A grande reforma de condomínio é uma obra indispensável para manter a segurança e o valor patrimonial do edifício. No entanto, envolve muitos pontos de consideração, como custos elevados, longos períodos de obra e explicações aos moradores.
Neste artigo, explicamos de forma abrangente desde a definição de grande reforma até o fluxo concreto, o custo médio, o período de obra e até como lidar com a falta de fundo de reserva para reformas.
O que é uma grande reforma de condomínio?
A grande reforma é uma obra de reparo e renovação de grande escala, alto custo e longa duração, realizada para garantir um ambiente de habitação confortável no condomínio e manter o valor patrimonial. Geralmente é realizada em ciclos de 12 a 16 anos.
Diferença entre obra de reparo e obra de renovação
A obra de reparo tem como objetivo recuperar o edifício e os equipamentos deteriorados pela idade ao nível do momento da construção. Por outro lado, a obra de renovação tem como objetivo melhorar as funções e os equipamentos de acordo com o estilo de vida dos moradores e as mudanças da era. O guia do Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo também considera importante melhorar o desempenho para atender ao nível de habitação atual, além da recuperação de desempenho por reparo.
Como se procede com uma grande reforma?
A grande reforma avança em 9 etapas. Ao entender o fluxo geral, é possível realizar a obra sem problemas.
Etapa 1: Criar o comitê de reformas
Constitui-se um comitê de reformas como uma organização do conselho de síndicos, responsável por examinar o conteúdo da obra, acompanhar o diagnóstico do edifício, realizar reuniões de explicação e gerenciar o progresso.
Etapa 2: Decidir o método de contratação da obra
Há 3 métodos representativos de contratação. O método liderado pela empresa de administração é aquele em que a empresa de administração é responsável por tudo desde o projeto até a obra; o método de responsabilidade de execução é aquele em que o condomínio e a empresa de construção contratam diretamente; e o método de supervisão de projeto é aquele em que um consultor cuida do projeto e da supervisão e a empresa de construção realiza a obra.
Etapa 3: Receber o diagnóstico do edifício
Investigadores especializados examinam detalhadamente os defeitos do edifício por inspeção visual, percussão, máquinas etc. Ao compreender com precisão o estado atual do edifício, é útil para priorizar a ordem das obras e decidir o conteúdo.
Etapa 4: Examinar o orçamento e o plano de obra
Os locais com deterioração significativa são priorizados no plano de reforma, e para os locais não tão graves, adiá-los para a próxima vez e alocar o orçamento para obras de melhoria de alta demanda é importante para uma distribuição de orçamento equilibrada. Os custos são pagos do fundo de reserva para reformas, e se for insuficiente, a arrecadação de valores extras e empréstimos também são opções.
Etapa 5: Selecionar a empresa construtora
Obtém-se orçamentos de várias empresas e seleciona-se avaliando de forma abrangente o histórico de obras, riqueza de experiência, estabilidade financeira etc. Como será um parceiro de longo prazo também com inspeções regulares após a obra, é necessário um julgamento cuidadoso.
Etapa 6: Realizar a assembleia geral
Explica-se aos condôminos o objetivo da reforma, o conteúdo da obra, o período de obra, a empresa construtora e os custos, e obtém-se a aprovação. O processo de seleção deve ter justiça e transparência.
Etapa 7: Realizar a reunião de explicação da obra
Cerca de 1 mês antes do início das obras, explica-se aos moradores o conteúdo da obra e os pontos de atenção. Uma explicação cuidadosa é indispensável sobre as precauções de segurança e os impactos na vida cotidiana.
Etapa 8: Início das obras
Durante o período de obras, compartilha-se o progresso em reuniões regulares e continua-se a comunicação com os moradores. Fatores que afetam a vida dos moradores, como barulho de construção de andaimes e entrada e saída de veículos de obras, devem ser informados com antecedência.
Etapa 9: Conclusão da obra e entrega
Confirma-se os locais de construção na inspeção de conclusão, e se houver problemas, solicita-se correção. Como os documentos de conclusão são documentos importantes para a manutenção do edifício, guarde-os com cuidado.
O que acontece se a grande reforma for negligenciada?
Se a grande reforma for adiada, surgem sérias consequências tanto na segurança quanto no valor patrimonial do edifício.
A segurança e o conforto são comprometidos
A deterioração da pintura das paredes externas causa rachaduras e descascamentos, e quando a água da chuva penetra e o ferro da armadura dentro do concreto enferruja e se expande, a resistência do edifício diminui significativamente. É importante fazer reformas antes que a deterioração se torne grave, e para isso é estabelecido um sistema de reforma planejada em ciclos de 12 a 16 anos.
O valor patrimonial diminui
Se as mudanças nas necessidades dos moradores forem ignoradas, o valor patrimonial diminui com o passar do tempo. Melhorias no hall de entrada, como instalação de rampa sem barreiras, introdução de porteiro eletrônico e instalação de caixa de correio coletiva com porta-pacotes, são eficazes para aumentar a satisfação dos moradores.
Qual é o custo médio de uma grande reforma?
Mais da metade dos condomínios tem um custo de 750.000 a 1.250.000 ienes por unidade. Os custos variam também dependendo do número de vezes e do conteúdo das obras de reforma.
