Im Immobilienmanagement ist eine Mietverwaltungsgesellschaft ein wichtiger Partner, der im Namen des Eigentümers Aufgaben von der Objektverwaltung bis zur Betreuung der Mieter übernimmt. Dennoch gibt es viele Eigentümer, die sich fragen, ob sich die an die Verwaltungsgesellschaft gezahlte Verwaltungsgebühr irgendwie senken lässt. In diesem Beitrag erläutern wir das marktübliche Niveau der Mietverwaltungsgebühren und den Leistungsumfang im Detail und stellen außerdem eine Simulation der Mieteinnahmen unter Einbeziehung der Verwaltungskosten vor.
Welche Vorteile bietet die Nutzung einer Mietverwaltungsgesellschaft?
Durch die Nutzung einer Mietverwaltungsgesellschaft sind drei Effekte zu erwarten: eine geringere Verwaltungsbelastung, der Erwerb von Know-how und eine höhere Zufriedenheit der Mieter.
Die Verwaltungsbelastung lässt sich reduzieren
Wenn Sie die Verwaltung auslagern, müssen Sie weniger Zeit für die Betreuung der Immobilie aufwenden. Gerade für Menschen, die Immobilieninvestitionen neben ihrem Hauptberuf betreiben, ist die Entlastung bei der Verwaltung ein großer Vorteil.
Verwaltungsmethoden lassen sich erlernen
Wenn Sie die Tätigkeiten der Verwaltungsgesellschaft prüfen, können Sie sich professionelles Know-how aneignen und sich auf eine mögliche Selbstverwaltung in der Zukunft vorbereiten.
Die Zufriedenheit der Mieter lässt sich steigern
Mietverwaltungsgesellschaften übernehmen Ein- und Auszugsmanagement, Reparaturen an Ausstattungen und die Bearbeitung von Beschwerden in der Regel reibungslos. Eine schnelle Reaktion kann auch zu einer höheren Belegungsquote beitragen.
Wie hoch ist das marktübliche Niveau der Mietverwaltungsgebühr?
Das marktübliche Niveau der Mietverwaltungsgebühr liegt bei etwa „5 % der Mieteinnahmen“. Eine gesetzliche Vorgabe gibt es jedoch nicht, und die Sätze unterscheiden sich je nach Unternehmen.
5 % der Mieteinnahmen gelten als Richtwert
Die Gebühr wird üblicherweise nach dem Schema „Miete × ○ %“ festgelegt. Je höher die Miete und die Belegungsquote, desto höher fällt auch der zu zahlende Betrag aus.
Der Trend geht zu günstigeren Anbietern
In den letzten Jahren gibt es auch Unternehmen mit 1 bis 3 % der Mieteinnahmen, Pauschalmodellen oder sogar 0 Yen Verwaltungsgebühr. Insbesondere bei Neubauobjekten oder Objekten in Innenstadtnähe werden die Verwaltungsgebühren häufig niedriger angesetzt. Es ist jedoch nicht empfehlenswert, die Entscheidung allein am Preis festzumachen.
5 % nur für die Mietinkassoabwicklung sind eher hoch
Wenn ausschließlich die Mietinkassoabwicklung übernommen wird, gibt es Gesellschaften mit noch niedrigeren Gebühren oder Unternehmen, die bei denselben 5 % einen deutlich umfangreicheren Leistungsinhalt bieten. Vergleichen Sie den Leistungsumfang und wählen Sie eine Gesellschaft mit gutem Preis-Leistungs-Verhältnis.
Welche Leistungen sind in der Verwaltungsgebühr enthalten?
Zu den üblichen Leistungen, die in der Verwaltungsgebühr enthalten sind, gehören drei Bereiche: Vermietungsvermittlung, Mieterbetreuung und Gebäudemanagement.
Vermietungsvermittlung
Dazu gehören die Suche nach Mietern, die Begleitung von Besichtigungen, die Prüfung von Interessenten und die Erstellung von Vertragsunterlagen.
