No que diz respeito às cauções e à restituição dos bens ao seu estado original, as revisões do Código Civil que entraram em vigor em abril de 2020 clarificaram os conceitos até agora tratados na jurisprudência e na prática. O que é importante para o proprietário não é devolver ou não a caução, mas em que base, em que medida e como explicar o acordo no momento da mudança.
Na gestão de arrendamento, mesmo um pequeno erro nos pagamentos pode prejudicar seriamente a confiança. Por isso é necessário não apenas memorizar a revisão do Código Civil como conhecimento jurídico, mas também utilizá-la em conjunto com contratos, explicações no momento da mudança, registros fotográficos e extratos de pagamento.
Pontos principais deste artigo
- O Código Civil foi revisto para clarificar a definição de caução, prazo de devolução e âmbito da obrigação de restituição do imóvel ao seu estado original.
- Regra geral, o desgaste normal e a deterioração ao longo do tempo não estão incluídos na obrigação do inquilino de repor o imóvel no seu estado original.
- Os proprietários precisam rever a forma como redigem acordos especiais, fornecem explicações quando se mudam e organizam provas quando se mudam.
- Quando se trata de liquidação de caução, é importante não só poder fazer uma reclamação, mas também ser transparente para poder explicá-la ao inquilino.
- Gerenciar a restauração à condição original, o dever de cuidado de um bom gerente e a devolução do depósito de segurança separadamente facilitará a prevenção de problemas.
O que mudou com a revisão do Código Civil no que diz respeito às cauções e à restauração da condição original?
Nem tudo nas práticas de arrendamento mudou com a revisão do Código Civil. A grande mudança é que os conceitos de caução e restauração, anteriormente organizados na jurisprudência e nas orientações do Ministério das Terras, Infraestruturas, Transportes e Turismo, foram claramente colocados nas disposições do Código Civil.
No domínio da gestão imobiliária, mesmo antes da revisão, eram amplamente praticadas as seguintes práticas: “Como regra geral, os inquilinos não são responsáveis pelo desgaste normal”, e “as cauções são devolvidas após dedução das rendas não pagas e dos custos de restauração”.
O significado prático para os proprietários é que agora é difícil dizer “isto é o que sempre fizemos” quando pagamos uma mudança. Quando um inquilino lhe perguntar os motivos, você será questionado se pode fornecer o contrato, documentos de confirmação no momento da mudança, fotos no momento da mudança, orçamento e detalhes de pagamento.
Por outras palavras, a alteração do Código Civil não é um sistema que aumenta unilateralmente os encargos sobre os proprietários. Na verdade, acredito que as alterações tornaram mais fácil para os proprietários que têm uma gestão mais transparente explicar os seus problemas.
O que é depósito de segurança? O que é esclarecido pelo artigo 622-2 do Código Civil
Um depósito de segurança é o dinheiro que um inquilino deposita junto ao proprietário para garantir o aluguel não pago, custos de restauração e outras obrigações financeiras decorrentes do contrato de aluguel. A revisão do Código Civil que entrou em vigor em 2020 clarificou a natureza desta caução e o conceito de restituição.
Após o término do contrato de locação e a devolução do imóvel, o locador devolverá o valor restante após dedução das dívidas do locatário. As dívidas aqui incluem aluguel não pago, taxas de serviço comum não pagas e custos de restauração considerados suportados pelo inquilino.
O importante é não pensar no depósito caução como um dinheiro que você não precisa devolver. A caução é semelhante a um depósito e será devolvida caso haja algum valor remanescente após a liquidação. Mesmo numa época em que o número de propriedades com depósitos zero está a aumentar, se ignorar este princípio básico, perderá credibilidade quando se mudar.
Por exemplo, mesmo que o custo da substituição do pano deva ser deduzido da caução no momento da mudança, não é suficiente só porque está sujo. É importante determinar se a mancha está além do desgaste normal, se é devida a comportamento intencional ou negligente por parte do inquilino, e se pode ser explicada comparando-a com a condição quando o inquilino se mudou.
O que é restauração à condição original? Âmbito a confirmar nos termos do artigo 621.º do Código Civil
A restauração à sua condição original significa devolver o imóvel alugado pelo inquilino à sua condição original, na medida exigida por contrato ou lei. No entanto, isso não significa que o item será devolvido exatamente nas mesmas condições em que foi alugado.
