Contexto da reforma da Lei de Propriedade Condominial
Nos últimos anos, o envelhecimento dos edifícios de condomínios e o avanço da idade dos proprietários de unidades estão progredindo simultaneamente. A escassez de pessoas dispostas a assumir cargos de diretoria se agravou, e os casos em que as associações de proprietários têm dificuldades para operar estão aumentando.
Neste contexto, o "sistema de empresa gestora-administrador", onde as empresas de gestão são nomeadas como administradoras, está se espalhando. Também começaram a aparecer casos em que as empresas de gestão são nomeadas administradoras desde a venda inicial de novos edifícios.
O que é o "sistema de empresa gestora-administrador"?
A gestão tradicional de condomínios geralmente envolvia a associação de proprietários, composta pelos proprietários de unidades, tomando a iniciativa e elegendo um presidente entre seus membros. No entanto, no sistema de empresa gestora-administrador, a empresa de gestão também assume esse papel de administradora.
Embora isso reduza a carga operacional da associação, também cria problemas graves. Como a empresa de gestão é tanto a administradora quanto a contratante e contratada de obras de construção, os "conflitos de interesse" são inevitáveis.
Exemplos específicos de conflitos de interesse
- A empresa de gestão adjudica e aprova seus próprios contratos de obras de renovação
- As obras são preferencialmente adjudicadas a subsidiárias da empresa de gestão
- A estrutura permite ao próprio administrador verificar a adequação dos custos de gestão
Quais mudanças traz a reforma legislativa?
1. Obrigação de explicar os contratos de delegação de administrador
Quando uma empresa de gestão é nomeada administradora, ela será obrigada a explicar aos proprietários de unidades o conteúdo do contrato de delegação de administrador. O objetivo é permitir que os proprietários tomem uma decisão informada após entender o escopo das operações de gestão, a remuneração, o prazo do contrato, etc.
2. Explicação prévia de transações com conflito de interesse
Quando uma empresa de gestão pretende realizar transações consigo mesma ou com empresas afiliadas, será exigida uma explicação prévia aos proprietários. A transparência legal agora será exigida para as zonas cinzentas anteriores.
3. Adições às explicações de pontos importantes
A partir de 1º de abril de 2026, as regras de aplicação da Lei de Transações Imobiliárias serão revisadas, e "se o sistema de empresa gestora-administrador é adotado ou não" será adicionado às explicações de pontos importantes na venda e troca de apartamentos em regime de propriedade condominial.
Os corretores de imóveis serão obrigados a investigar se o apartamento-alvo adotou o sistema de empresa gestora-administrador e informar os compradores. Além disso, considera-se desejável também explicar o conteúdo das operações de gestão delegadas à empresa de gestão.
Impacto nas operações de gestão de aluguéis
Melhoria da provisão de informações aos proprietários
Para investidores em apartamentos de investimento, o sistema de gestão é um fator importante diretamente relacionado ao valor dos ativos. Para condomínios que adotaram o sistema de empresa gestora-administrador, aumenta a necessidade de fornecer aos proprietários informações sobre a presença ou ausência de riscos de conflitos de interesse e o estado real da estrutura de supervisão.
Impacto na intermediação imobiliária
Como item adicional nas explicações de pontos importantes, a investigação e explicação do sistema de gestão se tornarão necessárias. Ao realizar intermediação imobiliária, será necessária a confirmação não apenas do regulamento condominial, mas também do conteúdo dos contratos de delegação de administrador.
Construção de relacionamentos com associações de proprietários
Em condomínios com o sistema de empresa gestora-administrador, a estrutura de supervisão dos proprietários sobre o administrador torna-se importante. Como empresa de gestão de aluguéis, confirmar regularmente as atas das assembleias gerais e os relatórios contábeis das associações e fornecer feedback aos proprietários contribuirá para fortalecer a confiança.
Qual o significado desta reforma para a prova do Especialista em Administração de Locação de Imóveis (Chintai Fudōsan Keiei Kanrishi)?
O Conselho de Especialistas em Administração de Locação de Imóveis, que administra a prova, informa que as questões relacionadas à legislação são elaboradas com base "nas normas em vigor em 1º de abril do ano de realização da prova". Para a prova do ano fiscal de Reiwa 8 (2026), o critério será a legislação em vigor em 1º de abril de 2026 (fonte: Conselho de Especialistas em Administração de Locação de Imóveis, "Diretrizes de Realização da Prova (ano fiscal de Reiwa 8)").
Entre as reformas da Lei de Propriedade Condominial explicadas neste artigo, tanto a obrigação de explicação relativa ao sistema de empresa gestora-administrador quanto a explicação prévia de transações com conflito de interesse, além do item adicionado às explicações de pontos importantes por meio da revisão das regras de aplicação da Lei de Transações Imobiliárias, entrarão em vigor em 1º de abril de 2026. Ou seja, essas mudanças já estarão em vigor antes da data de referência da prova do ano fiscal de Reiwa 8 (1º de abril), o que as torna conteúdo que os profissionais de administração de locação residencial devem dominar.
A prova do Especialista em Administração de Locação de Imóveis do ano fiscal de Reiwa 8 será realizada em 15 de novembro de 2026 (domingo), das 13h às 15h (120 minutos; 110 minutos para quem concluiu o curso de registro). O período de inscrição pela internet vai de 3 de agosto às 12h a 30 de setembro às 23h59, e o resultado está previsto para ser divulgado em 24 de dezembro de 2026 (fonte: Conselho de Especialistas em Administração de Locação de Imóveis).
Perguntas frequentes (FAQ)
P. Condomínios com o sistema de empresa gestora-administrador devem ser evitados?
Não se pode dizer categoricamente. Há vantagens na redução da carga operacional da associação. O que é importante é se existe uma estrutura de supervisão para prevenir conflitos de interesse. Verifique se a função de monitoramento dos proprietários está funcionando e se a transparência contábil está garantida.
P. Os condomínios existentes também serão afetados?
Sim. Os condomínios que já adotaram o sistema de empresa gestora-administrador também estarão sujeitos à obrigação de explicação e à explicação prévia de transações com conflito de interesse. Além disso, como o sistema de gestão deve ser registrado nas explicações de pontos importantes no momento da venda, isso afetará todo o mercado de apartamentos usados.
P. O que as empresas de gestão de aluguéis devem preparar?
Primeiro, confirme e organize os sistemas de gestão dos condomínios que você administra. Se houver condomínios que adotaram o sistema de empresa gestora-administrador, é uma boa oportunidade para revisar a estrutura de provisão de informações aos proprietários. Se você realiza intermediação imobiliária, também será necessário atualizar o formato dos documentos de explicações de pontos importantes.