Mieterbetreuung
Unterstützt werden unter anderem das Einziehen der Miete, Mahnungen bei Zahlungsrückständen, Vertragsverlängerungen, die Bearbeitung von Beschwerden und Auszugsverfahren. Insbesondere das Mahnwesen bei Mietrückständen gilt als anspruchsvoll.
Gebäudemanagement
Hierzu zählen die Verwaltung, Wartung und Reparatur des Gebäudes und der technischen Ausstattung sowie die Reinigung der Gemeinschaftsflächen. Für manche Einrichtungen bestehen gesetzliche Prüfpflichten, weshalb eine sachgerechte Verwaltung erforderlich ist.
Kosten, die nicht in der Gebühr enthalten sind
Für die folgenden Leistungen fallen häufig zusätzliche Kosten an.
- Kosten für das Gebäudemanagement wie regelmäßige Inspektionen und Reinigung
- Kosten für Reparatur oder Austausch der Innenausstattung
- Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands (bei Single-Wohnungen sind 100.000 bis 150.000 Yen ein Richtwert)
- Vergütung für den Abschluss des Mietvertrags und Verlängerungsgebühren
Berechnung der Verwaltungsgebühr und Ertragssimulation
Es ist wichtig zu erfassen, wie hoch die Verwaltungsgebühr pro Jahr ausfällt, und dies in die Ertragsplanung einzubeziehen.
Beispiel: 1 Gebäude mit 10 Einheiten (Miete 100.000 Yen), Gebühr 5 %
- Monatliche Gebühr: 100.000 Yen × 10 Einheiten × 5 % = 50.000 Yen
- Monatliche Einnahmen: 1.000.000 Yen − 50.000 Yen = 950.000 Yen
- Jährliche Gebühr: rund 600.000 Yen
Simulation nach Belegungsquote (6 Einheiten, Miete 100.000 Yen, Gebühr 5 %)
| Belegungssituation | Monatliche Einnahmen | Jährliche Einnahmen |
|---|---|---|
| Voll belegt (6 Einheiten) | 570.000 Yen | 6,84 Mio. Yen |
| 1 Einheit leer | 470.000 Yen | 5,64 Mio. Yen |
| Leerstandsquote 50 % | 270.000 Yen | 3,24 Mio. Yen |
Je mehr Leerstand entsteht, desto stärker sinkt das Jahreseinkommen, was sich auf unerwartete Reparaturen und die Rückzahlung von Darlehen auswirkt. Sobald die Leerstandsquote 50 % erreicht, sollte eine Renovierung oder ein Neubau ernsthaft geprüft werden.
Welche Risiken bergen Verwaltungsgesellschaften mit zu niedrigen Gebühren?
Bei Verwaltungsgesellschaften mit niedrigen Gebühren besteht das Risiko einer geringeren Servicequalität und höherer Gesamtkosten.
- Die Servicequalität sinkt: Dies kann zu kurzfristigen Kündigungen durch Mieter führen und die langfristige Rendite negativ beeinflussen
- Insgesamt können höhere Kosten entstehen: Durch Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands oder erfolgsabhängige Vergütungen außerhalb der Grundgebühr können die Gesamtkosten am Ende steigen
- Nachteile für Vermieter: Unternehmen mit einer Struktur, in der häufige Ein- und Auszüge zur Ertragsquelle werden, verfolgen möglicherweise keine langfristige Vermietung
Wichtiger als „niedrige Gebühren“ sind Maßnahmen gegen Leerstand, denn eine höhere Belegungsquote wirkt sich unmittelbar auf den Gewinn aus.
Sind Verwaltungsgesellschaften ohne Gebühren unproblematisch?