De acordo com o artigo 621.º do Código Civil, embora o inquilino seja obrigado a devolver o imóvel ao seu estado original pelos danos ocorridos após a recepção do imóvel, regra geral, a obrigação não se aplica ao desgaste causado pelo uso ou rendimento normal, e pela deterioração ao longo do tempo. Esta é a parte mais mal compreendida do processo de checkout.
Queimaduras solares no papel de parede, pequenas marcas no chão devido à colocação de móveis, deterioração natural do equipamento, etc. podem ser tratadas como desgaste normal ou deterioração ao longo do tempo. Por outro lado, o inquilino pode ser responsável por manchas causadas pelo fumo, arranhões causados por animais de estimação, mofo causado pela negligência na limpeza, buracos causados por obras não autorizadas, etc.
Para obter mais detalhes sobre o escopo do trabalho, consulte [O que é trabalho de restauração?] Organizado por Conteúdo, custos e solução de problemas que os proprietários de aluguel devem saber. Neste artigo, focaremos na atuação dos proprietários após a revisão do Código Civil.
Como distinguir o desgaste normal e a carga do inquilino?
A linha entre o desgaste normal e a responsabilidade do inquilino pode ser facilmente contestada se for avaliada apenas no momento da mudança. É necessário confirmar a condição, os detalhes do contrato, o status de uso e a causa do dano antes de se mudar.
Na prática de gestão, é mais fácil organizar dividindo-a nas quatro categorias seguintes.
| Classificação | Exemplos | Princípios |
|---|---|---|
| Desgaste normal | Pequenas amolgadelas devido à instalação de móveis, descoloração devido à luz solar | Facilmente suportado pelo proprietário |
| Deterioração ao longo do tempo | Desbotamento natural após o fim da vida útil do equipamento | O locador provavelmente arcará com o ônus |
| Intencional/negligente | Buracos causados por objetos batendo em objetos, manchas por falta de limpeza | O inquilino pode ser responsável por isso |
| Violação do dever de cuidado de um bom gestor | Mofo significativo devido a vazamento de água não supervisionado e falta de ventilação | Pode ser suportado pelo inquilino |
Mesmo que você explique repentinamente essa classificação durante a reunião de mudança, será difícil para o inquilino entender. Explicaremos o conceito de restaurar o imóvel ao seu estado original no momento da assinatura do contrato, tiraremos fotos do interior quando você se mudar e resolveremos as causas dos danos por localização quando você sair. Pode parecer simples, mas esta é a medida preventiva mais forte.
A relação com o dever de cuidado de um gestor prudente é [Qual é o dever de cuidado de um gestor prudente para imóveis para alugar?] Também está ligada a Riscos de violação e medidas práticas explicadas por profissionais de gestão. Reivindicar o custo de restauração do imóvel à sua condição original não é apenas uma estimativa de reparo, mas também uma questão de como explicar o status de uso do inquilino.
Que evidências são necessárias para explicar o ônus do inquilino?
Para explicar o ônus do inquilino, não basta dizer simplesmente que há prejuízo. É necessário conectar e mostrar a condição antes de mudar, a causa da ocorrência, a relação com o descaso e o uso e a validade do preço estimado.
A seguir estão as evidências mínimas que uma empresa de gestão deve ter:
| Evidência | Cenas de uso | Riscos em caso de escassez |
|---|---|---|
| Foto ao mudar | Compare com os danos ao sair | Incapaz de determinar se o dano existia originalmente |
| Contratos/Disposições Especiais | Verifique a extensão dos encargos do inquilino | A base das reivindicações torna-se abstrata |
| Histórico de contato durante a locação | Verifique se há vazamentos de água, mofo e defeitos de equipamentos | Difícil explicar violações do dever de cuidado de um bom gestor |
| Registro de testemunhar a mudança | Registrar o dano e a compreensão do inquilino | É fácil ouvir que “nenhuma explicação foi dada” posteriormente |
| Estimativa | Indica itens de trabalho, quantidade e preço unitário | Pedido de “conjunto único” cria sentimento de desconfiança |
O importante aqui é não usar as provas apenas para brigar com o inquilino. A evidência é um documento comum que ajuda proprietários e inquilinos a concordarem com o mesmo entendimento. Somente serão feitas solicitações que possam ser explicadas, e aquelas que não puderem ser explicadas serão resolvidas pelo proprietário. Como resultado, essa atitude reduzirá os problemas.
Pontos de contratos e disposições especiais que os proprietários devem revisar
Após a revisão do Código Civil, os proprietários terão de verificar o texto das cauções, a restauração da condição original e os acordos especiais, em vez de continuarem a utilizar os contratos-modelo tal como estão. Deve ser dada especial atenção a cláusulas especiais demasiado amplas, como a responsabilização do inquilino pelo desgaste normal.
