No Japão, o depósito-caução locatício (敷金, shikikin) e o dever de restauração do imóvel ao estado original (原状回復, genjō-kaifuku) se apoiam em um sistema jurídico sem equivalente direto no Brasil. A reforma do Código Civil japonês, em vigor desde abril de 2020, transformou em texto de lei princípios que, até então, eram tratados sobretudo pela jurisprudência e pela prática do setor imobiliário. O ponto essencial que todo locador precisa reter é que o shikikin (artigo 622-2 do Código Civil japonês) e o genjō-kaifuku (artigo 621) são dois institutos jurídicos distintos: confundi-los é o que derruba, quase sempre, a explicação dada ao locatário no acerto de contas da saída. O shikikin é um mecanismo de depósito destinado a garantir as dívidas do locatário, enquanto o genjō-kaifuku é o dever de reparar os danos causados por ele — os fundamentos legais e a ordem de raciocínio de cada um são diferentes.
Na gestão de locação, um simples mal-entendido no momento do acerto de contas da saída pode corroer de forma duradoura a confiança do locatário. Por isso não basta conhecer a reforma do Código Civil de memória: é preciso conectar, em um único fluxo coerente, o contrato de locação, as cláusulas especiais, a explicação dada na entrada do imóvel, os registros fotográficos guardados como prova e, por fim, o demonstrativo detalhado do acerto final. Este artigo propõe uma síntese estruturada, sob a ótica do locador, do arcabouço jurídico japonês do shikikin e do genjō-kaifuku após a reforma do Código Civil.
Os pontos principais deste artigo
- A reforma do Código Civil passou a registrar expressamente, em texto de lei, a definição do shikikin e os requisitos para sua devolução (artigo 622-2), além do alcance do dever de genjō-kaifuku (artigo 621).
- Shikikin e genjō-kaifuku são institutos distintos. O primeiro é um depósito de garantia; o segundo, um dever de reparação de danos — confundir os dois faz a explicação do acerto de contas desmoronar.
- O desgaste normal do uso (通常損耗, tsūjō-sonmō) e a deterioração natural pelo tempo (経年変化, keinen-henka) não integram, em regra, o dever de genjō-kaifuku do locatário.
- O locador precisa revisar, como uma checklist única, o contrato, as cláusulas especiais, a explicação dada na entrada e o demonstrativo de acerto de contas da saída.
- O acerto do shikikin não se resolve só em saber “dá para cobrar?” — a transparência está em conseguir justificar cada valor ao locatário com base concreta.
O que a reforma do Código Civil japonês mudou no shikikin e no genjō-kaifuku (em vigor desde abril de 2020)
A reforma do Código Civil não revolucionou toda a prática de locação no Japão. A grande mudança foi que os princípios do shikikin e do genjō-kaifuku, até então construídos pela jurisprudência e pelas diretrizes do Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo (国土交通省, MLIT), passaram a ter fundamento explícito no próprio Código Civil. A reforma entrou em vigor em 1º de abril de 2020: o shikikin ganhou base própria no artigo 622-2, e o genjō-kaifuku, no artigo 621.
No dia a dia da administração imobiliária japonesa, já era prática comum, mesmo antes da reforma, não repassar ao locatário o desgaste normal do uso e devolver o shikikin descontando aluguéis em atraso ou custos de genjō-kaifuku reconhecidos. A reforma, portanto, não criou uma regra nova ignorando essa prática — ela apenas deu contorno legal explícito ao que antes era uma zona cinzenta. Para o leitor brasileiro, o paralelo mais próximo é a caução da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), limitada a três meses de aluguel; a diferença é que o Japão não impõe teto legal ao shikikin e separa garantia e restauração em dois artigos distintos, algo que o modelo brasileiro, mais unificado, não reproduz.
