목조 3층 공동주택은 임대 운영에서 주목도가 높아지고 있는 건축 형태입니다. 2019년 건축기준법 개정으로 설계 자유도가 높아지면서 소규모 토지에서도 수익성이 높은 물건을 보다 쉽게 지을 수 있게 되었습니다. 이 글에서는 목조 3층 공동주택의 정의, 투자 측면의 장단점, 적합한 토지 조건을 설명합니다.
목조 3층 공동주택이란 무엇인가요?
다음 네 가지 조건을 모두 충족하는 주택을 "목조 3층 공동주택"으로 정의합니다.
- 방재지역이 아닌 구역에 건설되어 있을 것
- 기술 기준을 충족하는 구조일 것
- 지하층을 제외한 층수가 3층이며, 전체 공간이 공동주택 또는 하숙·기숙사일 것
- 각 침실에 피난 경로로 사용할 수 있는 발코니가 설치되어 있을 것
2019년 6월 건축기준법 제27조 개정으로 연면적 200㎡ 미만의 소규모 토지에서는 내화건축물 외의 방식으로도 설계와 건축이 가능해졌습니다.이에 따라 건축비를 크게 절감할 수 있게 되었습니다.
임대 운영에서 목조 3층 공동주택의 장점은 무엇인가요?
투자자와 소유주에게는 다음의 다섯 가지 장점이 있습니다.
철골·RC 구조보다 건축비가 저렴하다
목조 주택은 철골·철근콘크리트 구조보다 무게가 가벼워 기초 공사와 지반 정비 비용도 줄일 수 있습니다.초기 투자를 낮추면 투자금 회수도 더 빨라집니다.
건축기준법 특례에 따른 추가 비용 절감
2019년 법 개정으로 준내화건축물로 건축할 수 있게 되어, 내화건축물보다 건축비를 낮출 수 있습니다. 소규모 토지를 활용하려는 투자자에게 특히 유리한 조건입니다.
법정 내용연수가 짧아 세제 혜택을 활용하기 쉽다
목조의 법정 내용연수는 22년으로 짧아(철골 34년, RC 47년) 감가상각비가 커지고 과세소득을 더 이른 시점에 줄일 수 있습니다.임대 운영에서 절세 효과가 크고 자금 회수 속도도 빨라집니다.
설계 자유도가 높다
목조는 가공이 쉬워 설계안에 유연하게 대응할 수 있습니다.차별화 전략의 관점에서도 독창성이 높은 평면과 디자인을 구현하기 쉽다는 점이 강점입니다.
협소한 대지에서도 연면적을 늘려 수익성을 높일 수 있다
3층으로 계획하면 좁은 토지에서도 세대 수를 확보해 수익성을 높일 수 있습니다.도심의 협소한 대지에서도 임대 운영이 가능해 입지 선택의 폭이 넓어집니다.
임대 운영에서 목조 3층 공동주택의 단점은 무엇인가요?
2층 건물보다 건축비가 높고 공사 기간도 길다
3층 건물은 "준내화 성능"과 "탄화 여유 설계"가 필요하며, 굵은 기둥·보와 두꺼운 석고보드를 사용하므로 건축비가 상승합니다.공사 기간도 2층 건물 평균 3개월에 비해 3층 건물은 평균 4개월이 소요된다는 점을 고려해야 합니다.
적합한 토지가 제한적이다
방재지역에서는 내화건축물이 필수여서 RC 구조와 비슷한 비용이 들기 때문에 목조 3층 건물에는 용적률 160~200% 정도의 방재지역 외 토지가 적합합니다.
시공할 수 있는 건설회사가 적다
구조 계산이 가능한 유자격자를 보유하고, 목조 3층 공동주택 시공 경험이 있는 회사는 많지 않습니다. 업체 선정에 시간이 걸린다는 점도 고려해야 합니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 목조 3층 공동주택의 건축비는 어느 정도인가요?
철골·RC 구조보다 저렴하지만 2층 목조보다는 비용이 높습니다. 평당 단가는 지역과 사양에 따라 다르지만, 준내화 사양이라면 RC 구조 대비 약 60~70% 수준이 기준이 됩니다.
Q. 법정 내용연수 22년이 지난 뒤에는 임대 운영이 어떻게 되나요?
내용연수가 지난 뒤에도 건물을 사용할 수 있다면 임대 운영은 계속할 수 있습니다. 다만 금융기관의 평가가 낮아지기 쉬우므로 추가 융자를 검토한다면 미리 계획을 세우는 것이 필요합니다.
Q. 방재지역에서는 목조 3층 건물을 지을 수 없나요?
방재지역에서도 내화건축물로 짓는 것은 가능하지만, RC 구조와 비슷한 비용이 듭니다. 목조의 비용 장점을 살리고 싶다면 방재지역 밖의 토지를 선택하는 것이 좋습니다.
Q. 목조 3층 공동주택을 짓기 위해 신뢰할 수 있는 시공회사는 어떻게 찾아야 하나요?
구조 계산 유자격자가 있는지, 목조 3층 공동주택 시공 실적이 있는지를 반드시 확인해야 합니다. 여러 회사에서 견적을 받아 비교하는 것이 중요합니다.
Q. 2019년 건축기준법 개정으로 무엇이 달라졌나요?
연면적 200㎡ 미만의 소규모 토지라면 기존의 엄격한 네 가지 건축 기준을 모두 충족하지 않아도 설계와 건축이 가능해졌습니다. 이에 따라 건축비와 설계 제약이 크게 완화되었습니다.
