Al renovar su contrato de vivienda de alquiler, es posible que la empresa gestora o el propietario le notifiquen un aumento del alquiler. Esto no es raro en momentos en que los precios, los impuestos a la propiedad y los precios del mercado circundante están aumentando, pero esto no significa que el inquilino deba aceptar la oferta tal como está.
El alquiler forma parte de los términos del contrato. El propietario puede proponer un aumento de precio, pero por regla general ambas partes deben ponerse de acuerdo para cambiar el importe. Si no se puede llegar a un acuerdo, se confirmará el monto correspondiente mediante mediación o litigio, como solicitud de aumento o disminución del alquiler con base en el artículo 32 de la Ley de Arrendamiento de Terrenos y Viviendas.
En este artículo, resumiremos lo que los inquilinos deben verificar con respecto a los aumentos de alquiler en el momento de la renovación, las condiciones bajo las cuales pueden negarse o negociar y los motivos por los cuales los propietarios deben explicar.
Considere un aumento de alquiler en el momento de la renovación como una "propuesta" en lugar de un "aviso"
Si el aviso de renovación dice: "El alquiler aumentará en 10.000 yenes por mes a partir de la próxima renovación", puede parecer una decisión. Sin embargo, bajo un contrato de arrendamiento normal, no es posible cambiar unilateralmente el alquiler por uno nuevo sin el consentimiento del inquilino.
El artículo 32 de la Ley de arrendamiento de terrenos y viviendas estipula que cuando el alquiler de un edificio deje de ser razonable en comparación con la carga fiscal, el precio del terreno/edificio, las circunstancias económicas o el alquiler de edificios similares en las proximidades, las partes interesadas podrán solicitar un aumento o una disminución en el futuro. Esto significa que el propietario tiene derecho a aumentar el monto y el inquilino tiene derecho a solicitar una reducción. Sin embargo, no es una estructura en la que la otra parte simplemente aceptará el monto ofrecido con solo hacer una solicitud.
| Situación | La perspectiva del inquilino | Explicación solicitada al propietario |
|---|---|---|
| Los precios del mercado circundante están aumentando claramente | En algunos casos, puede resultar razonable aumentar el precio | Ejemplos de licitación y cierre de propiedades similares |
| Los impuestos sobre los activos fijos y los costos de reparación están aumentando | Compruebe el alcance del aumento | Monto del impuesto, plan de reparación y detalles de mejora de áreas comunes |
| El alquiler lleva mucho tiempo sin cambios | Mira la diferencia entre el alquiler actual y el precio de mercado | ¿Cuándo empezó la diferencia y cuánto? |
| La única razón es la "intención del propietario" | Hay poca necesidad de llegar a un acuerdo directo | Presentación de la base jurídica/de mercado |
Principales términos que el inquilino puede rechazar o renegociar
Cuando un inquilino recibe una propuesta de aumento de alquiler, es mejor revisar los fundamentos y renegociar en lugar de rechazar la oferta emocionalmente. Los siguientes casos tienen mayor margen de negativa o renegociación:
No se ha dado ninguna razón específica para el aumento de precio
Si sólo dice "debido al aumento de precios" o "para igualar el precio de mercado", es difícil entender cuánto ha aumentado el alquiler y cuán irrazonable es el alquiler actual. El inquilino debe confirmar por escrito el motivo del aumento de precio, el monto deseado del cambio y la fecha deseada del cambio.
No se puede decir que el alquiler actual sea demasiado bajo en comparación con el precio del mercado circundante.
Si observa propiedades que están a poca distancia de la misma estación, tienen el mismo plano de planta, antigüedad de construcción e instalaciones similares, y descubre que el alquiler actual está dentro del precio de mercado, la justificación para aumentar el precio será débil. Por otro lado, si el alquiler actual es claramente bajo, es más realista centrar la discusión en la conveniencia del aumento de precios.
Hay una cláusula especial en el contrato para diferir el alquiler por un período de tiempo determinado.