Um acordo especial não se torna válido apenas por ser escrito. Ao solicitar ao inquilino um ônus mais pesado do que o habitual, é importante que o conteúdo seja específico e que o inquilino o entenda e concorde. Simplesmente escrever em linguagem ambígua que “o inquilino será responsável por todos os custos de limpeza quando se mudar” deixa espaço para disputas posteriores.
Os itens que os proprietários devem revisar incluem:
- A definição de caução e prazo de devolução é clara?
- O escopo da restauração à condição original é diferenciado do desgaste normal e da deterioração pelo envelhecimento?
- Os detalhes do acordo especial são específicos do inquilino?
- Existe explicação por escrito de como pagar a conta e como apresentar os detalhes no momento da mudança?
- Está vinculado a folhas de cheques e registros fotográficos na mudança?
Um contrato não serve apenas para proteger o proprietário após surgir um problema. Esta é uma ferramenta para ajudá-lo a entrar em sintonia com o inquilino ao se mudar. Quanto mais confiável for a administração do aluguel, mais detalhada será a explicação da entrada.
Ao explicar um acordo especial, será mais fácil utilizá-lo na prática se você separar as expressões da seguinte forma.
| Expressões a evitar | Expressões desejáveis |
|---|---|
| Todos os custos de mudança são da responsabilidade do inquilino | Exceto pelo desgaste normal e deterioração ao longo do tempo, os danos causados pela intenção ou negligência do inquilino podem ser de responsabilidade do inquilino. |
| Um conjunto de custos de restauração será deduzido da caução. | O custo de restauração do imóvel ao seu estado original será deduzido do depósito de segurança após a apresentação dos detalhes dos itens de trabalho, classificação dos encargos e base. |
| Cobraremos sempre a taxa de limpeza | Confirmaremos o escopo e os detalhes de implementação acordados no contrato e os anotaremos nos detalhes |
| Se tiver animal de estimação será cobrado o valor total | Se encontrarmos danos além do uso normal, como odores ou arranhões causados pelo seu animal de estimação, organizaremos as cobranças. |
Mesmo uma ligeira mudança no texto pode mudar a forma como os inquilinos o veem. Em vez de forçar a questão, é melhor mostrar primeiro as condições e a base do ónus, pois como resultado, o acordo será resolvido mais rapidamente.
Fluxo prático para evitar problemas na hora de pagar sua saída
A qualidade do acordo de saída não é determinada apenas pela data de saída. É determinado pelo fluxo antes da mudança, no momento da assinatura do contrato, durante a mudança, notificação de saída, testemunho, estimativa e detalhes de pagamento.
Na prática, será estável se você organizá-lo na seguinte ordem.
- Antes de se mudar, tire fotos do interior e registre eventuais arranhões ou sujeiras.
- Explicar o conceito de restauração à condição original e liquidação do depósito de segurança no momento da assinatura do contrato.
- Mantenha um registro dos problemas do equipamento e do histórico de contato durante a sua estadia.
- Verifique as áreas danificadas com fotos e notas enquanto testemunha a mudança.
- Separe itens de trabalho, quantidade, preço unitário e classificação de encargos na estimativa.
- Na declaração de liquidação, indicar claramente a caução, o valor não pago, o valor suportado pelo inquilino e o valor reembolsado.
- Se um inquilino fizer uma pergunta, explique-a utilizando registos e padrões, não emoções.
Uma vez implementado este processo, o âmbito que pode ser reivindicado ao inquilino ficará claro. Por outro lado, se não houver fotos, nenhuma explicação ou apenas um conjunto de estimativas, será difícil convencer o proprietário, mesmo que ele tenha razão.
Para organizar a terminologia para o pessoal de gestão, consulte [Qual é a diferença entre restauração à condição original, restauração à condição original e restauração ao status quo? Se você vinculá-lo a Explicação prática para a equipe de gestão usá-lo corretamente, será fácil de usar para treinamento interno.