Custo médio por unidade
De acordo com a pesquisa do Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo, o valor de obra mais comum por unidade é de 1.000.000 a 1.250.000 ienes (27%), com a média da 1ª vez sendo 1.516.000 ienes/unidade e da 2ª vez 1.124.000 ienes/unidade.
Custo médio por m²
Por m² de área privativa, a proporção mais alta é de 10.000 a 15.000 ienes/m² (33,4%), com a mediana da 1ª vez sendo 11.000 ienes/m².
Razões para custos elevados
O aumento dos custos de mão de obra (escassez de mão de obra e envelhecimento no setor da construção civil) e a dificuldade de obtenção de materiais de construção (aumento dos materiais de construção importados devido à desvalorização do iene) são os dois principais fatores.
Custos de consultoria
Se receber o suporte de um especialista, o custo do consultor é de cerca de 20.000 a 30.000 ienes por unidade ou cerca de 5 a 10% do custo total da obra.
Período de obra por escala do condomínio
Para pequena escala (menos de 50 unidades) é de cerca de 3 a 4 meses, média escala (50 a 100 unidades) é de cerca de 4 a 6 meses, e grande escala (100 unidades ou mais) é de cerca de 6 meses a mais de 1 ano.
Como definir e qual é o custo médio do fundo de reserva para reformas?
Os custos da grande reforma são cobertos pelo fundo de reserva para reformas cobrado mensalmente dos moradores. A definição adequada do fundo de reserva se torna a base para obras de reforma estáveis.
Método de cálculo do fundo de reserva
O guia do plano de manutenção de longo prazo recomenda o método de acumulação uniforme (método de manter o valor mensal constante). Por outro lado, o método de acumulação gradual aumenta gradualmente o fundo de reserva para reformas, e embora a carga nos primeiros anos de residência seja leve, a carga aumenta quanto mais tempo se mora. Revise o plano de manutenção de longo prazo a cada 5 anos como referência.
Custo médio do fundo de reserva
O valor médio mensal do fundo de reserva por m² de área privativa é de 252 a 335 ienes/m² para menos de 20 andares, e 338 ienes/m² para 20 andares ou mais. A estimativa por unidade é de cerca de 20.000 a 30.000 ienes.
O que fazer quando os custos de reforma são insuficientes?
Mesmo que o fundo de reserva para reformas seja insuficiente, é possível realizar a obra combinando os seguintes métodos.
Arrecadar valores extras
Tem a vantagem de poder cobrir o valor insuficiente sem taxas ou juros, e pode ser arrecadado com relativa rapidez. No entanto, é necessário formar um consenso com os moradores, e se for difícil arrecadar de todas as unidades, considere também a cobrança parcelada.
Pedir empréstimo a uma instituição financeira
O "Empréstimo para Reforma de Partes Comuns de Condomínio" da Agência de Suporte à Habitação permite empréstimo dentro do valor total da obra, com flexibilidade também na definição do período de reembolso. É melhor consultar primeiro antes de instituições financeiras privadas.
Aumentar o fundo de reserva para reformas
É necessária a aprovação da assembleia geral do condomínio, e como leva tempo até que o valor insuficiente seja reposto, é adequado para condomínios que têm tempo antes da grande reforma.
Dividir o conteúdo da obra
Por exemplo, desta vez apenas a pintura das paredes externas, no próximo ano apenas a impermeabilização do teto, etc. É um método de dividir as obras para reduzir as despesas temporárias. Será necessário reconsiderar o plano de manutenção de longo prazo.
Adiar a grande reforma
Como último recurso, o adiamento também é uma opção, mas quanto mais os danos avançam, maior o risco de que os custos de reforma aumentem, portanto tome medidas para a realização antecipada.
Perguntas frequentes
Qual é o ciclo adequado para a grande reforma?
Geralmente é realizada em ciclos de 12 a 16 anos. No entanto, como varia dependendo do estado do edifício e do conteúdo do plano de manutenção de longo prazo, receba diagnósticos regulares do edifício para julgar o timing adequado.
É possível continuar morando durante a grande reforma?
Sim, a obra enquanto se mora é o básico. No entanto, há impactos na vida cotidiana, como instalação de andaimes, barulho e restrições de uso da varanda, portanto é importante explicar cuidadosamente aos moradores na reunião de explicação antes da obra.
Qual é o valor adequado do fundo de reserva para reformas?
De acordo com o guia do Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo, a estimativa para condomínios com menos de 20 andares é de 252 a 335 ienes mensais por m² de área privativa. Para uma área privativa de 100 m², o valor mensal é de cerca de 25.000 a 34.000 ienes. É necessária uma definição baseada no plano de manutenção de longo prazo de acordo com a situação do imóvel.
Como reduzir os custos da grande reforma?
O básico é obter orçamentos de várias empresas construtoras e comparar. É possível otimizar os custos com uma distribuição de orçamento equilibrada, como adiar para a próxima vez obras de baixa urgência e revisar a prioridade das obras de melhoria. A adoção do método de supervisão de projeto para incluir uma verificação de terceiros também é eficaz para realizar a obra a um preço justo.
