Dans la gestion immobilière, la société de gestion locative est un partenaire essentiel qui prend en charge, pour le compte du propriétaire, aussi bien l’administration du bien que la relation avec les locataires. Cependant, de nombreux propriétaires se demandent s’il est possible de réduire, d’une manière ou d’une autre, les frais de gestion à verser à cette société. Dans cet article, nous allons présenter en détail les tarifs moyens des frais de gestion locative et le périmètre des missions couvertes, ainsi qu’une simulation des revenus locatifs intégrant ces frais de gestion.
Quels sont les avantages de faire appel à une société de gestion locative ?
Faire appel à une société de gestion locative permet d’attendre trois effets : l’allègement de la charge de gestion, l’acquisition de savoir-faire et l’amélioration de la satisfaction des locataires.
Réduire la charge de gestion
Confier la gestion permet de ne pas consacrer de temps à l’administration quotidienne du bien. En particulier, pour les personnes qui investissent dans l’immobilier en parallèle de leur activité principale, la réduction de la charge de gestion constitue un avantage majeur.
Acquérir de bonnes pratiques de gestion
En vérifiant le contenu des missions de la société de gestion, vous pouvez acquérir le savoir-faire de professionnels en prévision d’une gestion en direct à l’avenir.
Améliorer la satisfaction des locataires
La société de gestion locative prend également en charge avec fluidité la gestion des entrées et sorties, les réparations d’équipements et le traitement des réclamations. Une réponse rapide contribue aussi à améliorer le taux d’occupation.
Quel est le tarif moyen des frais de gestion locative ?
Le tarif moyen des frais de gestion locative est d’environ « 5 % des revenus locatifs ». Toutefois, aucun cadre légal ne le fixe, et il varie selon les sociétés.
5 % des revenus locatifs comme référence
En général, les frais sont fixés selon la formule « loyer × ○ % », et plus le loyer ou le taux d’occupation est élevé, plus le montant à payer augmente.
Une hausse des sociétés aux frais réduits
Ces dernières années, certaines sociétés proposent des frais de 1 à 3 % des revenus locatifs, un forfait fixe, voire 0 yen de frais. Les biens neufs ou situés à proximité du centre-ville affichent notamment souvent des frais de gestion plus bas. Toutefois, il n’est pas recommandé de choisir uniquement sur le critère du prix.
5 % uniquement pour l’encaissement des loyers reste élevé
Si la mission se limite à l’encaissement des loyers, il existe des sociétés appliquant des frais plus faibles ou, pour le même taux de 5 %, offrant un contenu de gestion plus complet. Choisissez une société présentant un bon rapport coût-performance au regard du contenu de gestion.
Quelles missions sont comprises dans les frais de gestion ?
Les missions généralement comprises dans les frais de gestion relèvent de trois domaines : l’intermédiation locative, la relation avec les locataires et la gestion de l’immeuble.
Intermédiation locative
Elle comprend la recherche de locataires, l’organisation des visites, l’examen des candidatures et la rédaction des contrats.
Relation avec les locataires
Elle couvre l’encaissement des loyers, les relances pour impayés, le renouvellement des contrats, le traitement des réclamations et les formalités de départ. Le recouvrement des loyers impayés est notamment considéré comme une tâche délicate.
Gestion de l’immeuble
Elle comprend la gestion, la maintenance et les réparations du bâtiment et des équipements, ainsi que le nettoyage des parties communes. Certains équipements sont soumis à des contrôles réglementaires, ce qui impose une gestion appropriée.
Frais non inclus dans les honoraires de gestion
Les missions suivantes donnent souvent lieu à des frais distincts.
- Frais de gestion de l’immeuble, tels que les inspections périodiques et le nettoyage
- Frais de réparation ou de remplacement des équipements intérieurs
- Frais de remise en état (compter environ 100 000 à 150 000 yens pour un logement individuel)
- Honoraires de conclusion du bail et frais de renouvellement
Méthode de calcul des frais de gestion et simulation de rentabilité
Il est important d’identifier le montant annuel des frais de gestion et de l’intégrer à votre plan de rentabilité.
Exemple : immeuble de 10 logements (loyer de 100 000 yens) et frais de 5 %
- Frais mensuels : 100 000 yens × 10 logements × 5 % = 50 000 yens
- Revenu mensuel : 1 000 000 yens − 50 000 yens = 950 000 yens
- Frais annuels : environ 600 000 yens
Simulation par taux d’occupation (6 logements, loyer de 100 000 yens, frais de 5 %)
| Situation d’occupation | Revenu mensuel | Revenu annuel |
|---|---|---|
| Occupé à 100 % (6 logements) | 570 000 yens | 6 840 000 yens |
| 1 logement vacant | 470 000 yens | 5 640 000 yens |
| Taux de vacance de 50 % | 270 000 yens | 3 240 000 yens |
Plus le nombre de logements vacants augmente, plus le revenu annuel diminue, ce qui affecte les réparations imprévues et le remboursement des emprunts. Dès que le taux de vacance atteint 50 %, il devient nécessaire d’envisager une rénovation ou une reconstruction.
