تُعد شركة إدارة الإيجارات في إدارة العقارات جهة مهمة تتولى نيابةً عن المالك كل ما يتعلق بإدارة العقار والتعامل مع المستأجرين. ومع ذلك، يفكر كثير من الملاك في كيفية تقليل رسوم الإدارة المدفوعة لشركة الإدارة. في هذا المقال، سنقدم شرحًا مفصلًا للأسعار السائدة لرسوم إدارة الإيجارات ونطاق الأعمال التي تشملها، إلى جانب محاكاة لإيرادات الإيجار متضمنةً تكاليف الإدارة.
ما مزايا الاستعانة بشركة إدارة إيجارات؟
من خلال الاستعانة بشركة إدارة إيجارات، يمكن توقع ثلاث فوائد رئيسية: تخفيف عبء الإدارة، واكتساب الخبرة العملية، ورفع مستوى رضا المستأجرين.
تقليل عبء الإدارة
عند تفويض الإدارة، لن تكون هناك حاجة لتخصيص وقت كبير لإدارة العقار. ويُعد تخفيف العبء الإداري ميزة كبيرة خصوصًا لمن يمارسون الاستثمار العقاري إلى جانب عملهم الأساسي.
اكتساب أساليب الإدارة
إذا تابعت محتوى الأعمال التي تنفذها شركة الإدارة، فسيكون بإمكانك اكتساب خبرات مهنية تفيدك مستقبلًا إذا قررت إدارة العقار بنفسك.
رفع رضا المستأجرين
تتولى شركة إدارة الإيجارات أيضًا إدارة الدخول والخروج، وإصلاح المرافق، ومعالجة الشكاوى بسلاسة. كما أن سرعة الاستجابة تسهم في رفع نسبة الإشغال.
ما السعر السائد لرسوم إدارة الإيجارات؟
السعر السائد لرسوم إدارة الإيجارات يبلغ نحو 5% من دخل الإيجار. ومع ذلك، لا يوجد نص قانوني يحدد هذه النسبة، ولذلك تختلف من شركة إلى أخرى.
5% من دخل الإيجار هو السعر السائد
من المعتاد تحديد الرسوم وفق صيغة «الإيجار × نسبة مئوية»، وكلما ارتفع الإيجار أو زادت نسبة الإشغال ارتفعت كذلك الرسوم المدفوعة.
تزايد الشركات ذات الرسوم المنخفضة
في السنوات الأخيرة، ظهرت شركات تفرض رسومًا تتراوح بين 1% و3% من دخل الإيجار، إلى جانب شركات تعتمد الرسوم الثابتة أو حتى رسومًا صفرية. وتحديدًا في العقارات الجديدة أو القريبة من وسط المدينة، كثيرًا ما تكون رسوم الإدارة منخفضة. إلا أنه لا يُنصح بالاختيار على أساس انخفاض الرسوم فقط.
الاعتماد على تحصيل الإيجار فقط مقابل 5% يعد مرتفعًا
إذا كانت الخدمة تقتصر على تحصيل الإيجار فقط، فهناك شركات أخرى تقدم رسومًا أقل، أو شركات تفرض النسبة نفسها 5% ولكن مع محتوى إداري أكثر شمولًا. اختر شركة توفر كفاءة جيدة من حيث التكلفة مقارنةً بنطاق الخدمة.
ما الأعمال التي تشملها رسوم الإدارة؟
تشمل الأعمال العامة التي تدخل ضمن رسوم الإدارة ثلاثة محاور: الوساطة التأجيرية، والتعامل مع المستأجرين، وإدارة المبنى.
الوساطة التأجيرية
تشمل استقطاب المستأجرين، وتنظيم المعاينات، وفحص طلبات السكن، وإعداد العقود.
التعامل مع المستأجرين
تشمل دعم تحصيل الإيجارات، ومتابعة المتأخرات، وتجديد العقود، ومعالجة الشكاوى، وإجراءات الإخلاء. ويُعد التعامل مع متأخرات الإيجار من المهام الصعبة بشكل خاص.
إدارة المبنى
تشمل إدارة المبنى والمرافق وصيانتها وإصلاحها، وتنظيف الأجزاء المشتركة. كما توجد تجهيزات تتطلب فحوصات إلزامية قانونًا، ما يستدعي إدارة مناسبة لها.
تكاليف لا تشملها الرسوم
غالبًا ما تتطلب الأعمال التالية رسومًا إضافية منفصلة:
- تكاليف إدارة المبنى مثل الفحوصات الدورية وأعمال التنظيف
- تكاليف إصلاح أو استبدال التجهيزات الداخلية
- تكاليف إعادة العقار إلى حالته الأصلية (يتراوح المؤشر التقريبي للوحدات الفردية بين 100 ألف و150 ألف ين)
- أتعاب إبرام عقد الإيجار ورسوم تجديد العقد
طريقة احتساب رسوم الإدارة ومحاكاة الإيرادات والمصروفات
من المهم معرفة قيمة رسوم الإدارة السنوية وانعكاسها على خطة الإيرادات والمصروفات.
مثال: مبنى واحد يضم 10 غرف (إيجار 100 ألف ين) ورسوم 5%
- الرسوم الشهرية: 100 ألف ين × 10 غرف × 5% = 50 ألف ين
- الدخل الشهري: 1,000,000 ين - 50 ألف ين = 950 ألف ين
- الرسوم السنوية: نحو 600 ألف ين
محاكاة بحسب نسبة الإشغال (6 غرف، إيجار 100 ألف ين، رسوم 5%)
| حالة الإشغال | الدخل الشهري | الدخل السنوي |
|---|---|---|
| إشغال كامل (6 غرف) | 570 ألف ين | 6.84 مليون ين |
| شغور غرفة واحدة | 470 ألف ين | 5.64 مليون ين |
| معدل شغور 50% | 270 ألف ين | 3.24 مليون ين |
كلما زادت الشواغر انخفض الدخل السنوي، ما يؤثر في أعمال الإصلاح الطارئة وسداد القروض. وعند بلوغ معدل الشغور 50%، يصبح من الضروري دراسة الترميم أو إعادة البناء.
