A gestão patrimonial por meio de imóveis tem sido vista como uma forma de investimento relativamente propensa ao sucesso. No entanto, não são raros os casos em que, na primeira experiência com investimentos imobiliários, o resultado não sai como o esperado. Para ter sucesso na administração de imóveis, é importante estudar com antecedência os métodos de gestão locatícia e as formas de reduzir a carga operacional. Neste artigo, reunimos os métodos de gestão locatícia que convém considerar antes de iniciar a operação, bem como as formas de reduzir a carga de gestão com o apoio de uma empresa administradora.
Quais são os métodos de gestão locatícia?
Os métodos de gestão locatícia podem ser divididos, em linhas gerais, em três categorias: autogestão, administração terceirizada e sublocação com garantia.Como cada um apresenta características bastante distintas, é importante identificar qual opção melhor se ajusta à sua realidade.
Autogestão
É o modelo em que o próprio proprietário realiza a gestão do imóvel locado. Exige conhecimento e experiência em administração locatícia e inclui, além da captação de inquilinos, cobrança de aluguel e atendimento a reclamações, tarefas como limpeza do edifício, reparos e obras de restauração do imóvel.
Administração terceirizada
É o modelo em que, mediante o pagamento de uma taxa a uma empresa especializada, é possível terceirizar a gestão locatícia e a operação administrativa.Também é possível optar pela “terceirização parcial”, delegando apenas parte das atividades de gestão. Quando ambas as frentes são terceirizadas, a empresa pode cuidar inclusive da triagem de inquilinos e das ações de locação. Como o escopo varia conforme a administradora e o plano contratado, a escolha da empresa é um ponto decisivo.
Sublocação com garantia
É o modelo em que uma empresa de sublocação assume o imóvel por contrato de locação integral e conduz a operação locatícia.O proprietário não precisa manter contato direto com os inquilinos. O aluguel pago ao proprietário pela empresa de sublocação varia conforme o tipo de contrato.
Quais são as vantagens e desvantagens da autogestão?
A principal característica da autogestão é que, embora reduza custos, ela exige disponibilidade 24 horas por dia, 365 dias por ano.
Vantagens
- Não há taxa de administração nem comissão de intermediação:toda a receita de aluguel pode permanecer com o proprietário
- Maior proximidade com os inquilinos:fica mais fácil compreender a situação da operação e promover maior satisfação
- Maior facilidade para perceber problemas no imóvel:como há mais visitas ao imóvel, é possível responder rapidamente a desgaste e falhas
- Aquisição de know-how em gestão locatícia:o proprietário desenvolve conhecimentos úteis para futuras operações imobiliárias
Desvantagens
- Necessidade de atendimento 24 horas por dia, 365 dias por ano:se os problemas se acumularem, a carga se torna pesada, e imóveis distantes exigem mais tempo e custo
- Risco de acúmulo de insatisfação dos inquilinos:em emergências, atrasos no atendimento podem levar à saída do inquilino
Quais são as vantagens e desvantagens da administração terceirizada?
Na administração terceirizada, a gestão fica nas mãos de profissionais, mas é essencial avaliar bem os custos e a qualidade da administradora.
Vantagens
- É possível deixar a operação e a gestão com profissionais:é uma opção mais acessível para pessoas ocupadas ou para quem está começando no setor imobiliário
- Permite administrar vários imóveis ou imóveis distantes:o proprietário consegue operar sem se preocupar tanto com quantidade ou localização
- Mais amigável para iniciantes:permite administrar enquanto aprende com o know-how profissional
Desvantagens
- Há taxa de administração e comissão de intermediação:também podem surgir custos adicionais, como reparos e taxas de sistema
- Menor visibilidade sobre a situação dos inquilinos:em comparação com a autogestão, é mais difícil acompanhar os detalhes
- É fundamental avaliar bem a administradora:a qualidade da gestão varia conforme a empresa e o responsável pelo atendimento
Quais são as vantagens e desvantagens da sublocação com garantia?