Para o locador, a consequência prática é que ficou mais difícil justificar um desconto no acerto de contas da saída dizendo apenas “sempre fizemos assim”. Quando o locatário pergunta o fundamento de uma retenção, tudo depende de conseguir citar o artigo do Código Civil correspondente e apresentar o contrato, os registros de confirmação na entrada, as fotos da saída, os orçamentos e o demonstrativo detalhado. Na minha avaliação, essa reforma, na prática, favorece justamente o locador que já administrava de forma transparente.
O primeiro tropeço costuma ser tratar shikikin e genjō-kaifuku como um único assunto. Na seção seguinte, separamos os dois institutos artigo por artigo.
Não confunda shikikin (artigo 622-2) e genjō-kaifuku (artigo 621)
Resumindo logo de início: shikikin e genjō-kaifuku são institutos distintos, tanto na finalidade quanto no fundamento legal. O shikikin é um mecanismo de depósito em dinheiro destinado a garantir as dívidas do locatário; o genjō-kaifuku é o dever, a cargo do locatário, de reparar os danos que ele causou. No acerto de contas da saída, a ordem correta é: primeiro delimitar o alcance do dever de genjō-kaifuku, depois descontar do shikikin a dívida daí resultante. Inverter essa ordem torna a explicação opaca quase instantaneamente.
O que é o shikikin? (artigo 622-2 do Código Civil)
Shikikin designa, seja qual for o nome dado a ele, o valor em dinheiro que o locatário entrega ao locador para garantir qualquer dívida pecuniária decorrente da locação — aluguel ou outras obrigações. O artigo 622-2 codificou essa natureza jurídica do shikikin. O ponto central é que o shikikin conserva uma natureza próxima à de um depósito: não é um valor que o locador possa se apropriar livremente.
Os requisitos para a devolução também foram organizados no texto de lei. O locador deve devolver o saldo do shikikin, deduzidas as dívidas pecuniárias do locatário, quando a locação terminar e o imóvel for restituído. A cessão legítima do direito de locação pelo locatário também está prevista como hipótese de devolução. Além disso, o locador pode usar o shikikin para quitar uma obrigação quando o locatário deixa de cumpri-la.
Na prática, o essencial é nunca tratar o shikikin como “dinheiro que não precisa devolver”. As dívidas que podem ser descontadas incluem aluguel em atraso, taxas condominiais em atraso e custos de genjō-kaifuku reconhecidos como responsabilidade do locatário — mas cada uma delas precisa poder ser justificada com base legal e demonstrativo detalhado. Diferente da caução brasileira, tetada em três meses de aluguel, o shikikin japonês dá ao locador mais liberdade contratual — por isso a disciplina documental descrita aqui é decisiva, inclusive nos imóveis sem shikikin (敷金ゼロ, shikikin-zero), cada vez mais comuns no Japão. Abrir mão desse cuidado é o que faz o locador perder a confiança do locatário na saída.
O que é o genjō-kaifuku? (artigo 621 do Código Civil)
Genjō-kaifuku é o dever do locatário de devolver o imóvel alugado no estado exigido pelo contrato ou pela lei. O artigo 621 estabelece que o locatário responde pelos danos surgidos após ter recebido o imóvel, mas exclui expressamente desse dever o desgaste do uso normal e a deterioração natural pelo tempo (経年変化, keinen-henka). Além disso, quando o dano decorre de causa não imputável ao locatário, ele também não responde pelo dever de genjō-kaifuku.
Ou seja, genjō-kaifuku não significa devolver o imóvel rigorosamente igual ao estado do dia da entrada. O desbotamento do papel de parede pelo sol, uma leve marca no piso deixada por um móvel, o desgaste natural de equipamentos — tudo isso tende a ser tratado como desgaste normal ou deterioração pelo tempo. Já manchas de nicotina por fumo, danos causados por animais de estimação, mofo por falta de limpeza ou buracos decorrentes de obras não autorizadas podem, sim, ser cobrados do locatário.
