة التي تعادل أعمال الفنادق والنزل. وإذا تجاوز التشغيل 180 يومًا، تصبح هناك حاجة إلى ترخيص بموجب قانون أعمال الفنادق والنزل.
س. ماذا يجب على مالك الشقة أن يفعل لبدء التأجير القصير الأجل؟
يجب أولاً التأكد من أن لائحة الإدارة لا تحظر التأجير القصير الأجل، ثم تقديم الإخطار المطلوب بموجب قانون أعمال الإقامة السكنية إلى حاكم المحافظة المختصة. كما يجب التحقق من القيود الإضافية التي قد تفرضها لوائح البلدية.
س. ما العقوبات المحتملة عند ممارسة التأجير غير القانوني؟
قد تُفرض غرامة لا تتجاوز مليون ين بوصفه مخالفة لقانون أعمال الفنادق والنزل، كما قد تصدر أوامر بوقف الأعمال أو تُفرض جزاءات بموجب قانون أعمال الإقامة السكنية.
