Em 2026, o valor típico de desconto negociado num apartamento usado (中古マンション, chūko manshon — o termo japonês para um apartamento em edifício de concreto de vários andares, em regime de propriedade horizontal, o formato de moradia urbana mais comum no Japão) já não pode ser explicado apenas pela regra prática de "5% a 10% do preço pedido". Segundo os dados de junho de 2026 da REINS do Leste do Japão (東日本レインズ, East Japan Real Estate Institution), o preço médio por metro quadrado dos imóveis ainda à venda (estoque) na Grande Tóquio era de ¥1.165.400/m² (aprox. R$ 37.526/m², câmbio de referência de 13/08/2026, ¥1 ≈ R$ 0,0322), contra ¥826.400/m² (aprox. R$ 26.610/m²) nos imóveis efetivamente vendidos (fechamento de negócio) no mesmo período — uma diferença de cerca de 41%. E essa diferença está concentrada na cidade de Tóquio: na província de Chiba, o preço do estoque é, na verdade, 9,4% mais baixo do que o preço de fechamento. Hoje, dependendo da região, a margem de negociação significa coisas opostas.
Este é um comportamento tipicamente japonês, sem equivalente direto na maioria dos mercados lusófonos: no Japão, o sashine (指値 — uma oferta de compra formalmente registrada, abaixo do preço pedido pelo vendedor) é uma etapa quase institucionalizada da compra de um imóvel usado, apoiada em dados públicos de fechamento de negócios, e não numa simples régua de porcentagem aplicada de cabeça. Este artigo foi escrito tanto para o comprador que está diante de um imóvel específico e precisa decidir quanto oferecer, quanto para o vendedor que recebeu um pedido de desconto e precisa decidir se aceita e quando revisar o preço anunciado. Usamos apenas dados primários publicados em 2026 pela REINS do Leste do Japão, pelo Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo (国土交通省, MLIT), pela Agência Nacional de Tributos (国税庁, NTA) e pela Agência de Financiamento Habitacional do Japão (住宅金融支援機構, Japan Housing Finance Agency, JHF) para mostrar, com números, quanto uma proposta concreta de ¥3.000.000 (aprox. R$ 96.600) representa em cada região, quanto ela reduz de custos acessórios quando aceita, e quais condições de juros e impostos merecem ser avaliadas antes mesmo de entrar na negociação de preço.
Os pontos principais deste artigo
- Na Grande Tóquio, o preço por m² do estoque está 41,0% acima do preço por m² de fechamento. A própria REINS, em relatório de 17 de julho de 2026, registra que a diferença entre o preço por m² de fechamento e o de novos registros "se ampliou para cerca de 40%".
- A margem de negociação está concentrada na cidade de Tóquio. Lá, o preço por m² do estoque é 48,8% mais alto que o de fechamento, enquanto em Chiba é 9,4% mais baixo — a mesma oferta de desconto tem sentido oposto nas duas regiões.
- Uma oferta de ¥3.000.000 (aprox. R$ 96.600) equivale a 5,8% na média da Grande Tóquio (¥52.020.000, aprox. R$ 1.675.044), a 4,0% nos 23 distritos centrais de Tóquio (¥75.760.000, aprox. R$ 2.439.472) e a 10,0% em Chiba (¥29.890.000, aprox. R$ 962.458).
- Mesmo que um desconto de ¥3.000.000 seja aceito, os únicos custos acessórios que efetivamente caem são a comissão de corretagem, em ¥99.000 (aprox. R$ 3.188), e — apenas se o preço cruzar a faixa dos ¥50.000.000 — o imposto de selo, em ¥20.000 (aprox. R$ 644). O imposto de registro e o imposto de aquisição de imóvel não caem um único iene, porque sua base de cálculo é o valor do cadastro fiscal de bens imóveis, e não o preço de venda.
- Se o mercado é favorável à negociação pode ser medido pelos "meses de estoque" (número de imóveis à venda ÷ número de vendas fechadas por mês). Em junho de 2026, esse indicador foi de 10,8 meses na Grande Tóquio, 12,2 meses na cidade de Tóquio e 7,7 meses em Chiba.
Qual é o desconto típico em apartamentos usados no Japão? Uma verificação com os dados de 2026
Vamos direto à conclusão. Na Grande Tóquio de 2026, é mais útil, na prática, medir "o quanto o preço pedido está distante do nível de fechamento" do que perguntar "quantos por cento dá para tirar do preço pedido". Isso porque o próprio patamar do preço pedido já está bastante distante do preço pelo qual os imóveis estão realmente sendo vendidos.
O que significa a "diferença de cerca de 40%" divulgada pela REINS
Segundo o boletim mensal Market Watch da REINS do Leste do Japão (referente a junho de 2026, publicado em 10 de julho de 2026), o mercado de apartamentos usados da Grande Tóquio é acompanhado por três séries de dados: "fechamento" (成約, imóveis efetivamente vendidos), "novo registro" (新規登録, imóveis recém-colocados à venda naquele mês) e "estoque" (在庫, imóveis ainda sem comprador ao final do mês).
| Série (junho de 2026, Grande Tóquio) | Nº de imóveis | Preço por m² | Preço | Área útil | Idade do imóvel |
|---|---|---|---|---|---|
| Fechamento (efetivamente vendidos) | 4.241 (-1,3% a/a) | ¥826.400/m² (-0,8%) | ¥52.080.000 (-0,02%) | 63,02 m² | 27,48 anos |
| Novo registro (recém-colocados à venda) | 16.277 (+1,7%) | ¥1.155.700/m² (+22,0%) | ¥66.260.000 (+20,8%) | 57,33 m² | 29,98 anos |
| Estoque (sem comprador ao final do mês) | 45.995 (+3,5%) | ¥1.165.400/m² (+28,6%) | ¥67.450.000 (+29,3%) | 57,88 m² | 29,24 anos |
Fonte: REINS do Leste do Japão (東日本レインズ), "Boletim Mensal Market Watch — Relatório-Resumo, junho de 2026" (月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年6月度) (publicado em 10/07/2026).
Vale reparar num detalhe: enquanto o preço por m² de fechamento caiu apenas 0,8% na comparação anual — praticamente estável —, o preço por m² de novo registro subiu 22,0% e o do estoque, 28,6%. Em outras palavras, o preço pelo qual os imóveis estão de fato sendo vendidos não se moveu, mas o preço pedido pelos vendedores continua subindo. A própria REINS descreve esse quadro no REINS TOPIC "Gráfico de Tendência de Longo Prazo — Apartamentos e Casas Usadas na Grande Tóquio" (首都圏中古マンション・中古戸建住宅 長期動向グラフ) (17 de julho de 2026): "acompanhando a alta do preço por m² de novos registros, a diferença mais recente no preço por m² se ampliou para cerca de 40%".