Esse é o ponto mais mal compreendido no acerto de contas da saída. Genjō-kaifuku é “o dever de reparar danos”, não “o dever de devolver o imóvel como novo”. A lógica lembra o laudo de vistoria de entrada e saída conhecido do leitor brasileiro, mas no Japão a fronteira entre desgaste normal e dano imputável é detalhada caso a caso pela jurisprudência e pelas diretrizes governamentais. Explicar essa linha divisória só na vistoria de saída dificilmente convence o locatário — o ideal é estabelecê-la já na entrada.
Resumindo os dois institutos em um único quadro
Para que o locador tenha uma explicação pronta para usar, a diferença entre shikikin e genjō-kaifuku pode ser resumida assim. Transformar isso em linguagem comum dentro da equipe de gestão estabiliza a conversa sobre o acerto de contas.
| Eixo de comparação | Shikikin (敷金) | Genjō-kaifuku (原状回復) |
|---|---|---|
| Base legal | Artigo 622-2 do Código Civil | Artigo 621 do Código Civil |
| Natureza do instituto | Depósito que garante as dívidas do locatário | Dever de reparação de danos a cargo do locatário |
| Significado para o locador | Valor-fonte a devolver quando não há dívida | Julgamento que delimita o alcance do encargo |
| Desgaste normal e deterioração pelo tempo | Depende de haver “dívida” a descontar | Em regra, fora do alcance do dever |
| Ordem no acerto de contas da saída | Desconto após delimitar o genjō-kaifuku e outras dívidas | Delimitar primeiro o alcance do encargo |
É mais fácil fixar a ideia pensando no shikikin como “o recipiente do dinheiro” e no genjō-kaifuku como “o conteúdo da obrigação”: o valor de responsabilidade do locatário, apurado pelo genjō-kaifuku, é o que se desconta do recipiente chamado shikikin. Enquanto essa relação não for invertida, a explicação do acerto de contas se sustenta. Para quem tem dúvida sobre a diferença entre os termos semelhantes genjō-fukki (原状復帰), genjō-kaifuku (原状回復) e gen-jōkaifuku (現状回復, com outro kanji para “estado”), o artigo Qual a diferença entre genjō-fukki, genjō-kaifuku e gen-jōkaifuku? O guia prático para o uso correto pelas equipes de gestão esclarece essas definições. Este artigo se concentra no arcabouço jurídico.
Como distinguir desgaste normal, deterioração natural e encargo do locatário?
A linha entre desgaste normal e encargo do locatário vira facilmente motivo de conflito quando só é decidida no momento da saída. É preciso cruzar o estado do imóvel antes da entrada, o conteúdo do contrato, a forma de uso e a causa do dano. Na prática da gestão, ajuda dividir em quatro categorias.
| Categoria | Exemplo | Entendimento em regra |
|---|---|---|
| Desgaste normal | Leve amassado por móveis, descoloração pela luz do sol | Tende a ser encargo do locador |
| Deterioração pelo tempo | Fim da vida útil de equipamentos, desbotamento natural | Tende a ser encargo do locador |
| Dolo ou culpa | Buraco por impacto, sujeira por falta de limpeza | Pode ser encargo do locatário |
| Violação do dever de diligência (善管注意義務, zenkan-chūi-gimu) | Vazamento de água ignorado, mofo grave por falta de ventilação | Pode ser encargo do locatário |
Essa classificação está alinhada com o entendimento das diretrizes do MLIT sobre disputas de genjō-kaifuku. As diretrizes em si não têm força vinculante de lei, mas o princípio de não impor ao locatário o desgaste normal e a deterioração pelo tempo caminha na mesma direção do artigo 621 — uma distinção parecida com a que os laudos de vistoria brasileiros tentam fazer entre depreciação natural e dano por mau uso, só que aqui sustentada tanto pelo Código Civil quanto por diretrizes específicas do governo, o que reduz a margem de interpretação subjetiva do locador. Por isso, em vez de explicar tudo de repente na vistoria de saída, vale transmitir essa lógica já na assinatura do contrato, registrar fotos na entrada e organizar as causas na saída.