El artículo 32 de la Ley de arrendamiento de terrenos y viviendas también establece que si existe un acuerdo especial para no aumentar el alquiler del edificio durante un período determinado, se seguirá esa disposición. Consulte primero el contrato si existen disposiciones especiales para el aplazamiento durante el período del contrato o condiciones de alquiler después del alquiler gratuito.
El aumento de precio es demasiado grande en comparación con el precio de mercado.
Incluso si existe una razón válida para el aumento de precio, si el monto ofrecido es extremo, es posible que no se le conceda el monto total. Por ejemplo, si el precio de mercado circundante de una propiedad es de alrededor de 120.000 yenes por mes y usted pide 180.000 yenes por mes sin ninguna base para las mismas condiciones, habrá dudas sobre su validez.
Verificaciones para prestatarios en los primeros 7 días
Inmediatamente después de recibir un aviso de aumento de precio, es importante no apresurarse a sacar conclusiones por teléfono. Mientras mantiene registros, verifique en el siguiente orden:
- Guardar notificaciones/correos electrónicos
- Consultar la cláusula de revisión del alquiler, cláusula de renovación y acuerdo especial en el contrato.
- Clasifique el nuevo alquiler propuesto, la fecha de entrada en vigor y el impacto en las tarifas de renovación.
- Verifique los alquileres solicitados de 3 o más propiedades similares en los alrededores
- Solicitar una explicación por escrito del motivo del aumento de precio.
- Divida las condiciones deseadas en "mantener el status quo", "aumento parcial" y "aumento escalonado".
Lo importante en esta etapa no es negarle al propietario, sino reunir materiales que puedan acordarse. Las revisiones del alquiler afectan no sólo los ingresos y gastos del propietario, sino también la residencia continua del inquilino. Cuantas más pruebas proporcionen ambas partes, más fácil será llegar a un acuerdo.
Cómo pensar en las frases de negociación
Incluso si el inquilino no está de acuerdo con el aumento de precio, no es buena idea responder simplemente diciendo: "Nunca pagaré". Solicite con calma una renegociación, que incluya los siguientes elementos:
| Qué incluir | Ejemplo |
|---|---|
| Confirmación de recepción | Se ha recibido aviso de renovación de revisión del alquiler |
| Intención actual | Me gustaría renovar con el alquiler actual |
| Consulta la base | ¿Podría indicarnos el motivo del aumento y los datos del mercado local? |
| Plan alternativo | Me gustaría discutir la inclusión de revisiones graduales si es necesario |
| Grabación | ¿Podría enviarnos comunicaciones futuras por correo electrónico o por escrito? |
En las negociaciones, también se deben considerar factores como el arrendamiento a largo plazo, la ausencia de pagos atrasados y una vida educada. Para los propietarios, el desalojo de inquilinos estables genera costos como períodos de desocupación, restauración de propiedades, anuncios de contratación y honorarios de intermediación.
Qué hacer en caso de desacuerdo
Si propietario e inquilino no pueden llegar a un acuerdo, el inquilino seguirá pagando el alquiler que estime oportuno. El párrafo 2 del artículo 32 de la Ley de arrendamiento de tierras y viviendas estipula que si no se puede lograr un aumento mediante negociación, bastará con que la persona que recibe la solicitud pague la cantidad que considere apropiada hasta que una decisión judicial justifique el aumento.
Sin embargo, si un tribunal determina que la solicitud de aumento del propietario está justificada y hay un déficit en el monto pagado, el déficit debe pagarse con intereses. Por lo tanto, no se trata simplemente de "no tienes que pagar". Incluso durante los períodos en los que no se puede llegar a un acuerdo, es importante mantener registros de los pagos de alquiler convencionales, registros de pagos y negociaciones.
Cosas a considerar antes de proceder a la mediación/litigio
Las disputas sobre aumentos o disminuciones en el alquiler son un tema que a menudo se resuelve mediante discusión y mediación, en lugar de resolver el asunto repentinamente en los tribunales. En la mediación civil en un tribunal sumario, un miembro del comité de mediación trabaja en conjunto para encontrar un punto de acuerdo basado en los datos y las circunstancias del mercado.