A sublocação com garantia ajuda a evitar o risco de vacância, mas exige atenção à possível redução da rentabilidade.
Vantagens
- Não há necessidade de gestão operacional:basta conferir os repasses mensais
- Redução do peso de custos como publicidade e restauração do imóvel:em alguns casos, a administradora assume parte desses custos
- Redução dos riscos de vacância e inadimplência:há garantia de uma renda locatícia estável, independentemente do número de unidades vagas
Desvantagens
- Possibilidade de conflitos na revisão do aluguel:em revisões bienais, o valor do aluguel pode ser reduzido
- Redução da rentabilidade:a taxa de garantia costuma ficar entre 80% e 90%, o que reduz o valor líquido em relação à autogestão
- Sem receita durante o período de carência:pode haver um período de cerca de 1 mês a 6 meses sem garantia de aluguel
- Limitação na escolha dos inquilinos:em alguns casos, o inquilino é definido sem confirmação prévia do proprietário
Quais são os pontos importantes ao escolher uma administradora de imóveis locados?
Escolher uma boa administradora de imóveis locados é um fator-chave para o sucesso da gestão patrimonial.Vale a pena verificar os quatro pontos a seguir.
- Capacidade de atrair inquilinos:verifique quais ações a empresa adota para ocupar unidades vagas e analise dados de taxa de ocupação e tempo médio de vacância
- Escopo de serviços:antes de contratar, confirme se todas as atividades de gestão podem ser delegadas
- Boa relação custo-benefício:solicite propostas de várias empresas e compare com cuidado. É prudente ter atenção a empresas muito abaixo do preço de mercado
- Saúde financeira da empresa:como a receita de aluguel ficará sob responsabilidade da empresa, é essencial verificar sua credibilidade
Diferença entre grandes empresas e administradoras locais
As grandes empresas se destacam pela eficiência na captação e pela estrutura de suporte, mas existe o risco de troca do responsável pelo atendimento devido a transferências internas.Já as administradoras com atuação local têm como ponto forte o conhecimento das características da região e a facilidade de diálogo, embora possam ficar atrás das grandes empresas na adoção de novos serviços.
Qual é a faixa de mercado das taxas cobradas por administradoras de locação?
A taxa de administração costuma girar em torno de 5% do valor do aluguel.No entanto, como a taxa varia conforme o escopo dos serviços, é importante analisar em conjunto o percentual cobrado e o conteúdo efetivo da gestão.
gestão locatícia sem estresse também é importante escolher uma administradora confiável. Além disso, convém conhecer previamente as normas legais relacionadas à gestão locatícia.
Perguntas frequentes (FAQ)
Quanto custa terceirizar a gestão locatícia para uma administradora?
A taxa de administração costuma ser de cerca de 5% do aluguel. Por exemplo, em um prédio com 10 unidades alugadas a 100 mil ienes cada, aproximadamente 50 mil ienes por mês seriam descontados como taxa. Como esse valor varia conforme o escopo dos serviços e as condições do contrato, é recomendável comparar várias empresas.
Qual é a diferença entre um contrato de sublocação com garantia e a administração terceirizada?
Na sublocação com garantia, a empresa administradora assume o imóvel de forma integral e garante um aluguel fixo, independentemente da vacância. Já na administração terceirizada, o proprietário mantém a titularidade do imóvel e a autoridade para definir o aluguel, delegando apenas as atividades de gestão.
Para quem está começando na gestão imobiliária, é melhor optar por autogestão ou administração terceirizada?
Para iniciantes, a administração terceirizada tende a ser a opção mais indicada. Ela permite conduzir a operação enquanto se aprende com o know-how profissional e também facilita a conciliação com a atividade principal, já que o atendimento a problemas pode ser delegado.
Quais cuidados são importantes ao trocar de administradora?
É importante confirmar as condições do contrato com a administradora atual, incluindo regras de rescisão e período de transição, e conduzir de forma planejada os procedimentos de troca, como a comunicação aos inquilinos e a entrega das chaves.