É tentador pensar que "o estoque tem preço mais alto porque sobraram os imóveis melhores", mas os dados não sustentam essa explicação. A idade média do estoque é de 29,24 anos — mais antiga que os 27,48 anos do fechamento — e a área útil média, de 57,88 m², é menor que os 63,02 m² do fechamento. Ou seja: imóveis mais antigos e menores estão sendo anunciados a um preço por m² mais alto. É um sinal de que, dentro do mesmo mercado, o preço que o vendedor espera e o preço que o comprador está de fato pagando se afastaram um do outro. Para quem vem de mercados como o brasileiro ou o português, onde o preço pedido costuma refletir uma leitura mais próxima do valor de mercado recente, esse descolamento pode surpreender — mas no Japão de 2026 ele é a norma, não a exceção.
Como lidar com a regra prática de "desconto de 5% a 10%"
A regra prática de que "o desconto num apartamento usado fica entre 5% e 10%" só faz sentido para imóveis cujo preço pedido já está próximo do nível de fechamento. Como o percentual de desconto é calculado sobre o preço pedido, se esse preço pedido já estiver superestimado, discutir a porcentagem não leva a lugar nenhum — o resultado continua distante do valor real de mercado.
Vamos conferir com a média da Grande Tóquio de junho de 2026. O preço médio do estoque era de ¥67.450.000 (aprox. R$ 2.171.890). Aplicando a regra prática de 5% a 10%, chegamos a uma faixa de ¥60.710.000 a ¥64.080.000 (aprox. R$ 1.954.862 a R$ 2.063.376). Só que o preço médio de fechamento no mesmo mês foi de ¥52.080.000 (aprox. R$ 1.676.976). Mesmo aplicando os 10% do topo da faixa da regra prática, o resultado ainda fica ¥8.630.000 (aprox. R$ 277.886) acima do nível pelo qual os imóveis estão realmente sendo vendidos. Para chegar à média de fechamento, seria preciso um desconto de 22,8%.
Isso não significa, porém, que dá para negociar 22,8% de desconto no mesmo imóvel específico. Estoque e fechamento são duas amostras com composições diferentes: se imóveis caros do centro da cidade ficam parados no estoque por mais tempo, a média do estoque sobe naturalmente. A conclusão a tirar aqui é outra: a própria lógica de "aplicar uma porcentagem fixa sobre o preço pedido" é um ponto de partida frágil no mercado atual. Em vez de trabalhar com percentual, é mais sólido partir do preço por m² de imóveis com condições parecidas que já foram efetivamente vendidos.
Para aplicar essa lógica, ajuda entender como o preço pedido é definido e até que ponto essa informação chega ao comprador — isso deixa a negociação mais previsível. Tratamos dessa assimetria de informação, um traço bem característico do mercado imobiliário japonês, com mais detalhe em a realidade por trás dos chamados "imóveis não divulgados" (未公開物件).
A margem de negociação está concentrada na cidade de Tóquio
Este é o ponto central deste artigo. Quando a diferença de preço é analisada por província, fica claro que a margem de negociação está concentrada na cidade de Tóquio — e que, em Saitama, Chiba e Kanagawa, a situação se inverte.
| Província (junho de 2026) | Preço/m² de fechamento | Preço/m² de estoque | Diferença | Meses de estoque |
|---|---|---|---|---|
| Tóquio | ¥1.169.100/m² | ¥1.739.400/m² | +48,8% | 12,2 meses |
| Kanagawa | ¥603.500/m² | ¥595.500/m² | -1,3% | 10,0 meses |
| Saitama | ¥459.700/m² | ¥444.900/m² | -3,2% | 9,9 meses |
| Chiba | ¥440.500/m² | ¥399.000/m² | -9,4% | 7,7 meses |
| Total Grande Tóquio | ¥826.400/m² | ¥1.165.400/m² | +41,0% | 10,8 meses |
Preço/m² de fechamento: Boletim Mensal Market Watch — Relatório-Resumo, junho de 2026. Preço/m² e número de imóveis em estoque: mesma fonte, Edição de Dados, junho de 2026. A diferença percentual e os meses de estoque foram calculados pela INA&Associates.
Vamos interpretar a tabela. Em Tóquio, o preço médio dos imóveis atualmente à venda está 48,8% acima do preço pelo qual eles de fato estão sendo vendidos. Ou seja: em Tóquio, aceitar o preço pedido sem questionar tende a resultar numa compra bem distante do nível de mercado. Em Chiba, ao contrário, o preço médio do estoque é 9,4% mais baixo que o de fechamento — sinal de que muitos imóveis já estão anunciados perto do valor de mercado, ou até abaixo dele. Nessa situação, se o comprador aplicar a mesma lógica agressiva de negociação usada para a média da Grande Tóquio, corre o risco de perder a negociação para outro comprador antes mesmo de a conversa avançar.
Vale reforçar: estoque e fechamento são recortes com composições diferentes de área, idade e localização. Esta tabela não indica "quantos por cento este imóvel específico vai cair", mas sim a diferença regional entre o nível do preço pedido e o nível do preço de fechamento. Para entender o quadro geral do mercado, vale complementar a leitura com a tendência de fechamento de negócios no mercado de apartamentos usados da Grande Tóquio.
Até onde uma oferta de ¥3.000.000 é realista?
Uma oferta de ¥3.000.000 (aprox. R$ 96.600) equivale a 5,8% na média da Grande Tóquio, a 4,0% nos 23 distritos centrais de Tóquio e a 10,0% em Chiba. O mesmo valor de ¥3.000.000 pode significar, dependendo da região, desde um simples "arredondamento" até uma exigência bem fora do mercado.
O que ¥3.000.000 representa em cada região
A tabela abaixo calcula quanto ¥3.000.000 representa, tomando como base o preço médio de fechamento por região entre abril e junho de 2026. O preço de fechamento usado como referência vem do REINS TOPIC "Situação de Fechamento por Região e Faixa de Idade do Imóvel — Apartamentos e Casas Usadas na Grande Tóquio [abril–junho de 2026]" (首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況) (17 de julho de 2026).
| Região (abr.–jun. 2026) | Preço de fechamento | ¥3.000.000 equivale a quê? | Em relação à regra prática de 5–10% |
|---|---|---|---|
| Tóquio (23 distritos centrais) | ¥75.760.000 | 4,0% | Abaixo até do piso da regra prática |
| Yokohama e Kawasaki | ¥43.940.000 | 6,8% | No meio da faixa |
| Média da Grande Tóquio | ¥52.020.000 | 5,8% | Perto do piso da faixa |
| Tama (Tóquio) | ¥38.820.000 | 7,7% | Acima do meio da faixa |
| Kanagawa (outras áreas) | ¥30.950.000 | 9,7% | Perto do teto da faixa |
| Saitama | ¥30.480.000 | 9,8% | Perto do teto da faixa |
| Chiba | ¥29.890.000 | 10,0% | Exatamente o teto da faixa |
Dessa tabela tiramos duas implicações práticas. A primeira é que, nos 23 distritos centrais de Tóquio, uma oferta de ¥3.000.000 equivale a apenas "4,0% do valor de mercado" — na prática, uma negociação bastante moderada. Somando isso à diferença de 48,8% vista na seção anterior, o cenário em Tóquio é um ambiente em que ¥3.000.000, por si só, dificilmente soa como uma exigência excessiva.