Proceder a la mediación y al litigio requiere tiempo y dinero. Los inquilinos también deben comparar el costo total de continuar viviendo en la casa y mudarse, incluidos los costos de mudanza, el impacto en el desplazamiento al trabajo o la escuela, las tarifas de renovación, las tarifas de la compañía de garantía, el reemplazo de muebles y electrodomésticos, etc.
| Opciones | Casos adecuados | Puntos a tener en cuenta |
|---|---|---|
| Negociaciones en curso sobre el alquiler actual | Base débil para el aumento de precios | Mantener registros |
| Acordado un aumento parcial | El precio de mercado ha subido, pero la cantidad ofrecida es elevada | Crear un acuerdo |
| Aumento gradual | El aumento único de la carga es grande | Aclarar cuándo y cuánto aumentará |
| Mudanzas | Es razonable comparar los nuevos costes de alquiler y mudanza | Consulta los costes iniciales y el estilo de vida |
| Mediación | Discusión paralela | Preparación del material y tiempo requerido |
Trámites que los propietarios y sociedades gestoras deben evitar
Los propietarios también deben tratar con caupapel pintado los aumentos de precios en el momento de la renovación. Los avisos unilaterales con fundamentos débiles, plazos de respuesta demasiado cortos y expresiones que exigen el desalojo si el inquilino no cumple con el aumento de precio dañarán la relación de confianza con el inquilino.
La forma adecuada de proceder es explicar los precios de mercado, las cargas fiscales, los planes de reparación y la necesidad de mantenimiento de los edificios, y proporcionar un período suficiente para la consulta. Incluso si el aumento de precio es razonable, si la comunicación es demasiado contundente, podría dar lugar a un desalojo o una disputa. En la gestión de alquileres a largo plazo, las ganancias pueden protegerse mejor priorizando la ocupación estable y las relaciones de confianza en lugar de aumentar los precios en su totalidad.
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Filosofía de INA&Asociados
Las revisiones de los alquileres son una situación en la que los intereses de propietarios e inquilinos tienden a entrar en conflicto. Sin embargo, más que un procedimiento para intensificar el conflicto, es también una oportunidad para reafirmar las condiciones que permitirán que el edificio se mantenga por mucho tiempo y que el inquilino siga viviendo allí con tranquilidad.
Creemos que los propietarios deben poner énfasis en explicaciones fundamentadas y los inquilinos deben dar importancia a la confirmación y los registros tranquilos. Encontrar un punto de acuerdo que tenga en cuenta no sólo la diferencia de alquiler a corto plazo sino también el equilibrio entre el riesgo de desocupación, la confianza y el mantenimiento del edificio conducirá a la solución más realista para ambas partes.
Preguntas frecuentes
P. ¿Me desalojarán si rechazo el aumento de precio en el momento de la renovación?
El hecho de que no esté de acuerdo con un aumento de precio no significa que tenga que irse inmediatamente. Existen distintos motivos válidos para rechazar la renovación o cancelar un contrato. Sin embargo, si persiste una disputa sobre el monto del alquiler, es importante continuar pagando y registrando el alquiler.
P. Si acepto un aumento de precio por teléfono, ¿puedo cancelarlo?
Eso depende. Los cambios en el alquiler deben quedar claros en el contrato escrito o electrónico para evitar disputas posteriores. Si solo dio una respuesta verbal vaga, hay espacio para confirmar el acuerdo formal.
P. ¿Qué datos de mercado debo mirar?
Vea ejemplos de reclutamiento de la misma estación, caminata desde la estación, plano de planta, antigüedad del edificio, equipo y número de pisos. Dado que el alquiler solicitado difiere del alquiler contratado, si es posible, solicitaremos a la sociedad gestora que nos proporcione ejemplos de contratos exitosos y la base de la tasación.
P. ¿La tarifa de renovación también aumentará al mismo tiempo?
Las tarifas de renovación dependen de los términos del contrato. Si se quiere cambiar la cuota de renovación se requiere un acuerdo del mismo modo que con el alquiler. No confunda las revisiones del alquiler con las revisiones de las tarifas de renovación; verifique la base de cada uno.
Referencia/Cita
