Lors du renouvellement de votre contrat de location de logement, vous pourrez être informé d'une augmentation de loyer de la part de la société de gestion ou du propriétaire. Cela n’est pas rare à une époque où les prix, les taxes foncières et les prix du marché environnant augmentent, mais cela ne signifie pas que le locataire doit accepter l’offre telle quelle.
Le loyer fait partie des termes du contrat. Le bailleur peut proposer une augmentation de prix, mais en règle générale, les deux parties doivent s'entendre pour modifier le montant. Si un accord ne peut être trouvé, le montant approprié sera confirmé par médiation ou litige, sous la forme d'une demande d'augmentation ou de diminution du loyer sur la base de l'article 32 de la loi sur les baux fonciers et immobiliers.
Dans cet article, nous résumerons ce que les locataires doivent vérifier concernant les augmentations de loyer au moment du renouvellement, les conditions dans lesquelles ils peuvent refuser ou négocier et les motifs sur lesquels les propriétaires doivent s'expliquer.
Considérez une augmentation de loyer lors du renouvellement comme une « proposition » plutôt que comme un « avis »
Si l'avis de renouvellement indique : « Le loyer sera augmenté de 10 000 yens par mois à compter du prochain renouvellement », cela peut ressembler à une décision. Cependant, dans le cadre d'un contrat de location normal, il n'est pas possible de modifier unilatéralement le loyer pour un nouveau sans le consentement du locataire.
L'article 32 de la loi sur les baux fonciers et immobiliers stipule que lorsque le loyer d'un immeuble devient déraisonnable par rapport à la charge fiscale, au prix du terrain/de l'immeuble, à la situation économique ou au loyer d'immeubles similaires à proximité, les parties concernées peuvent demander une augmentation ou une diminution à l'avenir. Cela signifie que le bailleur a le droit d'augmenter le montant et que le locataire a le droit de demander une réduction. Cependant, il ne s’agit pas d’une structure dans laquelle l’autre partie acceptera simplement le montant proposé simplement en faisant une demande.
| Situation | Le point de vue du locataire | Explication demandée au bailleur |
|---|---|---|
| Les prix du marché environnant sont clairement en hausse | Dans certains cas, il peut être raisonnable d'augmenter le prix | Exemples de sollicitation et clôture de propriétés similaires |
| La taxe sur les immobilisations et les coûts de réparation augmentent | Vérifiez l'ampleur de l'augmentation | Montant de la taxe, plan de réparation et détails de l'amélioration des espaces communs |
| Le loyer est resté inchangé pendant une longue période | Regardez la différence entre le loyer actuel et le prix du marché | Quand la différence a-t-elle commencé et à quel point |
| La seule raison est « l'intention du propriétaire » | Il n'est guère nécessaire d'être d'accord directement | Présentation de la base juridique/de marché |
Principales conditions que le locataire peut refuser ou renégocier
Lorsqu’un locataire reçoit une proposition d’augmentation de loyer, il vaut mieux revoir la justification et renégocier plutôt que de rejeter l’offre avec émotion. Les cas suivants présentent une plus grande marge de refus ou de renégociation :
Aucune raison spécifique donnée pour l'augmentation des prix
S'il est seulement écrit « en raison de l'augmentation des prix » ou « pour correspondre au prix du marché », il est difficile de comprendre dans quelle mesure le loyer a augmenté et à quel point le loyer actuel est déraisonnable. Le locataire devra confirmer par écrit le motif de l'augmentation de prix, le montant souhaité du changement et la date souhaitée du changement.
On ne peut pas dire que le loyer actuel soit trop bas par rapport au prix du marché environnant.
Si vous examinez des propriétés situées à distance de marche de la même gare, qui ont le même plan d'étage, le même âge de construction et les mêmes installations, et constatez que le loyer actuel se situe dans les limites du prix du marché, la justification d'une augmentation du prix sera faible. En revanche, si le loyer actuel est clairement bas, il est plus réaliste de concentrer la discussion sur l’opportunité de l’augmentation des prix.
Il existe une clause particulière dans le contrat permettant de différer le loyer pendant une certaine période.