Die Ertragsquelle gebührenfreier Verwaltungsgesellschaften sind „Werbekosten“. Kommt ein Mietverhältnis zustande, erhalten sie vom Vermieter eine erfolgsabhängige Vergütung in Höhe von 1 bis 2 Monatsmieten; bei einer Vertragsverlängerung sind es 0,5 bis 1 Monatsmiete. Wenn es sich um ein verlässliches Unternehmen handelt, sind die Vorteile groß. Wichtig ist jedoch, die Vertragsinhalte zu prüfen und zu beurteilen, ob ein stressfreies Verwaltungssystem gegeben ist.
Wie verhält es sich mit den Gebühren bei einem Sublease-Vertrag?
Die an ein Sublease-Unternehmen zu zahlende Gebühr liegt marktüblich bei 10 bis 20 % der Miete. Das ist höher als die üblichen 5 % Verwaltungsgebühr, bietet jedoch den Vorteil, dass kein Leerstandsrisiko besteht.
| Punkt | Sublease-Vertrag | Verwaltungsvertrag |
|---|---|---|
| Gebühr | 10 bis 20 % der Miete | 5 % der Miete |
| Leerstandsgarantie | ja | nein |
| Mietfestsetzung | durch die Verwaltungsgesellschaft | durch den Vermieter |
| Auswahl der Mieter | Verwaltungsgesellschaft | Vermieter |
Worauf sollte man bei der Auswahl einer Mietverwaltungsgesellschaft achten?
Drei Punkte sind entscheidend: Vermietungsstärke, Reaktionsgeschwindigkeit und konkrete Vorschläge gegen Leerstand.
- Vermietungsstärke und Erfolgsbilanz: Wählen Sie Anbieter mit einer Belegungsquote der verwalteten Objekte von mindestens 95 % als Richtwert aus
- Schnelle Reaktion auf Beschwerden usw.: Prüfen Sie, ob das Objekt innerhalb von einer Stunde erreicht werden kann und ob ausreichend Personal vorhanden ist
- Konkrete Vorschläge bei Leerstand: Wählen Sie Unternehmen, die nicht nur Mietsenkungen empfehlen, sondern auch vielseitige Vorschläge wie Renovierungen oder die Einführung zusätzlicher Ausstattung machen können
Berücksichtigen Sie auch die gesetzlichen Regelungen zur Mietverwaltung und wählen Sie eine Verwaltungsgesellschaft, der Sie langfristig vertrauen können.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wie viel Prozent beträgt das marktübliche Niveau der Mietverwaltungsgebühr?
Der allgemeine Richtwert liegt bei etwa 5 % der Mieteinnahmen. Es gibt jedoch keine gesetzliche Vorgabe, und auch Gesellschaften mit 1 bis 3 %, Pauschalmodelle oder kostenlose Anbieter sind am Markt. Vergleichen Sie nicht nur den Prozentsatz, sondern auch den Leistungsumfang sorgfältig.
Kann die Verwaltungsgebühr als Aufwand verbucht werden?
Ja, die Verwaltungsgebühr kann bei der Steuererklärung als Aufwand verbucht werden. Da sie zu den notwendigen Aufwendungen bei Einkünften aus Vermietung gehört, kann sie steuermindernd wirken.
Worauf sollte man achten, wenn man ein Unternehmen mit niedriger Verwaltungsgebühr auswählt?
Auch wenn die Gebühr niedrig ist, können zusätzliche Systemgebühren oder Verlängerungsgebühren anfallen. Es ist wichtig, die Gesamtkosten zu vergleichen und sowohl den Inhalt des Verwaltungsplans als auch die Ertragsstruktur zu prüfen.
Was ist wirtschaftlicher: Sublease-Vertrag oder Verwaltungsauftrag?
Bei Objekten mit geringem Leerstandsrisiko lässt sich mit einem Verwaltungsauftrag meist kostengünstiger arbeiten. Für Objekte mit höherem Leerstandsrisiko oder für Eigentümer, die wenig Zeit für die Verwaltung aufbringen können, eignet sich ein Sublease eher. Entscheiden Sie entsprechend der Situation Ihres Objekts.