A violação do dever de diligência (善管注意義務, zenkan-chūi-gimu — um dever de cuidado equivalente ao de um “bom administrador”, próximo da obrigação de conservação normal do locatário no direito brasileiro) está intimamente ligada ao julgamento do genjō-kaifuku: vazamentos e mofo deixados sem tratamento podem ser considerados dano que ultrapassa o uso normal e, portanto, encargo do locatário. Esse tema é aprofundado em O que é o dever de cuidado do inquilino? Explicamos casos de violação, a relação com a restauração do imóvel e como a administradora deve agir. Cobrar custos de genjō-kaifuku, portanto, não é só uma questão de orçamento de reparo — é também uma questão de como explicar o uso que o locatário fez do imóvel.
A checklist do contrato de locação que o locador deve revisar
Depois da reforma do Código Civil, o locador não deve simplesmente manter o modelo de contrato de sempre: é preciso revisar como shikikin, genjō-kaifuku e o acerto de contas são descritos. O contrato não é apenas um documento que protege o locador depois que surge um problema. É também a ferramenta que alinha o entendimento entre locador e locatário já na entrada do imóvel.
Os itens mínimos a confirmar no contrato são os seguintes.
- A definição do shikikin, o momento da devolução e o que pode ser descontado (custos de genjō-kaifuku, valores em atraso etc.) estão explicitados.
- O alcance do genjō-kaifuku está redigido distinguindo-o do desgaste normal e da deterioração pelo tempo.
- Shikikin (artigo 622-2) e genjō-kaifuku (artigo 621) estão organizados como itens separados.
- A forma de acerto de contas na saída e o fluxo de apresentação do demonstrativo detalhado estão descritos.
- A checklist de entrada e o registro fotográfico estão vinculados às cláusulas do contrato.
- Em imóveis com shikikin zero, está definido como será cobrada a parte de responsabilidade do locatário na saída.
Quanto mais confiável é a gestão de locação, mais cuidadosa é a explicação dada logo na entrada. Priorize uma redação que o locatário consiga ler e entender, em vez de simplesmente acrescentar mais cláusulas. Proprietários que estejam avaliando revisar a administradora ou o modelo de contrato também podem consultar a consultoria de gestão de locação da INA.
Até onde uma cláusula especial (tokuyaku) é válida? Pontos práticos para revisá-la
Uma cláusula especial (特約, tokuyaku) não se torna válida só por estar escrita. Segundo o entendimento de precedente judicial (decisão do Supremo Tribunal do Japão — Saikō Saibansho — de 16 de dezembro de 2005), um dos requisitos de validade é existir necessidade objetiva e razoável para a cláusula, sem que ela seja abusiva ou unilateralmente desfavorável ao locatário. Quando se exige do locatário um encargo maior que o padrão, o conteúdo precisa ser concreto, compreendido e efetivamente acordado por ele. Uma redação vaga do tipo “despesas de limpeza na saída por conta do locatário” deixa margem para disputa futura. Cláusulas amplas demais, que jogam até o desgaste normal para o locatário, merecem atenção redobrada.
Na prática, é mais fácil aplicar a cláusula especial organizando a redação da seguinte forma. Em vez de impor com linguagem autoritária, apresentar antes as condições e a base do encargo faz o acerto de contas fluir mais rápido — uma lógica que lembra o controle de cláusulas abusivas do Código de Defesa do Consumidor brasileiro, embora no Japão o filtro central seja essa jurisprudência específica sobre boa-fé em contratos de locação, e não o CDC.
| Expressão a evitar | Expressão recomendada |
|---|---|
| Todas as despesas da saída são por conta do locatário | Excluindo desgaste normal e deterioração pelo tempo, danos causados por dolo ou culpa do locatário podem ser cobrados dele |
| O valor integral do genjō-kaifuku será descontado do shikikin | O desconto do shikikin será feito após apresentação de demonstrativo com os itens de obra, a divisão do encargo e a respectiva base |
| A taxa de limpeza sempre será cobrada | O escopo acordado no contrato e o serviço efetivamente realizado serão confirmados e descritos no demonstrativo |
| Em caso de animal de estimação, será cobrado o valor integral | Odores, marcas e outros danos causados pelo animal que ultrapassem o uso normal serão identificados antes de se definir o que será cobrado |
Os itens a checar ao revisar cláusulas especiais são os seguintes.
