En la gestión inmobiliaria, la empresa de administración de alquileres es una presencia importante que, en nombre del propietario, se encarga desde la gestión del inmueble hasta la atención a los inquilinos. Sin embargo, muchos propietarios probablemente se preguntan si sería posible reducir, de alguna manera, la comisión de administración que pagan a la empresa administradora. En esta ocasión, explicaremos en detalle la tarifa de mercado y el alcance de las tareas de la comisión de administración de alquileres, y también presentaremos una simulación de los ingresos por alquiler que incluye los costos de administración.
¿Cuáles son las ventajas de utilizar una empresa de administración de alquileres?
Al utilizar una empresa de administración de alquileres, puede esperarse tres efectos: reducir la carga de gestión, adquirir conocimientos prácticos y mejorar la satisfacción de los inquilinos.
Se puede reducir la carga de gestión
Al delegar la administración, no es necesario dedicar tiempo a la gestión del inmueble. En particular, para quienes realizan inversiones inmobiliarias mientras mantienen su actividad principal, la reducción de la carga de gestión es una gran ventaja.
Se pueden adquirir métodos de gestión
Si revisa el contenido de las tareas de la empresa administradora, podrá adquirir conocimientos profesionales de cara a una futura autogestión.
Se puede mejorar la satisfacción de los inquilinos
La empresa de administración de alquileres también gestiona de forma fluida la entrada y salida de inquilinos, las reparaciones de instalaciones y la atención de reclamaciones. Una respuesta rápida también contribuye a mejorar la tasa de ocupación.
¿Cuál es la tarifa de mercado de la comisión de administración de alquileres?
La tarifa de mercado de la comisión de administración de alquileres es de alrededor del «5% de los ingresos por renta». No obstante, no existe una disposición legal y varía según la empresa.
El 5% de los ingresos por renta es la referencia de mercado
Por lo general, la comisión se determina como «renta x %», y cuanto mayores sean la renta y la tasa de ocupación, mayor será también el importe a pagar.
Tendencia al aumento de empresas con comisiones bajas
En los últimos años, también existen empresas que cobran entre el 1% y el 3% de los ingresos por renta, empresas con tarifa fija e incluso empresas con comisión cero. En particular, en inmuebles nuevos o inmuebles cercanos al centro urbano, es frecuente que la comisión de administración se establezca en niveles bajos. Sin embargo, no es recomendable elegir únicamente por el precio.
Un 5% solo por la cobranza de rentas resulta caro
Si se trata únicamente del servicio de cobranza de rentas, existen empresas con comisiones aún más bajas o empresas que, con el mismo 5%, ofrecen un contenido de gestión más amplio. Conviene elegir una empresa con una buena relación costo-beneficio comparando el contenido de la gestión.
¿Qué tareas están incluidas en la comisión de administración?
Las tareas generalmente incluidas en la comisión de administración son tres: intermediación de alquiler, atención a los inquilinos y gestión del edificio.
Intermediación de alquiler
Incluye la captación de inquilinos, la atención de visitas, la evaluación de solicitudes, la elaboración de contratos y otras tareas.
Atención a los inquilinos
Se brinda apoyo en la cobranza de rentas y el seguimiento de pagos atrasados, la renovación de contratos, la atención de reclamaciones y los trámites de desocupación. En particular, el seguimiento de rentas impagadas se considera una tarea de respuesta difícil.
Gestión del edificio
Incluye la gestión, el mantenimiento y la reparación del edificio y sus instalaciones, así como la limpieza de las áreas comunes. También hay instalaciones sujetas a inspecciones legales obligatorias, por lo que se requiere una gestión adecuada.
Costos no incluidos en la comisión
Las siguientes tareas suelen generar costos adicionales.
- Costos de gestión del edificio, como inspecciones periódicas y limpieza
- Costos de reparación y sustitución de instalaciones interiores
- Costos de restauración al estado original (como referencia, entre 100.000 y 150.000 yenes para viviendas de una sola persona)
- Honorarios por formalización del contrato de arrendamiento y comisiones por renovación
Método de cálculo de la comisión de administración y simulación de ingresos y gastos
Es importante comprender cuánto asciende la comisión de administración al año e incorporarla al plan de ingresos y gastos.