Será mais fácil explicar os detalhes do pagamento se você listar não apenas o “valor”, mas também o “motivo do ônus”, conforme mostrado abaixo.
| Artigo | Montante | Categoria de encargos | Explicação |
|---|---|---|---|
| Reestofamento parcial de papel de parede de estilo ocidental | 18.000 ienes | À custa do inquilino | Verifique se há manchas de fumaça que não aparecem na foto ao se mudar |
| Pequenas marcas de móveis no chão | 0 ienes | Responsabilidade do locador | Pequenas amolgadelas devido ao uso normal |
| Limpeza na saída | 22.000 ienes | A pagar pelo inquilino com base em contrato especial | Taxa fixa de limpeza explicada no momento do contrato |
| Falha natural do equipamento | 0 ienes | Encargo do locador | Substituição devido ao envelhecimento |
Ao usar este formato, o inquilino pode verificar não apenas “quanto custou”, mas também “por que é sua responsabilidade pagar”. Os proprietários também podem especificar itens que não cobrarão, tornando mais fácil evitar a impressão de cobrança excessiva.
As regras de restauração permanecem as mesmas mesmo para imóveis sem depósito
Mesmo com imóveis com depósito zero, a ideia de devolver o imóvel à sua condição original não desaparece. A diferença é que não há depósito como fonte de recursos a ser deduzido na mudança, portanto é necessário reivindicar separadamente a parte do inquilino.
A caução zero tem a vantagem de reduzir o custo de mudança, o que é vantajoso no recrutamento. No entanto, o risco de cobrança e a carga de explicação aumentam à medida que a conta é paga em atraso quando você se muda. Em troca de depósitos zero, os proprietários precisam recorrer a uma empresa de garantia, fornecer um contrato especial de limpeza na saída, fornecer explicações na mudança e fornecer registros fotográficos mais detalhados.
O importante aqui é não duvidar do inquilino. É importante compartilhar as regras desde o início e esclarecer quais podem ser as responsabilidades do inquilino. A transparência protege proprietários e inquilinos.
Na INA, acreditamos que a gestão de alugueres não é apenas um processo administrativo, mas um trabalho que constrói confiança a longo prazo. A liquidação do depósito pode parecer uma questão de valor, mas na verdade é uma cena que mostra a atitude da administradora e do proprietário.
Lista de verificação que os proprietários desejam verificar agora
Por favor, verifique o seguinte em relação às cauções e medidas de restauração após a revisão do Código Civil.
- O contrato indica claramente quando a caução será devolvida e o que será deduzido.
- A cláusula especial de restauração ao estado original é específica e distinguível do desgaste normal.
- Salve folhas de cheques e fotos do interior ao se mudar
- Os itens de confirmação ao presenciar a partida são padronizados.
- Os encargos do proprietário e do inquilino são separados nos detalhes da estimativa e da liquidação.
- A sociedade gestora tem palavras para explicar aos inquilinos
- Decidimos o fluxo de recuperação para custos de movimentação de imóveis com caução zero.
Cada item é um item simples. Porém, na gestão de aluguéis, essa preparação simples pode evitar problemas de mudança, avaliações ruins e períodos prolongados de vacância.
No curto prazo, registros e explicações detalhadas podem parecer um incômodo. É por isso que é importante ter um sistema em funcionamento. Criar uma operação que não depende de pessoas protege simultaneamente o patrimônio do proprietário e a tranquilidade dos inquilinos.
Perguntas frequentes (FAQ)
Q1. Devo devolver a caução integralmente devido à revisão do Código Civil?
R. Não é garantido que o depósito caução seja totalmente reembolsado. O valor restante será devolvido após dedução das rendas não pagas e dos custos de restauração considerados a cargo do inquilino. No entanto, é necessário ser capaz de explicar detalhadamente e fundamentadamente a dedução.
Q2. O inquilino pode alegar desgaste normal e deterioração ao longo do tempo?
R. Em princípio, o desgaste normal e a deterioração ao longo do tempo não estão incluídos na obrigação do inquilino de restaurar o imóvel à sua condição original. Mesmo no caso em que o inquilino seja obrigado a pagar o encargo ao abrigo de um acordo especial, é importante que o conteúdo seja específico e que o inquilino o compreenda e concorde com ele.
Q3. Posso reclamar custos de restauração de imóveis sem caução?
R. Mesmo que a caução seja zero, você pode reclamar o custo de restauração do imóvel ao seu estado original, que se considera ser suportado pelo inquilino. Porém, como não pode ser descontado da caução, você precisará ser mais minucioso nas explicações, detalhes e fluxo de cobrança ao se mudar.
Q4. O proprietário não tem que fazer nada se eu deixar isso para a administradora?
R. Mesmo que você confie a propriedade a uma sociedade gestora, você deve verificar o contrato, os termos especiais e a política de liquidação como proprietário. A qualidade das explicações da sociedade gestora está diretamente ligada à confiança dos proprietários. Quanto mais você delega, mais importante é compartilhar padrões.
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Citações/Referências