L'article 32 de la loi sur les baux fonciers et immobiliers stipule également que s'il existe un accord spécial pour ne pas augmenter le loyer du bâtiment pendant une certaine période, cette disposition sera respectée. Veuillez d'abord vérifier dans le contrat s'il existe des dispositions particulières concernant le report pendant la durée du contrat ou des conditions de location après un loyer gratuit.
La hausse des prix est trop importante par rapport au prix du marché
Même s’il existe une raison valable pour l’augmentation du prix, si le montant proposé est extrême, il se peut que vous ne receviez pas le montant total. Par exemple, si le prix du marché d'une propriété est d'environ 120 000 yens par mois et que vous demandez 180 000 yens par mois sans aucune base pour les mêmes conditions, des doutes surgiront quant à sa validité.
Vérifications pour les emprunteurs au cours des 7 premiers jours
Immédiatement après avoir reçu un avis d’augmentation de prix, il est important de ne pas tirer de conclusions hâtives par téléphone. Lors de la tenue des registres, vérifiez dans l'ordre suivant :
- Enregistrez les notifications/e-mails
- Vérifiez la clause de révision du loyer, la clause de renouvellement et la convention particulière dans le contrat.
- Triez le nouveau loyer proposé, la date d'entrée en vigueur et l'impact sur les frais de renouvellement
- Vérifiez les loyers demandés de 3 propriétés similaires ou plus dans les environs
- Demander une explication écrite de la raison de l'augmentation des prix
- Divisez les conditions souhaitées en « maintien du statu quo », « augmentation partielle » et « augmentation progressive ».
L’important à ce stade n’est pas de refuser le bailleur, mais de rassembler les documents sur lesquels on peut se mettre d’accord. Les révisions de loyer affectent non seulement les revenus et les dépenses du propriétaire, mais également le maintien de la résidence du locataire. Plus les deux parties fourniront de preuves, plus il sera facile de parvenir à un compromis.
Comment réfléchir aux phrases de négociation
Même si le locataire n'est pas d'accord avec la hausse du prix, ce n'est pas une bonne idée de simplement répondre en disant : « Je ne paierai jamais ». Demandez sereinement une renégociation comprenant les éléments suivants :
| Que faut-il inclure | Exemple |
|---|---|
| Accusé de réception | Un avis de révision du loyer de renouvellement a été reçu |
| Intention actuelle | Je souhaite renouveler au loyer actuel |
| Vérifiez la base | Pourriez-vous s'il vous plaît fournir la raison de cette augmentation et les données du marché local ? |
| Plan alternatif | J'aimerais discuter de l'inclusion de révisions progressives si nécessaire |
| Enregistrement | Pourriez-vous s'il vous plaît envoyer de futures communications par e-mail ou par écrit ? |
Lors des négociations, des facteurs tels qu’une location à long terme, l’absence de paiements en souffrance et une vie polie sont également des facteurs à prendre en compte. Pour les propriétaires, l'expulsion de locataires stables entraîne des coûts tels que les périodes d'inoccupation, la restauration des biens, les annonces de recrutement et les frais de courtage.
Que faire en cas de désaccord
Si le propriétaire et le locataire ne parviennent pas à s’entendre, le locataire continuera de payer le loyer qu’il juge approprié. L'article 32, paragraphe 2, de la loi sur les baux fonciers et immobiliers stipule que si une augmentation ne peut être obtenue par voie de négociation, il suffit à la personne qui reçoit la demande de payer le montant qu'elle juge approprié jusqu'à ce qu'une décision de justice justifie l'augmentation.
Toutefois, si un tribunal détermine que la demande d'augmentation du bailleur est justifiée et qu'il y a un déficit dans le montant payé, le déficit doit être payé avec intérêts. Il ne s’agit donc pas simplement de « vous n’avez pas à payer ». Même pendant les périodes où un accord ne peut être conclu, il est important de conserver des registres des paiements de loyer conventionnels, des relevés de paiement et des négociations.
Éléments à considérer avant de procéder à une médiation/contentieux
Les litiges concernant les augmentations ou les diminutions de loyer sont un sujet qui est souvent résolu par la discussion et la médiation, plutôt que par un règlement soudain de l'affaire devant les tribunaux. Dans le cadre d'une médiation civile devant un tribunal sommaire, un membre du comité de médiation travaille ensemble pour trouver un point d'accord basé sur les données et les circonstances du marché.