Ejemplo: 1 edificio con 10 unidades (renta de 100.000 yenes), comisión del 5%
- Comisión mensual: 100.000 yenes x 10 unidades x 5% = 50.000 yenes
- Ingreso mensual: 1.000.000 yenes - 50.000 yenes = 950.000 yenes
- Comisión anual: aproximadamente 600.000 yenes
Simulación por tasa de ocupación (6 unidades, renta de 100.000 yenes, comisión del 5%)
| Situación de ocupación | Ingreso mensual | Ingreso anual |
|---|---|---|
| Ocupación completa (6 unidades) | 570.000 yenes | 6.840.000 yenes |
| 1 unidad vacante | 470.000 yenes | 5.640.000 yenes |
| Tasa de vacancia del 50% | 270.000 yenes | 3.240.000 yenes |
Cuantas más vacantes haya, más disminuyen los ingresos anuales, lo que afecta las reparaciones imprevistas y el reembolso de préstamos. Cuando la tasa de vacancia alcanza el 50%, es necesario considerar una reforma o una reconstrucción.
¿Cuáles son los riesgos de una empresa administradora con comisiones demasiado bajas?
Una empresa administradora con comisiones bajas conlleva el riesgo de una caída en la calidad del servicio y de un aumento del costo total.
- Disminución de la calidad del servicio: puede provocar cancelaciones tempranas de los inquilinos y afectar negativamente la rentabilidad a largo plazo
- Riesgo de que el costo total sea más alto: los costos finales pueden aumentar debido a gastos de restauración o comisiones de éxito ajenos a la comisión básica
- Perjuicio para el propietario: una empresa cuya estructura convierte en fuente de ingresos la frecuencia de entrada y salida de inquilinos podría no priorizar estancias de largo plazo
Más que fijarse en «lo barata que sea la comisión», conviene prestar atención a las «medidas contra las vacantes», ya que elevar la tasa de ocupación incide directamente en la rentabilidad.
¿Es fiable una empresa administradora sin comisión?
La fuente de ingresos de una empresa administradora sin comisión es la «tarifa publicitaria». Cuando se concreta una ocupación, recibe del propietario una comisión por resultados equivalente a entre 1 y 2 meses de renta y, en el momento de renovar el contrato, entre 0,5 y 1 mes de renta. Si se trata de una empresa confiable, las ventajas pueden ser grandes, pero es importante revisar el contenido del contrato y determinar si cuenta con un sistema de gestión sin estrés.
¿Cómo funciona la comisión en un contrato de subarrendamiento?
La comisión que se paga a una empresa de subarrendamiento tiene como referencia entre el 10% y el 20% de la renta. Resulta más alta que la comisión de administración habitual del 5%, pero ofrece la ventaja de no asumir riesgo de vacancia.
| Concepto | Contrato de subarrendamiento | Contrato de administración delegada |
|---|---|---|
| Comisión | 10-20% de la renta | 5% de la renta |
| Garantía de vacancia | Sí | No |
| Fijación de la renta | La establece la empresa administradora | La establece el propietario |
| Selección de inquilinos | Empresa administradora | Propietario |
¿Qué puntos deben considerarse al elegir una empresa de administración de alquileres?
Son importantes tres puntos: la capacidad de colocación de inquilinos, la rapidez de respuesta y las propuestas concretas para reducir las vacantes.
- Capacidad de colocación de inquilinos y trayectoria: seleccione tomando como referencia una tasa de ocupación del 95% o más en los inmuebles administrados
- Respuesta rápida ante reclamaciones, etc.: confirme si pueden llegar al inmueble en el plazo de una hora y si cuentan con personal suficiente
- Propuestas concretas frente a las vacantes: elija una empresa capaz de ofrecer propuestas multifacéticas, no solo reducir la renta, sino también reformas o incorporación de equipamiento
Comprenda también las normativas legales relacionadas con la administración de alquileres y elija una empresa administradora en la que pueda confiar a largo plazo.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Cuál es la tarifa de mercado de la comisión de administración de alquileres?
La referencia general es alrededor del 5% de los ingresos por renta. Sin embargo, no existe una disposición legal, y también hay empresas con tarifas del 1% al 3%, tarifas fijas o incluso gratuitas. Conviene comparar no solo el porcentaje de la comisión, sino también el alcance de las tareas.
¿La comisión de administración puede contabilizarse como gasto?
Sí, la comisión de administración puede contabilizarse como gasto al presentar la declaración fiscal. Al estar incluida entre los gastos necesarios de los ingresos inmobiliarios, puede generar un efecto de ahorro fiscal.
¿Qué precauciones deben tomarse al elegir una empresa con comisiones bajas?
Aun cuando la comisión sea baja, pueden generarse por separado costos del sistema o comisiones de renovación. Es importante comparar el costo total y confirmar el contenido del plan de gestión y la estructura de ingresos.
¿Qué conviene más, el contrato de subarrendamiento o la administración delegada?
Si se trata de un inmueble con bajo riesgo de vacancia, la administración delegada permite contener mejor los costos. Para inmuebles con alto riesgo de vacancia o para propietarios que no pueden dedicar tiempo a la gestión, el subarrendamiento puede ser más adecuado. Conviene elegir según la situación de cada inmueble.