A segunda é que, em Saitama, Chiba e no restante de Kanagawa, ¥3.000.000 chega a 1/10 do preço médio. E, nessas mesmas províncias, o preço por m² do estoque já está abaixo do preço por m² de fechamento, com meses de estoque mais curtos que a média da Grande Tóquio. Numa região com pouca margem de folga no preço pedido, uma oferta equivalente a 10% dá ao vendedor um motivo concreto para escolher outro comprador. É uma lógica parecida com a de qualquer mercado vendedor (seller's market) — algo que investidores brasileiros habituados a ciclos recentes de valorização em cidades como São Paulo reconhecem sem dificuldade.
A faixa de idade do imóvel muda o ponto de partida do preço
Mesmo dentro da mesma região, o ponto de partida do preço muda várias vezes de patamar conforme a faixa de idade do imóvel. O quanto ¥3.000.000 representa também varia, de 3,2% a 10,8%, dependendo dessa faixa.
| Faixa de idade (Grande Tóquio, abr.–jun. 2026) | Preço de fechamento | Preço/m² de fechamento | ¥3.000.000 equivale a quê? |
|---|---|---|---|
| Até 5 anos | ¥94.480.000 | ¥1.531.000/m² | 3,2% |
| Até 10 anos | ¥77.570.000 | ¥1.309.000/m² | 3,9% |
| Até 15 anos | ¥79.160.000 | ¥1.244.000/m² | 3,8% |
| Até 20 anos | ¥65.360.000 | ¥977.000/m² | 4,6% |
| Até 25 anos | ¥65.120.000 | ¥931.000/m² | 4,6% |
| Até 30 anos | ¥52.110.000 | ¥767.000/m² | 5,8% |
| Mais de 30 anos | ¥27.670.000 | ¥471.000/m² | 10,8% |
| Total | ¥52.020.000 | ¥831.000/m² | 5,8% |
Fonte: REINS TOPIC "Situação de Fechamento por Região e Faixa de Idade [abril–junho de 2026]" (17 de julho de 2026). O cálculo de "¥3.000.000 equivale a quê" foi feito pela INA&Associates. O próprio relatório observa que o total não coincide exatamente com o número de fechamentos do boletim mensal Market Watch e de outras fontes.
A REINS registra, no mesmo relatório, que "na Grande Tóquio, os fechamentos de imóveis com mais de 25 anos de construção representam mais de 50% do total de fechamentos". Ou seja: a maioria dos apartamentos usados efetivamente vendidos hoje tem mais de 25 anos, e, nessa faixa, ¥3.000.000 corresponde a algo entre 5,8% e 10,8% do valor de mercado. Quem aplica a mesma sensação de "¥3.000.000, tanto faz" usada em imóveis recentes acaba, sem perceber, exigindo 10% do valor de mercado num imóvel mais antigo.
Na direção oposta, pedir ¥3.000.000 de desconto num imóvel com até 5 anos de construção é um ajuste pequeno, de apenas 3,2% do valor de mercado. Mesmo em imóveis recentes — onde se costuma dizer que negociar é mais difícil —, o valor absoluto de ¥3.000.000 está longe de ser desprezível. A impressão que a mesma negociação causa muda completamente conforme ela é apresentada em porcentagem ou em valor absoluto. Ao apresentar a proposta ao vendedor, é mais eficaz não falar em porcentagem, e sim mostrar o raciocínio inverso: "partindo do preço por m² de fechamento desta faixa de idade e desta metragem, chega-se a este valor".
Quais custos realmente caem — e quais não caem — com um desconto de ¥3.000.000
Quando uma negociação de desconto é aceita, o quanto os custos acessórios acompanham essa queda varia muito de item para item. Só caem a comissão de corretagem e o imposto de selo — o imposto de registro e o imposto de aquisição de imóvel não caem um único iene. Fazemos a simulação supondo que o preço médio de fechamento de ¥52.080.000 passa para ¥49.080.000.
| Item | Com ¥52.080.000 | Com ¥49.080.000 | Variação | Por que varia (ou não) |
|---|---|---|---|---|
| Preço do imóvel | ¥52.080.000 | ¥49.080.000 | ▲¥3.000.000 | É o próprio objeto da negociação |
| Comissão de corretagem (teto legal) | ¥1.784.640 | ¥1.685.640 | ▲¥99.000 | Acima de ¥4.000.000, o teto é 3,3% do preço |
| Imposto de selo (com redução) | ¥30.000 | ¥10.000 | ▲¥20.000 | O preço cruza a faixa dos ¥50.000.000 |
| Imposto de registro | Sem alteração | Sem alteração | ±¥0 | Base de cálculo é o valor do cadastro fiscal de bens imóveis |
| Imposto de aquisição de imóvel | Sem alteração | Sem alteração | ±¥0 | Base de cálculo é o valor de avaliação fiscal padronizado |
| Redução total de gastos | － | － | ▲¥3.119.000 | ¥3.000.000 do imóvel + ¥119.000 de custos acessórios |
Vamos ao cálculo da comissão de corretagem. A Notificação nº 1552 do antigo Ministério da Construção (最終改正 令和6年6月21日国土交通省告示第949号, com última revisão em 21 de junho de 2024 pela Notificação nº 949 do MLIT) define o teto de remuneração que uma imobiliária pode receber de uma das partes na intermediação de uma compra e venda: 5,5% sobre a parte até ¥2.000.000, 4,4% sobre a parte entre ¥2.000.000 e ¥4.000.000, e 3,3% sobre a parte acima de ¥4.000.000 (todas já com o equivalente ao imposto sobre consumo incluído). Para ¥52.080.000, o cálculo é ¥110.000 + ¥88.000 + ¥1.586.640 = ¥1.784.640; para ¥49.080.000, é ¥110.000 + ¥88.000 + ¥1.487.640 = ¥1.685.640. A diferença de ¥99.000 (aprox. R$ 3.188) equivale exatamente a 3,3% dos ¥3.000.000 negociados.