Passer à la médiation et au litige prend du temps et de l’argent. Les locataires doivent également comparer le coût total du maintien de leur logement et du déménagement, y compris les frais de déménagement, l'impact sur les déplacements domicile-travail ou scolaire, les frais de renouvellement, les frais de garantie de l'entreprise, le remplacement des meubles et des appareils électroménagers, etc.
| Options | Cas appropriés | Points à noter |
|---|---|---|
| Poursuite des négociations sur le loyer actuel | Faible base pour la hausse des prix | Tenir des registres |
| Convenu sur une augmentation partielle | Le prix du marché a augmenté, mais le montant proposé est élevé | Créer un accord |
| Augmentation progressive | L'augmentation ponctuelle du fardeau est importante | Clarifier quand et de combien cela augmentera |
| Déménagement | Il est raisonnable de comparer le nouveau loyer et les frais de déménagement | Vérifiez les coûts initiaux et le style de vie |
| Médiation | Discussion parallèle | Préparation du matériel et temps requis |
Procédures que les propriétaires et les sociétés de gestion doivent éviter
Les bailleurs doivent également traiter les augmentations de prix lors du renouvellement avec prudence. Les avis unilatéraux faiblement motivés, les délais de réponse trop courts et les expressions exigeant l'expulsion si le locataire ne respecte pas l'augmentation des prix nuisent à la relation de confiance avec le locataire.
La bonne façon de procéder est d'expliquer les prix du marché, les charges fiscales, les plans de réparation et la nécessité d'entretenir le bâtiment, et de prévoir un délai de consultation suffisant. Même si l’augmentation des prix est raisonnable, si la communication est trop énergique, elle pourrait conduire à une expulsion ou à un litige. Dans la gestion locative à long terme, les bénéfices peuvent être mieux protégés en privilégiant une occupation stable et des relations de confiance plutôt qu’en augmentant les prix du montant total.
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Philosophie de l'INA&Associés
Les révisions de loyer sont une situation dans laquelle les intérêts des propriétaires et des locataires ont tendance à entrer en conflit. Cependant, plutôt que d'être une procédure visant à intensifier les conflits, c'est aussi l'occasion de réaffirmer les conditions qui permettront au bâtiment d'être entretenu pendant longtemps et au locataire de continuer à y vivre en toute sérénité.
Nous pensons que les propriétaires devraient mettre l'accent sur des explications fondées, et que les locataires devraient accorder de l'importance à une confirmation et à des dossiers calmes. Trouver un point d'accord qui tienne compte non seulement de la différence de loyer à court terme, mais également de l'équilibre entre le risque d'inoccupation, la confiance et l'entretien du bâtiment conduira à la solution la plus réaliste pour les deux parties.
FAQ
Q. Serai-je expulsé si je refuse l'augmentation de prix au moment du renouvellement ?
Ce n’est pas parce que vous n’acceptez pas une augmentation de prix que vous devez partir immédiatement. Il existe des raisons valables distinctes pour refuser le renouvellement ou annuler un contrat. Toutefois, si un litige sur le montant du loyer persiste, il est important de continuer à payer et à enregistrer le loyer.
Q. Si j'accepte une augmentation de prix par téléphone, puis-je l'annuler ?
Ça dépend. Les modifications de loyer doivent être clairement indiquées dans le contrat écrit ou électronique pour éviter des litiges ultérieurs. Si vous n’avez donné qu’une vague réponse verbale, il est possible de confirmer l’accord formel.
Q. Quelles données de marché dois-je consulter ?
Consultez des exemples de recrutement pour la même gare, à pied depuis la gare, le plan d'étage, l'âge du bâtiment, l'équipement et le nombre d'étages. Le loyer demandé étant différent du loyer contracté, nous demanderons si possible à la société de gestion de nous fournir des exemples de contrats réussis et les bases d'évaluation.
Q. Les frais de renouvellement augmenteront-ils également en même temps ?
Les frais de renouvellement dépendent des termes du contrat. Si vous souhaitez modifier les frais de renouvellement, un accord est nécessaire de la même manière que pour le loyer. Ne confondez pas les révisions de loyer avec les révisions des frais de renouvellement ; vérifiez la base de chacun.
Référence/Citation
