아파트 경영에서는 얻은 수입에서 필요경비를 차감한 이익에 대해 세금을 납부해야 합니다. 경비를 정확히 이해하고 적절히 계상하는 것이 절세와 안정적인 부동산 경영의 첫걸음입니다. 이 글에서는 아파트 경영에서 경비로 처리할 수 있는 비용의 종류와 절세에 도움이 되는 4가지 포인트를 설명합니다.
아파트 경영에서 말하는 "경비"란 무엇인가요?
경비란 사업 활동과 직접 관련되어 지출한 돈 중 비용으로 계상할 수 있는 것을 말합니다. 아파트 경영에서 경비로 인정되는 기준은 "아파트 경영에 직접 관련된 지출인지 여부"입니다.
주요하게 경비로 계상할 수 있는 비용은 다음과 같습니다.
- 수선비: 설비 유지보수 비용, 퇴거 시 벽지 교체 비용 등입니다. 원칙적으로 건당 20만 엔 미만은 일괄 계상의 대상이 됩니다.
- 수도광열비: 공용부 전기요금(방범 카메라 등)과 수도요금입니다.
- 교통비: 관리회사와의 미팅이나 물건 확인에 사용한 왕복 교통비입니다.
- 감가상각비: 건물 및 설비의 감가상각비입니다. 실제 지출을 수반하지 않는 회계상 비용입니다.
교통비처럼 사적인 지출과 혼동하기 쉬운 비용도 있습니다. 경비로 계상할 수 있는 것은 어디까지나 아파트 경영과 관련된 지출뿐입니다.
경비로 인정되지 않는 것은 무엇인가요?
경비가 아닌 비용을 잘못 계상하면 세무조사에서 문제가 될 수 있습니다. 대표적인 비경비 항목을 확인해 두시기 바랍니다.
차입금 원금
아파트 대출 상환액 중 원금 부분은 경비가 아닙니다. 돈을 빌리고 갚는 행위는 회계상 손익으로 보지 않기 때문입니다. 이자 부분만 경비 계상이 가능합니다.
백색신고에서의 친족 급여
백색신고의 경우 배우자나 친족에게 지급한 보수는 원칙적으로 "전종사자 급여"로 경비 계상할 수 없습니다. 절세를 중시한다면 청색신고로의 전환을 검토하시기 바랍니다. 백색신고라도 조건에 따라 "백색사업 전종사자 공제"가 적용됩니다.
자본적 지출(아파트의 가치 향상 비용)
"자본적 지출"이란 부동산의 가치 향상이나 내구성 강화를 목적으로 한 지출입니다. 용도 변경을 위한 리모델링 비용, 피난계단 설치 비용 등이 이에 해당합니다. 건당 수선비가 20만 엔을 초과하는 경우에는 자본적 지출로 취급되며, 경비로 계상할 수 없습니다.
개인의 세금
소득세·법인세·주민세·증여세·벌금 등은 필요경비로 인정되지 않습니다. 다만, 부동산취득세와 고정자산세는 "부동산 관련 세금"으로 경비 계상이 가능합니다.
절세를 위해 알아두고 싶은 4가지 포인트
아파트 경영의 절세 효과를 극대화하기 위해 다음 4가지 포인트를 활용하시기 바랍니다.
1. 가사안분으로 안분 계산하기
가사안분이란 사업용과 사적 용도 양쪽에 사용하는 지출을 사용 비율에 따라 나누어 계산하는 방법입니다. 예를 들어, 물건 확인에 차량을 사용하는 경우 아파트 경영에 사용한 주행 비율만큼의 유류비만 경비로 계상할 수 있습니다. 세무서가 적절하다고 판단할 수 있는 안분 방법이라면 인정됩니다.
2. 손익통산으로 과세소득을 줄이기
손익통산이란 손실이 발생한 소득을 다른 소득과 합산해 과세소득을 낮추는 방법입니다. 사업소득, 부동산소득, 양도소득, 산림소득이 대상입니다. 예를 들어, 아파트 경영이 적자인 해에 사업소득과 합산하면 전체 과세소득을 줄일 수 있습니다.
3. 영수증을 적절히 보관하기
경비 계상을 위해서는 증빙서류 보관이 필수입니다. 청색신고의 경우 7년간(전전년도 소득이 300만 엔 이하인 경우 5년), 백색신고의 경우 5년간 보관 의무가 있습니다. 월별로 봉투나 회계 소프트웨어를 활용해 관리하면 효율적입니다.
4. 법인화를 검토하기
소득이 900만 엔을 초과하는 경우, 법인화를 통해 세율을 낮출 수 있는 가능성이 있습니다. 법인에서는 경비로 인정되는 범위도 넓어져 절세 효과가 커집니다. 아파트 경영 규모가 커졌다면 전문가 상담을 검토하시기 바랍니다.
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자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 아파트 경영의 경비는 어디까지 인정되나요?
A. 아파트 경영에 직접 관련된 지출이 대상입니다. 수선비, 관리비, 감가상각비, 이자, 광고비 등이 대표적인 경비입니다. 사적 용도와 혼용되는 경우에는 가사안분으로 안분 계산합니다.
Q. 수선비와 자본적 지출의 차이는 무엇인가요?
A. 수선비는 현상 유지를 위한 비용(원칙적으로 건당 20만 엔 미만)이고, 자본적 지출은 가치 향상과 내구성 강화를 위한 비용(20만 엔 이상이 기준)입니다. 후자는 경비로 일괄 계상할 수 없으며 감가상각이 필요합니다.
Q. 백색신고와 청색신고 중 어느 쪽이 절세에 유리한가요?
A. 청색신고가 더 유리합니다. 전종사자 급여의 경비 계상과 최대 65만 엔의 청색신고 특별공제를 활용할 수 있습니다.
Q. 손익통산은 어떤 소득과 합산할 수 있나요?
A. 부동산소득의 손실은 사업소득, 급여소득, 일시소득 등과 손익통산할 수 있습니다. 다만 토지 구입을 위한 대출 이자 부분은 통산 대상에서 제외됩니다.
Q. 법인화는 언제 하는 것이 좋나요?
A. 일반적으로 과세소득이 900만 엔을 넘는 시점부터 법인화의 절세 메리트가 나타납니다. 세무사와 상담하여 시뮬레이션을 진행하시는 것을 권장합니다.