- O objeto do encargo está claramente distinguido do desgaste normal e da deterioração pelo tempo.
- O valor ou o método de cálculo é concreto o suficiente para o locatário prever com antecedência.
- A explicação foi dada verbalmente também no momento do contrato, confirmando o entendimento e o acordo do locatário.
- Não há expressões genéricas do tipo “tudo incluído” ou “sempre”, sem apresentar a base do encargo.
Mudar um pouco a redação já muda como o locatário recebe a cláusula. Lembre-se de que a cláusula especial é, ao mesmo tempo, um escudo que protege o locador e, se abusiva, algo que corrói justamente a credibilidade dele.
A checklist que o locador deve conferir na explicação de entrada do locatário
A qualidade do acerto de contas da saída, na prática, já está quase decidida no momento da entrada do locatário. O que foi explicado e o que foi registrado nesse momento é o que determina a força da explicação na saída. Pular essa etapa faz com que, por mais correta que seja a cobrança depois, o locatário responda “não fui informado disso”.
Os itens que o locador e a administradora devem reunir na entrada são os seguintes.
- Fotografar o interior antes da entrada, registrando arranhões e manchas já existentes.
- Confirmar o estado atual com o locatário por meio de uma checklist de entrada.
- Explicar a lógica do genjō-kaifuku (de que o desgaste normal não será cobrado do locatário).
- Explicar a natureza do shikikin e o que será descontado dele na saída.
- Apresentar o conteúdo das cláusulas especiais e as condições de encargo no trecho correspondente do contrato.
- Informar o canal para relatar problemas em equipamentos e que deixá-los sem tratamento pode configurar violação do dever de diligência.
Em um caso real de gestão, a ausência de fotos do interior tiradas na entrada impediu determinar se uma mancha no papel de parede constatada na saída já existia antes — e a cobrança acabou sendo abandonada. A existência (ou não) de uma única foto separa dezenas de milhares de ienes de poder de explicação — em termos aproximados, algo como algumas centenas de reais na cotação de 26 JPY por BRL. É um detalhe discreto, mas o registro na entrada continua sendo a medida preventiva de melhor custo-benefício.
Como montar o demonstrativo de acerto de contas na saída e reunir as provas
No acerto de contas da saída, um demonstrativo que só alinha valores gera desconfiança. O que o locatário quer saber não é apenas “quanto custou cada coisa”, mas “por que isso é da minha responsabilidade”. O demonstrativo precisa sempre apresentar, juntos, o valor, a divisão do encargo e o motivo dessa divisão.
| Item | Valor | Divisão do encargo | Explicação |
|---|---|---|---|
| Troca parcial do papel de parede do quarto (estilo ocidental) | ¥18.000 (aprox. R$ 693) | Encargo do locatário | Mancha de fumo identificada, ausente nas fotos da entrada |
| Leve marca de móvel no piso | ¥0 (R$ 0) | Encargo do locador | Amassado leve por uso normal |
| Limpeza na saída | ¥22.000 (aprox. R$ 847) | Encargo do locatário conforme cláusula contratual | Taxa fixa de limpeza já explicada no momento do contrato |
| Falha natural de equipamento | ¥0 (R$ 0) | Encargo do locador | Substituição por deterioração pelo tempo |
Nesse formato, o locatário consegue conferir o motivo de cada encargo, e o locador também consegue deixar explícitos os itens que não está cobrando — o que ajuda a evitar a impressão de cobrança excessiva. Os itens a checar ao montar o demonstrativo de acerto de contas são os seguintes.
