民宿是将个人住宅或投资型房产以有偿方式出租的商业模式。随着入境旅游需求上升，这一模式备受关注，但公寓中的民宿在很多情况下原则上会受到法律及管理规约的禁止，如果在缺乏准确认知的情况下开展，业主将面临法律风险。
什么是民宿？先明确其定义
民宿，是指入住供住宿使用的个人住宅一部分、未使用的别墅或公寓空置房等。随着互联网中介平台的普及，“民宿”逐渐成为面向游客有偿出租个人住宅或投资型房产这一业务的统称。
民宿新法（住宅宿泊事业法）有哪些规定？
由于传统《旅馆业法》下，不符合条件的个人住宅出租不断增加，违法民宿也迅速增多，因此日本于2018年制定了《住宅宿泊事业法》（民宿新法）。主要特点如下：
- 适用建筑：仅限于“住宅”（现实中作为日常生活主要据点使用、正在招募入住者、或房主等会随时居住）。“专门用于民宿的新建公寓”不在适用范围内
- 营业天数：每年上限为180天。其定位是副业或兼业
- 地区限制：地方政府可通过条例进一步限制，因此并不一定可以开展经营
公寓里可以做民宿吗？有哪些限制？
法律上的限制
根据《住宅宿泊事业法》，符合以下任一条件的房屋才属于民宿适用对象：“作为人的生活主要据点使用的房屋”“正在招募入住者的房屋”或“房主等会随时用于居住的房屋”。因此，专门用于民宿的新建公寓或没有实际居住状态的房产不在适用范围内，需要特别注意。
公寓标准管理规约带来的限制
日本国土交通省的公寓标准管理规约中规定，“专有部分应专门作为住宅使用”。在2017年规约修订后，已明确列出允许民宿和禁止民宿两种情形的条款示例。很多公寓都制定了禁止民宿使用的规约。
公寓为何会自行限制民宿？
除法律和规约外，各个公寓之所以对民宿进行自主限制，主要有以下原因：
- 防止纠纷：因生活习惯、垃圾投放礼仪差异而引发纠纷
- 噪音：深夜噪音等对周边住户造成困扰
- 安全性：即使有自动门禁，也会有大量不特定人员进出，增加治安方面的不安
- 资产价值下降：纠纷频发会损害公寓品牌价值
常见问题（FAQ）
Q. 公寓中的民宿是否一律被禁止？
并非全部如此。如果公寓管理规约中明确允许民宿，则可以开展；但依照标准管理规约的很多公寓都禁止民宿。请务必确认管理规约。
Q. 为什么民宿新法设有每年180天的限制？
这是为了将民宿与类似旅馆业的全职经营区分开来。若营业超过180天，则需要取得《旅馆业法》项下的许可。
Q. 公寓业主要开展民宿，应当怎么做？
需要先确认管理规约并未禁止民宿，然后根据《住宅宿泊事业法》向都道府县知事办理申报。同时也需要确认地方政府条例是否设有额外限制。
Q. 从事违法民宿会受到什么处罚？
可能会因违反《旅馆业法》被处以100万日元以下罚款，也可能因违反《住宅宿泊事业法》而被责令停业或受到其他处罚。
