Minpaku ist ein Geschäftsmodell, bei dem Privatwohnungen oder Anlageimmobilien gegen Entgelt vermietet werden. Angesichts der steigenden Inbound-Nachfrage rückt es stärker in den Fokus. In Eigentumswohnungen ist Minpaku jedoch aufgrund gesetzlicher Vorgaben und Verwaltungsordnungen in vielen Fällen grundsätzlich untersagt, und wer ohne genaue Kenntnisse startet, geht rechtliche Risiken ein.
Was ist Minpaku? Zunächst die Definition verstehen
Minpaku bezeichnet die Übernachtung in einem Teil eines privaten Wohnhauses, in einer ungenutzten Ferienimmobilie oder in einer leerstehenden Wohnung eines Mehrfamilienhauses, die für Beherbergung bereitgestellt wird. Mit der Verbreitung von Internet-Vermittlungsseiten hat sich der Begriff „Minpaku“ als Sammelbezeichnung für Geschäftsmodelle etabliert, bei denen private Wohnhäuser oder Anlageimmobilien gegen Entgelt an Touristen vermietet werden.
Was regelt das neue Minpaku-Gesetz (Gesetz über Beherbergung in Wohnraum)?
Da unter dem bisherigen Ryokan-Gesetz die Vermietung privater Häuser, die die Anforderungen nicht erfüllten, zunahm und illegales Minpaku stark anstieg, wurde 2018 das Gesetz über Beherbergung in Wohnraum (das neue Minpaku-Gesetz) erlassen. Die wichtigsten Merkmale:
- Zielgebäude: Beschränkt auf „Wohnungen“ (tatsächlich als Lebensmittelpunkt genutzt, aktuell zur Vermietung ausgeschrieben oder vom Eigentümer bzw. einer vergleichbaren Person bei Bedarf bewohnt). Neu gebaute Eigentumswohnungen, die ausschließlich für Minpaku vorgesehen sind, fallen nicht darunter
- Betriebstage: Es gilt eine Obergrenze von 180 Tagen pro Jahr. Minpaku ist damit als Nebenerwerb oder Zusatzgeschäft eingeordnet
- Regionale Regulierung: Durch kommunale Satzungen können zusätzliche Beschränkungen gelten, sodass ein Betrieb nicht in jedem Fall möglich ist
Ist Minpaku in Eigentumswohnungen möglich? Welche Beschränkungen gelten?
Gesetzliche Beschränkungen
Nach dem Gesetz über Beherbergung in Wohnraum gelten als Minpaku-geeignete Objekte entweder „Häuser, die als Lebensmittelpunkt von Menschen genutzt werden“, „Häuser, für die Mieter gesucht werden“, oder „Häuser, die vom Eigentümer oder einer vergleichbaren Person bei Bedarf zu Wohnzwecken genutzt werden“. Daher ist zu beachten, dass neu gebaute Eigentumswohnungen, die ausschließlich für Minpaku bestimmt sind, sowie Objekte ohne tatsächliche Wohnnutzung nicht unter das Gesetz fallen.
Beschränkungen durch die Standard-Verwaltungsordnung für Eigentumswohnungen
Die vom japanischen Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus veröffentlichte Standard-Verwaltungsordnung für Eigentumswohnungen enthält die Vorgabe, dass „Sondereigentum ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt wird“. Nach der Änderung dieser Ordnung im Jahr 2017 wurden Musterklauseln sowohl für die Zulassung als auch für das Verbot von Minpaku ausdrücklich aufgenommen. Viele Eigentumswohnungen verfügen über Regeln, die eine Nutzung als Minpaku untersagen.
Warum regulieren Eigentumswohnungen Minpaku zusätzlich eigenständig?
Neben Gesetzen und Verwaltungsordnungen gibt es folgende Gründe, warum einzelne Eigentumswohnanlagen Minpaku eigenständig beschränken:
- Vermeidung von Problemen: Konflikte aufgrund unterschiedlicher Lebensgewohnheiten und Müllentsorgungsregeln
- Lärm: Belästigungen für Nachbarn, etwa durch nächtlichen Lärm
- Sicherheit: Selbst bei automatischen Zugangssystemen erhöht der Zu- und Abgang unbestimmt vieler Personen das Sicherheitsrisiko
- Wertminderung: Beeinträchtigung des Marken- und Anlagewerts der Wohnanlage durch häufige Probleme
Passend dazu empfohlen
- Was sind „Leasing-Abläufe“, die über Erfolg oder Misserfolg der Mietverwaltung entscheiden? Eine umfassende Erläuterung von Strategien gegen Leerstand und zur Ertragsmaximierung
- Leerstand durch die Aufnahme ausländischer Mieter reduzieren | Praxiswissen und Leitfaden zur Verbesserung der Auslastung in der Mietverwaltung
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Ist Minpaku in Eigentumswohnungen vollständig verboten?
Nicht vollständig. In Eigentumswohnungen, deren Verwaltungsordnung Minpaku ausdrücklich zulässt, ist es möglich. Viele Anlagen, die sich an der Standard-Verwaltungsordnung orientieren, untersagen es jedoch. Prüfen Sie daher in jedem Fall die Verwaltungsordnung.
F. Warum gibt es im neuen Minpaku-Gesetz die Grenze von 180 Tagen pro Jahr?
Diese Grenze dient dazu, Minpaku von einem vollzeitigen Beherbergungsgeschäft nach dem Ryokan-Gesetz abzugrenzen. Bei einem Betrieb von mehr als 180 Tagen ist eine Genehmigung nach dem Ryokan-Gesetz erforderlich.
F. Was muss ein Wohnungseigentümer tun, um mit Minpaku zu beginnen?
Zunächst ist zu prüfen, ob die Verwaltungsordnung Minpaku nicht untersagt. Danach ist die nach dem Gesetz über Beherbergung in Wohnraum erforderliche Anzeige beim Gouverneur der Präfektur einzureichen. Zusätzlich sollten etwaige weitere Beschränkungen durch kommunale Satzungen geprüft werden.
F. Welche Sanktionen drohen bei illegalem Minpaku?
Es kann eine Geldbuße von bis zu 1 Million Yen wegen eines Verstoßes gegen das Ryokan-Gesetz verhängt werden. Darüber hinaus sind Betriebsuntersagungen oder weitere Sanktionen nach dem Gesetz über Beherbergung in Wohnraum möglich.