O imposto de selo, segundo a Agência Nacional de Tributos, Tax Answer nº 7108 (redução do imposto de selo em contratos de transferência de imóveis), é de ¥10.000 para valores entre ¥10.000.000 e ¥50.000.000, e de ¥30.000 para valores entre ¥50.000.000 e ¥100.000.000. Ao cair de ¥52.080.000 para ¥49.080.000, o preço cruza essa faixa, e o imposto de selo cai ¥20.000. Em outras palavras, num imóvel cujo preço pedido está pouco acima de ¥50.000.000, se o preço final ficar abaixo ou acima dessa marca, o imposto de selo pode variar em até 3 vezes. Esse tipo de imposto fixo escalonado sobre o valor do contrato — sem equivalente direto no Brasil ou em Portugal, onde não existe um "imposto de selo" cobrado sobre o próprio contrato de compra e venda de imóvel — é outra particularidade do sistema tributário japonês que vale conhecer antes de fechar negócio.
Já o imposto de registro, conforme a Agência Nacional de Tributos, Tax Answer nº 7191, tem como base de cálculo "o valor registrado no cadastro fiscal de bens imóveis" (固定資産課税台帳). O imposto de aquisição de imóvel também tem como base o valor de avaliação fiscal padronizado, conforme explica o Departamento de Tributação Metropolitana de Tóquio (東京都主税局), que afirma expressamente: "não é o preço de compra do imóvel nem o custo da construção". Por mais que o preço de venda caia, esses dois impostos não se movem. A ideia de que "se o preço cai, os custos acessórios caem proporcionalmente" simplesmente não se aplica a esses dois itens — uma diferença importante em relação ao ITBI brasileiro ou ao IMT português, que incidem sobre o valor efetivo da transação (ou sobre uma base próxima dele) e, portanto, tendem a acompanhar mais de perto qualquer desconto negociado.
Como saber se o mercado é favorável à negociação: o indicador "meses de estoque"
A regra de bolso de "mirar em imóveis que já estão à venda há 3 a 6 meses" é bastante repetida por quem atua no mercado, mas existe uma forma objetiva de verificar isso. É o indicador de meses de estoque — em outras palavras, "quantos meses o estoque atual duraria, se continuasse sendo vendido no ritmo de agora". Qualquer pessoa pode calculá-lo a partir de dados públicos. Vale notar que esse tipo de indicador padronizado e divulgado mensalmente por região — parecido com o "months of supply" do mercado americano — não tem equivalente de acesso público tão sistemático no Brasil ou em Portugal, o que torna essa uma ferramenta de diagnóstico que investidores lusófonos raramente têm à disposição em seu próprio mercado doméstico.
Como calcular os meses de estoque
O cálculo tem três passos. Seguindo o mesmo procedimento para a região que você está de olho, dá para entender o ambiente de negociação em números.
- No boletim mensal Market Watch da REINS, na "Edição de Dados", pegue o número de imóveis em estoque ao final do mês na província desejada.
- Pegue o número de fechamentos do mesmo mês, na mesma fonte ou no relatório-resumo.
- Divida o número de imóveis em estoque pelo número de fechamentos. Esse resultado é o número de meses de estoque.
Com os números reais de junho de 2026, o cálculo fica assim: na Grande Tóquio, 45.995 ÷ 4.241 = 10,8 meses; em Tóquio, 26.120 ÷ 2.136 = 12,2 meses; em Chiba, 3.909 ÷ 508 = 7,7 meses. Em Saitama, 5.209 ÷ 524 = 9,9 meses; em Kanagawa, 10.757 ÷ 1.073 = 10,0 meses.
A leitura é simples. Quanto mais longos os meses de estoque, mais o vendedor se encontra numa situação de "há outros imóveis parecidos à venda por aí". Quanto mais curtos, maior a confiança do vendedor de que outro comprador vai aparecer em breve — o que enfraquece o motivo para aceitar uma oferta de desconto. Dentro da Grande Tóquio, a diferença entre Tóquio (12,2 meses) e Chiba (7,7 meses) é de 4,5 meses. Ou seja: mesmo dentro do mesmo rótulo de "apartamento usado na Grande Tóquio", o terreno de negociação muda completamente conforme a província.
Em Tóquio o estoque está subindo; em Saitama, Chiba e Kanagawa, está caindo
Vale olhar também para a direção da tendência. A variação anual do número de imóveis em estoque é positiva só em Tóquio — nas outras três províncias, é negativa.
| Província (junho de 2026) | Estoque (var. anual) | Fechamentos (var. anual) | Ambiente de negociação para o comprador |
|---|---|---|---|
| Tóquio | 26.120 (+12,6%) | 2.136 (-9,5%) | Estoque sobe e fechamento cai. Margem de negociação tende a se ampliar |
| Kanagawa | 10.757 (-6,7%) | 1.073 (+7,0%) | Estoque cai e fechamento sobe. Ofertas exigem cautela |
| Saitama | 5.209 (-3,6%) | 524 (+2,9%) | Estoque cai e fechamento sobe. Ofertas exigem cautela |
| Chiba | 3.909 (-9,1%) | 508 (+19,0%) | Estoque cai mais e fechamento sobe mais. Vantagem do vendedor |
Fonte: estoque — Boletim Mensal Market Watch, Edição de Dados, junho de 2026; fechamentos — mesmo boletim, Relatório-Resumo, junho de 2026.
Em Tóquio, o número de fechamentos nos 23 distritos centrais caiu para 1.716, uma queda de 12,8% em relação ao ano anterior — o sexto mês consecutivo de queda. Nos 23 distritos centrais, com estoque se acumulando e fechamentos em queda, o comprador está numa fase em que suas opções aumentam. Chiba, por outro lado, teve os fechamentos subindo 19,0% em relação ao ano anterior — o quinto mês consecutivo de alta —, com o estoque caindo 9,1%. A velocidade de venda está subindo, e o estoque disponível está diminuindo.
Vale registrar também o panorama do mercado como um todo. Segundo o boletim trimestral Market Watch referente ao período abril–junho de 2026 (publicado em 17 de julho de 2026), o número de fechamentos foi de 11.853, uma queda de 2,0% frente ao mesmo trimestre do ano anterior — a primeira queda em 7 trimestres. O preço de fechamento foi de ¥52.010.000 (aprox. R$ 1.674.722), uma alta de 0,2% frente ao mesmo trimestre do ano anterior — a 55ª alta trimestral consecutiva —, mas uma queda de 5,3% frente ao trimestre imediatamente anterior. É um mercado que manteve uma longa fase de alta, mas que, no curto prazo mais recente, parece ter entrado numa espécie de platô. Essa mudança de fase está, aos poucos, alterando o ambiente de negociação do lado do comprador.
Três bancos de dados públicos para conferir o mercado por conta própria antes de negociar
Dizer "pesquise o preço de fechamento na sua região" não ajuda muito se você não sabe onde procurar. Existem três bancos de dados públicos, gratuitos, acessíveis a qualquer pessoa. Como cada um cumpre um papel diferente, o mais eficiente é usá-los em sequência.