- O valor do shikikin, os valores em atraso, o valor de encargo do locatário e o valor de devolução ficam claros à primeira vista.
- Cada item traz a divisão do encargo (locador ou locatário) e o respectivo motivo.
- Os itens de obra, a quantidade e o preço unitário estão separados, sem se resumir a uma descrição “tudo incluído”.
- Os itens correspondem às fotos da entrada e ao registro da vistoria de saída.
O que sustenta esse demonstrativo é a prova que explica o encargo do locatário. Não basta o fato de existir um dano — é preciso encadear o estado do imóvel antes da entrada, a causa do dano, a relação com a forma de uso ou com uma eventual omissão, e a razoabilidade do valor orçado. As provas mínimas que a administradora deve reunir são as seguintes.
| Prova | Quando é usada | Risco se estiver faltando |
|---|---|---|
| Fotos da entrada | Comparar com os danos constatados na saída | Não dá para saber se o dano já existia antes |
| Contrato e cláusulas especiais | Confirmar o alcance do encargo do locatário | O fundamento da cobrança fica abstrato |
| Histórico de comunicação durante a locação | Confirmar omissão em vazamentos, mofo ou defeitos de equipamento | Fica difícil demonstrar a violação do dever de diligência |
| Registro da vistoria de saída | Registrar os pontos de dano e o entendimento do locatário | Depois é fácil o locatário dizer “não me explicaram” |
| Orçamento | Apresentar itens de obra, quantidade e preço unitário | Vira cobrança “tudo incluído” e gera desconfiança |
A prova não serve apenas para litigar contra o locatário — é um material comum que alinha o entendimento entre locador e locatário. Cobrar apenas o que se consegue explicar, e organizar internamente o que não se consegue explicar: essa postura, no fim, reduz conflitos. Sobre o conteúdo real das obras, os valores de mercado e a classificação dos trabalhos, o artigo O que é a obra de genjō-kaifuku? O que o proprietário de imóvel alugado precisa saber: conteúdo, custos e prevenção de conflitos trata dos detalhes de obra e custo. Este artigo se concentra no arcabouço jurídico e na lógica do acerto de contas.
Mesmo em um imóvel sem shikikin, as regras do genjō-kaifuku não mudam
Um imóvel oferecido sem shikikin (敷金ゼロ, shikikin-zero) não significa que o princípio do genjō-kaifuku desaparece. O que muda é que, sem um fundo já retido na saída para servir de desconto, a parte de responsabilidade do locatário precisa ser cobrada separadamente. É aqui que a distinção entre shikikin (artigo 622-2) e genjō-kaifuku (artigo 621) volta a ser decisiva: mesmo sem shikikin, o próprio dever de genjō-kaifuku permanece.
Imóveis sem shikikin têm a vantagem comercial de reduzir o custo de entrada para o locatário, o que ajuda na captação. Mas, como a cobrança na saída passa a ser posterior, aumentam o risco de inadimplência e o esforço de explicação. Em contrapartida à ausência de shikikin, o locador precisa reforçar o uso de seguradora de garantia (保証会社, hoshō gaisha), cláusula de limpeza na saída, explicação na entrada e registro fotográfico.
Para quem vem de um mercado como o brasileiro, onde a caução é praticamente universal na locação residencial, um aluguel “sem caução” no Japão pode soar como menor proteção ao locador — mas, na prática, esse risco é compensado por seguradoras de garantia (hoshō gaisha), que assumem a inadimplência mediante uma taxa paga pelo locatário, em espírito semelhante ao seguro-fiança brasileiro, ainda que sob regulação bem diferente. O importante não é desconfiar do locatário, mas compartilhar as regras desde o início e deixar claro o que pode se tornar encargo dele. Transparência protege tanto o locador quanto o locatário.
Na INA, entendemos a gestão de locação não como uma tarefa administrativa qualquer, mas como um trabalho de construir confiança de longo prazo. O acerto de contas do shikikin parece ser só uma questão de valores, mas, na prática, é o momento em que se revela a postura da administradora e do proprietário.