ما مخاطر شركات الإدارة ذات الرسوم المنخفضة جدًا؟
قد تنطوي شركات الإدارة منخفضة الرسوم على مخاطر تتعلق بتراجع جودة الخدمة أو زيادة التكلفة الإجمالية.
- تراجع جودة الخدمة: قد يؤدي إلى إنهاء المستأجرين للعقد على المدى القصير، بما ينعكس سلبًا على العائد طويل الأجل
- احتمال ارتفاع التكلفة الإجمالية: قد ترتفع التكلفة النهائية بسبب رسوم إعادة العقار إلى حالته الأصلية أو رسوم النجاح إلى جانب الرسوم الأساسية
- إضرار بمصلحة المالك: بعض الشركات التي تعتمد أرباحها على كثرة الدخول والخروج قد لا تسعى إلى تحقيق إقامة طويلة الأمد للمستأجرين
التركيز على «مواجهة الشغور» بدلًا من «انخفاض الرسوم» يرتبط مباشرةً بزيادة الربحية عبر رفع نسبة الإشغال.
هل شركات الإدارة المجانية موثوقة؟
يعتمد مصدر ربح شركات الإدارة المجانية على «رسوم الإعلان». فعند إتمام التأجير، تتقاضى من المالك ما يعادل إيجار شهر إلى شهرين، وعند تجديد العقد ما يعادل 0.5 إلى شهر واحد كأتعاب مرتبطة بالنتيجة. وإذا كانت الشركة موثوقة، فقد تكون المزايا كبيرة، لكن من المهم التحقق من بنود العقد وتقييم ما إذا كانت توفر منظومة إدارة خالية من الضغوط.
كيف تكون رسوم عقد السابليس؟
تتراوح الرسوم المدفوعة لشركة السابليس بين 10% و20% من قيمة الإيجار. وهي أعلى من رسوم الإدارة المعتادة البالغة 5%، لكنها تمتاز بعدم وجود مخاطر الشغور.
| البند | عقد السابليس | عقد التفويض بالإدارة |
|---|---|---|
| الرسوم | 10% إلى 20% من الإيجار | 5% من الإيجار |
| ضمان الشغور | متوفر | غير متوفر |
| تحديد الإيجار | تحدده شركة الإدارة | يحدده المالك |
| اختيار المستأجر | شركة الإدارة | المالك |
ما النقاط التي ينبغي التركيز عليها عند اختيار شركة إدارة إيجارات؟
هناك ثلاث نقاط أساسية: القدرة على استقطاب المستأجرين، وسرعة الاستجابة، وتقديم مقترحات عملية واضحة لمعالجة الشواغر.
- القدرة على الاستقطاب والسجل العملي: يُستحسن الاختيار بناءً على معدل إشغال يتجاوز 95% في العقارات التي تديرها الشركة
- الاستجابة السريعة للشكاوى وغيرها: ينبغي التحقق مما إذا كان بإمكانهم الوصول إلى العقار خلال ساعة واحدة، وما إذا كان لديهم عدد كافٍ من الموظفين
- مقترحات ملموسة بشأن الشواغر: اختر شركة لا تكتفي باقتراح خفض الإيجار، بل تقدم أيضًا حلولًا متعددة الجوانب مثل الترميم أو إدخال تجهيزات جديدة
احرص كذلك على فهم الأنظمة القانونية المتعلقة بإدارة الإيجارات قبل اختيار شركة إدارة موثوقة.
الأسئلة الشائعة (FAQ)
ما النسبة المئوية السائدة لرسوم إدارة الإيجارات؟
السعر السائد عمومًا هو نحو 5% من دخل الإيجار. ومع ذلك، لا يوجد نص قانوني يحدد النسبة، وهناك شركات تتقاضى 1% إلى 3% أو تعتمد الرسوم الثابتة أو المجانية. ينبغي المقارنة ليس فقط على أساس نسبة الرسوم، بل أيضًا وفق نطاق الأعمال المشمولة.
هل يمكن احتساب رسوم الإدارة ضمن المصروفات؟
نعم، يمكن احتساب رسوم الإدارة كمصروفات عند تقديم الإقرار الضريبي. وبما أنها تندرج ضمن المصروفات اللازمة للدخل العقاري، فإن لها أثرًا في خفض العبء الضريبي.
ما النقاط التي يجب الانتباه إليها عند اختيار شركة برسوم منخفضة؟
حتى إذا كانت الرسوم منخفضة، فقد تترتب رسوم إضافية مثل رسوم النظام أو رسوم التجديد. من المهم المقارنة على أساس التكلفة الإجمالية، مع التحقق من محتوى خطة الإدارة وهيكل تحقيق الإيرادات لدى الشركة.
أيهما أكثر جدوى: عقد السابليس أم التفويض بالإدارة؟
إذا كان العقار منخفض المخاطر من حيث الشغور، فإن التفويض بالإدارة يكون أقل تكلفة. أما العقارات ذات مخاطر الشغور المرتفعة أو الملاك الذين لا يستطيعون تخصيص وقت للإدارة، فقد يكون السابليس أنسب لهم. ينبغي اختيار الخيار المناسب وفقًا لوضع العقار.