REINS Market Information (preços reais de fechamento)
Site que divulga os preços reais de fechamento mantidos pelas organizações de distribuição designadas pelo governo japonês, separados entre apartamentos e casas. Dá para filtrar por região, estação de trem mais próxima, área útil e idade do imóvel, o que o torna o primeiro lugar para confirmar "por quanto imóveis com condições parecidas ao que estou de olho foram realmente vendidos". A diferença decisiva em relação aos portais de anúncio é que aqui aparece o preço de fechamento, não o preço pedido.
URL: REINS Market Information (レインズ・マーケット・インフォメーション, site de informações de transações imobiliárias)
Biblioteca de Informações Imobiliárias do MLIT (preço de transação, valor de terreno, risco de desastre)
Site operado pelo Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo (国土交通省, MLIT) que permite sobrepor num mapa informações de preços de transações imobiliárias, avaliação de valor de terreno (地価公示・地価調査) e informações de planejamento urbano e risco de desastres naturais. A característica principal é poder checar, na mesma tela, não só se o preço faz sentido, mas também as condições que aquela localização específica carrega — algo especialmente relevante no Japão, um país sujeito a terremotos, tsunamis e inundações. Não é tanto uma ferramenta para buscar argumentos de negociação, e mais uma ferramenta para confirmar "se aquela localização vale o preço pedido".
URL: Biblioteca de Informações Imobiliárias do MLIT (国土交通省 不動産情報ライブラリ)
Índice de Preços Imobiliários do MLIT (a fase de longo prazo do mercado)
O Índice de Preços Imobiliários é uma estatística do MLIT que usa a média de 2010 como base 100 para acompanhar a evolução dos preços imobiliários ao longo do tempo. Olhando a série histórica do índice de apartamentos (区分所有, propriedade em unidade autônoma — o regime jurídico japonês equivalente à unidade em condomínio), dá para entender em que ponto do ciclo de longo prazo o mercado está agora. No dado mais recente divulgado, o valor sazonalmente ajustado do índice nacional de apartamentos era de 225,1 em dezembro de 2025 — ou seja, 2,25 vezes a média de 2010. Esse índice não serve para precificar um imóvel específico, mas ajuda a situar sua própria posição: "estou comprando num pico de preços ou numa fase de ajuste?".
Porém, em agosto de 2026, o dado mais recente já publicado é o de dezembro de 2025 / 4º trimestre (divulgado em 31 de março de 2026). O MLIT adiou a divulgação dos dados de janeiro de 2026 em diante, citando uma falha no programa de cálculo. Para acompanhar a fase mais recente do mercado, use este índice em conjunto com o boletim mensal Market Watch da REINS, que é atualizado todo mês.
URL: Índice de Preços Imobiliários do MLIT (国土交通省 不動産価格指数)
| Banco de dados | O que você descobre | Quando usar |
|---|---|---|
| REINS Market Information | Preço real de fechamento e preço/m² de fechamento em condições semelhantes | Pouco antes de decidir o valor da oferta |
| Biblioteca de Informações Imobiliárias | Preço de transação, valor de terreno, planejamento urbano, risco de desastre | Na fase de decidir se o imóvel entra na lista de candidatos |
| Índice de Preços Imobiliários | Evolução de longo prazo do preço de apartamentos e a fase atual do ciclo | Na fase de avaliar o próprio momento da compra |
| Boletim Mensal Market Watch da REINS | Fechamento, estoque e meses de estoque por província | Para avaliar o ambiente de negociação (vantagem do vendedor ou do comprador) |
Padrões típicos de fracasso numa negociação de desconto e como evitá-los
Uma negociação de desconto não fracassa só porque o valor pedido era alto demais. Os fracassos costumam se concentrar em três causas: leitura errada do ambiente de mercado, falta de embasamento numérico e ordem errada de negociação.
Oferecer um desconto agressivo numa região com poucos meses de estoque tira você da primeira posição
Este é o erro mais comum. Num ambiente como o de Chiba — 7,7 meses de estoque e fechamentos 19,0% acima do ano anterior —, o vendedor tem boas razões para acreditar que outro comprador vai aparecer em breve. Se, nesse cenário, você oferecer ¥3.000.000 de desconto, o equivalente a 1/10 do preço médio, basta outro comprador aparecer disposto a pagar o valor cheio, ou perto dele, para você perder a posição.
A forma de evitar isso é conferir os meses de estoque e a variação anual de fechamentos antes de decidir o valor da oferta. Em regiões onde o estoque está caindo e os fechamentos estão subindo, propostas de condições — como "ajustar a data de entrega ao que o vendedor prefere" ou "assumir por conta própria a retirada de móveis e objetos deixados no imóvel" — tendem a ser mais bem recebidas do que uma negociação puramente de valor. Já em regiões como os 23 distritos centrais de Tóquio, onde o estoque está se acumulando e os fechamentos estão caindo, há relativamente mais espaço para insistir na negociação de preço.
Quando a negociação de desconto perde para a diferença de juros
Passar vários meses negociando ¥3.000.000 de desconto enquanto a taxa de juros sobe 0,1 ponto percentual. Isso pode acontecer na prática. Colocar as duas coisas lado a lado deixa claro onde vale mais a pena investir seu tempo.
A premissa da simulação é financiar 100% do preço médio de fechamento de ¥52.080.000, com prazo de 35 anos, sistema de prestações fixas (Price/元利均等) e taxa de 3,290% ao ano. Essa é a taxa mais comum, para financiamentos entre 21 e 35 anos com relação empréstimo/valor de até 90%, na linha Flat 35 (【フラット35】) da Agência de Financiamento Habitacional do Japão (住宅金融支援機構, Japan Housing Finance Agency), referente a recursos liberados em agosto de 2026. O Flat 35 é um produto praticamente sem equivalente direto no Brasil ou em Portugal: é um financiamento de taxa fixa por até 35 anos, garantido por securitização estatal — diferente do financiamento habitacional brasileiro, tipicamente indexado à TR ou ao IPCA com taxas variáveis, e do crédito habitação português, majoritariamente indexado à Euribor.
| Cenário | Valor financiado | Taxa de juros | Prestação mensal | Total pago | Diferença em relação ao cenário-base |
|---|---|---|---|---|---|
| Cenário-base (sem desconto) | ¥52.080.000 | 3,290% a.a. | ¥208.953 | aprox. ¥87.760.000 | － |
| Desconto de ¥3.000.000 aceito | ¥49.080.000 | 3,290% a.a. | ¥196.917 | aprox. ¥82.710.000 | ▲¥5.055.000 (▲¥12.036/mês) |
| Sem desconto, com juros +0,1 ponto | ¥52.080.000 | 3,390% a.a. | ¥211.936 | aprox. ¥89.010.000 | +¥1.253.000 (+¥2.982/mês) |
Dessa simulação, tiramos duas conclusões. A primeira é que um desconto de ¥3.000.000 (aprox. R$ 96.600) reduz o total pago em ¥5.055.000 (aprox. R$ 162.771) — cerca de 4 vezes o efeito de 0,1 ponto percentual de juros. Negociar o desconto realmente vale a pena.
