续签租赁合同时，管理公司或房东可能会通知您租金上涨。在房价、房产税和周边市场价格上涨的时期，这种情况并不少见，但这并不意味着租户必须接受原样的报价。
租金是合同条款的一部分。房东可以提出提价，但一般来说，双方必须同意更改金额。协商不成时，以土地及房屋租赁法第三十二条规定为基础，通过调解或诉讼确定适当金额，作为增加或减少租金的请求。
在这篇文章中，我们将总结租户在续租时应检查的有关租金上涨的内容、他们可以拒绝或协商的条件以及房东应解释的理由。
将续租时的租金上涨视为“建议”而不是“通知”
如果续约通知书上写着“从下次续约开始每月租金增加1万日元”，这似乎是一个决定。然而，在正常的租赁合同下，未经承租人同意，不得单方面更改租金。
《土地及房屋租赁法》第32条规定，建筑物租金与税负、土地/建筑物价格、经济状况或邻近类似建筑物租金相比不合理时，当事人得请求日后增加或减少。这意味着房东有权增加金额，而租户有权要求减少金额。然而，这并不是一种对方仅通过提出请求就接受所提供金额的结构。
| 情况 | 租户的视角 | 要求房东作出解释 |
|---|---|---|
| 周边市场价格明显上涨 | 在某些情况下，提高价格可能是合理的 | 类似房产的招揽和成交示例 |
| 固定资产税和维修费用不断增加 | 检查增加的程度 | 税额、维修计划和公共区域改善详情 |
| 租金长期保持不变 | 看看现在的租金和市场价的差价 | 差异从什么时候开始以及有多大 |
| 唯一原因就是“业主的意图” | 几乎没有必要直接同意 | 法律/市场基础的介绍 |
租户可以拒绝或重新协商的主要条款
当租户收到加租提议时，最好先审查理由并重新谈判，而不是情绪化地拒绝该提议。以下情况有更大的拒绝或重新谈判的余地：
没有给出具体涨价原因
如果只说“因价格上涨”或“为了配合市场价格”，很难理解租金上涨了多少，目前的租金有多不合理。租户应以书面形式确认涨价原因、希望变更的金额以及希望变更的日期。
不能说目前的租金与周边市场价格相比太低。
如果你查看同一车站步行范围内、平面布局相同、楼龄相似、设施齐全的楼盘，发现目前的租金在市场价格范围内，那么涨价的理由就会站不住脚。反之，如果目前租金明显偏低，那么将讨论重点放在涨价是否适当上更为现实。
合同中有一项特殊条款，可以推迟一段时间的租金。
《土地房屋租赁法》第三十二条又规定，有特别约定在一定期限内不增加房屋租金的，从其规定。合同期内是否有延期的特殊规定或免租后的租金条件，请先查看合同。
价格涨幅相比市场价太大
即使有正当理由涨价，如果提供的金额极端，您也可能无法获得全额金额。例如，如果某房产的周边市场价格为每月12万日元左右，而您在没有任何同等条件依据的情况下要求每月18万日元，就会有人怀疑其有效性。
前 7 天内对借款人的验证
在收到涨价通知后，重要的是不要立即通过电话得出任何结论。保存记录时，请按以下顺序检查：
- 保存通知/电子邮件 2、检查合同中的租金修改条款、续租条款、特别约定。
- 梳理拟议的新租金、生效日期以及对续租费用的影响
- 查看周边3个或以上类似房产的租金要价
- 要求书面解释涨价原因
- 将你想要的条件分为“维持现状”、“部分增加”和“逐步增加”。
这个阶段重要的不是拒绝房东，而是收集可以达成一致的材料。租金调整不仅影响房东的收入和支出，还会影响租户的继续居住。双方提供的证据越多，就越容易达成妥协。
如何思考谈判句子
即使租客不同意涨价，也不要简单地回应“我永远不会付钱”。冷静地要求重新谈判，包括以下内容：
| 包括什么 | 示例 |
|---|---|
| 确认收货 | 已收到续租租金调整通知 |