O balanço geral que o locador deve montar após a reforma do Código Civil
Resumimos tudo até aqui em uma checklist geral que o locador pode conferir agora mesmo. Cada item parece pequeno isoladamente, mas essa preparação é o que evita conflitos na saída, queda de reputação e vacância prolongada.
- Shikikin (artigo 622-2) e genjō-kaifuku (artigo 621) estão organizados como itens separados no contrato.
- O contrato explicita o momento da devolução do shikikin e o que pode ser descontado.
- A cláusula de genjō-kaifuku é específica e distingue desgaste normal e deterioração pelo tempo.
- A checklist de entrada e as fotos do interior estão arquivadas.
- Na entrada, a lógica do genjō-kaifuku e do shikikin é explicada ao locatário.
- Os itens a confirmar na vistoria de saída estão padronizados.
- O orçamento e o demonstrativo de acerto de contas separam encargo do locador, encargo do locatário e o motivo de cada um.
- O fluxo de cobrança na saída para imóveis com shikikin zero está definido.
- A administradora tem um vocabulário próprio para explicar cada cobrança ao locatário, com base concreta.
No curto prazo, registros e explicações detalhadas podem parecer trabalho extra. É exatamente por isso que vale a pena transformar isso em processo, e não em algo que depende de uma pessoa específica. Construir uma operação assim protege, ao mesmo tempo, o patrimônio do proprietário e a tranquilidade do locatário. Na minha visão, lidar com shikikin e genjō-kaifuku depois da reforma do Código Civil não é um fardo para o locador — é uma oportunidade de construir confiança.
Perguntas frequentes (FAQ)
P1. Qual a diferença entre shikikin e genjō-kaifuku?
R. Shikikin e genjō-kaifuku são institutos distintos. O shikikin (artigo 622-2 do Código Civil) é um depósito que garante as dívidas do locatário; o genjō-kaifuku (artigo 621) é o dever, a cargo do locatário, de reparar danos. No acerto de contas da saída, primeiro se delimita o alcance do encargo de genjō-kaifuku, e só depois esse valor, junto com outras dívidas, é descontado do shikikin.
P2. Com a reforma do Código Civil, o shikikin precisa ser sempre devolvido integralmente?
R. Não. O shikikin não precisa ser devolvido sempre no valor integral. Devolve-se o saldo após deduzir aluguéis em atraso e custos de genjō-kaifuku reconhecidos como encargo do locatário. Porém, o que for descontado precisa poder ser justificado com base legal e demonstrativo detalhado, e a devolução pressupõe que a locação tenha terminado e o imóvel tenha sido restituído.
P3. Desgaste normal e deterioração pelo tempo podem ser cobrados do locatário?
R. Em regra, desgaste normal e deterioração pelo tempo não integram o dever de genjō-kaifuku do locatário. O próprio artigo 621 exclui do alcance do genjō-kaifuku o desgaste do uso normal e a deterioração natural pelo tempo. Mesmo quando uma cláusula especial atribui isso ao locatário, o conteúdo precisa ser concreto e efetivamente compreendido e acordado por ele.
P4. Em um imóvel com shikikin zero, não é possível cobrar custos de genjō-kaifuku?
R. Mesmo sem shikikin, é possível cobrar os custos de genjō-kaifuku reconhecidos como encargo do locatário, porque o dever de genjō-kaifuku existe independentemente de haver shikikin. Porém, como não há shikikin do qual descontar, é preciso caprichar ainda mais na explicação dada na saída, no demonstrativo e no fluxo de cobrança.
Fontes e referências
- e-Gov, motor de busca de leis japonesas — “Código Civil” (artigos 621 e 622-2)
- Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo (国土交通省, MLIT) — “Disputas e diretrizes sobre genjō-kaifuku”
- Ministério da Justiça (法務省) — “Revisão das regras do contrato de locação (genjō-kaifuku e shikikin)”