A segunda é que mesmo uma diferença de 0,1 ponto percentual na taxa de juros move ¥1.253.000 (aprox. R$ 40.347) no total pago. Se você adiar a escolha da instituição financeira e do tipo de taxa para focar só no desconto de preço, pode acabar perdendo de um lado o que ganhou do outro. Negociação de preço e estruturação do financiamento são dois pilares que devem andar em paralelo. Vale notar que os valores acima são estimativas: o custo real também varia conforme as condições do seguro de vida em grupo vinculado ao financiamento (団体信用生命保険), taxas de originação e eventual taxa de garantia.
Não erre a ordem da negociação
Mesmo com o valor bem embasado, errar a ordem pode fazer com que uma proposta que deveria ser aceita seja recusada. Seguir a sequência abaixo resulta numa proposta mais fácil de avaliar do ponto de vista do vendedor.
- Obtenha a pré-aprovação do financiamento habitacional primeiro. Ter a aprovação prévia em mãos é, para o vendedor, uma garantia de que "fechando com esta pessoa, a transação vai até o final". Isso muda bastante a força persuasiva da sua oferta.
- Embase o valor com casos reais de fechamento. Apresente o preço/m² de fechamento de imóveis parecidos, consultado no REINS Market Information, e explique: "este valor vem deste preço/m² multiplicado por esta área útil". O importante é mostrar o cálculo, não uma porcentagem solta.
- Combine a oferta com vantagens para o vendedor. Ajustar a data de entrega ao que o vendedor prefere, assumir a retirada de móveis e objetos deixados no imóvel, encurtar o prazo entre contrato e liquidação — ofereça condições além do valor.
- Negocie por meio da imobiliária. Tratar diretamente com o vendedor aumenta o risco de desencontros de condições e de disputas sobre "quem disse o quê". Manter tudo registrado por escrito protege as duas partes.
Em 2026, a "categoria de eficiência energética" do imóvel pode valer mais do que a negociação de desconto
Até aqui, falamos de desconto. Mas, na compra de um apartamento usado em 2026, uma diferença de valor igual ou maior do que a obtida numa negociação de desconto pode vir da categoria de eficiência energética do imóvel. Isso porque, para quem passa a morar no imóvel a partir de janeiro de 2026, a dedução do imposto de renda por financiamento habitacional (住宅ローン減税, jūtaku rōn genzei) foi prorrogada por mais 5 anos, com ampliação do limite de financiamento elegível e do prazo de dedução para imóveis usados.
Essa dedução é outra particularidade do sistema japonês sem equivalente direto na maior parte do mundo lusófono: no Brasil, não existe dedução relevante de imposto de renda vinculada a juros de financiamento habitacional para pessoa física; em Portugal, o benefício fiscal sobre juros de crédito habitação praticamente desapareceu para contratos firmados após 2011/2012. No Japão, ao contrário, é uma dedução direta sobre o imposto de renda devido — não apenas sobre a base de cálculo —, o que a torna um dos maiores incentivos financeiros disponíveis para quem compra um imóvel para morar.
Dedução máxima por categoria de eficiência energética, para quem passa a morar no imóvel em 2026
A alíquota de dedução é de 0,7%, e tanto o limite de financiamento elegível quanto o prazo de dedução variam conforme a categoria de eficiência energética do imóvel. O cálculo do valor máximo de dedução fica assim:
| Categoria do imóvel usado | Limite de financiamento × prazo de dedução | Dedução máxima | Para famílias com filhos, etc. |
|---|---|---|---|
| Moradia de longa duração de alta qualidade / moradia de baixo carbono | ¥35.000.000 × 13 anos | ¥3.185.000 | ¥45.000.000 × 13 anos = ¥4.095.000 |
| Moradia com padrão de eficiência energética ZEH | ¥35.000.000 × 13 anos | ¥3.185.000 | ¥45.000.000 × 13 anos = ¥4.095.000 |
| Moradia que atende ao padrão básico de eficiência energética | ¥20.000.000 × 13 anos | ¥1.820.000 | ¥30.000.000 × 13 anos = ¥2.730.000 |
| Demais moradias (sem certificação) | ¥20.000.000 × 10 anos | ¥1.400.000 | Sem acréscimo |
Fonte: MLIT, "Resumo da Reforma Tributária do MLIT para o Ano Fiscal Reiwa 8 (2026)" (令和８年度国土交通省税制改正概要) (dezembro de 2025). O próprio documento especifica a alíquota de dedução de 0,7% e o requisito de renda de até ¥20.000.000 (aprox. R$ 644.000). "Famílias com filhos, etc." se refere a "famílias com filhos menores de 19 anos" ou "famílias em que um dos cônjuges tem menos de 40 anos".
A diferença entre a categoria de maior dedução e a de menor dedução é de ¥4.095.000 (aprox. R$ 131.859) contra ¥1.400.000 (aprox. R$ 45.080) — uma diferença de cerca de ¥2.700.000 (aprox. R$ 86.940). Esse valor é praticamente da mesma ordem de grandeza que os ¥3.000.000 de desconto analisados ao longo deste artigo. Ou seja: conseguir ¥3.000.000 de desconto numa negociação e escolher um imóvel com categoria de eficiência energética mais alta têm um impacto financeiro comparável no orçamento familiar.
Vale ressalvar que esse valor de dedução é um teto. Na prática, a dedução efetiva fica limitada ao saldo devedor do financiamento no fim do ano e ao imposto de renda (e, na parte que não couber, ao imposto residencial) efetivamente devido. Além disso, para imóveis usados, se a construção original é de 1º de janeiro de 1982 (Shōwa 57) em diante, o imóvel é automaticamente considerado como atendendo ao padrão sísmico atual (新耐震基準). Para imóveis construídos antes dessa data, é preciso apresentar um dos seguintes documentos: certificado de conformidade sísmica, cópia da avaliação de desempenho da construção, ou certificado de seguro de garantia contra vícios ocultos em imóveis usados (conforme MLIT, "Dedução do Financiamento Habitacional — Adquirindo um Imóvel Usado" (住宅ローン減税｜既存住宅を取得する)). Considerando que a idade média de fechamento na Grande Tóquio é de 27,48 anos e que mais de 50% dos fechamentos são de imóveis com mais de 25 anos, a maioria dos imóveis já se enquadra no requisito automaticamente — mas, para imóveis construídos antes de 1981, ter ou não esse certificado é o que decide se a dedução se aplica ou não. O requisito de renda é de até ¥20.000.000 (aprox. R$ 644.000) de renda total, e o requisito de área útil é de 40 m² ou mais (50 m² ou mais para quem tem renda total acima de ¥10.000.000, aprox. R$ 322.000, ou para quem usa o acréscimo destinado a famílias com filhos).
