在不動產經營中，租賃管理公司是非常重要的存在，能代替屋主處理從物件管理到租客應對的各項事務。然而，也有許多屋主會思考，是否能想辦法節省支付給管理公司的管理手續費。這次將為您完整解析租賃管理手續費的市場行情與業務範圍，同時介紹包含管理費在內的租金收入模擬試算。
使用租賃管理公司的優點是什麼？
透過使用租賃管理公司，可望帶來減輕管理負擔、學習專業 know-how，以及提升租客滿意度等三項效果。
可減輕管理負擔
委託管理後，就不必再花費太多時間處理物件管理。尤其對於一邊從事本業、一邊進行不動產投資的人而言，減輕管理負擔是很大的優點。
能掌握管理方法
只要確認管理公司的業務內容，便能為未來自行管理做準備，學習到專業人士的 know-how。
可提升租客滿意度
租賃管理公司也能順暢處理入住與退租管理、設備修繕以及客訴應對等事務。快速的對應也有助於提高出租率。
租賃管理手續費的行情是多少？
租賃管理手續費的市場行情約為「租金收入的5%」。不過法律並無明文規定，實際費率會因公司而異。
租金收入的5%是一般行情
手續費通常以「租金×○%」的方式決定，租金越高、入住率越高，支付金額也會隨之增加。
低手續費公司有增加趨勢
近年也出現將費率訂為租金收入的1〜3%左右的公司，以及採定額制或手續費0元的公司。尤其是新建物件或接近市中心的物件，往往會將管理手續費設定得較低。但並不建議只因價格便宜就做選擇。
若僅代收租金，5%偏高
如果僅提供代收租金服務，市場上還有手續費更低的公司，或是同樣收取5%但管理內容更完善的公司。請比較管理內容，選擇具備良好成本效益的公司。
管理手續費包含哪些業務？
管理手續費通常包含的業務，大致可分為租賃仲介、租客應對與建物管理三類。
租賃仲介
包括招募租客、帶看、入住審查，以及契約書製作等。
租客應對
協助租金收取、催繳欠款、契約續約、客訴應對與退租手續等。尤其租金欠款的催繳，一般被認為較難處理。
建物管理
包括建物與設備的管理、維護、修繕，以及公共區域清潔等。部分設備依法有定期檢查義務，因此需要妥善管理。
未包含在手續費內的費用
以下業務多半需要另行付費。
- 定期檢查、清潔等建物管理費用
- 室內設備的修繕與更換費用
- 恢復原狀費用（單身套房約以10萬〜15萬日圓為參考）
- 租賃契約締結報酬與續約手續費
管理手續費的計算方式與收支模擬試算
掌握管理手續費一年合計多少，並反映在收支規劃中，非常重要。
範例：1棟10間（租金10萬日圓）・手續費5%的情況
- 每月手續費：10萬日圓×10間×5%＝5萬日圓
- 每月收入：100萬日圓－5萬日圓＝95萬日圓
- 每年手續費：約60萬日圓
依入住率區分的模擬試算（6間房・租金10萬日圓・手續費5%）
| 入住狀況 | 每月收入 | 每年收入 |
|---|---|---|
| 滿租（6間） | 57萬日圓 | 684萬日圓 |
| 1間空置 | 47萬日圓 | 564萬日圓 |
| 空置率50% | 27萬日圓 | 324萬日圓 |
空置越多，年收入就會越低，也會影響突發修繕與貸款償還。當空置率達到50%時，就有必要考慮整修或重建。
手續費過低的管理公司有哪些風險？
手續費偏低的管理公司，可能伴隨服務品質下降或整體成本增加的風險。
- 服務品質下降：可能導致租客短期解約，對長期收益造成不利影響
- 整體費用反而偏高：除了手續費之外，恢復原狀費或成功報酬可能使最終成本增加
- 對房東不利：若公司結構上是以頻繁入住與退租作為收益來源，就可能不以追求長期入住為目標
比起「手續費便宜」，更應重視「空置對策」，提高入住率才會直接連結到收益。
手續費免費的管理公司可靠嗎？
手續費免費的管理公司，其收益來源是「廣告費」。在租客成交入住時，會向房東收取相當於1〜2個月租金的費用；契約續約時，則收取0.5〜1個月租金的成果報酬。若是值得信賴的公司，優點會相當大，但仍須確認契約內容，並判斷是否具備無壓力的管理體制，這點非常重要。
包租代管契約的手續費會如何計算？
支付給包租代管公司的手續費，市場行情約為租金的10〜20%。雖然相較一般5%的管理手續費更高，但優點在於沒有空置風險。
| 項目 | 包租代管契約 | 管理委託契約 |
|---|---|---|
| 手續費 | 租金的10〜20% | 租金的5% |
| 空置保證 | 有 | 無 |
| 租金設定 | 由管理公司設定 | 由房東設定 |
| 租客篩選 | 管理公司 | 房東 |
選擇租賃管理公司時應留意哪些重點？
招租能力、應對速度，以及針對空置提出具體對策的能力，這三點都很重要。
- 招租能力與實績：可將管理物件入住率達95%以上作為篩選基準
- 快速處理客訴等問題：確認是否能在1小時內抵達物件，以及是否具備足夠人力
- 對空置提出具體建議：不只降租，也要選擇能從整修、設備導入等多角度提出建議的公司
也請在掌握與租賃管理相關的法規後，再選擇值得信賴的管理公司。
常見問題（FAQ）
租賃管理手續費的行情大約是多少百分比？
一般市場行情約為租金收入的5%。不過法律並無明文規定，也有1〜3%的公司、定額制，以及免費的公司。除了手續費率之外，也應一併比較業務範圍後再做判斷。
管理手續費可以列為費用支出嗎？
可以，管理手續費在申報所得稅時可列為費用支出。由於屬於不動產所得的必要經費，因此具有節稅效果。
選擇手續費便宜的公司時，有哪些注意事項？
即使手續費低，也可能另外產生系統手續費或續約手續費。請以總成本進行比較，並確認管理方案內容與收益結構。
包租代管契約與管理委託，哪一種較划算？
如果物件的空置風險較低，選擇管理委託通常更能控制成本。對於空置風險較高的物件，或無法投入太多時間管理的屋主而言，包租代管更為合適。請依物件狀況做出選擇。
