Na gestão imobiliária, a administradora de locação é uma presença importante, pois cuida de tudo, desde a gestão do imóvel até o atendimento aos locatários em nome do proprietário. Ainda assim, muitos proprietários se perguntam se há alguma forma de reduzir a taxa de administração paga à empresa. Neste artigo, apresentaremos uma explicação completa sobre o valor de mercado e o escopo dos serviços da taxa de administração de aluguel, além de uma simulação da receita de aluguel considerando também a taxa de administração.
Quais são as vantagens de contratar uma administradora de locação?
Ao contratar uma administradora de locação, é possível esperar três efeitos: redução da carga operacional, aquisição de know-how e melhoria da satisfação dos locatários.
É possível reduzir a carga de gestão
Ao terceirizar a administração, você não precisa dedicar tempo à gestão do imóvel. Especialmente para quem realiza investimentos imobiliários paralelamente à sua atividade principal, a redução da carga de gestão é uma grande vantagem.
É possível aprender métodos de gestão
Se acompanhar o conteúdo do trabalho da administradora, poderá adquirir know-how profissional para uma futura autoadministração.
É possível aumentar a satisfação dos locatários
A administradora de locação também conduz com agilidade a gestão de entrada e saída, os reparos de equipamentos e o atendimento a reclamações. Respostas rápidas também contribuem para elevar a taxa de ocupação.
Qual é o valor de mercado da taxa de administração de aluguel?
O valor de mercado da taxa de administração de aluguel é de cerca de 5% da receita de aluguel. No entanto, não há uma determinação legal, e os valores variam conforme a empresa.
5% da receita de aluguel é a referência de mercado
Em geral, a taxa é definida como “aluguel x ○%”, e quanto maiores forem o aluguel e a taxa de ocupação, maior será o valor pago.
Há uma tendência de aumento de empresas com taxas mais baixas
Nos últimos anos, também existem empresas que cobram cerca de 1% a 3% da receita de aluguel, adotam taxa fixa ou até taxa zero. Em especial, imóveis novos ou próximos às áreas centrais costumam ter taxas de administração mais baixas. Ainda assim, não recomendamos escolher apenas pelo preço.
Cobrar 5% apenas pela cobrança do aluguel pode ser caro
Se o serviço for apenas a cobrança do aluguel, há empresas com taxas ainda menores ou empresas que, cobrando os mesmos 5%, oferecem um conteúdo de gestão mais completo. Escolha uma empresa com boa relação custo-benefício em comparação com o escopo dos serviços.
Quais serviços estão incluídos na taxa de administração?
Os serviços geralmente incluídos na taxa de administração são três: intermediação locatícia, atendimento aos locatários e gestão do edifício.
Intermediação locatícia
Inclui captação de locatários, acompanhamento de visitas, análise de crédito e elaboração de contratos.
Atendimento aos locatários
Dá suporte à cobrança de aluguel, à cobrança de valores em atraso, à renovação contratual, ao atendimento de reclamações e aos trâmites de desocupação. Em especial, a cobrança de aluguéis em atraso é considerada uma tarefa de resposta difícil.
Gestão do edifício
Envolve a gestão, manutenção e reparo do edifício e dos equipamentos, bem como a limpeza das áreas comuns. Há também equipamentos sujeitos a inspeções legais obrigatórias, o que exige uma gestão adequada.
Custos não incluídos na taxa
A seguir estão serviços que, em muitos casos, geram cobrança adicional.
- Custos de gestão predial, como inspeções periódicas e limpeza
- Custos de reparo e substituição de equipamentos internos
- Custos de restauração do imóvel ao estado original (a referência para imóveis de ocupação individual é de 100 mil a 150 mil ienes)
- Remuneração pela formalização do contrato de locação e taxa de renovação
Como calcular a taxa de administração e fazer uma simulação de receita e despesa
É importante entender quanto a taxa de administração representará por ano e refletir esse valor no planejamento financeiro.