Na fase de comparar imóveis, vale a pena confirmar com a imobiliária a categoria de eficiência energética e a existência (ou não) desses certificados. A negociação de desconto depende da outra parte concordar; já a confirmação da categoria de eficiência energética depende só de você. Em termos de certeza de resultado, esse é um ponto que pode — e deve — ser resolvido antes mesmo de entrar na negociação de preço. Se você planeja fazer reformas de eficiência energética ou reforço sísmico após a compra, vale também consultar a tabela de referência de deduções para reforma e o passo a passo da declaração, para comparar o custo total já incluindo os gastos pós-compra.
Como pensar ao receber um pedido de desconto sendo o vendedor
A partir daqui, o ponto de vista é o do vendedor. Quando um comprador pede desconto, ou quando as visitas param de aparecer e você começa a pensar em revisar o preço, o critério que orienta a decisão é se o estoque na sua província está subindo ou caindo.
Quando e quanto revisar o preço
Em junho de 2026, a situação na Grande Tóquio é assimétrica entre as províncias. O estoque de Tóquio subiu 12,6% em relação ao ano anterior, enquanto os fechamentos caíram 9,5% (-12,8% nos 23 distritos centrais). Quem está vendendo em Tóquio está esperando um comprador num mercado em que os imóveis concorrentes aumentaram mais de 10% em um ano.
Em Saitama, por outro lado, o estoque caiu 3,6% e os fechamentos subiram 2,9%; em Chiba, o estoque caiu 9,1% e os fechamentos subiram 19,0%; em Kanagawa, o estoque caiu 6,7% e os fechamentos subiram 7,0%. É um ambiente em que a concorrência está diminuindo e a velocidade de venda está aumentando. Quem vende nessas três províncias tem menos necessidade de aceitar às pressas uma oferta de desconto do comprador, em comparação com Tóquio.
Organizamos o passo a passo para avaliar uma revisão de preço:
- Calcule os meses de estoque da sua própria província. É o número de imóveis em estoque dividido pelo número de fechamentos mensais. Em junho de 2026, foram 12,2 meses em Tóquio, 10,0 meses em Kanagawa, 9,9 meses em Saitama e 7,7 meses em Chiba.
- Verifique se o número de imóveis em estoque está subindo ou caindo em relação ao ano anterior. Numa fase de alta, a concorrência está aumentando, e as condições tendem a piorar quanto mais você esperar.
- Compare o seu preço/m² anunciado com o preço/m² de fechamento da mesma região e faixa de idade. No conjunto da Grande Tóquio, o preço/m² do estoque está 41,0% acima do preço/m² de fechamento. Se o seu imóvel está acima ou abaixo dessa média muda a percepção de "caro demais" que o comprador vai ter.
- Registre a evolução do número de contatos e visitas. Para medir o efeito de uma revisão de preço, é preciso manter o registro do nível anterior à mudança.
A forma racional de decidir como reagir a uma oferta de desconto é comparar esse valor com "quantos meses levaria até aparecer o próximo comprador, caso esta oferta seja recusada". Em mercados com mais de 12 meses de estoque, o custo de esperar pelo próximo comprador — taxa de condomínio, fundo de reserva e IPTU japonês — vai se acumulando ao longo desse tempo. Já em mercados com menos de 8 meses de estoque, esperar tem uma justificativa mais sólida. É um ponto que vale organizar como uma comparação de prazo e valor, não como uma decisão emocional.
A visão da INA&Associates | Negociar não é uma "técnica de regatear", é um "trabalho de reunir embasamento"
No nosso dia a dia, ficamos entre o vendedor e o comprador conversando sobre preço. E há algo de que temos certeza: a diferença entre uma negociação que fecha e uma que não fecha não é o tamanho do valor pedido — é se há embasamento por trás dele.
Uma proposta do tipo "dizem que o mercado costuma dar de 5% a 10%, então por favor baixe ¥3.000.000" chega ao vendedor de um jeito completamente diferente de uma proposta como "o preço/m² de fechamento de imóveis na mesma estação, com cerca de 30 anos de construção e cerca de 65 m², está em ¥767.000/m² (aprox. R$ 24.697/m²), então consideramos que ¥49.860.000 (aprox. R$ 1.605.492) é um valor justo para este imóvel". A primeira é um desejo do comprador; a segunda é uma proposta baseada em fatos de mercado. O vendedor também precisa justificar o desconto — para a família, ou para dentro da própria empresa, se for pessoa jurídica. Um valor bem embasado facilita essa explicação.
Há mais um ponto ao qual damos importância: contar as desvantagens antes, e não depois. Que o imposto de registro e o imposto de aquisição de imóvel não caem mesmo com o desconto aprovado. Que 0,1 ponto percentual de juros move ¥1.253.000 (aprox. R$ 40.347). Que a diferença de categoria de eficiência energética pode mudar a dedução em cerca de ¥2.700.000 (aprox. R$ 86.940). São informações que, se descobertas só depois de a negociação terminar, viram arrependimento. Contar isso antes, e decidir juntos, é o que constrói confiança no longo prazo — essa é a nossa forma de trabalhar.
Uma transação imobiliária não é uma vitória ou derrota isolada. O imóvel que você compra hoje, um dia será vendido; e o valor que você vender, vai para a próxima moradia ou para o próximo investimento. Por isso, não trazemos informação pensando só no valor do desconto daquele momento, mas em como essa compra vai ser avaliada daqui a 10 anos. Como empresa que acredita que as pessoas são o maior ativo, colocamos como base do nosso serviço a capacidade de cada consultor explicar, com suas próprias palavras, o embasamento numérico por trás de cada recomendação.
Perguntas frequentes (FAQ)
Qual é o desconto típico em apartamentos usados no Japão, em porcentagem?
Não é possível apontar um percentual uniforme sobre o preço pedido. Em junho de 2026, na Grande Tóquio, o preço/m² do estoque está 41,0% acima do preço/m² de fechamento, e a regra prática de 5% a 10% não é suficiente para chegar ao nível de fechamento em muitos imóveis. A diferença regional também é grande: em Tóquio, o estoque é 48,8% mais caro; em Chiba, é 9,4% mais barato. Recomendamos não decidir por percentual, e sim apresentar um valor calculado a partir do preço/m² de fechamento de imóveis com condições semelhantes.
Uma oferta de ¥3.000.000 de desconto costuma ser aceita?