Quels sont les risques d’une société de gestion aux frais trop bas ?
Une société de gestion aux frais faibles peut présenter un risque de baisse de la qualité de service et d’augmentation du coût global.
- La qualité de service baisse : cela peut entraîner des départs anticipés de locataires et nuire à la rentabilité de long terme
- Le coût global peut devenir plus élevé : des frais de remise en état ou des commissions de résultat, en plus des honoraires de gestion, peuvent alourdir le coût final
- Un désavantage pour le propriétaire : une société dont la structure de revenus bénéficie d’un grand nombre d’entrées et sorties peut ne pas viser l’occupation de longue durée
Plutôt que de se focaliser sur « le faible niveau des frais », il est plus pertinent de prêter attention aux « mesures contre la vacance locative », car l’amélioration du taux d’occupation a un impact direct sur la rentabilité.
Peut-on faire confiance à une société de gestion sans frais ?
La source de revenus d’une société de gestion sans frais est la « commission publicitaire ». Lorsqu’une location est conclue, elle perçoit du propriétaire l’équivalent de 1 à 2 mois de loyer, puis de 0,5 à 1 mois lors du renouvellement du contrat. Si l’entreprise est fiable, les avantages peuvent être importants, mais il reste essentiel de vérifier le contenu du contrat et de déterminer s’il s’agit bien d’un système de gestion sans stress.
Comment se présentent les frais dans le cadre d’un contrat de sous-location ?
Les frais versés à une société de sous-location se situent généralement entre 10 et 20 % du loyer. Ils sont plus élevés que les 5 % d’une gestion classique, mais l’avantage réside dans l’absence de risque de vacance.
| Élément | Contrat de sous-location | Contrat de gestion déléguée |
|---|---|---|
| Frais | 10 à 20 % du loyer | 5 % du loyer |
| Garantie contre la vacance | Oui | Non |
| Fixation du loyer | Définie par la société de gestion | Définie par le propriétaire |
| Sélection des locataires | Société de gestion | Propriétaire |
Quels points faut-il examiner pour choisir une société de gestion locative ?
Trois points sont essentiels : la capacité à trouver des locataires, la rapidité de réponse et des propositions concrètes contre la vacance.
- Capacité commerciale et résultats : privilégier, comme repère, des biens gérés avec un taux d’occupation d’au moins 95 %
- Réponse rapide aux réclamations, etc. : vérifier si l’équipe peut arriver sur place en moins d’une heure et si les effectifs sont suffisants
- Propositions concrètes pour les logements vacants : choisir une société capable de proposer, au-delà d’une simple baisse de loyer, des solutions variées comme des rénovations ou l’installation d’équipements
Après avoir également pris connaissance des réglementations relatives à la gestion locative, choisissez une société de gestion digne de confiance.
Questions fréquentes (FAQ)
Quel est le pourcentage moyen des frais de gestion locative ?
Le tarif moyen généralement constaté est d’environ 5 % des revenus locatifs. Toutefois, aucun cadre légal ne le fixe, et il existe aussi des sociétés à 1 à 3 %, au forfait ou gratuites. Il convient de comparer non seulement le taux, mais aussi le périmètre des missions.
Les frais de gestion peuvent-ils être comptabilisés en charges ?
Oui, les frais de gestion peuvent être comptabilisés en charges lors de la déclaration fiscale. Comme ils relèvent des dépenses nécessaires aux revenus fonciers, ils peuvent contribuer à l’optimisation fiscale.
Quels points de vigilance faut-il avoir en choisissant une société aux frais peu élevés ?
Même si les frais sont faibles, des frais de système ou de renouvellement peuvent s’ajouter séparément. Il est important de comparer le coût total, puis de vérifier le contenu du plan de gestion et la structure de revenus de la société.
Entre le contrat de sous-location et la gestion déléguée, lequel est le plus avantageux ?
Pour un bien présentant peu de risque de vacance, la gestion déléguée permet généralement de mieux maîtriser les coûts. Pour un bien exposé à un risque de vacance élevé, ou pour un propriétaire qui ne peut pas consacrer de temps à la gestion, la sous-location peut être plus adaptée. Il convient de choisir en fonction de la situation du bien.