| 当前意向 | 我想按当前租金续约 |
| 检查依据 | 请您提供一下上涨的原因以及当地市场数据吗？ |
| 替代计划 | 我想讨论一下，如果有必要的话，包括逐步修改 |
| 录音 | 您能否通过电子邮件或书面形式发送未来的通讯？ |
在谈判中，长期租约、无拖欠付款、生活礼貌等因素也是需要考虑的因素。对于房东来说，驱逐稳定租户会带来诸如空置期、房产恢复、招聘广告和经纪费等成本。
如果出现分歧怎么办
如果房东和租客无法达成协议，租客将继续支付他或她认为合适的租金。 《土地及房屋租赁法》第32条第2项规定，如果无法通过协商达成增加额，则收到请求的人只需支付其认为适当的金额，直至法院判决证明增加额合理为止。
然而，如果法院认定房东的增加请求合理，并且支付的金额存在不足，则必须连带利息支付不足部分。因此，这不是“不用付”这么简单的问题。即使在无法达成协议的时期，保留常规租金支付、付款记录和谈判记录也很重要。
进行调解/诉讼之前要考虑的事项
关于租金增减的纠纷通常是通过讨论和调解来解决的，而不是突然在法庭上解决问题。在简易法庭的民事调解中，调解委员会成员根据市场数据和情况共同努力寻找共识。
进行调解和诉讼需要时间和金钱。租户还需要比较继续住在家里和搬家的总成本，包括搬家费用、对上班或上学的影响、续租费、担保公司费用、更换家具和电器等。
| 选项 | 适用案例 | 注意事项 |
|---|---|---|
| 以当前租金继续谈判 | 涨价基础薄弱 | 保存记录 |
| 同意部分增加 | 市场价格上涨，但报价高 | 创建协议 |
| 逐步增加 | 一次性增加负担大 | 明确何时增加以及增加多少 |
| 搬家 | 新房租金和搬家费用对比合理 | 检查初始成本和生活方式 |
| 调解 | 平行讨论 | 材料准备及所需时间 |
房东和管理公司应避免的程序
房东还应谨慎对待续约时的价格上涨。理由不充分的单方面通知、回复期限太短以及如果租户不遵守涨价要求驱逐的表述，都会损害与租户的信任关系。
正确的做法是解释市场价格、税收负担、维修计划以及建筑物维修的需要，并提供足够的咨询时间。即使涨价合理，如果沟通过于强势，也可能导致驱逐或纠纷。在长期租赁管理中，优先考虑稳定的入住和信任关系，而不是全额提价，可能会更好地保护利润。
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INA&Associates 的理念
租金调整是房东和租户利益容易发生冲突的情况。然而，这并不是一个激化冲突的程序，而是一个重申建筑物长期维护和租户安心居住的条件的机会。
我们认为，房东应注重脚踏实地的解释，租客应注重冷静的确认和记录。找到一个不仅考虑短期租金差异，而且考虑空置风险、信任和建筑维护之间平衡的共识点，将为双方带来最现实的解决方案。
＃＃ 常问问题
问：如果我在续订时拒绝涨价，我会被驱逐吗？
仅仅因为您不同意涨价并不意味着您必须立即离开。拒绝续签或取消合同有不同的正当理由。然而，如果对租金金额仍有争议，继续支付和记录租金很重要。
问：如果我通过电话接受涨价，我可以取消吗？
这取决于。租金变动应在书面或电子合同中明确，以避免日后发生纠纷。如果您只是给出了模糊的口头答复，则还有确认正式协议的空间。
问：我应该查看哪些市场数据？
查看同一车站的招聘示例、从车站步行、平面图、建筑年龄、设备和楼层数。由于要价租金与合约租金不同，如有可能，我们会要求管理公司提供成功合约的例子及评估依据。
Q. 续订费用也会同时增加吗？
续订费用取决于合同条款。如果您想更改续订费，则需要与租金相同的协议。不要将租金修订与续订费修订混淆；检查每个的基础。
参考/引文