Depende da região e da faixa de idade do imóvel. ¥3.000.000 (aprox. R$ 96.600) equivale a 4,0% do preço médio de fechamento nos 23 distritos centrais de Tóquio (¥75.760.000), e a 10,0% do preço médio de Chiba (¥29.890.000). Na média da Grande Tóquio, é 5,8%; em imóveis com mais de 30 anos, 10,8%. Nos 23 distritos centrais de Tóquio, onde o estoque está se acumulando, é uma oferta relativamente moderada. Já em Chiba, com apenas 7,7 meses de estoque e fechamentos 19,0% acima do ano anterior, a mesma oferta tende a ser vista como uma exigência agressiva, equivalente a 1/10 do valor de mercado.
Quanto os custos acessórios caem quando o desconto é aceito?
Se o preço cai de ¥52.080.000 para ¥49.080.000, a única redução é de ¥99.000 (aprox. R$ 3.188) na comissão de corretagem e ¥20.000 (aprox. R$ 644) no imposto de selo — um total de ¥119.000 (aprox. R$ 3.832). A comissão de corretagem acompanha o desconto porque a parte acima de ¥4.000.000 equivale a 3,3% do preço; o imposto de selo cai de ¥30.000 para ¥10.000 porque o novo preço cruza para baixo da faixa dos ¥50.000.000. Já o imposto de registro e o imposto de aquisição de imóvel não mudam, porque sua base de cálculo é o valor de avaliação do cadastro fiscal, não o preço de venda. Somando o desconto de ¥3.000.000, a redução total de gastos é de ¥3.119.000 (aprox. R$ 100.432).
Como o vendedor deve reagir a um pedido de desconto?
Avalie pelos meses de estoque e pela variação anual do número de imóveis em estoque na sua própria província. Em junho de 2026, Tóquio tinha estoque subindo 12,6% em relação ao ano anterior e fechamentos caindo 9,5%; Chiba tinha estoque caindo 9,1% e fechamentos subindo 19,0% — situações opostas. Em mercados com estoque crescente, quanto mais você espera, mais concorrência aparece. Comparar o período de espera por um próximo comprador — caso recuse a oferta — com o custo acumulado de taxa de condomínio, fundo de reserva e IPTU japonês nesse período ajuda a decidir com mais clareza.
Fontes e referências
- Fundação de Interesse Público East Japan Real Estate Institution (公益財団法人東日本不動産流通機構, REINS do Leste do Japão), "Boletim Mensal Market Watch — Relatório-Resumo, junho de 2026" (月例速報 Market Watch サマリーレポート2026年6月度) (publicado em 10/07/2026)
- REINS do Leste do Japão, "Boletim Mensal Market Watch — Edição de Dados, junho de 2026" (月例速報 Market Watch データ編2026年6月度)
- REINS TOPIC, "Gráfico de Tendência de Longo Prazo — Apartamentos e Casas Usadas na Grande Tóquio [julho de 2015 a junho de 2026]" (首都圏中古マンション・中古戸建住宅 長期動向グラフ) (17/07/2026)
- REINS TOPIC, "Situação de Fechamento por Região e Faixa de Idade — Apartamentos e Casas Usadas na Grande Tóquio [abril–junho de 2026]" (首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況) (17/07/2026)
- REINS do Leste do Japão, "Boletim Trimestral Market Watch — Abril a Junho de 2026" (季報 Market Watch 2026年4〜6月期) (17/07/2026)
- Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo (国土交通省, MLIT), "Valor da Remuneração que Corretores de Imóveis Podem Receber por Intermediação de Compra e Venda de Terrenos ou Construções" (宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額, Notificação nº 1552 de 1970 do Ministério da Construção, com última revisão pela Notificação nº 949 de 21/06/2024 do MLIT)
- MLIT, "Legislação Relacionada à Lei de Intermediação de Terrenos e Construções" (宅地建物取引業法関係)
- Agência Nacional de Tributos (国税庁, NTA), Tax Answer nº 7108, "Redução do Imposto de Selo em Contratos de Transferência de Imóveis e Empreitada de Obras" (不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置)
- NTA, Tax Answer nº 7191, "Tabela de Alíquotas do Imposto de Registro" (登録免許税の税額表)
- Departamento de Tributação Metropolitana de Tóquio (東京都主税局), "Imposto de Aquisição de Imóvel" (不動産取得税)
- MLIT, "Resumo da Reforma Tributária do MLIT para o Ano Fiscal Reiwa 8 (2026)" (令和８年度国土交通省税制改正概要) (dezembro de 2025)
- MLIT, "Medidas Necessárias Relacionadas a Políticas de Incentivo à Aquisição de Moradia, Incluindo a Dedução do Financiamento Habitacional (Imposto de Renda etc.)" (住宅ローン減税等の住宅取得等促進策に係る所要の措置（所得税等）, Anexo 1)
- MLIT, comunicado de imprensa, "Aprovada em Conselho de Ministros a Prorrogação e Ampliação da Dedução do Financiamento Habitacional! — Reforço do Apoio a Imóveis Usados e Moradias Compactas" (住宅ローン減税等の延長・拡充が閣議決定されました！〜既存住宅、コンパクトな住宅への支援が拡充されます〜) (26/12/2025)
- MLIT, "Dedução do Financiamento Habitacional" (住宅ローン減税)
- MLIT, "Dedução do Financiamento Habitacional | Adquirindo um Imóvel Usado" (住宅ローン減税｜既存住宅を取得する)
- Agência de Financiamento Habitacional do Japão (住宅金融支援機構, Japan Housing Finance Agency), "Flat 35 (【フラット35】) — Evolução e Informações das Taxas de Financiamento" (recursos liberados em agosto de 2026)
- REINS Market Information (レインズ・マーケット・インフォメーション, site de informações de transações imobiliárias)
- MLIT, Biblioteca de Informações Imobiliárias (不動産情報ライブラリ)
- MLIT, "Índice de Preços Imobiliários" (不動産価格指数)
Este artigo foi elaborado com base em estatísticas, legislação e informações de taxas de juros publicadas até agosto de 2026. Os dados de mercado são atualizados mensalmente, e as taxas de juros são revistas todo mês. A aplicabilidade de benefícios tributários e o valor das deduções variam conforme a situação individual; para decisões concretas, consulte sempre as publicações oficiais mais recentes, procure a repartição fiscal (税務署) ou um contador japonês (税理士) para questões tributárias, e a instituição financeira para condições de financiamento. As conversões em reais (R$) apresentadas neste artigo usam a taxa de referência de 13/08/2026 (¥1 ≈ R$ 0,0322) e servem apenas como orientação aproximada para o leitor — não devem ser usadas para decisões de câmbio ou fechamento de negócio, que devem sempre partir do valor em ienes.
