不動産経営において賃貸管理会社は、オーナーに代わって物件の管理から入居者対応まで行ってくれる重要な存在です。しかし、管理会社に支払う管理手数料を、どうにか節約できないかと考えているオーナーも多いでしょう。今回は、賃貸管理手数料の相場や業務範囲を徹底解説するとともに、管理費を含めた家賃収入のシミュレーションをご紹介していきます。
賃貸管理会社を利用するメリットとは？
賃貸管理会社を利用することで、管理負担の軽減・ノウハウの習得・入居者満足度の向上という3つの効果が期待できます。
管理負担を減らせる
管理を委託することで、物件の管理に時間を割かずに済みます。特に、本業のかたわら不動産投資を行っている方にとって、管理負担の軽減は大きなメリットです。
管理方法が身に付く
管理会社の業務内容をチェックしておけば、将来の自主管理に備えてプロのノウハウを身に付けられます。
入居者の満足度を向上させられる
賃貸管理会社は、入退去管理や設備の修繕、クレーム対応などもスムーズに行ってくれます。素早い対応で入居率アップにもつながります。
賃貸管理手数料の相場はいくらか？
賃貸管理手数料の相場は「家賃収入の5％」程度です。ただし法律の定めはなく、会社によって異なります。
家賃収入の5％が相場
手数料は「家賃×○％」で決められるのが一般的で、家賃や入居率が高いほど支払額も増えます。
手数料の安い会社が増加傾向
近年は家賃収入の1〜3％程度とする会社や定額制、手数料0円の会社も存在します。特に新築物件や都心に近い物件は、管理手数料を低く設定していることが多いです。ただし安さだけで選ぶのはおすすめできません。
家賃集金代行のみで5％は割高
家賃集金代行のみであれば、さらに低い手数料の会社や、同じ5％でもより管理内容が充実している会社があります。管理内容と比較してコストパフォーマンスの良い会社を選びましょう。
管理手数料に含まれる業務とは？
管理手数料に含まれる一般的な業務は、賃貸仲介・入居者対応・建物管理の3つです。
賃貸仲介
入居者募集、内見案内、入居審査、契約書作成などを行います。
入居者対応
家賃の集金や滞納金の督促、契約更新、クレーム対応、退去手続などをサポートします。特に家賃滞納金の督促は対応が難しいとされています。
建物管理
建物や設備の管理・メンテナンス・修繕、共有部分の清掃などです。法定点検の義務がある設備もあり、適切な管理が求められます。
手数料に含まれない費用
以下は別途費用がかかることが多い業務です。
- 定期点検や清掃などの建物管理費用
- 室内設備の修繕・交換費用
- 原状回復費用（単身向けで10万〜15万円が目安）
- 賃貸借契約の締結報酬・更新手数料
管理手数料の計算方法と収支シミュレーション
管理手数料が年間いくらになるか把握し、収支計画に反映させることが重要です。
例：1棟10部屋（家賃10万円）・手数料5％の場合
- 月間手数料：10万円×10部屋×5％＝5万円
- 月間収入：100万円－5万円＝95万円
- 年間手数料：約60万円
入居率別シミュレーション（6部屋・家賃10万円・手数料5％）
| 入居状況 | 月間収入 | 年間収入 |
|---|---|---|
| 満室（6部屋） | 57万円 | 684万円 |
| 1部屋空室 | 47万円 | 564万円 |
| 空室率50％ | 27万円 | 324万円 |
空室が増えるほど年収は下がり、急な修繕やローン返済に影響します。空室率50％に達した時点でリフォームや建て替えの検討が必要です。
手数料が安すぎる管理会社のリスクとは？
手数料が安い管理会社は、サービスの質低下や総合コスト増加のリスクがあります。
- サービスの質が低下する：入居者の短期解約につながり、長期的な収益に悪影響
- 総合的に高額になる恐れ：手数料以外の原状回復費や成功報酬で最終的なコストが増加
- 大家さんに不利益：入退去が多いほど収益源となる構造の会社は、長期入居を目指さない可能性がある
「手数料の安さ」よりも「空室対策」に注目し、入居率を上げる方が利益に直結します。
手数料無料の管理会社は大丈夫か？
手数料無料の管理会社の収益源は「広告料」です。入居が決まった際に家賃の1〜2ヶ月分、契約更新時に0.5〜1ヶ月分の成果報酬を大家さんから受け取ります。安心できる会社であればメリットは大きいですが、契約内容の確認とストレスフリーな管理体制かどうかの見極めが重要です。
サブリース契約の手数料はどうなるか？
サブリース会社に支払う手数料は、家賃の10〜20％が相場です。通常の管理手数料5％に比べ割高ですが、空室リスクがない点がメリットです。
| 項目 | サブリース契約 | 管理委託契約 |
|---|---|---|
| 手数料 | 家賃の10〜20％ | 家賃の5％ |
| 空室保証 | あり | なし |
| 家賃設定 | 管理会社が設定 | 大家さんが設定 |
| 入居者選定 | 管理会社 | 大家さん |
賃貸管理会社を選ぶ際に注目すべきポイントとは？
客付け力・対応速度・具体的な空室対策提案の3点が重要です。
- 客付け力と実績：管理物件の入居率95％以上を目安に選別
- クレーム等への迅速対応：1時間以内に物件到着できるか、十分な人員がいるか確認
- 空室への具体的な提案：家賃引き下げだけでなく、リフォームや設備導入など多角的な提案ができる会社を選ぶ
賃貸管理に関する法規制も把握した上で、信頼できる管理会社を選びましょう。
よくある質問（FAQ）
賃貸管理手数料の相場は何パーセントですか？
一般的な相場は家賃収入の5％程度です。ただし法律の定めはなく、1〜3％の会社や定額制、無料の会社もあります。手数料率だけでなく業務範囲と合わせて比較検討しましょう。
管理手数料は経費として計上できますか？
はい、管理手数料は確定申告の際に経費として計上できます。不動産所得の必要経費に含まれるため、節税効果があります。
管理手数料が安い会社を選ぶ際の注意点は？
手数料が安くてもシステム手数料や更新手数料が別途発生する場合があります。トータルコストで比較し、管理プランの内容と収益構造を確認することが大切です。
サブリース契約と管理委託、どちらがお得ですか？
空室リスクが低い物件であれば管理委託の方がコストを抑えられます。空室リスクが高い物件や管理に時間を割けないオーナーにはサブリースが向いています。物件の状況に応じて選択しましょう。