Exemplo: 1 edifício com 10 unidades (aluguel de 100 mil ienes) e taxa de 5%
- Taxa mensal: 100 mil ienes x 10 unidades x 5% = 50 mil ienes
- Receita mensal: 1 milhão de ienes - 50 mil ienes = 950 mil ienes
- Taxa anual: aproximadamente 600 mil ienes
Simulação por taxa de ocupação (6 unidades, aluguel de 100 mil ienes, taxa de 5%)
| Situação de ocupação | Receita mensal | Receita anual |
|---|---|---|
| Ocupação total (6 unidades) | 570 mil ienes | 6,84 milhões de ienes |
| 1 unidade vaga | 470 mil ienes | 5,64 milhões de ienes |
| Taxa de vacância de 50% | 270 mil ienes | 3,24 milhões de ienes |
Quanto maior o número de unidades vagas, menor será a renda anual, com impacto em reparos inesperados e no pagamento de financiamentos. Quando a taxa de vacância atinge 50%, torna-se necessário considerar reforma ou reconstrução.
Quais são os riscos de uma administradora com taxa excessivamente baixa?
Administradoras com taxas muito baixas podem trazer o risco de queda na qualidade do serviço e aumento do custo total.
- Queda na qualidade do serviço: pode levar a rescisões antecipadas por parte dos locatários e afetar negativamente a rentabilidade de longo prazo
- Risco de custo total mais alto: além da taxa, custos de restauração do imóvel e remunerações por sucesso podem elevar o custo final
- Desvantagens para o proprietário: empresas cuja estrutura de receita aumenta com a rotatividade podem não priorizar locações de longo prazo
Mais importante do que a “taxa baixa” é focar nas medidas para reduzir a vacância, pois elevar a taxa de ocupação está mais diretamente ligado ao lucro.
É seguro contratar uma administradora que não cobra taxa?
A fonte de receita de administradoras sem taxa é a “verba publicitária”. Quando conseguem um locatário, recebem do proprietário uma remuneração equivalente a 1 a 2 meses de aluguel e, na renovação do contrato, uma remuneração de 0,5 a 1 mês. Se for uma empresa confiável, as vantagens podem ser grandes, mas é importante confirmar o conteúdo do contrato e avaliar se se trata de um sistema de gestão sem estresse.
Como funciona a taxa em um contrato de sublocação?
A taxa paga à empresa de sublocação costuma variar entre 10% e 20% do aluguel. Embora seja mais alta do que a taxa de administração comum, de 5%, ela tem como vantagem a ausência de risco de vacância.
| Item | Contrato de sublocação | Contrato de administração |
|---|---|---|
| Taxa | 10% a 20% do aluguel | 5% do aluguel |
| Garantia contra vacância | Sim | Não |
| Definição do aluguel | Administradora | Proprietário |
| Seleção dos locatários | Administradora | Proprietário |
Quais pontos merecem atenção ao escolher uma administradora de locação?
Três pontos são importantes: capacidade de captação de locatários, rapidez no atendimento e propostas concretas para reduzir a vacância.
- Capacidade de captação e histórico de resultados: selecione tendo como referência uma taxa de ocupação de 95% ou mais nos imóveis administrados
- Resposta rápida a reclamações e outros casos: verifique se a equipe consegue chegar ao imóvel em até 1 hora e se há pessoal suficiente
- Propostas concretas para unidades vagas: escolha uma empresa capaz de apresentar propostas multifacetadas, não apenas redução do aluguel, mas também reformas e introdução de equipamentos
Além disso, compreenda também as regulamentações relacionadas à administração de locação e escolha uma administradora em que seja possível depositar confiança de longo prazo.
Perguntas frequentes (FAQ)
Qual é o percentual de mercado da taxa de administração de aluguel?
O referencial mais comum é cerca de 5% da receita de aluguel. No entanto, não há definição legal, e também existem empresas com taxas de 1% a 3%, taxa fixa ou gratuitas. Compare não apenas o percentual, mas também o escopo dos serviços.
A taxa de administração pode ser lançada como despesa?
Sim, a taxa de administração pode ser lançada como despesa na declaração fiscal. Como integra as despesas necessárias da renda imobiliária, ela também pode gerar efeito de economia tributária.
Quais cuidados devo ter ao escolher uma empresa com taxa de administração baixa?
Mesmo que a taxa seja baixa, pode haver cobrança separada de taxa de sistema ou taxa de renovação. É importante comparar o custo total e confirmar o conteúdo do plano de administração e sua estrutura de receita.
Entre sublocação e administração, qual compensa mais?
Se o imóvel tiver baixo risco de vacância, a administração tende a reduzir melhor os custos. Já a sublocação é indicada para imóveis com maior risco de vacância ou para proprietários que não conseguem dedicar tempo à gestão. A escolha deve considerar a situação de cada imóvel.
